ریاضت ملکی در شهرداری؟

گروه مسکن و شهری: پیش طراحی بودجه سال‌1405 شهرداری تهران، نوعی «اصلاح رویه احتمالا اجباری» در نظام تامین مالی «هزینه‌های پایتخت» را نشان می‌دهد. گزارش «دنیای اقتصاد» از اعداد و ارقامی که در مدیریت شهری تهران برای بودجه سال‌آینده شهرداری، تا این لحظه مطرح است، بر پایه سه سناریو است که همه آنها به «متمم بودجه‌1404» وابسته است. احتمالا تا چند روز آینده، شهرداری مثل سال‌های گذشته، «متمم بودجه امسال» را به شورای‌شهر اعلام کند.

ماجرای متمم‌های آخر سال شهرداری به 2 اتفاق درآمد‌ساز ویژه ماه‌های بهمن و اسفند بر می‌گردد؛ همه‌ساله در هفته‌های پایانی سال شهرداری امکان خرید جواز ساخت (پروانه‌ساختمانی) به‌صورت تخفیف نقدی را برای سازنده‌ها فراهم می‌کند و در عین حال سرمایه‌گذارانی که قصد ساخت در سال آینده را دارند برای در امان ماندن از افزایش سالانه بهای عوارض ساخت در اواخر زمستان اقدام به اخذ پروانه می‌کنند. این دو اتفاق باعث می‌شود 40 درصد بودجه شهرداری درست در پایان سال وصول و تامین شود. با توجه به‌همین رویه در سناریوی اول، چنانچه بودجه‌امسال شهرداری تهران با متمم آخر سال، از 231‌هزار میلیارد‌تومان کنونی به 250‌همت افزایش یابد، «بودجه 1405 شهرداری» بدون افزایش در سطح 250‌هزار میلیارد‌تومانی، تدوین خواهدشد.

سناریوی دوم، «دخل و خرج سال‌آینده پایتخت» را 280هزار میلیارد تومان درنظر می‌گیرد که در این‌صورت با احتساب تصویب متمم امسال، می‌توان گفت: درآمد و هزینه شهرداری تهران در سال‌آینده حدود 12‌درصد افزایش پیدا خواهد کرد. اما در سناریوی سوم که برپایه «تجربه رفتاری شهردار فعلی تهران» قابل‌تصور است، احتمال دارد در روزهای پایانی تدوین لایحه بودجه‌1405 شهرداری، چند 10‌هزار میلیارد‌تومان به کتاب لایحه، پیش از تحویل به شورای شهر، اضافه شود و از مدیران درآمدی و مناطق خواسته شود آن را در طول سال‌آینده با روش‌های مختلف، تامین کنند.

بررسی های «دنیای اقتصاد» درباره هر سه سناریو، یک نتیجه مشترک را نشان می‌دهد؛ «ریاضت ملکی در مدیریت شهری تهران.» مدیران شهرداری، امسال در تحقق درآمدهای ملکی و ساختمانی که از دو محل «اخذ عوارض ساخت، فروش تراکم و تغییرکاربری» و همچنین «فروش املاک شهر» به‌دست می‌آید، در عمل «ناکام» ماندند. براساس گزارش رسمی از «درآمد و هزینه شهرداری تهران در نیم‌سال اول 1404»، نه‌تنها 25درصد از «منابع مالی» مصوب بودجه در قالب برش 6ماهه، وصول نشد که این عدم‌وصول یا همان عدم‌تحقق «منابع» برای درآمدهای ملکی و ساختمانی، 64‌درصد بوده‌است؛ «ناکامی بزرگ» در تامین مالی هزینه‌های تهران که ریشه اصلی آن، «رکود مسکن نسبتا تاریخی» طی نیمه اول امسال بوده‌است.

شهرداری در سال‌قبل هم نتوانست آنطور که انتظار داشت و از قبل برنامه ریزی کرده‌بود، «از محل فروش املاک شهر و صدور جواز ساخت‌وساز و اخذ عوارض ساختمانی»، درآمد کسب کند. امسال اما مشخص شد؛ «ترکیب شوک‌های اقتصادی و ریسک‌های غیراقتصادی»، همان‌طور که بخش مسکن و ساختمان تهران را زمینگیر کرد، حدود دو سوم از بزرگ‌ترین منبع مالی شهرداری را «خالی از پول» گذاشت. براساس این گزارش، شهرداری تهران در بودجه‌امسال خود برنامه ریزی کرده‌بود 118‌همت درآمد و منابع کسب کند تا بتواند به همین میزان برای اداره شهر و همچنین پروژه‌های عمرانی اش هزینه کند، اما 89‌همت وصول شد. در میان ردیف های درآمدی، یکی از کم‌ترین وصولی ها، «عوارض ساخت وساز» است.

طی 6 ماه اول امسال تصویب شده‌بود؛ 50‌هزار میلیارد‌تومان از سازنده ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی، انواع و اقسام عوارض ساخت از جمله تراکم و تعیین یا تغییرکاربری، دریافت شود. از این رقم اما فقط 17‌هزار میلیارد‌تومان به‌دست آمد. رکود ساختمانی ناشی از «رکود فروش مسکن» و «تورم بالای تولید ساختمان»، درخواست‌ها برای اخذ پروانه ساختمانی را کاهش داد.

با این‌حال در تابستان امسال، شوک جنگ تحمیلی 12 روزه و تعطیلی های مرتبط با آن نیز بر «نزول درخواست پروانه و در نتیجه افت شدید دریافت عوارض ساخت» اثرگذار بوده‌است. شهرداری تهران همواره در سال‌های اخیر، بخشی از هزینه‌ها را از محل فروش املاک شهر تامین کرده‌است. مدیران شهر بنا داشتند در نیمه اول امسال، براساس بودجه مصوب، 14‌هزار میلیارد‌تومان از محل فروش اموال غیرمنقول یا همان املاک درآمد کسب کنند؛ از این رقم اما 5‌همت درآمد کسب شد. هم «کاهش قیمت مسکن» طی اواخر بهار و ابتدای تابستان و هم اینکه میزان رشد قیمت طی 6 ماه، احتمالا کمتر از «برآوردهای شهرداری تهران از تورم ملکی 1404 در زمان تصویب بودجه‌شهرداری در زمستان 1403 بوده‌است»، دست به‌دست هم دادند تا در سال‌جاری، درآمدسازی از فروش ذخایر ملکی پایتخت آنطور که شهرداری انتظار داشت، اتفاق نیفتد.

امسال بیش از نیمی از کل منابع مالی در بودجه شهرداری تهران، 54‌درصد، روی «درآمد عوارض ساختمانی و فروش املاک شهر»، پایه گذاری شده‌بود. طی نیم‌سال اول، آنچه از این محل کسب‌شده، 42‌درصد «درآمدهای محقق‌شده شهرداری» است. این آمار‌ها مشخص می‌کند، «وزن واقعی درآمد ملکی» در دخل و خرج شهرداری تهران، بیش از 10واحد‌درصد نسبت به برنامه شهرداری افت کرده‌است. به این‌ترتیب، طبیعی است که مدیریت شهری برای سال‌آینده، خود را برای «هزینه کرد به پشتوانه درآمدهای ملکی و ساختمانی» محدود کند. امسال به میزانی که «پول سازی برای اداره شهر از محل بازار ملک» در دسترس شهرداری نبود، بودجه‌شهر به سمت «دریافت وام بانکی» حرکت کرد. 92‌درصد هدف درآمدی شهرداری از محل اخذ وام و تسهیلات در نیمه اول امسال محقق شده‌است.

در این مدت، 15‌همت تسهیلات دریافت شد. مقایسه درآمدهای ملکی و استقراض شهرداری از بانک‌ها، مشخص می‌کند؛ سال‌ها عادت به تامین مالی هزینه‌های شهر از محل ملک و ساختمان، باعث شد در چنین رکودی، ساده ترین مسیر تامین مالی، یعنی اخذ وام، انتخاب شود. این در حالی است که شهرداری های کلان شهرهای جهان، بخش قابل‌توجهی از درآمدها و منابع شان را از محل «درآمدهای پایدار» همچون عوارض و بهای انواع خدمات شهری کسب می‌کنند. این درآمدها متفاوت از درآمد ناپایدار عوارض ساخت، در‌برابر شوک‌های اقتصادی و چرخه های رکود و رونق ملکی، نسبتا مقاوم هستند.