سکوت بانک مرکزی درباره مسکن

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در دی‌ماه و با شروع زمستان به 52 میلیون و 800 هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل آن 9‌درصد رشد را نشان می‌دهد. از آنجا که اجاره یک واحد مسکونی تابعی از قیمت کل آن واحد است؛ می‌توان گفت که بالاترین نرخ تورم ماهانه مسکن از ابتدای سال 1401 تاکنون در دی‌ماه امسال رخ داده است.

اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد؛ در دی‌ماه، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران 66درصد نسبت به دی‌ماه سال قبل افزایش پیدا کرده که این میزان، 13.9درصد بالاتر از نرخ تورم نقطه‌ای آذرماه است. نکته قابل تامل این است که خرید مسکن به عنوان یک نیاز ضروری برای افراد یک جامعه این روزها به یک رویای دست‌نیافتنی تبدیل شده و بسیاری از خانواده‌ها، ناگزیر به حضور در بناهای کوچک متراژ شده‌اند و برخی نیز به‌واسطه ناتوانی مالی و افزایش اجاره‌بها ناچار به کوچ به مناطق پایین‌تر، حاشیه شهرها یا حتی شهرهای دیگر شده‌اند.

گزارش حاضر با استفاده از داده‌های درج شده در پلتفرم آگهی‌های رایگان «دیوار» به دست آمده است. برای به دست آوردن این داده‌ها، سه محله از هر منطقه انتخاب شده و قیمت یک واحد مسکونی 100 متری با پارکینگ و آسانسور و انباری در این سه محله استخراج شده است. این سه محله، مبنای «میانگین» قیمت رهن و اجاره آن منطقه قرار گرفته است. بنابراین طبیعی است که در یک محله ممکن است قیمت‌ها بیشتر از این عددها باشد و شاید هم کمتر از این. اما برای به دست آوردن نمایی کلی از قیمت رهن و اجاره در پایتخت، ناگزیر از «میانگین» قیمت‌ها استفاده شده است.

با توجه به شوک قیمتی بخش اجاره مسکن، تقاضا برای واحدهای کم‌متراژ بالاتر است و این موضوع را می‌توان از گزارش‌های نهادهای ارایه‌دهنده آمار، نظیر بانک مرکزی و مرکز آمار دید. اما مبنای داده‌های ما، واحد مسکونی 100 متری دارای پارکینگ و آسانسور قرار گرفت چرا که مبنای زندگی «نرمال» و «عادی» است، وگرنه این روزها و در آشفته‌بازار ملک، فایل‌های عجیب و غریب هم زیاد آگهی شده‌اند که از حداقل امکانات برخوردار بوده‌اند.

اما در همین گزارش هم می‌توان به خوبی تاثیر تورم به وجود آمده در حوزه مسکن را در بازار اجاره‌بها مشاهده کرد، به گونه‌ای که در منطقه 1 تهران واحدهای 100 متری اغلب با ودیعه‌های بالای 1 میلیارد تومان آگهی شده‌اند. به عنوان نمونه یک واحد 100 متری در محله نیاوران با ودیعه 1 میلیارد و 100 میلیون تومان و اجاره ماهانه 1 میلیون تومان در سایت دیوار آگهی شده است. همین محدوده قیمتی را در منطقه 3 تهران هم شاهدیم و یک واحد 100 متری در پاسداران با ودیعه 1 میلیارد و 300 میلیون تومانی و اجاره‌بهای 100 هزار تومان آگهی شده است.

در منطقه 2 تهران یک واحد 100 متری در شهرک غرب با ودیعه 200 میلیون تومان و اجاره‌بهای 20 میلیون تومان آگهی شده است. رهن و اجاره یک واحد مسکونی 100 متری در مناطق متوسط و مصرفی مانند منطقه 4 و 6 تهران اندکی پایین‌تر است و یک خانوار متقاضی اجاره مسکن در این مناطق می‌تواند با ودیعه 500 میلیون تومان و اجاره ماهانه 13 میلیون تومان یک واحد مسکونی با مساحت 100 متر را در تهرانپارس اجاره کند و در یوسف‌آباد هم با 400 میلیون تومان ودیعه و 22 میلیون تومان اجاره ماهانه می‌توان یک واحد 100 متری را اجاره کرد.

در مرکز شهر تهران، گزینه‌های زیادی برای رهن و اجاره در منطقه 10 تهران وجود دارد به عنوان مثال در محله جیحون می‌توان خانه‌ای 100 متری با 450 میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه 4 میلیون تومان هم پیدا کرد. یکی از گزینه‌های مناسب برای رهن و اجاره در خیابان فرهنگ تهران است که منطقه 11 تهران آگهی شده است. در این خیابان که از محله‌های امیریه و سنگلج عبور می‌کند یک خانه 100 متری را می‌توان به قیمت 150 میلیون تومان ودیعه و ماهانه 4 میلیون تومان اجاره کرد. محله قیام از محلات قدیمی تهران است که در منطقه 12 تهران واقع شده و در این محله می‌توان یک واحد 100 متری را با 600 میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه 7 میلیون و 500 هزار تومان نیز پیدا کرد.

بررسی فایل‌های اجاره خانه در جنوب تهران و منطقه 16 تهران نشان می‌دهد یک صاحبخانه در محله نازی‌آباد می‌خواهد یک واحد 100 متری را با 100 میلیون پول پیش و ماهی 6 میلیون تومان اجاره دهد. یکی از پیشنهادهای ارزان‌قیمت بین فایل‌های اجاره‌خانه در منطقه 17 تهران مربوط به محله یافت‌آباد است که صاحبخانه یک واحد 100 متری را با ودیعه 310 میلیون تومان و 100 هزار تومان در سایت دیوار آگهی کرده است. یکی دیگر از پیشنهادهای ارزان‌قیمت مربوط به خیابان شهید رجایی است که در منطقه 18 تهران واقع شده است که در نزدیکی شهرک ولیعصر واقع شده.

در این محله می‌توان یک واحد 100 متری را به میزان 350 میلیون تومان رهن کامل هم برای اجاره پیدا کرد. با همین میزان پول می‌توان در محله نعمت‌آباد واقع در منطقه 19 هم خانه‌ای دست و پا کرد. در منطقه 20 تهران نشان می‌دهد در محله جوانمرد قصاب می‌توان با 400 میلیون تومان خانه‌ای 100 متری رهن کرد. در منطقه 22 حوالی دریاچه خلیج فارس هم که یکی از پرطرفدارترین مناطق غرب تهران برای اجاره‌نشینی محسوب می‌شود می‌توان با 300 میلیون تومان ودیعه و 15 میلیون تومان اجاره ماهانه یک خانه 100 متری اجاره کرد.

سکوت بانک مرکزی درباره مسکن

بهمن 1401 در حالی پشت سر گذاشته می‌شود که بانک مرکزی به عنوان یکی از نهادهای ارایه‌دهنده آمار، هنوز داده‌های مربوط به بخش مسکن پایتخت در آذرماه را منتشر نکرده است. مسوولان بانک مرکزی در یکی، دو هفته گذشته در این باره سکوت کرده‌اند و حاضر به توضیح هم نشده‌اند که چرا این آمار منتشر نشده است. علی‌القاعده و با وجود ده‌ها کارشناس و کارمندی که در بانک مرکزی حضور دارند و حقوق دولتی هم می‌گیرند؛ استخراج این آمارها کار سختی نیست. اما اینکه چرا بانک مرکزی انتشار این آمارها را متوقف کرده هنوز مشخص نیست و توضیحی هم داده نمی‌شود.

مصوبه‌ای که دیگر اعمال نمی‌شود

ستاد ملی مقابله با کرونا، در سال‌99 مصوبه‌ای را به تصویب رساند که در آن برای حمایت از مستاجرها دو الزام مهم تعیین‌شده بود که موجران باید آن را رعایت می‌کردند. اولین الزام مربوط به تعیین سقف مجاز 25‌درصدی برای افزایش اجاره بها برای شهر تهران، 20‌درصد در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ (با جمعیت بالاتر از 200‌هزار نفر) و 15‌درصد در سایر شهرها (شهرهای کوچک) بود. از سوی دیگر، در این مصوبه اعلام‌شده بود موجران، مگر به دلایل موجه، از قبیل نیاز به ملک برای سکونت شخصی خود و فرزندشان، حق تخلیه واحد اجاره‌ای و اخراج مستاجر خود را ندارند.

این مصوبه در سال‌1400 نیز برای یکسال دیگر در بازار تمدید شد. این مصوبه دو سال بعد یعنی در 1401 به شکل مصوبه سران سه قوه درآمده و سقف دستوری افزایش اجاره بها برای شهر تهران تا 25‌درصد و سایر شهرها تا 20‌درصد در آن تعیین شد. همینطور طبق مصوبه جدید موجران حق دریافت حکم تخلیه و اخراج مستاجر از واحد اجاره‌ای را نداشتند. نزدیک به سه سال گذشته و موجران این مصوبه را کلا کنار گذاشته‌اند و بدون ابزارهای حمایتی، مستاجران هم چاره‌ای جز گردن نهادن به شرایط پیش آمده ندارند.

در شرایطی که اقتصاد ایران با تورم عمومی بالا و انتظارات تورمی در بازارهای مختلف و جهش قیمت مسکن مواجه است، انتظار از بابت اثربخشی اقدام دستوری در بازار اجاره، چندان درست نیست. نمی‌توان با هیچ مصوبه و دستوری، جهش اجاره بهای ناشی از جهش محرک‌های اثرگذار بر این بازار را کنترل کرد. در کنار تورم بالا، باید جهش‌های ارزی را نیز در نظر گرفت که ابتدای هر سال شروع می‌شود و تا پایان سال ادامه می‌یابد. اتفاقی که در نهایت روی بازارهای مختلف از جمله اجاره مسکن تاثیر می‌گذارد.