سقوط آزاد وام مسکن

فرید قدیری: کارنامه تامین مالی بخش مسکن و ساختمان باز هم در «نمرات منفی» رکوردساز شد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از داده های جدید بانک مرکزی درباره تسهیلات پرداختی شبکه بانکی به بخش های مختلف اقتصادی حاکی است: بهار امسال فقط 3.7‌درصد از کل وام های پرداخت شده توسط بانک‌ها، نصیب بخش مسکن و ساختمان شد. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، این نرخ، پایین ترین سهم از ابتدای دهه 80 تاکنون است که می‌تواند بیانگر «رکود فراگیر» در بازارهای معاملات مسکن و ساخت وساز کل کشور در مقایسه با سال‌های اخیر و دوره های گذشته دور باشد.

بهار امسال حدود 61 همت انواع تسهیلات مسکن شامل وام خرید، وام ساخت و همچنین وام جعاله به فعالان این بخش پرداخت شد که وزن آن از کل 1776 همت تسهیلات پرداختی شبکه بانکی، زیر 4‌درصد است. تا پیش از رکورد «کمترین وزن» مسکن از وام های بانکی، پایین ترین نرخ رقم 5.4‌درصد و برای سال 99 بود. در آن سال به دلیل جهش های مکرر قیمت مسکن در شهرهای مختلف کشور - که از سال 97 شروع شد - از یک طرف، قدرت خرید خانوارها و از طرف دیگر قدرت خرید وام مسکن افت کرد که نتیجه اش، سقوط سهم مسکن از تسهیلات بانکی شد. بهار امسال اما تسهیلات مسکن با 4محرک به مرحله «سقوط آزاد» رسید.

ریزش بی سابقه «دریافت وام خرید»

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» درباره آنچه باعث شد «وزن کل وام های 3گانه مسکن» از کل تسهیلات شبکه بانکی در بهار امسال به شکل بی سابقه سقوط کند، حاکی است: ریزش شدید حجم پرداخت وام خرید خانه در ماه خرداد یکی از علل اصلی این اتفاق بوده است. خرداد به عنوان ماه شروع جنگ 12روزه، اثر معناداری بر نبض معاملات مسکن، نبض قیمت و بالطبع نبض وام دهی و وام گیری برای خرید آپارتمان به‌ویژه در شهر تهران گذاشت. در این ماه ارزش ریالی تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده به لحاظ رشد واقعی، 20‌درصد افت کرد. این در حالی است که در سال 1403 که رکود معاملات ملک در آن سال نیز «سنگین و کم سابقه» گزارش شده بود، این شاخص (رشد واقعی پرداخت وام خرید مسکن) تنها 12‌درصد کاهش یافته بود. تقاضای حاضر در شبکه بانکی برای دریافت وام خرید خانه در خرداد امسال نسبت به خرداد سال گذشته نیز به لحاظ رشد واقعی، کاهشی بوده است؛ منفی 11 درصد. به این ترتیب مشخص می‌شود، رکود خرید و فروش مسکن در کشور طی خرداد نقش پررنگی در «بسیار کم وزن شدن بخش مسکن و ساختمان در تسهیلات شبکه بانکی» داشته است.

دهه 80 این بخش دست کم 19‌درصد از وام های شبکه بانکی را جذب می کرد؛ چون عمده سال‌های آن دهه، بازار معاملات آپارتمان در شرایط نرمال و رونق خریدهای مصرفی قرار داشت و همچنین سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز از توان اقتصادی لازم برای تولید مسکن و ساخت وساز برخوردار بودند. در سال‌های اخیر اما وضعیت برای هر دو حوزه (معاملات و ساخت وساز)، سال به سال وخیم شد و نتیجه اش اکنون در «کارنامه وام های مسکن» منعکس شده است. اینکه سهم مسکن و ساختمان از کل تسهیلات بانک‌ها به زیر 4‌درصد رسیده الزاما ناشی از «بی میلی شبکه بانکی به وام دهی» نیست بلکه با توجه به ابعاد رکود ساختمانی و رکود معاملاتی، به نظر می رسد، عمده دلیل آن «نبود توان خرید خانه و ساخت آپارتمان» است که تقاضای وام گیری را کم کرده و منجر به سقوط آزاد وام دهی شده است.

4 محرک «سقوط آزاد» وام های مسکن

بهار امسال همان‌طور که گفته شد سهم همه وام های مسکن از کل تسهیلات بانکی به 3.7‌درصد سقوط کرد در حالی که سال گذشته، این نرخ 5.3‌درصد بود. از طرفی، در همین بهار تنها 1.2‌درصد کل تسهیلات بانکی به شکل وام خرید خانه پرداخت شد در حالی که این نرخ نیز پارسال 1.4‌درصد بود. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» درباره سرچشمه ها یا همان محرک های سقوط تسهیلات مسکن در کارنامه وام دهی شبکه بانکی و همچنین سقوط پرداخت وام خرید مسکن، 4 پارامتر را شناسایی کرده است.

پارامتر اول، «خروج سنگین تقاضای سرمایه ای آپارتمان از بازار» در خرداد است. در آن ماه به دلیل شروع جنگ تحمیلی رژیم صهیونیستی، ریسک سرمایه‌گذاری ملکی افزایش ناگهانی پیدا کرده بود.

پارامتر دوم، بی اثری وام خرید روی قیمت خانه و همچنین ناتوانی طبقه متوسط جامعه به عنوان بخش اصلی تقاضای مصرفی خرید آپارتمان در پرداخت قسط ماهانه تسهیلات مسکن است. مجموع همه وام هایی که می‌شود برای خرید مسکن در تهران دریافت کرد (زوجین و جعاله)، یک میلیارد و 280میلیون تومان است که قسط آن ماهی 28میلیون تومان تعیین شده است. رقمی که از جیب خیلی از خانوارها با توجه به سطح بالای تورم عمومی و رقم سنگین بهای سبد مصرف، بزرگ و تامین آن تقریبا غیرممکن است.

محرک سوم سقوط آزاد سهم مسکن از تسهیلات بانکی را توقف نسبی معاملات در روزهای جنگ 12روزه تشکیل می‌دهد. در آن روزها به دلایل مختلف مرتبط با شرایط جنگی در تهران و چند شهر دیگر، خیلی از بازارهای دارایی تعطیل شد و خیلی از دستگاه های دولتی، عمومی و اداری، دورکار شدند.

از آنجا که نقل و انتقال ملک به خصوص برای دریافت وام بانکی، نیازمند انبوهی از مجوزها و تاییدیه های اداری است، آن شرایط، به نوعی جلوی کار را گرفت.

عامل چهارم نیز «اختلال در فعالیت برخی بانک‌ها» طی روزهای جنگ و اثر دومینویی آن روی سایر تبادلات بانکی بود.«دنیای‌اقتصاد» پیش‌تر از کاهش معنادار میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در تهران در ابتدای تیرماه امسال نسبت به ابتدای خرداد و همچنین توقف نسبی معاملات مسکن در هفته پایانی خرداد و هفته ابتدایی تیرماه گزارش داده بود.

وضع موجود دریافت و پرداخت تسهیلات مسکن، تصویری از درون این بخش است. وضعیت بازیگران مسکن و ساختمان به گونه ای نیست که بتوانند شرایط پرداخت تسهیلات را داشته باشند. این به معنای آن است که در این مقطع نمی‌توان به امید «شارژ مسکن با شارژ احتمالی تسهیلات بانکی» بود؛ بلکه قبل از آن باید توان اقتصادی خانوارهای فاقد مسکن، چشم انداز سرمایه‌گذاری در بخش و همچنین تورم ساخت به سمت بهبود، دگرگون شود. این نیز با کاهش پایدار ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی ممکن می‌شود.