جدول فاصله قیمت آپارتمان نوساز با 10سال ساخت در سه منطقه تهران!
فاصله همیشگی قیمت بین آپارتمان‌های کلیدنخورده و نوساز با واحدهای میانسال - حدود 10 سال ساخت - مدتی است به هم خورده و تبدیل به گسل شده است.
به گزارش اقتصادنیوز دنیای‌اقتصاد» پنج علت درباره این رویداد برشمرده است.
اولین و مهم‌ترین دلیل شکل گیری و تشدید این گسل قیمتی در بازار مسکن به «روند افزایش قیمت ساخت مسکن» یعنی وضعیت «تورم مصالح ساختمانی» و «تورم زمین»، مربوط می‌شود. در حالی که سازنده ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران از افزایش حداقل 35 تا 40درصدی میانگین قیمت مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت‌وسازها در زمستان سال‌جاری نسبت به مقطع زمانی ابتدای امسال خبر می دهند؛ آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می کند. آخرین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران در خصوص روند رشد نقطه به نقطه قیمت مصالح و نهاده های ساختمان های مسکونی شهر تهران از افزایش متوسط قیمت مصالح در پاییز امسال به میزان 41درصد نسبت به پاییز سال قبل خبر می دهد.
این موضوع نشان می دهد هزینه ساخت آپارتمان و قیمت تمام شده واحدهای مسکونی نوساز در پاییز امسال نسبت به پاییز سال گذشته تنها از ناحیه تورم مصالح، 41درصد رشد داشته است. آمار رسمی از تورم زمین در این بازه زمانی منتشر نشده است. اما بررسی های میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد تورم نقطه به نقطه زمین هم در این مدت، بیش از 50درصد بوده و دست کمی از تورم مسکن نداشته است.
عامل دوم در افزایش نامتعارف فاصله قیمت آپارتمان های نوساز با قیمت واحدهای مسکونی میانسال و مسن، به «کمبود عرضه فایل نوساز به بازار تقاضا در سال های اخیر ناشی از رکود تولید مسکن طی حداقل 5 سال گذشته» برمی گردد. دست کم طی 5 سال اخیر، تیراژ ساخت مسکن در شهر تهران، به طور متوسط در هر سال نسبت به سال های قبل از رکود اخیر بازار ساخت‌وساز آپارتمان، یک دوم (نصف) شده است و همین موضوع بر روند عرضه نوسازها (کاهش عرضه) و همچنین افت محسوس و چشمگیر سهم نوسازها از کل معاملات مسکن پایتخت اثر داشته است. سهم نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران در سال های قبل از جهش اخیر قیمت مسکن و سال های قبل از رکود ساختمانی اخیر، به طور متوسط 50درصد کل معاملات خرید مسکن در یک ماه بود؛ این میزان اما براساس آخرین آمارهای رسمی به کمتر از 30درصد رسیده است. در حالی که هنوز سهم تقاضای خرید نوسازها و در نهایت سهم معاملات نوسازها نسبت به سایر گروه های سنی آپارتمان در بازار مسکن پایتخت بیشتر است. همین کمبود عرضه در برابر حجم تقاضای خرید مسکن نوساز، باعث افزایش فاصله قیمت نوسازها با قیمت واحدهای مسکونی میانسال و مسن شده است.
«چشم انداز تورم» یک عامل مهم دیگر در افزایش سرعت رشد بهای پیشنهادی آپارتمان های نوساز نسبت به تورم مسکن میانسال و مسن است. سازنده ها نسبت به وضعیت بازار ساخت‌وساز و هزینه تمام شده مسکن در ماه های پیش رو، چشم انداز تورمی دارند و همین موضوع باعث شده است تا سطح قیمت پیشنهادی برای فروش نوسازها نسبت به بهای پیشنهادی فروش سایر آپارتمان ها فاصله بیشتری داشته باشد.
فعالان بازار مسکن شهر تهران همچنین از «اثر روانی افزایش عوارض ساخت وساز» و سایر آیتم های هزینه بر در امر ساخت مسکن مانند دستمزدها، بیمه، نظارت ساختمانی و... برای سال بعد به عنوان عاملی یاد می کنند که باعث شده یک ماه مانده به اتمام سال‌جاری، فاصله قیمت پیشنهادی آپارتمان های نوساز با واحدهای مسکونی میانسال و مسن بیش از حد متعارف و همیشگی شود. در واقع آنها سطح قیمت‌های پیشنهادی را با این انگیزه افزایش داده اند که بتوانند هزینه های تجهیز کارگاه های ساختمانی در سال جدید را پوشش دهند. هزینه هایی که از نظر آنها و مطابق با چشم انداز آنها، رو به افزایش است.
البته یک رفتار مهم از سمت فروشنده های واحدهای مسکونی چندساله نیز در این زمینه یعنی افزایش فاصله قیمت نوسازها وکلیدنخورده ها با آپارتمان های میانسال و مسن، موثر بوده است. این رفتار، «آمادگی مالکان فروشنده آپارتمان چندسال ساخت برای تخفیف جهت تبدیل بهینه ملک» است. از آنجا که عمده فروشنده هایی که این روزها عرضه کننده آپارتمان های میانسال و مسن به بازار مسکن هستند، متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان هستند، آپارتمان های خود را به بازار مسکن با شرایط قیمتی مناسب عرضه می کنند مشروط به اینکه بتوانند یک واحد مسکونی بهتر با قیمت مناسب‌تری خریداری کنند. در واقع آنها به طور مشروط حاضر به فروش واحد مسکونی خود با سطح متعارف قیمتی هستند. شرط آنها هم خرید آپارتمان بهتر با قیمت مناسب در ازای عرضه آپارتمان قبلی است. بنابراین در کنار عواملی که از سمت بازار فروش نوسازها منجر به افزایش فاصله متعارف بین قیمت این گروه آپارتمان ها با بهای واحدهای مسکونی میانسال و مسن شده است این عامل نیز از سمت فروشنده های آپارتمان های چندساله در تشدید این گسل قیمتی ایفای نقش می کند.
همچنین بخوانید ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید