ریشه‌یابی قیمت‌های کاذب بازار مسکن / پُشت «دیوار» چه خبر است؟

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، این روزها سکوها یا (پلتفرم ها) مرتبط با انتشار آگهی های فروش کالا، بسیار گسترده تر از گذشته شده اند که علیرغم داشتن مزایا، معایب و تبعات مهم و قابل توجهی را نیز با خود به همراه داشته و دارند. یکی از نکاتی که در خصوص این سکوها وجود دارد، عدم نظارت و رگولاتوری تخصصی برای کیفی سنجی آگهی های منتشر شده در سکوهای مذکور است.

لازم به ذکر است، همین خلا نظارتی که در خصوص سکوهای انتشار آگهی وجود دارد، در مواردی سبب شده تا با دستور مقام قضایی، فعالیت سکوهای مذکور به دلیل برخی تخلفات با محدودیت هایی مواجه شود و در بعضی موارد حتی بحث بسته شدن و تعطیلی آن ها نیز مطرح شود.

انتقاد وزیر اقتصاد از قیمت سازی های کاذب در برخی سکوها

گفتنی است اخیرا احسان خاندوزی، وزیر اقتصاد نیز با انتقاد از قیمت سازی های کاذب در برخی از سکوهای انتشار آگهی و تاثیر غیر مستقیم آن ها بر انتظارات تورمی گفت: سکوها باید در موضوع قیمت‌سازی‌هایی که در پلتفرم‌های خودشان رخ می‌دهد تدبیری داشته باشند. در شرایطی که چنین اتفاقی رخ نمی‌دهد ما ناچار هستیم تا قیمت‌گذاری انجام دهیم و نظارت کنیم. نوسانات در قیمت‌ها وجود دارد اما باید نوسانات واقعی را به رسمیت شناخت. باید سکو ها کمک کنند تا شاهد قیمت‌های واقعی در این حوزه باشیم. این ملاحظه‌ای است که از فعالان این حوزه چه در حوزه املاک (و چه در حوزه های بلیط هواپیما) انتظار می‌رود کمک کنند.

قیمت سازی های مشکوک در سکوها، بلای جان بازار مسکن

همانطور که وزیر اقتصاد اشاره کرده، بررسی ها نشان می دهد برخی سکوهای انتشار آگهی فروش به دلیل عدم وجود نظارت تخصصی و عدم محدودیت در انتشار هر گونه آگهی فروش، به جولانگاهی برای سفته بازان و دلالان تبدیل شده است. بر همین اساس یکی از تکنیک هایی که سودجویان در این سکوها استفاده می کنند قیمت سازی های کاذبی است که قصدی جز خط دهی و سیگنال سازی و تطبیق قیمت واقعی بازار با قیمت های ساخته شده برخی سودجویان ندارد.

یکی از حوزه هایی که قیمت سازی های کاذب در آن بسیار رایج است، حوزه ی مسکن است. بررسی ها نشان می دهد در موارد متعددی آگهی هایی در برخی از این سکوها در خصوص قیمت یک ملک در یک منطقه ی مشخص شهر، انتشار می یابد که قرابتی با قیمت واقعی آن منطقه ندارد و بعضا تا 100 درصد گران تر از قیمت واقعی آن محدوده، قیمت گذاری شده است.

به عنوان مثال همانطور که در آگهی زیر مشخص است، در سکوی دیوار، آگهی در خصوص ملکی در منطقه ی جیحون تهران منتشر شده است که به نظر میرسد در نگاه اول حاوی اطلاعات گمراه کننده است. این در حالی است که قیمت هر متر اپارتمان در این منطقه ی تهران در شرایط فرا رکودی اخیر به 70 میلیون تومان هم نمی رسد.

نکته جالب توجه اینکه حتی اگر این نمونه صرفا اشتباه آگهی گذار بوده باشد و اطلاعات قیمتی به غلط وارد شده باشد، پیگیرهای عادی کاربران برای حذف این اگهی نامتعارف به جایی نرسیده و هم اکنون نیز بعد از حدود 2 هفته همچنان اگهی مذکور بدون تغییر در پلتفرم مذکور بدون اصلاح اطلاعات، قابل مشاهده است.

تعیین محدوده ی قیمتی متعارف برای آگهی های فروش خودرو

البته نمونه های مختلفی در این حوزه با جستجو می توان پیدا کرد، اما در شرایطی شاهد چنین قیمت گذاری های عجیب و انتشار آگهی های نامتعارفی در بازار مسکن در سکوی دیوار هستیم که این سکوی اینترنتی برای جلوگیری از قیمت سازی های نامتعارف در خودرو، ترتیباتی را اتخاذ کرده است که به وضوح به خریدار محدوده ی قیمت منصفانه ی خودرو را نشان می دهد.

گفتنی است، تمامی آگهی هایی که برای خرید خودرو در سکوی دیوار درج می شود، یک بازه ی منطقی برای قیمت گذاری خودرو توسط خود سکو در نظر گرفته می شود تا خریدار بداند خودرویی که می خرد آیا در بازه ی قیمتی مناسب و منصفانه قیمت گذای شده و یا فروشنده قصد دارد تا خودروی خود را با قیمت های کذایی به فروش برساند.

عدم وجود فیلتر برای جلوگیری از انتشار آگهی های نامتعارف مسکن

یکی از نکاتی که کابران استفاده از سکوی دیوار مطرح می کنند، عدم وجود فیلتر در خصوص درج آگهی در حوزه ی مسکن است. در واقع اینطور به نظر می رسد بر خلاف آگهی های خودرو که محدوده ی قیمتی برای آن تعیین می شود و به خریدار نشان داده می شود که قیمت خودروی آگهی شده در چه محدوده ای است، هیچ نظارت و ترتیباتی برای ثبت آگهی مسکن در این سکو وجود ندارد.

بر همین اساس در این سکو، شاهد قیمت گذاریهای نامتعارفی در حوزه ی املاک و مسکن صورت می گیرد که می تواند به طور غیر مستقیم بر بازار مسکن اثر گذار واقع شود.

به عنوان مثال سکو ی اینترنتی دیوار می تواند با استفاده از آمارهای رسمی کشور (آمار بانک مرکزی از تحولات قیمت مسکن در تهران) یک محدوده ی قیمتی برای املاک و اپارتمانهای هر منطقه ی شهر تعیین و اعلام کند تا شاهد چنین قیمت سازی های کاذبی نباشیم.

واکنش سکوی اینترنتی دیوار به ادعای قیمت سازی

سکوی اینترنتی دیوار در واکنش به عدم ورود به آگهی های درج شده در این سکو می گوید: از آنجا که دیوار در فرآیند معاملات کاربران خود در هیچ کدام از آگهی های منتشر شده ذی نفع نیست و تنها میزبان آگهی های منتشر شده است، از افزایش یا کاهش قیمت ها در هیچ کدام از دسته های ثبت آگهی منتفع نمی شود. با این حال دیوار با هدف بهبود کیفیت و خدمات ارائه شده به کاربران، در این سال ها به صورت خودجوش بارها تلاش کرده است با پیاده سازی ساز و کارهایی فنی و پیگیری ها و نامه نگاری های متعدد با نهادها و مسئولان ذی ربط با هدف دسترسی به زیرساختهای لازم برای این کار، شرایط لازم برای نظارت و کنترل قیمت در بخش ملک را فراهم کند. دو اقدامی که دیوار در این راستا انجام داده است عبارت اند از:

1- درخواست دسترسیِ داده های بازار مسکن از وزارت مسکن و شهرسازی (با پاسخ منفی از سوی وزارتخانه روبرو شد)

2- تعامل با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای گرفتن دسترسی به داده های معاملات مسکن (حاضر به همکاری نبودند و متوقف شد)

گفتنی است اما این اقدامات به دلیل همکاری نکردن دولت و نهادهای مرتبط برای دسترسی به داده های معاملات مسکن بی نتیجه ماند.

خروج سرمایه و عدم ریزش قیمت مسکن نتیجه ی ولنگاری فضای مجازی در حوزه اقتصاد

شاید این طور بتوان گفت یکی از دلایلی که بازار مسکن بر خلاف سایر بازارها در چند ماه گذشته ریزش قیمتی قابل توجهی را خصوصا در مناطق شاخص و پرتقاضا تجربه نکرد، همین قیمت سازی ها و جوسازی های روانی بود که در برخی از این سکوهای اینترنتی صورت می گرفت و فروشندگان حقیقی مسکن نیز با استناد به این نرخ گذاری ها از کاهش قیمت مسکن های خود امتناع می کردند.

همچنین دیگر نکته ای که در خصوص آگهی های حوزه ی مسکن در فضای مجازی وجود دارد، آگهی های خرید مسکن در خارج از کشور در فضای بدون نظارت اینترنت کشور است که مشخصا می تواند بستری برای خروج سرمایه و برخی اقدامات فراقانونی را فراهم کند که درگزارشهای آتی به آن پرداخته خواهد شد.