سازندگان در تنگنای مشکلات
صنعت ساختمان یکی از صنایع پیچیده و چندبعدی است و برای دستیابی به نتایج مطلوب، نیاز به هماهنگی بین بخش خصوصی و دولتی، اجرای صحیح سیاست‌ها و حمایت از بازار مسکن باتوجه به شرایط جامعه و بازار دارد.
اگرچه سیاست‌گذاران در حوزه ساخت‌وساز قوانین مختلفی را تدوین کرده‌اند، اما اجرای صحیح این سیاست‌ها همیشه به‌دلیل موانعی از قبیل افزایش نرخ مواد اولیه، عدم‌هماهنگی و همکاری بین وزارتخانه‌ها، نقص در نظارت، عدم‌شفافیت، مشکلات زیرساختی، نوسانات ارزی و تغییرات سیاسی و اقتصادی به‌طورکامل انجام نشده و در نتیجه، تولید مسکن کاهش یافته و نیازهای مسکن در جامعه رفع نشده است.
نقش دولت در ساخت‌وساز واحدهای مسکونی بر تعادل در بازار مسکن، تامین مسکن مناسب و پاسخگو به نیازهای جامعه و توسعه پایدار بخش مسکن تمرکز دارد. با این حال، سازندگان انتقادهای اساسی از وزارت راه و شهرسازی دارند و معتقدند که مراحل اداری ساخت‌وساز و موانع دیگر به کار آنها آسیب وارد کرده است.
پیشرفت صنعت ساخت‌وساز نیاز به همکاری دارد
هماهنگی بین وزارتخانه‌ها و بخش خصوصی، به‌ویژه در زمینه صنعت ساخت‌وساز، بسیار مهم است. در واقع، هماهنگی و تعامل موثر بین دولت و بخش خصوصی، به‌عنوان 2 شاخه اصلی اقتصاد در کشور، باعث ارتقای کیفیت و کارآیی می‌شود. دولت در حالی که سیاست‌های خود را تدوین می‌کند، باید با بخش خصوصی همکاری داشته باشد و سعی کند، با ارائه اطلاعات و مشاوره‌های لازم، بخش خصوصی را در راستای توسعه صنعت ساخت‌وساز، هدایت کند. همچنین، برای پیشرفت صنعت ساخت‌وساز، همکاری و هماهنگی بین بخش خصوصی و دولت در زمینه‌هایی مانند توسعه زیرساخت‌ها، تامین منابع مالی و تسهیلات بانکی و تسهیل در اخذ مجوزهای لازم، بسیار اهمیت دارد. به‌طورکلی، افزایش هماهنگی‌ها در راستای توسعه صنعت ساخت‌وساز، به‌عنوان یکی از عوامل اصلی موفقیت در این زمینه، بسیار حائزاهمیت است. صنعت ساختمان یکی از صنایع مهم و پررونق در اقتصاد کشورها و دارای ارتباطات وابسته با صنایع دیگری مانند فولاد، سیمان و... است.
طرح‌های عمرانی به‌کندی پیش می‌رود
جواد خوانساری، عضو هیات‌مدیره کنفدراسیون صنعت و عضو هیات‌مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی به صمت گفت: صنعت ساختمان یکی از مهم‌ترین زیرشاخه‌های اقتصاد در هر کشوری است و باید متناسب با اهمیتی که دارد، با آن رفتار شود. دولت سیزدهم در زمینه تولید و ساخت‌وساز، سیاست‌گذاری‌های زیادی داشته و همچنان در تلاش است؛ اما نکته حائزاهمیت، اثربخشی و نحوه اجرای این سیاست‌ها است که متاسفانه تاکنون رنگ و بوی امیدوارکننده‌ای از خود نشان نداده است. باید از مسئولان وزارت راه و شهرسازی پرسید که سرانجام چه زمانی به وعده‌های خود عمل می‌کنند. صنعت ساختمان با مشکلات زیادی دست‌وپنجه نرم می‌کند و به‌دلیل رابطه‌ای مستقیمی که با اشتغالزایی دارد، معیشت عده زیادی از اقشار جامعه را هدف قرار داده است.
وی در ادامه بیان کرد: یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که در تدوین آیین‌نامه‌ها و قوانین باید مدنظر باشد، بحث زمان‌بندی آن است. اینکه یک طرح چندین ماه و گاهی تا چند سال به‌طول انجامد، قابل‌پذیرش نیست. ما شاهد هستیم که طرح‌های عمرانی کشور به دلایل متعدد به‌کندی پیش می‌رود و این موضوع مختص تولید و بازار مسکن نیست. اکنون بسیاری از طرح‌های جاده‌ای ما، سال‌هاست پیشرفت قابل‌توجهی نداشته یا حتی به‌فراموشی سپرده شده است. این فعال صنعت ساختمانی با تاکید بر اهمیت روابط دولت و بخش خصوصی توضیح داد: عدم‌تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن باعث شده است تا ضرورت همکاری دولت و بخش خصوصی برای تولید مسکن افزایش یابد. دولت راهی جز افزایش همکاری‌ها با بخش خصوصی ندارد و در این راستا باید بازنگری کند. در هیچ کشوری دولت به‌تنهایی نمی‌تواند بار تولید مسکن را به‌دوش بکشد. متاسفانه تولید مسکن شرایط خوبی ندارد و بسیاری از سازندگان شرایط بسیار سختی را برای ادامه فعالیت متحمل می‌شوند. دولت باید نقش تسهیلگری برای انبوه‌سازان ایفا کند.
آینده بازار مسکن امیدوارکننده نیست
عضو هیات‌مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی در رابطه با پیش‌بینی اوضاع کلی بازار مسکن در امسال به صمت گفت: به‌نظر نمی‌رسد که بازار مسکن و روال ساخت‌وساز نسبت به پارسال تغییری کند. بنده از تغییرات جزئی صحبت نمی‌کنم، چراکه بازار مسکن در کشور ما نیاز به تحولات گسترده دارد. فراز و نشیب‌هایی که بازار ملک در این چندساله تجربه کرده، باعث شده است تا میزان سرمایه‌گذاری‌ها شیب نزولی به خود بگیرد و شاهد خروج سرمایه از این بازار مهم و حیاتی باشیم. از سوی دیگر، افزایش روزافزون قیمت‌ها باعث شد تا بخش زیادی از اقشار کم‌درآمد دیگر توانایی خرید خانه را نداشته باشند، همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.
خوانساری در پایان گفت: تا زمانی که بستر حمایتی برای بخش خصوصی هموار نشود، چیزی تغییر نمی‌کند. در صورتی که نرخ مسکن از عامل مهمی نظیر تورم مصالح بیشتر شود، می‌توان احتمال کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت‌ها به استطاعت خریداران را به‌وضوح مشاهده کرد. این موضوع امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای شروع سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی را فراهم می‌آورد، چراکه سازندگان مطمئن می‌شوند که معاملات مسکن دوباره رونق یافته و وضعیت بهبود پیدا می‌کند.
افزایش کیفیت ساخت‌وساز باید در اولویت باشد
الناز قائمی، کارشناس صنعت ساختمان به صمت گفت: شنیده‌ها حکایت می‌کنند که فرآیند اداری صدور جوازها هنوز به‌صورت طولانی و زمانبر ادامه دارد و هیچ خبری از کاهش مدت‌زمان آن نیست. واقعیت این است که این موضوع باعث ایجاد نارضایتی شدید در کارفرماها شده و فعالیت‌های آنها به‌نوعی دچار اختلال شده است. وی درباره مشکلات مربوط به ساخت‌وساز واحدهای نهضت ملی و عملکرد دولت در کمک به سازندگان بیان کرد: به‌نظر من، بهترین تصمیم در این مورد، این است که دولت به‌جای تمرکز بر ساخت واحدهای مسکونی در پروژه نهضت ملی مسکن، مشکلات بخش خصوصی را به‌نوعی حل کرده و شرایط ساخت مسکن را برای سازندگان آسان کند. این خطاها پیش‌تر در طرح مسکن مهر رخ داده است و در حال حاضر در نهضت ملی نیز به‌تکرار، شاهد آن هستیم. قائمی ادامه داد: در ابتدا، باید روی بهبود کیفیت ساخت‌وساز، تمرکز کافی شود. ممکن است در این بخش به‌صورت انبوه‌سازی عمل شود، اما به هر حال اصلاح کیفیت ساخت‌وساز بهبودی نخواهد داشت. متاسفانه، واحدهای مسکن مهر از هر نظر کیفیت لازم را نداشتند و هیچ راه‌حلی برای حل این مشکل در نظر گرفته نشده است. ساکنان بسیاری شکایت‌های زیادی داشتند که دلیل آن استفاده از مواد ساختمانی بی‌کیفیت در فرآیند ساخت‌وساز بود.
ضرورت ورود متخصصان به حوزه ساخت‌وساز
این کارشناس عنوان کرد: دولت باید به‌جای تمرکز تنها بر کمیت ساخت‌وساز، توجه خود را به کیفیت و اصول ساختمانی هدایت کند. حتی اگر تصمیم بر ساخت یک ساختمان باشد، بهتر است به‌صورت کاملا اصولی و باکیفیت انجام شود تا در آینده، نارضایتی‌ها به‌حداقل برسد. مسئله‌ای که همواره از چشم مسئولان پنهان مانده، این است که ساختمان‌ها باید حداکثر سطح ایمنی را برای ساکنان خود داشته باشند. درباره خانه‌های مسکن مهر، توجه به ساخت‌وساز اصولی و استفاده از مصالح باکیفیت در دستور کار مسئولان نبوده است و به‌علاوه، درباره واحدهای مسکن ملی نیز، بسیاری از نواقص و کاستی‌ها وجود دارد. وی افزود: ورود متخصصان به حوزه ساخت‌وساز می‌تواند به‌طرز قابل‌توجهی به این صنعت کمک کند و در نهایت منجر به رونق آن شود. حضور سازندگان متخصص بسیار اهمیت دارد و نمی‌توان اهمیت آن را نادیده گرفت. متاسفانه، ورود افراد غیرمتخصص به حوزه ساخت‌وساز در سال‌های گذشته باعث بروز چالش‌ها و مشکلات زیادی شده است. قائمی در ادامه به صمت گفت: در حال حاضر، روش تولید مسکن به‌طور کاملا سنتی انجام می‌گیرد و هیچ ردی از استفاده از روش‌های نوین و صنعتی وجود ندارد. صنعتی‌سازی به‌طورکامل به یادگار رفته است و حمایت واقعی از مهندسان و مجریان ماهر واجد شرایط انجام نمی‌گیرد. استفاده از مصالح نامناسب و کیفیت پایین باعث بروز مشکلاتی می‌شود که در آینده نزدیک، این مشکلات به‌چشم مسئولان خواهد آمد. وی تصریح کرد: پیشنهاد من این است که ساختمان‌ها باید دارای استانداردهای مشخصی باشند تا بین ساختمان‌هایی که به‌طورصحیح ساخته شده‌اند و کیفیت بالایی دارند و ساختمان‌هایی که کیفیت پایین و نامطلوب دارند، تفاوت قائل شویم. به‌نظرم، صدور مدارک شناسایی برای ساختمان‌ها می‌تواند در این زمینه اقدامی بسیار موثر باشد. امیدوارم مسئولان در سطح اجرایی بتوانند تصمیمات بهتری اتخاذ کنند و بهبودی در شرایط را به‌همراه داشته باشند.
مهاجرت سازندگان و انبوه‌سازان از کشور
این کارشناس در ادامه مطرح کرد: متاسفانه، برخی افراد به‌دلیل سودجو به این کار وارد می‌شوند و ساختمان‌های نامناسب و باکیفیت پایین را احداث می‌کنند و در نهایت سود زیادی را به جیب می‌زنند. در گذشته، زمانی که در سمت بازرس نظام مهندسی بودم، از ساختمان‌های نامناسب و غیر‌اصول بسیار تعجب می‌کردم. مورد بعدی به خریداران مسکن و مسئله تعمیر و نگهداری ساختمان مربوط می‌شود؛ بنابراین، دولت باید به مسائل محیط‌زیست و شکایات خریداران، حساسیت مناسبی نشان دهد. قائمی درباره مهاجرت سازندگان و انبوه‌سازان از کشور برای ادامه فعالیت و عدم‌حمایت کافی از سوی مسئولان اظهار کرد: تمام مشکلاتی که پیش‌تر اشاره کردم، می‌تواند باعث ناامیدی سازندگان ماهر شود و یکی از پیامدهای آن، مهاجرت و ادامه فعالیت‌ها در سایر کشورها باشد. وقتی دولت به‌رفع این نوع معضلات بی‌توجهی می‌کند، ناامیدی و تصمیمات منفی از سوی سازندگان عمده طبیعی خواهد بود. وی در پایان اضافه کرد: واقعی نبودن هزینه‌های ساخت‌وساز، مشکل دیگری است که در حال حاضر به‌وضوح مشاهده می‌شود. ارائه آمارها از سوی دولت دارای شواهد فراوانی است و تعرفه‌های خدمات مهندسی نیز براساس این ارقام غیرواقعی تعیین می‌شود. متاسفانه، رقم کمی برای این منظور در نظر گرفته شده است و این مسئله، عاملی از عوامل مشکلات بسیاری برای مهندسان خواهد بود. با واقعی شدن هزینه‌ها، مشکلات مداوم به‌شکل ملموسی کاهش خواهد یافت. دولت باید براساس نرخ‌های واقعی قیمت‌گذاری را انجام دهد تا همه ارکان این مسئله را احساس کنند.
سخن پایانی
یکی از اصلی‌ترین ریسک‌های ساخت‌وساز آپارتمان در تهران، مشکلات مالی و اقتصادی است. شرایط اقتصادی نامطلوب، تورم و نوسانات بازار املاک می‌تواند به عدم‌پایداری در قیمت‌گذاری و بازار مسکن منجر شود. همچنین، مشکلات مالی در سازمان‌ها و تاخیر در پرداخت مطالبات می‌تواند برطرف کردن هزینه‌های پروژه و بهره‌برداری به‌موقع از آنها را دشوار کند. شرایط سیاسی و نوسانات در بازار ارز نه‌تنها در بازار مصالح ساختمانی، بلکه در هر بازار دیگری در ایران تاثیرگذار خواهد بود. با اینکه منابع اولیه برای تولید مصالح ساختمانی در ایران وجود دارد و کارخانه‌های تولیدکننده این مواد نیز در ایران فعالیت دارند؛ اما از آنجا که برخی مواد اولیه مانند فلزات خاص برای تولید فولاد با آلیاژ خاص از خارج از کشور وارد می‌شود یا ماشین‌آلات و تجهیزات تولیدکننده مصالح ساختمانی همگی از کشورهای دیگر وارد می‌شوند، چنانچه نوسانات در بازارهای جهانی و شرایط سیاسی کار را برای برآورده کردن احتیاجات این صنایع مشکل کند، هزینه برای تولید مصالح بالا خواهد رفت و در نرخ تمام‌شده مصالح ساختمانی تاثیر خواهد گذاشت. در سال‌های اخیر، به‌دلیل تورم بالای موجود در کشور، نرخ زمین و مصالح ساختمانی به‌میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است. این موارد موجب افزایش نرخ تمام‌شده مسکن و ناتوانی بسیاری از مردم برای خرید خانه شده است. البته در کنار اینها، برنامه‌ریزی دقیقی هم برای ساخت گسترده مسکن موردنیاز در چند سال قبل وجود نداشته است. به‌همین‌خاطر، میزان تقاضا از مسکن تولیدی بیشتر شده است.