سوء برداشت از «فراوانی زمین» و «کمبود مسکن»
خانم دکتر صادق، وزیر محترم راه و شهرسازی، در نشستی با معاونان از عددسازی در این حوزه انتقاد و بیان کرد که تعداد واحدهای در حال ساخت در اراضی ملی از نصف میزان اعلام‌شده بیشتر نیست. این صحبت ها تاییدی بر تشکیک چندماه گذشته کارشناسان به آمارهای مدیربخش مسکن بود. ولی ما پیشنهاد می کنیم که ایشان این کم کاری را روی اراضی ملی به چشم یک فرصت ببینند.
قانون پر از ایراد جهش تولید مسکن از همان ابتدا سنگ بزرگ و بیهوده ای را برداشت و پرتاب آن را بر عهده دولت وقت گذاشت. همان هنگام مرکز معتبر پژوهش های مجلس در گزارشی به صراحت خواهان رد این قانون شد و با محاسبات ساده ای، سقف مداخله دولت را در بازار مسکن تنها در حدود 350هزار واحد کافی دانست که البته زیرساخت های قانونی آن هم از پیش وجود داشت. ولی آنچه این قانون پرمخاطره را متمایز می کرد اعطای اختیارات بی سابقه به دولت برای تملک زمین های ملی بود. تلاش مرکز پژوهش ها برای تعیین سقف زمین موردنیاز به جایی نرسید و مجلس تنها به استثنای اراضی کشاورزی درجه یک و دو و برخی موارد بسیار محدود دیگر بسنده کرد که همان ها هم گاهی به درستی رعایت نشد.
شواهد حاکی از آن است که مرحوم رستم قاسمی با احتیاط بیشتری عمل کرد و گویا در آن زمان مطالعاتی مستقل (و ظاهرا منتشر‌نشده) درباره میزان واقعی مسکن موردنیاز انجام شد که آنها هم برآورد قانون جهش تولید مسکن را بسیار فراتر از نیاز واقعی قلمداد می کردند. ولی همان گونه که پیش‌بینی می شد آنچه در عمل رخ داد، ساخت مسکن در تیراژ میلیونی نبود. فقط اشاره کنم که تعهد مسکن ملی کمتر از دو برابر تعهد مسکن مهر است ولی آمارها می گوید، بیش از 12 برابر برای آن زمین تامین شده است!
این قانون تنها یکی از مصوبات مجلس قبلی بود که ورود به عرصه زمین های ملی را تسهیل می کرد! به جز موارد جزئی (که البته خیلی هم جزئی نیست) همان مجلس در برنامه هفتم تکلیفی (باز هم بدون مبنا و محاسبه) برای تغییر کاربری حدود 300هزار هکتار داده است. بارها گفته ایم که مرغوب ترین اراضی کشاورزی و مراتع ما (یعنی منابع تولید گوشت و سایر موارد خوراکی) در پیرامون بلافصل شهرها و روستاهای ما جای دارند و تا همین حالا هم گویا بخش مهمی از مرغوب ترین آنها از میان رفته اند و شاهد آن، افزایش قیمت مواد غذایی در سال‌های گذشته است. نمودار از یکی از نشریات بانک مرکزی این موضوع را به روشنی نشان می‌دهد. طبق این نمودار، برخلاف بسیاری از تصورات، افزایش متوسط قیمت مسکن در چند سال گذشته از متوسط قیمت اقلام مصرفی پایین تر است. نکته نگران کننده آن است که همان گونه که پیش‌بینی می شد اقلام خوراکی رشد قیمتی بالاتر از متوسط و بسیار بیشتر از قیمت مسکن دارند.
* در نمودار شاخص مسکن و آب و برق و... در هم ادغام شده است؛ ولی در متن تفصیلی شاخص خالص مسکن هم آمده که تقریبا معادل همین شاخص متوسط است.
افزایش قیمت مواد خوراکی احتمالا دلایل زیادی داشته باشد، ولی دست کم این نمودار تایید می‌کند که یک عامل مهم آن تغییر کاربری رسمی و غیررسمی و کاهش تولید منتج از آن است. برخلاف تصور غلط، باید گفت ایران زمین زیادی ندارد. آنچه فراوان داریم بیابان غیرقابل سکونت و زراعت یا دارای ظرفیت بسیار کم برای این منظور است. زمین هایی که زیرساخت می روند عمدتا باغ و زمین کشاورزی و در غیر‌این صورت مرتع هستند و همگی آنها در ایران کمیاب. گسترش سکونتگاه های مصرفی سطحی بسیار بیشتر از سطح اشغال خود را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد. نتیجه این تخریب را می‌شود در قیمت گوشت و برنج و... دید.
برگردیم به وزیر جدید و دغدغه های ایشان تا یک بار دیگر هم تکرار کنیم که بهتر است دولت جدید به جای افتادن در گرداب به فکر حل مساله واقعی باشد. بنا به شواهدی که از روستاها تا پایتخت عیان است و با توجه به روند جمعیتی حاکم بر ایران، ما در کشور کمبود حاد مسکن نداریم. مساله مهم‌تر احتکار و معاملات و تقاضای کاذب در بازار مسکن است که آن هم تا حد زیادی ناشی از اقتصاد کلان است. ولی در حیطه اختیارات آن وزارتخانه هم شاید بتوان قدم هایی برداشت که دست کم تعهدات مسکن از اراضی ملی و تولیدی خارج شود. این راه حل ها همان گونه که خود ایشان هم یاد کرده اند محوریت مالی و اقتصادی و نه فنی خواهند داشت. برای یادآوری خوانندگان بد نیست پیشنهادهایی را مرور کنیم که امیدواریم در دولت جدید بیشتر مورد توجه قرار گیرند:
الف - انتقال حق توسعه: تجربه مسکن مهر نشان داد که بخش مهمی از خریداران در مسکن دولتی ساکن نشدند. به عبارتی آنان در مسکن دولتی سرمایه‌گذاری کردند. امروز با ظرفیت و مصوبات فرادستی برای توسعه اقتصاد دریامحور، شاید بتوان بخشی از تعهدات مسکونی مناطق بیابانی و در معرض فرونشست فلات مرکزی را به سواحل جنوب (که از دیرباز با آن در ارتباط بوده است) منتقل کرد، جایی که آب هست و دست کم برای سرمایه‌گذاری مطلوب تر به نظر می رسد. در نزدیک شهرهای بزرگ هم شاید بتوان امتیاز مسکن ملی را تبدیل به تراکم قابل اعمال در بافت فرسوده و مشوقی برای نوسازی کرد.
ب - مقابله با پولشویی در بازار املاک و مستغلات: حدود 10 سال است که قوانین ایران، سازمان‌های کشور را موظف به ایجاد سازوکارهای مقابله با پولشویی کرده‌اند. ولی چنین سازوکاری در بازار املاک ایران فعال نیست. در سطح جهانی بازار املاک جزو آسیب پذیرترین بخش های اقتصادی در برابر پولشویی است و کشورهای صنعتی مانند آلمان و کانادا هم بنا به گزارش ها گرفتار آن هستند، چه رسد به جایی که نه عضو نهادهای بین‌المللی مقابله با پولشویی است و نه ظاهرا سازوکارهای کافی داخلی برای رصد حساب های بانکی دارد. یک مورد پولشویی در قالب یک معامله کاذب میلیاردی در یک منطقه تهران می‌تواند قیمت املاک را در کل کشور بالا ببرد و به نظر می‌رسد سهمی از افزایش قیمت مسکن و ناشی از این موضوع باشد که متاسفانه ظاهرا حتی مطالعه منتشر شده ای از آن هم وجود ندارد.
ج - کنترل تقاضای سوداگرانه و غیر‌مصرفی با اجرای درست و کامل سیاست های مالیاتی حوزه املاک و اراضی بایر و... طبق آخرین آمارهای دولت پیش تنها حدود 120هزار واحد مسکونی برای اخذ مالیات معرفی شده اند. در حالی که واحدهای مسکونی خالی ایران را معمولا در مقیاس میلیونی برآورد می‌کنند. کافی است در هر سکونتگاهی در ایران سر بگردانیم تا چند واحد خالی را پیش پای خود ببینیم.
د - جایگزینی (اختیاری) برنامه های واگذاری زمین با دارایی هایی چون سهام فروش متری مسکن (در صورت عملی شدن)؛ به‌ویژه واگذاری زمین طبق قانون جوانی جمعیت که خود جزو مشکلاتی است که توسط مجلس قبل بر اراضی ملی تحمیل شد، به نظر نمی‌رسد نیاز مهمی را از خانواده های پرفرزند هم رفع کند. زمین های اعطایی (آن هم در صورت امکان عملیاتی) معمولا در جاهای نامربوط و فاقد ارزش معاملاتی چندان هستند و چه بسا خود هزینه های حفظ و نگهداری و... را هم بر خانواده تحمیل کنند.
--> اخبار مرتبط