تورم علیه ساخت مسکن / این بازار نمی تواند نفس بکشد!

ادعای معاون شهردار تهران درباره "اثر رشد ساخت‌وساز بر آرامش مسکن" با بررسی داده‌های 22 ساله از بازار املاک پایتخت تایید نشد. تحلیل‌ها نشان می‌دهد که تورم در بازار مسکن تاثیرگذار است و نه رشد تولید مسکن. بررسی کارنامه سال 86 و سال‌های 89 و 90 نیز این ادعا را رد می‌کند.

هفته گذشته معاون شهردار تهران در حوزه مسکن و ساختمان، یک ادعا درباره «رابطه نبض ساخت وساز و نبض قیمت ملک» مطرح کرد که با «واقعیت 20 ساله بازار مسکن پایتخت» کاملا ناسازگار و حتی متضاد است. آنچه مطرح شده را تحلیل و بررسی می کنیم با این هدف که «فرضیه های نادرست» درباره این مهم‌ترین بازار جای خود را به «سیاست های درست» برای درمان این بازار بدهد.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران اخیرا در جریان افتتاح یک «مال» - مرکز تجاری که ظاهرا با مشارکت شهرداری ساخته شده است - اعلام کرد، «در مطالعاتی که در 30 سال گذشته داشته ایم، هر سالی که در کشور ساخت وساز افزایش پیدا کرده تنش های مالی کاهش پیدا کرده اند و بازار مسکن به آرامش رسیده است». خلاصه این «نگاه به رابطه دو بازار ساخت مسکن و معاملات مسکن» می گوید، اولا «قیمت خانه از تیراژ ساخت اثرپذیر است» و دوما «رابطه بین رشد قیمت و رشد ساخت وساز، معکوس است».

بررسی های ما با استناد به داده های رسمی ثبت شده از بازارهای سرمایه‌گذاری ساختمانی و معاملات مسکن از ابتدای دهه 80 تاکنون برای شهر تهران نشان می‌دهد، «هر دو نتیجه گیری صورت گرفته توسط معاون شهردار درباره این رابطه»، نادرست است. آنچه واقعیت دارد این است که «سرمایه‌گذار ساختمانی در تهران از گذشته تاکنون، همواره تحت‌تاثیر نبض قیمت مسکن بوده است» و به عبارت دیگر، این نبض ساخت است که از نبض قیمت ملک اثرپذیر است نه برعکس آن؛ سازنده ها از اوضاع قیمت ملک، سیگنال ورود به بازار ساخت یا خروج از آن را گرفته اند و می گیرند. همچنین بین نوسان تیراژ ساخت و نوسان قیمت مسکن، رابطه هم جهت برقرار است، نه اینکه «اگر یکی صعود کند، دیگری نزول می‌کند».

اصل رابطه چیست؟

بسازوبفروش‌های شهر تهران و خیلی از شهرهای بزرگ کشور از گذشته دور تاکنون، رفتار سرمایه‌گذاری شان، همواره «تابعی از وضعیت تورم مسکن» بوده است. همان‌طور که در نمودار مشخص است، هر زمان قیمت مسکن «صعود تند» داشته، سازنده ها وارد میدان ساخت وساز شدند و تورم مسکن عامل تحریک تولید مسکن بوده است.

اما بعداز یک تا دو سال جهش قیمت، ورود بازار خرید و فروش آپارتمان به «رکود غیرتورمی»، مجددا روی رفتار سرمایه‌گذاران اثر هم جهت گذاشته است. سازنده ها با شروع رونق خرید مسکن وارد بازار ساخت می شوند که آن زمان، مصادف است با شروع رشد قیمت. اما بعداز اوج گیری جهش قیمت که «امکان خرید آپارتمان» توسط تقاضای مصرفی سلب می‌شود و رکود بر معاملات حاکم می‌شود، این موضوع بر «نبض ساخت وساز» اثر می گذارد و چون فروش آنها را سخت می‌کند در نتیجه، باعث افت تیراژ ساخت واحد مسکونی ناشی از کاهش تقاضا برای صدور پروانه ساخت می‌شود. همه این رفتارهای سریالی روی نمودار مشخص است.

سال 86 در تهران، قیمت مسکن 80.4‌درصد جهش کرد، آن رشد شدید به دنبال «روند افزایشی معاملات خرید مصرفی آپارتمان در پایتخت طی سال‌های ثبات نسبی قیمت قبل از آن»، رقم خورد. در همان سال، «تیراژ ساخت‌وساز» به جهش قیمت، واکنش هم جهت نشان داد و رشد شدید پیدا کرد به‌طوری که تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی صادر شده در آن سال، 71‌درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش یافت.

کاملا محرز است که «رشد تیراژ ساخت مسکن» باعث رشد شدید قیمت نشده است بلکه دومی عامل واکنش اولی بوده است. با این حال در سال‌های 87 و 88 که «دوره بعد از جهش قیمت» بود و رکود در معاملات خرید آپارتمان برقرار شد، نبض ساخت‌وساز، دوباره از جهت کاهشی تورم مسکن اثر گرفت به‌طوری که با کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن در سال 87 به زیر 20‌درصد و افت قیمت مسکن در سال 88، تیراژ ساخت مسکن در این دو سال به ترتیب افت های 14 درصدی و 43 درصدی پیدا کرد.

اکنون یک نکته مهم دیگر نیز درباره فرضیه ای که معاون شهردار تهران مطرح کرده، اینجا وجود دارد. آن فرضیه گفته است، «رشد تولید مسکن باعث کاهش تنش قیمت می‌شود». داده های سال‌های 86 تا 88 از بازار مسکن تهران، این فرضیه را تایید نکرد. اما سال 85، تولید مسکن در تهران جهش 35درصدی پیدا کرد. حال شاید این‌طور گفته شود که تولید سال 85 باعث کاهش قیمت شده است.

اما واقعیت این است که شروع ساخت‌وساز در یک‌سال، حتما روی قیمت‌ها در همان سال اثر نمی گذارد چون فرآیند ساخت‌وساز دو سال طول می کشد. پس، رونق ساخت سال 85 باید در سال 86 اثرگذار شود که آن سال هم این‌طور نشد.

به این ترتیب، از هر زاویه ای که به واقعیت بازار مسکن نگاه شود، «رابطه واقعی» کاملا متضاد از ادعای مطرح شده است.

در سال‌های 89 و 90 که دوره «ثبات نسبی قیمت» و آرامش بازار مسکن بود، بازار ساخت‌وساز از این اتفاق، نفع برد به‌طوری که در آن دو سال، نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران، «وضعیت قابل قبول» یا همان رونق را داشت.

در سال‌های 89 و 90، رشد زیر 10‌درصد قیمت مسکن به رشد 50 درصدی تیراژ ساخت مسکن در هر سال منجر شد. این، یعنی «نفع سرمایه‌گذاری ساختمانی از ثبات قیمت مسکن» که نباید به «اثرپذیری قیمت از رشد تیراژ ساخت» تعبیر شود بلکه، «اثرگذاری» آن را نشان می‌دهد.

آنچه طی «جهش قیمت مسکن و اثرپذیری نبض تولید مسکن در دهه 80» اتفاق افتاد، عینا در اوایل دهه 90 و همچنین اواخر دهه 90، تکرار شد.

در سال 91 قیمت مسکن 47‌درصد جهش کرد و ساخت‌وساز نیز با رشد مثبت اما خفیف همراه شد.

علت اینکه در آن سال، رشد تیراژ زیر 10‌درصد بود، به «رشد تاریخی ساخت‌وساز در سال 90 ناشی از اجرای طرح تفصیلی تهران» برمی گردد که ظرفیت برای سال 91 تا حدودی تکمیل شده بود.

کارنامه سال 90 و 91 کاملا «نادرست بودن آن فرضیه» را بار دیگر تایید می‌کند چرا که در سال 90، تیراژ ساخت جهش می‌کند و سپس در سال 91، قیمت مسکن با رشد شدید مواجه می‌شود. پس، ساخت روی قیمت موثر نبوده است بلکه «محرک هایی با قدرت بیشتر از عرضه جدید، روی سطح قیمت ملک تاثیرگذار هستند». بعد از جهش قیمت در سال 91، در سال‌های 92 تا 94 با افت تورم مسکن و کاهش قیمت، بار دیگر ساخت‌وساز به رکود می‌رود به‌طوری که تیراژ ساخت رشد های منفی 6 درصد، منفی 58‌درصد و منفی 34‌درصد را تجربه می‌کند. بهترین سال‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی باز هم بعد از جهش و سپس تخلیه قیمت، در سال‌های 95 و 96، یعنی دوره «ثبات قیمت»، رقم می خورد. در این دو سال بازار ساخت مسکن شاهد روند افزایشی عرضه جدید بود. اما در سال‌های اخیر، یعنی از سال 97 تاکنون که شاهد «جهش تاریخی قیمت مسکن» بوده ایم، میانگین رشد سالانه قیمت، رقم 62‌درصد بوده و رکود سنگین تولید مسکن، رشد سالانه 4‌درصد را به ثبت رسانده است. البته علت همین رشد مثبت ناچیز، «ورود مستقیم دولت و شهرداری به بازار خانه سازی» بوده است وگرنه، سرمایه‌گذاران ساختمانی قدرت سرمایه‌گذاری را کامل از دست داده اند.

 این واقعیت، چه درسی دارد؟

مدیران شهر تهران که مسوولیت «تنظیم ضوابط ساخت‌وساز» و «رگولاتوری بازار مسکن» را برعهده دارند اگر دچار سوءبرداشت از رابطه بازار ساخت و قیمت مسکن شوند، مسیرهای بیراهه سیاستگذاری کماکان ادامه پیدا می‌کند. طی سال‌های اخیر این تصور بوده که «اگر مستقل از سازوکار بازار»، شهرداری یا دولت به بازار ساخت‌وساز ورود کنند، مساله قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها حل می‌شود. اما واقعیتی که در این گزارش تشریح شد نشان می‌دهد، رفتار سرمایه‌گذار ساختمانی - تولیدکننده مسکن - به تورم مسکن گره خورده است. تورم مسکن نیز طی همه این سال‌ها تابعی از «سیاست های اقتصادی کشور» و «انتظارات تورمی» بوده است. پس اگر قرار بر حل معادله مسکن است، سیاستگذار باید در گام اول، «ریسک های تورم ساز» در بخش مسکن را که عمده آنها بیرون این بازار است مهار کند.

در کشور نیز مطابق نمودار، طی سال‌های اخیر رشد شدید قیمت‌ها باعث رکود تولید مسکن شده است به‌طوری که، گسل بزرگی بین تورم مسکن در سطح بالا و رشد تیراژ ساخت در سطح بسیار پایین به وجود آمده است. سیاست های شهرداری مبنی بر تسهیل ساخت‌وساز، موجب افزایش صدور پروانه می‌شود اما واحدهای مسکونی ساخته‌شده الزاما به بازار مصرف عرضه نمی‌شود چون، سازنده در شرایط تورمی کشور، از فروش طفره می‌رود.