زور مجلس به مسکن نرسید
انتخابات مجلس شورای اسلامی برگزار شد و شعارهای قدیمی محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس در زمینه بازار مسکن در حال دست به‌دست شدن است، اما تا چه اندازه این شعارها به واقعیت پیوسته و چقدر در حال اجراست؟ یکی از مسائلی که حوزه مسکن علاوه بر مشکلات مربوط به تورم با آن روبه‌رو است، نداشتن دریچه دید صحیح به این عرصه از سوی دولتمردان و سیاست‌گذاران است.
انتخابات مجلس شورای اسلامی برگزار شد و شعارهای قدیمی محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس در زمینه بازار مسکن در حال دست به‌دست شدن است، اما تا چه اندازه این شعارها به واقعیت پیوسته و چقدر در حال اجراست؟ یکی از مسائلی که حوزه مسکن علاوه بر مشکلات مربوط به تورم با آن روبه‌رو است، نداشتن دریچه دید صحیح به این عرصه از سوی دولتمردان و سیاست‌گذاران است. برای مثال می‌توان به اظهارات محمدباقر قالیباف در مصاحبه با صداوسیما در سال 1399 و پس از انتخابات مجلس اشاره کرد که گاهی اجرا نشده یا ضمانت اجرایی نداشته است. او در تیر 99 گفته بود: «وظیفه مجلس قانون‌گذاری است و اکنون یکی از مهم‌ترین کارهایی که انجام می‌دهد، تعیین مالیات برای خانه‌های خالی است که آن‌هم به‌سمت سوداگری می‌رود. نرخ این مالیات به‌گونه‌ای تعیین شده است که نگهداشت آن، برای مالک مقرون به‌صرفه نباشد. مردم مطمئن باشند این قانون زمانی که اجرا شود، مالکان واحدهای خالی مجبور می‌شوند برای ملک خود تصمیمی بگیرند. در این راستا اجاره‌خانه‌ها کاهش پیدا می‌کند و نرخ مسکن نیز پایین می‌آید.» وی همچنین در این‌باره گفته بود: «این بحث مالیات‌گذاری و قسمت دیگر مربوط به تولید است. اکنون در بحث تولید مسکن دچار عقب‌ماندگی هستیم که باید جبران شود.» رئیس مجلس شورای اسلامی 4 سال بعد یعنی در تیر امسال و در حالی‌که هیچ‌کدام از قانون‌گذاری‌های نهاد تحت‌مسئولیت او اثر مفیدی به‌جای نگذاشته‌اند، در جریان یک سخنرانی بیان کرده است: «در حوزه مسائل مربوط به مسکن، در کشور کمبود وجود داشت، قانون جهش ملی مسکن تصویب و به دولت ابلاغ شد. اکنون در کشور 4 میلیون واحد کمبود وجود دارد که باید جبران شود.» قالیباف در این زمینه بیان داشته است: «در حوزه مسکن احتکار وجود داشت، اکنون محتکران موظف هستند جریمه آن را بپردازند، همچنین باتوجه به ظلمی که در زمینه افزایش اجاره‌ها وجود داشت، حدود 2 ماه قبل قانون اجاره به‌تصویب رسید.» اما قوانینی که قالیباف از آن سخن می‌گوید تاکنون چه گرهی از مشکلات بازار مسکن گشوده است؟ صمت در این گزارش عملکرد مجلس یازدهم را در حوزه مسکن از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
وضعیت بغرنج در بازار مسکن
چند دهه بی‌توجهی و سیاست‌گذاری‌های غلط، شرایطی را در بازار مسکن به‌وجود آورده که به‌هیچ‌عنوان نمی‌توانیم از عملکرد مسئولان این حوزه برای ساماندهی بازار مسکن دفاع کنیم. خروج 6 دهک جامعه از بازار مسکن وضعیت بغرنجی را نشان می‌دهد که هیچ قربانی جز اقشار کم‌درآمد جامعه ندارد؛ تورم پا بر گلوی قشری که جزو زحمتکش‌ترین افراد جامعه هستند، گذاشته است و هیچ نهادی هم اقدام موثری انجام نمی‌دهد. اشتباه در سیاست‌گذاری‌های کلان در کشورهای پیشرفته هم دیده می‌شود، اما این اشتباهات در نقطه‌ای قطع و روش‌های نوین و موثر جایگزین آن می‌شود، اما در کشور ما چند دهه است که این اتفاق رخ نداده و آزمون و خطاهای زیادی به‌صورت زنجیروار در بازار مسکن در حال تکرار است. باتوجه به روند افزایش نرخ مسکن، بسیاری از کشورها تلاش می‌کنند با ایجاد سیاست‌های موثر در بازار ملک، این مسئله را کنترل کنند و قدرت خرید و اجاره مسکن را برای خانوارها بهبود بخشند، اما در ایران هنوز این موضوع جای کار دارد. مجلس شورای اسلامی در برنامه‌های هفتم توسعه به‌طورمحسوس برای بازار مسکن برنامه‌ریزی‌هایی کرده، اما با نگاهی به 6 برنامه قبل درمی‌یابیم که بازار مسکن با برنامه‌ریزی‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت خود فاصله زیادی دارد و به بیشتر اهداف خود نرسیده است. با بررسی روند تغییرات قدرت خرید و زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در سال‌های گذشته، می‌توان دریافت که افزایش تورم مسکن، کاهش درآمد و افزایش هزینه‌های خانوار باعث خروج متقاضیان مصرفی از بازار مسکن شده و در عوض بر تعداد مستاجران افزوده است. این مسئله، افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای را رقم زده و با این وضعیت، قیمت‌ها در بازار اجاره سر به فلک کشیده است. به‌طورکلی فارغ از هر نتیجه خوب یا بد، مجلس یازدهم چندین اقدام در حوزه مسکن انجام داده است.
1. تصویب قانون جهش تولید مسکن
هدف از این قانون سهولت برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن است. در این قانون دستگاه‌ها و شرکت‌های دولتی ملزم به واگذاری رایگان و تحویل فوری اراضی دولتی برای ساخت مسکن شده‌اند و علاوه بر پیش‌بینی 30 درصد تخفیف در هزینه صدور و تمدید گواهی پایان کار ساختمان‌ها مقرر شد، اعتبار لازم ساخت مسکن از بانک‌ها و سرمایه‌های مردمی تامین شود. گرچه انتقادهایی به طرح اولیه مجلس و مشکلات تامین مالی آن وجود دارد، اما در هر صورت مجلس یازدهم از ابتدا تاکید داشت که برای حل چالش مسکن در کشور دست روی دست نمی‌گذارد.
2. اصلاح طرح ساماندهی اجاره‌بهای مسکن
این طرح با هدف ساماندهی عملکرد مشاوران املاک، افزایش ضمانت‌های اجرایی در معاملات و تنظیم نرخ معتدل برای فروش و اجاره مسکونی به‌تصویب رسید، از جمله نتایج آن رایگان شدن تنظیم قراردادهای اجاره مسکن بوده است.
3. تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی
در حوزه مالیات نیز، نمایندگان خانه ملت، قوانین را برای بهبود شرایط تصویب کرده‌اند، از جمله قانون مالیات بر خانه‌های خالی با هدف جلوگیری از احتکار مسکن و عرضه آن به بازار اجاره تصویب شده است. در بخش مالیات‌ها و ابزارهای تنظیمی نیز کارشناسان تاکید دارند باوجود تلاش‌های گسترده این طرح موفق نبوده، چراکه مالیات بر خانه‌های خالی گرچه پایه مالیاتی ضروری است، اما پایه اصلی نیست و بهترین پایه مالیاتی برای مسکن مالیات بر ملاکی (مالیات سالانه بر همه املاک) و پس از آن نیز، مالیات بر عایدی سرمایه جزء پایه‌های مهم است.
تلاش‌هایی که دستاوردی ندارد
عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن درباره عملکرد مجلس برای ساماندهی بازار مسکن به صمت توضیح داد: مجلس یازدهم به‌مراتب تلاش زیادی برای بازار مسکن انجام داده و عزم جدی نمایندگان قابل‌تحسین است، اما با همه این تلاش‌ها، دستاورد خاصی در حوزه مسکن حاصل نشده و شرایط وخیم بازار ملک، هم در بحث قیمتی و هم در رکود معاملات در حال تشدید شدن است. وی در ادامه بیان کرد: دولت در ابتدای فعالیت خود، وعده ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی را به مردم داد و در همین راستا، مجلس شورای اسلامی با تصویب قانون جهش تولید، دولت را به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن در ظرف 4 سال مکلف کرد، اما در جای دیگر، دولت به اشتباه وعده‌ای داد که به‌نظر نمی‌رسد، حتی تا 2 سال دیگر هم عملی و اجرایی شود. باتوجه به شرایط عمومی اقتصادی کشور، برنامه‌ریزی و اجرایی کردن پروژه نهضت ملی مسکن بسیار دشوار به‌نظر می‌رسد. اکنون که 2 سال از عمر دولت می‌گذرد، به‌نظر نمی‌رسد وزارت راه و شهرسازی بتواند تحقق این وعده را عملی کند، اما امید است که دولت در چشم‌اندازها و برنامه‌های آتی با ایجاد منابع و افزایش تولید بهینه‌تر، بتواند گره کور بازار مسکن را باز کند، اما در حال حاضر اقدامی که بتواند گره‌گشا باشد، دیده نمی‌شود.
فاصله بین عرضه و تقاضا کاهش یابد
زینعلی خاطرنشان کرد: بازار مسکن تنها در صورتی سروسامان می‌گیرد که مجلس و دولت با برنامه‌ریزی و به‌صورت‌مستمر، اقدام به تولید انبوه مسکن کرده و در این راستا به مسئله مکان‌یابی صحیح و زیرساخت‌های کشور توجه کنند. وقتی‌که هرساله تولید مسکن در کشور روند صعودی در پیش بگیرد و فاصله بین عرضه و تقاضا کاهش یابد، بعد از گذشت چند سال می‌توانیم بگوییم که گره کور بازار مسکن باز می‌شود و اقشار کم‌درآمد جامعه با ابزارهای مالی و پولی خود بتوانند خانه‌دار شوند. این کارشناس در خاتمه افزود: شکاف عمیق درآمد خانوارها با سبد معیشتی جامعه، تامین بودجه برای خرید خانه را ناممکن کرده است، چراکه اگر عرضه در بازار مسکن افزایش یابد، بازهم عده زیادی از مردم توانایی خرید یک‌خانه کم‌متراژ را هم ندارند؛ اتفاقی که اکنون در حال رخ دادن است و روزبه‌روز تشدید
می‌شود. دولت طبق قانون اساسی موظف است با تامین منابع مالی مناسب، اقدام به ساخت‌وساز کرده و به‌عنوان سرمایه‌گذار اصلی و باتوجه به نیازسنجی دقیق، اقدام به تولید انبوه مسکن در سطح کشور کند. ضعف در قانون‌گذاری و اجرا باعث شده تا تعادل در بازار مسکن برهم خورد، مگر غیر از این است که ما در کشور به‌اندازه کافی زمین، مصالح و امکانات برای ساخت‌وساز داریم؟ پس چرا وقتی پای عمل می‌رسد، هیچ دستاوردی نداریم؟!
سیاست‌گذاری‌های بی‌اثر برای بازار مسکن
مرتضی جعفری، کارشناس اقتصاد مسکن در رابطه با نحوه سیاست‌گذاری بر بازار ملک به صمت گفت: نمایندگان مجلس یازدهم طی بیش از 3 سال فعالیت خود، تلاش‌های گسترده‌ای را برای ساماندهی بازار مسکن انجام داده‌اند. در این دوره، تعدادی سیاست و طرح حمایتی به‌منظور مقابله با مشکلات بازار مسکن موردتوجه قرار گرفته و این طرح‌ها شامل تعیین سقف افزایش اجاره، اعطای وام ودیعه مسکن و قانون مالیات بر خانه‌های خالی و چند طرح دیگر با همکاری مجلس و دولت بوده است. با این حال، هنوز سیاستی که به‌عنوان ناجی بازار مسکن شناخته شود، مطرح نشده است. واقعیت این است که هم مردم و هم مسئولان باوجود این تلاش‌ها، با شرایط نامنظم بازار مسکن مواجهند. این شرایط باعث گیج شدن شهروندان در خرید و اجاره مسکن مناسب شده است.
وی مشکلات بخش مسکن را ریشه‌ای عنوان کرد و گفت: من سال‌هاست اعتقاد دارم که چالش‌های بخش مسکن ریشه‌ای بوده و مشکل اصلی با افت رشد اقتصادی در کشور مرتبط است. این کاهش مداوم، قدرت خرید مردم را تحت‌تاثیر قرار داده و با تشدید تحریم‌های غربی، این مشکل بیشتر شده است. حل مشکلات مسکن در کشور ما، جز رشد و توسعه اقتصادی، راه دیگری ندارد. اگر این مسئله حل نشود، هیچ تلاشی برای بهبود شرایط بازار مسکن جوابگو نخواهد بود. زمانی که ناتوانی در مدیریت همراه با کاهش رشد تولید وجود داشته باشد، شرایط بازار مسکن به بستری تبدیل می‌شود که منجر به شکست پروژه‌ها و عدم‌پیشرفت خواهد شد.
راهکار کنترل بازار اجاره
جعفری بااشاره به اینکه افزایش تورم بخش اجاره یک دلیل بزرگ دارد، اظهار کرد: در سال‌های اخیر، با افزایش نامتعادل نرخ مسکن، خرید یک خانه برای بسیاری از افراد به یک رویا تبدیل شده و این وضعیت به افزایش قابل‌توجهی در تقاضا در بخش اجاره‌بها نیز انجامیده و نبود توازن بین تقاضا و عرضه در بازار باعث افزایش چشمگیری در نرخ اجاره‌ها شده است.
وی افزود: آمارهای رسمی نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی مواجه شده است و علت این مسئله دلایل متعددی دارد. یکی از این دلایل، نبود امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. همچنین، افزایش چشمگیر نرخ مسکن باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه که امکان خرید یک خانه را ندارند، از بازار خارج شوند. این وضعیت نیز انگیزه سرمایه‌گذاران در بخش مسکن را کاهش داده است.
این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: بررسی وضعیت فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد که تقاضا به‌شدت بیشتر از عرضه در این بازار است و این وضعیت در نهایت منجر به افزایش تورم در بخش مسکن شده، بنابراین، مجلس فعلی و نمایندگان آینده باید توجه کنند که باید مشکلات بازار مسکن را به‌صورت جدی حل کنند و تلاش خود را برای حل مشکلات اقتصادی انجام دهند تا وضعیت بازار مسکن، رنگ و لعاب تازه‌تری بگیرد.
سخن پایانی
بازار مسکن ایران متفاوت از بازار مسکن سایر کشورها، در واقع یک بازار سرمایه‌گذاری است. مدتی طولانی است که تلاش می‌شود بازار مسکن در ایران همانند سایر کشورها یک بازار مصرفی معرفی شود، چراکه بازار قابل‌اطمینان برای سرمایه‌گذاری معرفی نشده و مردم به این درجه از اطمینان نرسیده‌اند که در بازارهای دیگر، سرمایه آنها دارای امنیت است.3 دهه سیاست‌گذاری در بخش مسکن عمدتا نتیجه‌ای جز ناکامی در تامین مسکن اقشار هدف نداشته است؛ اوضاع بازار مسکن نشان می‌دهد، سیاست‌گذار در مواجهه با مشکل بازار مسکن مدام دچار خطای تشخیص می‌شود؛ سیاست‌گذاران فکر می‌کنند، مشکل بازار مسکن، کمبود است، اما در واقعیت این‌طور نیست. مشکل به نگاه سرمایه‌ای به زمین و مسکن و در پی آن، رشد نرخ و از دسترس خارج شدن بازار مسکن برای تقاضای مصرفی برمی‌گردد که باعث شده است بخشی از تقاضای بالقوه در دوره‌های مختلف نتواند به‌عنوان تقاضای موثر وارد بازار شود و سیاست‌گذاری‌ها بی‌نتیجه بماند، زیرا ارائه راه‌حل و سیاست‌های موثر برای مبارزه با مشکل مسکن در هر جامعه‌ای، بدون شناخت ساختار اقتصاد مسکن و شرایط اقتصادی اجتماعی آن جامعه امکان‌پذیر نیست و ضرورت دارد مجلس و دولت به تلاش‌های خود برای ساماندهی بازار مسکن ادامه دهند.