رشد قطره‌چکانی ساخت‌وساز

آخرین اطلاعات منتشرشده از وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران و کشور حاکی از این است که در تابستان امسال، برنامه‌ریزی برای تولید مسکن در شهر تهران 7.2 درصد نسبت به تابستان پارسال افزایش پیدا کرده؛ اما همچنان این شاخص برای کل مناطق شهری کشور با کاهش 6.6 درصدی مواجه بوده است. بررسی داده‌های مرکز آمار ایران حاکی از این است که با فرض تداوم وضعیت موجود در صدور پروانه‌های ساختمانی، تولید مسکن در امسال نسبت به 2 سال گذشته بهبود خواهد یافت، اما همچنان پایین‌تر از سال 1399 باقی می‌ماند. در تابستان امسال، 1903 پروانه احداث ساختمان در شهر تهران صادر شده که این میزان نسبت به فصل بهار 37 درصد و نسبت به تابستان پارسال 19.8 درصد افزایش نشان می‌دهد. براساس اطلاعات مرکز آمار ایران، میانگین تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در این پروانه‌ها معادل 7.2 واحد و میانگین متراژ زیربنا در هر پروانه 1308 مترمربع است. از نگاهی دیگر، در پروانه‌های احداث ساختمان شهر تهران در تابستان 1402، تعداد 13 هزار و 737 واحد مسکونی پیش‌بینی شده که این میزان نسبت به فصل بهار امسال 43.3 درصد افزایش نشان می‌دهد؛ اما میزان اختلاف آن با فصل مشابه سال قبل فقط 7.2 درصد است. به‌عبارت‌دیگر، بعدازاینکه بازار مسکن، سکته تولید در بهار 1401 را رد کرد، وارد شرایط معمولی شد و برنامه‌ریزی برای تولید مانند 2 سال گذشته در روند عادی دنبال می‌شود. صمت در این گزارش روند ساخت‌وسازها در تهران را بررسی کرد.

افول تولید مسکن در کشور

در تابستان سال 1402، در کل مناطق شهری کشور، 23 هزار و 918 پروانه ساختمانی صادر و این میزان نسبت به بهار امسال 19.1 درصد و نسبت به تابستان پارسال 21.2 درصد کاهش نشان می‌دهد. براساس اطلاعات مرکز آمار ایران، در این پروانه‌های ساختمانی برای تولید 91 هزار و 453 واحد مسکونی برنامه‌ریزی شده که این تعداد 7.2 درصد بیشتر از فصل بهار و 6.6 درصد کمتر از تابستان سال قبل است. بررسی اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان شهر در کل کشور، در تابستان 1402 حدود 16 میلیون و 497 هزار مترمربع بوده که این میزان نسبت به فصل بهار 10 درصد و نسبت به تابستان پارسال 9.5 درصد کاهش دارد. دوره‌های رونق بازار مسکن همواره بعد از یک دوره انتظار شروع می‌شود که باوجود تغییر در شاخص‌های کلان اقتصادی نظیر نرخ ارز و شاخص تورم، هیچ‌کدام از بازیگران بازار مسکن یعنی فروشنده، خریدار و سازنده یقین ندارند که چه اتفاقی در حال وقوع است و مناسبات این بازار نسبت به بازارهای موازی با تنش و نوسان کمتری مواجه است. این وضعیت تاحدودی متاثر از انباشت عرضه در دوره رکود مسکن و قفل شدن سرمایه سازندگان در بازار است؛ اما در ادامه، وقتی دوره دوم رونق یعنی رشد نرخ آغاز می‌شود، برنامه‌ریزی برای تولید مسکن نیز شتاب می‌گیرد که در قالب افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی قابل رهگیری است. در دوره آخر، همزمان با رشد نرخ مسکن، واحدهای تولیدشده با این پروانه‌های ساختمانی نیز به بازار می‌رسد و بعد به‌تدریج تب بازار می‌خوابد. البته این دوره در سال‌های گذشته به‌واسطه تضعیف تولید مسکن بخش خصوصی و کاهش عرضه مسکن جدید، جای خود را به رکود تورمی داده؛ اما همچنان دوره‌های سردرگمی و برنامه‌ریزی برای تولید مسکن جدید به‌عنوان راهی برای رونق بازار مسکن معتبر است. در شرایط فعلی، بازار مسکن برای رسیدن به رونق، ضمن اینکه باید دوره سردرگمی و عرضه واحدهای انباشته را از سر بگذراند، می‌توان ردپای این رونق را از روی افزایش برنامه‌ریزی برای تولید مسکن نیز پیدا کرد؛ این در حالی است که در حال حاضر بازار مسکن به‌شدت کساد است و برنامه‌ریزی برای تولید نیز روال عادی دارد؛ بر همین اساس، می‌توان انتظار داشت که در میان‌مدت و تا افق یک‌ساله، احتمال تغییرات قیمتی قابل‌توجه در بازار مسکن ضعیف باشد.

تاثیر رشد ساخت‌وساز بر آرامش بازار مسکن

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره افزایش آمار 43 درصدی ساخت‌وساز در تهران به صمت اظهار کرد: به‌طورکلی، رشد صنعت ساخت‌وساز یکی از عوامل مهمی است که بر آرامش بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. از سوی دیگر، نرخ مسکن باتوجه به ثبات بازارهای موازی مانند ارز، طلا و بورس به ثبات رسیده است، اما مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که بخشی از پروژه‌هایی که در تهران در حال انجام هستند، تاکنون به مرحله ساخت نرسیده‌اند. یکی از دلایل این اتفاق، کاهش توان مالی سازندگان به‌علت عدم‌تاثیرگذاری قانون پیش‌فروش است.

وی افزود: با تصویب قانون پیش‌فروش در سال 1389، مشاوران املاک از امکان انعقاد قراردادهای پیش‌فروش محروم شدند و افراد باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. این امر منجر به ایجاد اثرات منفی در صنعت ساخت‌وساز شده و می‌توان گفت که سیستم تامین مالی مسکن در این بخش به‌حالت قفل درآمده است. در سال‌های اخیر، اصلاح این قانون در مجلس مطرح شده، اما تاکنون به نتیجه‌ای قطعی نرسیده است. گودرزی با بیان اینکه سازندگان خرد از توان محدودی برای تکمیل طرح‌های خود برخوردارند، گفت: بسیاری از سازندگان تمایل دارند با دفاتر املاک در معاملات پیش‌فروش همکاری کنند، اما به‌دلیل ممنوعیت قانونی این امکان وجود ندارد، زیرا مجازاتی مانند ابطال پروانه کسب برای مشاوران املاک در نظر گرفته شده است.

تعادل بازار مسکن در خطر است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه برخی فروشندگان به‌دلیل رکود ایجادشده، واحدهای خود را زیر نرخ به‌فروش می‌رسانند، افزود: بعد از افزایش قوی نرخ مسکن در انتهای سال گذشته و اوایل امسال، شاهد ثبات و حتی کاهش نرخ بودیم. با این حال، این ثبات با کاهش تعداد معاملات همراه شده است که تبعات منفی برای بازار مسکن دارد.

وی گفت: این موضوع می‌تواند منجر به کاهش انگیزه تولید مسکن شود و سرمایه‌گذاری در این بخش را تحت‌تاثیر قرار دهد. رونق ساخت‌وساز، معاملات و ثبات قیمت‌ها، 3 عامل اصلی هستند که باید به‌طورهمزمان وجود داشته باشند؛ در غیر این صورت، تعادل بازار مسکن به‌خطر می‌افتد.

گودرزی یادآور شد: یک نگاه اشتباه که در جامعه و حتی برخی مسئولان وجود دارد، این است که با تغییر سال، نرخ کالاها، از جمله مسکن، باید تغییر کند. در واقع، ما دچار نوعی تورم روانی شده‌ایم؛ اما امیدواریم آرامشی که در بازار مسکن ایجاد شده است، پایدار باشد تا این دیدگاه از جامعه برداشته شود و به‌تدریج تورم کالاها کاهش یابد.

تامل سازندگان برای ورود به ساخت‌وساز

ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران به صمت گفت: رشد نرخ نهاده‌های تولید مسکن و افزایش نرخ عوارض و صدور پروانه‌های ساختمانی، باعث شده است که در حال حاضر سازندگان مسکن با تامل بیشتری به حوزه ساخت‌وساز وارد شوند. فعالان و سازندگان مسکن باور دارند که رفتن به‌سمت ساخت‌وساز در این روزها ریسک بالایی دارد، زیرا پیش‌بینی هزینه‌های ساخت مسکن در زمان شروع پروژه سخت و دشوار است. به‌عبارت‌دیگر، سازندگان مسکن نمی‌توانند پیش‌بینی دقیقی از میزان سرمایه موردنیاز برای تکمیل پروژه داشته باشند.

وی در ادامه بیان کرد: افزایش نرخ مصالح ساختمانی و تاثیر آن بر نرخ نهایی ساخت مسکن، یکی از عوامل مهم در رشد و افزایش ساخت‌وساز مسکن است. نوسان نرخ مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر منجر به کاهش انگیزه ساخت‌وساز و افزایش ریسک برای سرمایه‌گذاران و سازندگان شده است. عدم‌کنترل قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی منجر به کاهش تولید شده است، زیرا نرخ مصالح ساختمانی تاثیر مستقیمی بر نرخ نهایی ساختمان و واحدهای مسکونی دارد. این در حالی است که دولت بارها وعده کنترل نرخ مصالح ساختمانی را داده است.

تاثیر مصالح ساختمانی بر نرخ نهایی ساختمان

نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران خاطرنشان کرد: در شرایط فعلی، مشاهده می‌شود که سازندگان مسکن دیگر تحت ریسک‌های قابل‌پیش‌بینی قرار نمی‌گیرند. عدم‌کنترل قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی باعث کاهش تولید می‌شود، زیرا نرخ مصالح ساختمانی تاثیر مستقیمی بر نرخ نهایی ساختمان و واحدهای مسکونی دارد. این در حالی است که دولت بارها وعده کنترل نرخ مصالح ساختمانی را داده است.

وی گفت: وعده دولت این بود که در راستای افزایش تولید مسکن، نرخ مصالح ساختمانی را کنترل و آنها را برای سازندگان مسکن تعدیل کند، اما تا به امروز این وعده به واقعیت پیوسته نشده است. بدون شک، هرچقدر نوسانات ادامه داشته باشند و سازندگان بخش خصوصی از آینده و میزان سرمایه‌گذاری خود اطمینان نداشته باشند، تولید مسکن نیز کاهش خواهد یافت.

رهبر با بیان اینکه فولاد و سیمان از اجزای مهم ساخت‌وساز هستند که در طول سال، نرخ این دو عنصر در حال نوسان و افزایش است، افزود: به‌عنوان‌مثال، قبل از سال جدید، نرخ میلگرد در هر کیلوگرم به 14هزار تومان افزایش یافت، در حالی که در 2 ماه ابتدایی امسال به 20 هزار تومان در هر کیلوگرم رسید. رشد عوارض ساختمانی و هزینه‌های مربوط به صدور پروانه نیز مشکلاتی است که سازندگان به‌طورمداوم با آن روبه‌رو هستند.

این کارشناس بازار مسکن عنوان کرد: رشد نرخ مصالح ساختمانی از ابتدای سال تاکنون، در الگویی بوده که در مقایسه با سال گذشته، هزینه‌های تمام‌شده مسکن را 2 تا 3 برابر افزایش داده است. این موضوع می‌تواند روی جهش نرخ مسکن در سال‌های آینده تاثیرگذار باشد. در ابتدای شروع یک پروژه، سازنده می‌خواهد بداند که چه میزان هزینه موردنیاز است، اما متاسفانه شرایط به‌گونه‌ای تغییر کرده که از این پیش‌بینی‌ها ناتوان است.

وی در پایان گفت: شرایط صدور پروانه سخت‌تر شده و مشکلات و سختگیری‌ها به‌شکلی افزایش یافته است که سازندگان بی‌انگیزه شده‌اند. برخی سرمایه‌گذاران و سازندگان با کسانی که با آنها در ارتباط هستند، مطرح کرده‌اند که از ورود به پروژه‌های جدید نگران هستند. به‌همین‌دلیل، در حال حاضر سرمایه خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کرده‌اند تا در زمان مناسب وارد صنعت ساخت‌وساز شوند. شاید باور کردن این موضوع دشوار باشد، اما در برخی مناطق و شهرها، صدور پروانه تا 16 ماه طول می‌کشد. دیگر به رقابت با شهرداری‌ها نمی‌پردازیم و معتقدیم که رکود در تولید مسکن در آینده باعث ضرر مصرف‌کننده و افزایش شدید نرخ نهایی مسکن خواهد شد.