تکرار یک سناریوی شکست‌خورده

این گرانی مسکن باعث شد مسئولان به‌فکر بیفتند و طرح فروش مسکن متری را از طریق بازار سرمایه اجرایی کنند. همراه با کاهش ارزش پول ملی، سرازیر شدن سرمایه مردم به‌سمت بازارهای مالی و سرمایه‌ای شدت گرفته و در این بین، دولت به‌دلیل نرخ بالای مسکن و با هدف حضور مردم در این بازار برنامه خرید متری مسکن در بورس را مطرح کرده است. مسئولان به دستاوردهای این طرح بسیار امیدوار هستند و عقیده دارند سرمایه‌گذاری و خرید مسکن در بورس باعث می‌شود پول و سرمایه به‌جای بازار ارز به‌سمت تولید و اشتغال حرکت کند و امید مردم را به خانه‌دار شدن افزایش دهد، زیرا در شرایطی که بیشتر افراد این روزها منابع مالی کافی برای خرید مسکن در اختیارشان نیست، می‌توانند با خرید متری مسکن به‌تدریج سرمایه خود را افزایش دهند تا اینکه کم‌کم به متراژ لازم برای خرید ملک نزدیک شوند. صمت در این گزارش فروش متری مسکن در بورس را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

2 جبهه متفاوت در زمینه خرید متری مسکن در بورس

عده‌ای از کارشناسان اقتصادی و حوزه مسکن موافق این طرح معتقدند که بحث فروش متری مسکن در واقع یک ابزار چندوجهی و یک مکانیسم برای تامین نقدینگی پروژه‌های عمرانی است و از سوی دیگر، باتوجه به شرایط اقتصادی که دچار چالش تورم است، راهی برای سرمایه‌گذاری مردم است و حتی شاید بتواند ارزش پول ملی مردم را حفظ کند. در مقابل اما، از نظر مخالفان فروش متری خانه، معایب این طرح کم نیست. کارشناسان مخالف این طرح معتقدند که این موضوع یک طرح ناموفق و شکست‌خورده است که به 20 سال پیش مربوط می‌شود. به‌اعتقاد آنها، مسکن کالایی نیست که بتوان آن را متری فروخت. پارامترهای بسیار زیادی در نرخ مسکن تاثیرگذار است. به‌طورمثال، نرخ هر منطقه با منطقه دیگر متفاوت است. حتی اگر 2 خانه در یک ساختمان نیز باشند، نرخ هر طبقه با طبقه دیگر تفاوت دارد. هر متری که در بورس ارائه می‌شود، در کجا قرار دارد؟ چگونه است و چه شرایطی دارد؟ به‌نظر آنها، طرح متری فروش مسکن در بورس تحقق‌ناپذیر است و می‌توان به‌جای آن، سهام انبوه‌سازها و شرکت‌های بزرگ ساختمانی را در بورس عرضه کرد تا افراد با سودی که از آن حاصل می‌شود، بتوانند سرمایه‌گذاری کنند و صاحب مسکن شوند. مخالفان با یادآوری طرح فروش مسکن در تیر سال 1382 یادآور می‌شوند که این طرح از تهران آغاز و سپس به سایر شهرهای کشور تعمیم داده شد. در آن طرح، در ابتدا قرار شد خریداران متری مسکن با دریافت سند رسمی ضمن مشارکت در خریدوفروش واحدهای مسکونی صاحب خانه شوند. از سوی دیگر، قرار بر این شد تا انبوه‌سازان مسکن پس از 30 درصد پیشرفت فیزیکی ساختمان اقدام به فروش متری مسکن و بانک‌های منتخب وام مسکن تا 50 درصد هزینه خرید متری مسکن را به‌صورت تسهیلات پرداخت کنند. به‌گفته مخالفان، تعداد اندکی از طریق این طرح توانستند صاحب خانه شوند و تکرار یک طرح شکست‌خورده را جایز نمی‌دانند.

ایجاد رقابت ناسالم با فروش متری مسکن در بورس

مجید گودرزی، تحلیلگر بازار مسکن در رابطه با موضوع یادشده به صمت توضیح داد: در یک بدعت نامیمون و زشت، فروش متری مسکن در بورس آغاز شده است؛ در واقع به مزایده گذاشتن نیازهای ضروری جامعه به‌جای کنترل قیمت‌ها و انجام تکالیف قانونی، یک سوءاستفاده تمام‌عیار، هم از بازار بورس و هم از کم‌کشش بودن نیازهای ضروری جامعه است.

وی در ادامه توضیح داد: این طرح به‌دنبال مشروعیت‌بخشی به قیمت‌های کمرشکن و نجومی مسکن و حفظ فشار غیرقابل‌تحمل مسکن به مردم است. ما این طرح را محکوم می‌کنیم و آن را خلاف قانون و وظایف قانونی دولت می‌دانیم. فروش متری مسکن در بورس، ملک و مسکن را به مزایده می‌گذارد و باعث ایجاد رقابت ناسالم در بخش مسکن که یک نیاز ضروری برای آحاد جامعه است، می‌شود. از سوی دیگر، تز غلط مقابله با بحران تورم با ایجاد بحران بدهی مردود است و راهکار مقابله با بحران تورم مسکن، افزایش وام ودیعه مسکن نیست، چرا که بدهی یک بحران، حتی بدتر از بحران تورم است که آن‌هم با این سودهای نامتعارف بسی جای تامل دارد. این یک کاسبی کثیف از مستاجران و یک درآمد نامشروع و یک راهکار بدتر از مشکل است.

سیاستهای ناکارآمد، بلای جان بازار مسکن

این کارشناس همچنین ضمن اشاره به اینکه سیاست‌های ناکارآمد باعث رسیدن بازار مسکن به وضعیت امروز شده به صمت گفت: طرح فروش متری مسکن در بورس باعث شده است، مسئله مسکن در کشور به یک بحران ملی تبدیل شود و مسئولان با اجرای چنین سیاست‌هایی این چالش را توجیه کرده و به نرخ امروز مسکن مشروعیت بخشند. در واقع، این طرح به‌منزله شانه خالی کردن دولت از مسئولیت‌های خود در بخش مسکن است.

وی در پایان گفت: جدا از اینکه موضوع فروش متری مسکن در بورس چه ارتباطی با شهردار تهران دارد؟ سوال اصلی این است که براساس کدام آیین‌نامه و قوانین قرار است، این اتفاق واقع شود؟ چطور می‌توان با تعداد محدود مسکن واردشده به بازار بورس به مردم امید صاحب خانه شدن را داد؟ بدیهی است که گزینه فروش متری در هر شرایط زمانی و هر وضعیتی از عرضه و تقاضا جواب نمی‌دهد و نخست مسائل بنیادین دیگری باید حل شوند.

ایجاد ارزشافزوده برای سرمایههای خرد

سعید لطفی، عضو اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با این موضوع به صمت گفت: باتوجه به افزایش نرخ مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، سرمایه‌گذاری صندوق املاک و مستغلات این امکان را به خریداران می‌دهد که مسکن را به‌صورت متری خریداری کنند و بعد از گذشت چند سال به‌تدریج صاحب خانه شوند. در واقع، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با هدف کسب سود از بازار ملک راه‌اندازی شده است. این روش، در کنار تولید مسکن و افزایش ساخت‌وساز در برنامه نهضت ملی مسکن، راهکاری برای سرمایه‌گذاری اقشار مختلف به‌ویژه اقشار متوسط جامعه، در بخش مسکن و املاک است. لطفی راهکار میانبر خانه‌دار کردن اقشار متوسط و پایین را خرید متری مسکن دانست و به صمت گفت: در شرایط فعلی بسیاری از افراد توانایی خرید آپارتمان را ندارند. از طریق نظام پس‌انداز هم گاهی دهه‌ها طول می‌کشد تا فردی بتواند خانه‌دار شود. طرح‌های دولتی هم جوابگو نخواهد بود؛ چرا که طی حدود 5 دهه گذشته، نقش دولت‌ها در تولید مسکن در ایران کمتر از 5 درصد بوده است. یکی از راه‌حل‌های خانه‌دار شدن در شرایط تورمی، ایجاد ارزش‌افزوده برای سرمایه‌های خرد است.

طرحی موثر برای ساماندهی بازار مسکن

لطفی اذعان کرد: در سطح کلان، دولت می‌تواند شرکت‌هایی را حمایت کند که پول‌های اندک خانواده‌ها را جمع‌آوری کنند. نقش دولت در این بین صیانت از سرمایه‌های مردم است. خانوارها به‌تدریج سرمایه خود را در صندوق خودشان، واریز و اقدام به خرید متری مسکن از طریق خرید برگه‌های سهام می‌کنند؛ بنابراین با رشد نرخ مسکن، سهام افراد نیز باارزش می‌شود.

وی افزود: آنچه هم‌اکنون به‌شکل فروش متری مسکن مطرح شده، مدل سنتی سرمایه‌گذاری در بازار املاک است، این طرح به خانوارها کمک می‌کند تا از تورم‌های آینده بازار مسکن تاحدودی در امان بمانند. در سال‌های قبل، قانون پیش‌فروش مسکن مطرح شد که ایراداتی داشت. در نهایت، این طرح به نتیجه خاصی نرسید و بازار مسکن از این مکانیزم محروم شد.

مزایای فروش متری مسکن

لطفی تاکید کرد: در بحث فروش متری مسکن در بورس کالا نیازی نیست که پول یک واحد مسکونی به‌طورکامل پرداخت شود. بورس ضمانت تحویل به‌موقع واحد را می‌دهد و اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، باید خسارت بپردازد. این اوراق که با عنوان اوراق سلف از آنها یاد می‌شود، متناسب با نرخ مسکن رشد می‌کنند. مزیت دیگر این اوراق، قدرت نقدشوندگی آنها است. همچنین سرمایه‌ها به بازار مسکن می‌آید که یک حوزه مولد است و به این ترتیب، در کاهش نرخ تورم تاثیرگذار خواهد بود. این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: از حدود 2 سال قبل این موضوع مطرح شده، اما در سطح محدودی به اجرا رسیده است. اگر این ابزار در بازار مسکن به‌شکل وسیع‌تر و با سازکارهای مناسبی اجرا شود، می‌تواند تاثیرات مناسبی ایجاد کند.

سخن پایانی

خریدوفروش متری مسکن در بورس و خرید سهام زمین متری، طرحی است که در آن، افرادی که سرمایه کافی برای خرید یک واحد مسکونی را در اختیار ندارند، با هر مقدار سرمایه بتوانند یک یا چند متر زمین خریداری و علاوه بر سرمایه‌گذاری مطمئن و حفظ ارزش سرمایه خود در برابر تورم، سود حاصل از آن را نیز دریافت کنند. به‌دلیل رشد افسارگسیخته نرخ خانه طی سال‌های اخیر، امکان خرید در بازار مسکن برای دهک‌های پایین و متوسط، شاید برای تمام عمر وجود نداشته باشد، اما می‌توان از طریق فروش متری خانه، دادن برگه‌های سهام و ایجاد ارزش‌افزوده به دارایی‌های مردم، طول مسیر دستیابی متقاضیان به مسکن را کوتاه کرد. رشد سنگین قیمت‌ها در بازار مسکن، فاصله خانواده‌ها با مسکن ملکی را به‌شدت افزایش داده، هرچند وضعیت مستاجرها هم چندان بهتر نیست و یکی، دو سال است که با رشدهایی گاه بیش از نرخ تورم مواجهند. اعداد و ارقام متفاوتی از مدت‌زمان انتظار برای خانه‌دار شدن ارائه شده که امید خرید خانه را برای بسیاری از اقشار جامعه کمرنگ کرده است.

به هر حال، آنچه برای مردم اهمیت دارد، رشدهای عجیب و غریبی است که در نرخ مسکن طی سال‌های اخیر اتفاق افتاده و باعث شده است حدود دوسوم درآمدشان را به مسکن اختصاص دهند. از اواخر سال 1396 که بازارها در ایران شروع به رشدهای سنگین کردند، تاکنون مطابق آماری که بانک مرکزی ارائه می‌دهد، نرخ خانه در شهر تهران بیش از 10برابر شده و از متری 5میلیون و 760 هزار تومان در پایان سال 1396 به مرز 60 میلیون تومان در امسال رسیده است. در کل، بعید است با چنین سیاست‌های خرد و ناچیزی بازار مسکن آرام بگیرد، اما امید است با سیاست‌گذاری‌های بهتر، مشکلات و چالش‌های بازار مسکن یکی پس از دیگری حل‌وفصل شوند./ روزنامه صمت