تورم مسکن؛ آمارها با واقعیت نمی خواند

آرمان ملی: بازار معاملات مسکن همزمان با شروع فصل نقل و انتقالات به اوج قیمتی خود رسیده است، به‌گونه ای‌که نه تنها خرید خانه به رویای اصلی اقشار متوسط و ضعیف جامعه مبدل شده بلکه اساسا اجاره مسکن نیز در پایتخت عملا از توان بسیاری از خانوارها خارج شده و شاهد هجوم گسترده بسیاری از حقوق بگیران به شهرهای حاشیه‌ای تهران هستیم. در واقع رشد افسار گسیخته قیمت‌ها به گونه‌ای‌ست که حتی بین آمار و ارقام ارائه شده از سوی مراکز رسمی نیز اختلاف مشاهده می‌شود به گونه‌ای که در مرکز آمار میانگین نرخ تورم مسکن را در سال گذشته 33 درصد عنوان کرده، اما بانک مرکزی این میزان را تنها 16 درصد می‌داند موضوعی که نگاهی اجمالی به وضعیت معاملات نشان می‌دهد در واقعیت قیمت‌ها بیشتر از این ارقام بوده و علاوه بر آنکه قیمت‌ها در معاملات خرید و فروش رشدی حتی بیش از 40 درصدی را نسبت به سال قبل تجربه کرده‌اند در حوزه اجاره این روند با شیب صعودی بیشتری همراه بوده و در برخی از مناطق نرخ اجاره بها رشد بیش از 2 برابری را به همراه داشته است. موضوعی که کارشناسان دلایل این وضعیت را رکود تورمی دانسته و معتقدند عدم موفقیت دولت‌ها در سیاست‌های مسکن باعث شده تا مسئولان به سمت قیمت‌گذاری دستوری رفته که خود عاملی در افزایش تنش‌های بازار به شمار می‌رود. البته در این میان بساط سودجویی‌ها نیز مزیدی بر علت شده تا قیمت‌ها در این بازار بدون هرگونه منطقی به روند رشد خود ادامه دهند.

پای وکلا هم به معاملات مسکن باز شد

بررسی‌ها از بازار نقل و انتقالات مسکن نشان می‌دهد تورم مسکن همچنان با شیبی تند در حال حرکت بوده به گونه‌ای‌که با گذشت دو هفته از آغاز فصل نقل و انتقالات علاوه بر رشد قیمت‌ها در معاملات خرید و فروش در حوزه اجاره بها نیز شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم در این رابطه نگاهی به آگهی‌های فروش گویای این روند بوده و هم اکنون در اکثر مناطق پایتخت برای خرید یک متر مربع از آپارتمان‌های نوساز حداقل باید 45 میلیون تومان هزینه کرد و در خصوص اجاره بها نیز مالکان برای رهن یک واحد 55 متری حداقل 350 میلیون تومان از مستاجر طلب می‌کنند. البته در این میان بساط سودجویی و زیادخواهی‌ها هم حسابی داغ شده است به طوری‌که برخی از مشاوران املاک با درخواست سهم یک درصدی از فروش در حالی که در خوش بینانه‌ترین حالت میزان حق الزحمه آنها به نیم درصد نیز نمی‌رسد سعی دارند تا واحدهای پیشنهاد شده را گرانتر از قیمت واقعی به فروش رسانند این روند زمانی جالب‌تر می‌شود که برخی از مالکان واحد خود را محلی برای تامین کمبودهای مالی خود تبدیل کرده و بدون ارائه کوچک‌ترین خدمات حتی تعمیر واحدی که پیش از این مستاجر در آن سکونت داشته و تنها با تکیه بر بازار پر تقاضا واحد خود را به بیشترین قیمت اجاره می‌دهند البته اخیرا بازار وکلا نیز در حوزه مسکن داغ شده و برخی از مالکان برای سفت تر کردن معامله از خدمات وکلا برای انجام معاملات اجاره بها بهره می‌گیرند.

آمار مراکز رسمی

در این رابطه احمدرضا سرحدی کارشناس اقتصاد مسکن درباره بازار مسکن در سال جاری می‌گوید: افزایش 16 درصدی قیمت مسکن که بانک مرکزی اعلام کرده، مبنای واقعی ندارد و براساس سامانه معاملات مشاوران املاک، می‌توان رشد مسکن در سال گذشته را 40 درصد برآورد کرد. وی با اشاره به افزایش جهانی دلار، طلا، کالاهای جهانی و نیز رشد تورم در برخی کشورهای اروپایی و آمریکایی گفت: پیش‌بینی من این است که امسال هم افزایش قیمت مسکن در پیش خواهیم داشت. سرحدی، مشکل دیگر بازار مسکن را رکود تورمی دانست و افزود: وقتی قیمت‌ها افزایش یابد، سبب کاهش معاملات و رکود می‌شود و وقتی معاملات کم شد، ساخت‌وساز نیز کاهش می‌یابد چون تقاضا نیست. وقتی ساخت‌وساز کم شد، عرضه هم در سال‌های پس از آن کم می‌شود و زمانی که عرضه مسکن کم باشد، باز هم قیمت بالا می‌رود و این چرخه رکود تورمی ادامه خواهد داشت. کارشناس اقتصاد مسکن به وضعیت جاری بازار مسکن اشاره کرد و ادامه داد: متوسط قیمت مسکن مصرفی در نقاط متوسط تهران متری 30 میلیون تومان است که هیچ خانه اولی نمی‌تواند با این قیمت‌ها مسکن تهیه کند و در حال حاضر عمده فعالان این بازار کسانی هستند که خواهان تبدیل به احسن کردن ملک هستند. تا زمانی که اقتصاد شکوفا نشود، تورم مسکن رشد صعودی خواهد داشت. وی درباره اینکه آیا اجرای طرح نهضت ملی مسکن می‌تواند به این وضعیت کمک کند؟ گفت: مشخص نیست دولت بتواند سالانه یک میلیون مسکن بسازد به‌خصوص که قیمت فعلی مصالح رشد داشته و مرتبا پیمانکاران خواهان افزایش آورده اولیه متقاضیان هستند؛ حال آنکه بسیاری از متقاضیان با امید به کم بودن مبلغ آورده اولیه در این طرح ثبت‌نام کرده‌اند. همچنین ممکن است این طرح به دلیل گرانی ساخت‌وساز، فرسایشی شود که سرنوشتی مشابه مسکن مهر پیدا کند. این در حالی است که زمان آغاز به کار پروژه مسکن مهر، دولت نفت را با قیمت بالا می‌فروخت و به پروژه‌ها تزریق می‌کرد. کارشناس اقتصاد مسکن درباره افزایش سقف وام خرید مسکن برای حل مشکل کاهش قدرت خرید گفت: به فرض اینکه بانک‌ها منابع داشته باشند و بتوانند وام بدهند، باید اصل و سود این تسهیلات باز پس داده شود. با شرایط فعلی، در صورتی که وام خرید مسکن به یک میلیارد تومان برسد، حتی با در نظر گرفتن نرخ سود 18 درصد، وام‌گیرنده باید ماهانه 15 میلیون تومان قسط بدهد که کمتر کارمند یا شاغلی می‌تواند این اقساط را پرداخت کند، بنابراین تنها راه کنترل بازار مسکن این است که قبل از حل مشکل مسکن، باید اقتصاد کلان راه‌اندازی شود تا امکان پس‌انداز وجود داشته باشد. در دنیا با دو روش پس‌انداز گذشته و آینده (تسهیلات) مردم خانه‌دار می‌شدند ولی با شرایط فعلی تورم در کشور ما، امکان پس‌انداز نیست. سرحدی درباره کنترل اجاره‌بها با روش دستوری گفت: ما تجربه مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر کنترل اجاره‌بها تا سقف 25 درصد را داریم. در حال حاضر آمارها حاکی از رشد بیش از 40 درصدی اجاره‌بها است بنابراین با اقتصاد دستوری نمی‌توان اجاره‌بها را کنترل کرد. وی تأکید کرد: از دیگر معایب تعیین سقف اجاره‌بها این است که مؤجر و مستأجر دو نوع قرارداد اجاره امضا می‌کنند؛ یکی قرارداد رسمی برای ثبت در سامانه و دیگری قرارداد غیررسمی میان خودشان‌که نتیجه آن هم افزایش حجم پرونده‌ها در دستگاه قضایی است. کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: با گرانی فعلی مصالح و افزایش قیمت زمین، چشم‌اندازی نه تنها برای کاهش قیمت مسکن وجود ندارد.