صف متفاوت در بازار مسکن / فروش‌قسطی، معاوضه و خام‌فروشی

گزارش‌ها از رفتار بازیگران این بازار نسبت به ماه‌های قبل، تغییرات محسوسی داشته است؛ به‌طوری‌که واسطه‌های ملکی عامل ارزی را علت این اتفاق می‌دانند. 2 گروه، خریدار فعلی بازار، اما با معضل بودجه نقد روبه‌رو هستند. برخی فروشنده‌ها عرضه مسکن نوساز، برای این معضل 2 پیشنهاد به بازار ارائه داده‌اند. به‌گزارش اقتصادآنلاین؛ با شکل‌گیری صف متفاوت در بازار مسکن شهر تهران، رفتار بازیگران و جریان معاملاتی این بازار معکوس شد. تازه‌ترین بررسی‌ها از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد که پاییز امسال، آرایش صف عرضه و تقاضای این بازار تغییر کرد، در حالی که اواخر سال گذشته تا ابتدای تابستان، صف تقاضا در بازار مسکن در برابر عرضه و فروش آپارتمان‌ها، وزن غالب را به خود اختصاص داده بود، اما به‌ویژه در پاییز امسال، ترکیب این صف تغییر کرد و معکوس شد؛ یعنی هم تعداد فایل و هم تعداد فروشنده‌ها نسبت به تقاضای خرید، به‌شکل محسوس افزایش یافت. این تغییر آرایش عرضه و تقاضا در بازار مسکن، اگرچه از تابستان امسال و همزمان با بروز ثبات و کاهش نرخ در بازار آغاز شده، اما در ماه پایانی پاییز و ابتدای زمستان به اوج خود رسیده است. تحقیقات میدانی و روایت فعالان بازار مسکن شهر تهران در مناطق مختلف نشان می‌دهد که نه‌تنها حجم عرضه مسکن به بازار فروش نسبت به مقطع زمانی مشابه سال قبل تا نیمه اول امسال به‌شکل محسوس افزایش یافته است بلکه در مقابل، از تعداد متقاضیان خرید کاسته شده است. این شرایط در پاییز و زمستان سال قبل تا تابستان امسال، معکوس بود؛ یعنی تقاضای زیاد در برابر عرضه و فروش کم!

تغییر جنس تقاضای مسکن

گزارش‌ها از 7 پیام متفاوت بازار معاملات مسکن در فصل سرد سال حکایت دارد. نخستین پیام مربوط به معکوس شدن جریان رفتاری بازیگران این بازار است که در بالا به آن اشاره شد. بررسی‌ها نشان‌دهنده بی‌میلی محسوس تقاضا و افزایش نسبی فایل فروش مسکن در روزها و هفته‌های اخیر است. در شرایطی که بنا بر اعلام فعالان بازار مسکن در مناطق مختلف شهر تهران تقاضا در محله‌های مختلف پایتخت هم‌اکنون نسبت به ابتدای زمستان سال گذشته بیش از 50 درصد افت داشته است، در برخی مناطق، عرضه فایل به‌شکل محسوس بیش از 50 درصد رشد را نشان می‌دهد. پیام دوم مربوط به تغییر جنس محدود تقاضای حاضر در بازار مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که جنس تقاضا تا حد زیادی از حالت خرید سرمایه‌ای و به‌شکل کامل از خرید کوتاه‌مدت خارج شده است. هم‌اکنون 2 گروه تقاضای عمده در بازار مسکن حضور دارند که وزن بیشتر با تقاضای تبدیل آپارتمان مصرفی تبدیل به احسن و دیگری از سمت متقاضیان آپارتمان‌های «قیمت مناسب» است. وزن غالب متقاضیان آپارتمان‌های نرخ مناسب نیز، تقاضای مصرفی یا سرمایه‌گذاری بلندمدت است. آنچه هم‌اکنون بیش از هر زمان دیگری در بازار مسکن شهر تهران رصد می‌شود، فروکش کردن هیجان در سمت خرید و افزایش تحرک فروشنده‌ها و سازنده‌ها برای فروش واحدهای مسکونی است. سومین پیام زمستانی بازار مسکن، مربوط به برآورد اختلاف موجود بین قیمت‌های پیشنهادی با بودجه خریداران است. اگرچه در 5 ماه اخیر، بازار مسکن شاهد کاهش و ثبات نسبی نرخ بوده است، اما همچنان، بین قیمت‌های پیشنهادی و انتظارات خریداران، اختلاف میانگین 20 درصدی وجود دارد که این اختلاف علاوه بر ضعف قدرت خرید متقاضیان و ناتوانی مالی آنها در گام دوم ناشی از انتظار استمرار کاهش قیمت‌ها در سمت تقاضا است.

یک مشخصه مهم بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی که می‌توان از آن به‌عنوان چهارمین سیگنال بازار مسکن یاد کرد، مربوط به رکود سنگین‌تر در بازار فروش واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده است، در حالی که تا قبل از تابستان امسال، عمده سازنده‌ها ترجیح می‌دادند به‌جای شروع پروژه جدید، واحد نوساز خود را به‌شکل کلیدنخورده نگهداری کنند و از عرضه و فروش آن خودداری می‌کردند، اما هم‌اکنون برخی از آنها وارد بازار شده‌اند و قصد فروش دارند و اینچنین با بازار سرد زمستانی برخورد کرده‌اند. نخستین دلیل این موضوع به رکود سنگین در کل بازار مسکن برمی‌گردد که به‌طبع مربوط به فروش نوسازها هم هست؛ اما اختلاف قابل‌توجه بین بهای فروش نوسازها با واحدهای چندساله در شرایطی که وزن غالب تقاضا در بازار، «مصرفی» است و تقاضای مصرفی هم با ضعف قدرت خرید روبه‌روست، رکود در سمت فروش نوسازها را سنگین‌تر کرده است. همین شرایط برخی سازنده‌های متقاضی فروش را ناچار به استفاده از 3 روش مشوق برای خریداران کرده است.

فروش‌قسطی، معاوضه و خام‌فروشی

هم‌اکنون 3 گروه فروشنده در بازار مسکن شهر تهران حضور دارند که یک گروه از آنها، سازنده‌های مصمم برای فروش آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده هستند که باتوجه به شرایط رکود سنگین در بازار معاملات این واحدها، علاوه بر روش معمول فروش در بازار مسکن، به 3 روش دیگر هم متوسل شده‌اند. برخی از این سازنده‌ها که اراده جدی برای فروش آپارتمان دارند، گاهی پیشنهاد «پرداخت چندمرحله‌ای» را مطرح می‌کنند. به این صورت که فرآیند پرداخت کل بهای آپارتمان را از 3 مرحله عرف به 5 مرحله یا حتی بیشتر افزایش داده‌اند. یک روش دیگر که این روزها در آگهی‌های فروش آپارتمان‌های کلیدنخورده به‌میزان قابل‌توجهی به‌چشم می‌خورد، طرح پیشنهاد معاوضه آپارتمان نوساز با ملک کلنگی قابل‌ساخت است. این پیشنهاد هم در بافت فرسوده و هم در سایر محله‌های شهر تهران به‌چشم می‌خورد. به‌تازگی علائمی از بازگشت برخی سازنده‌ها به عرصه ساخت‌وساز ملکی و شروع پروژه‌های جدید به‌ویژه در محله‌های بافت فرسوده تهران رصد شده است. در برخی آگهی‌ها نیز، ردپای خام‌فروشی آپارتمان‌های تازه‌ساز به‌چشم می‌خورد. برخی سازنده‌ها با کسر درصد کمی از بهای فروش، آپارتمان‌های تازه‌ساز را در ظاهر با نرخ پایین‌تر از عرف منطقه، اما در واقع به‌دلیل ناقص‌فروشی و عدم‌نصب تجهیزات داخلی ساختمان، به بازار عرضه می‌کنند؛ به این امید که بتوانند زودتر از سایرین واحد خود را در بازار رکودی فعلی به‌فروش برسانند. در میان سازنده‌هایی که پیشنهاد معاوضه را مطرح می‌کنند، برخی پیشنهاد تهاتر آپارتمان بزرگ‌تر در برابر آپارتمان کوچک‌تر به‌علاوه پول نقد را دارند.

این اقدام با هدف افزایش نقدپذیری دارایی ملکی سازنده‌ها از سوی آنها انجام می‌شود. علاوه بر این گروه از سازنده‌ها، 2 دسته دیگر فروشنده در بازار مسکن حضور دارند. برخی از آنها فروشنده‌های واقعی هستند که با نرخ متعارف، واحد مسکونی خود را به بازار عرضه کرده‌اند و حتی در میان آنها افرادی هستند که حاضر به اعمال تخفیف در زمان انجام معامله به خریدار هم هستند. یک دسته دیگر اما، فروشنده‌هایی هستند که همچنان در برابر کاهش قیمت‌های نامتعارف مقاومت دارند و برای فروش چندان مصمم نیستند، مگر آنکه خریدار حاضر شود با نرخ غیرواقعی و بالا آپارتمان را خریداری کند که البته باتوجه به شرایط فعلی بازار، عمده آنها موفق به فروش نخواهند شد. علت وجود فایل‌هایی با قیمت‌های بالاتر از سایر فایل‌های مشابه در میان آگهی‌های ملکی این روزها، همین موضوع است. اینها فایل‌هایی هستند که فروشنده یا مالک آنها در برابر تعیین نرخ متعارف برای فروش مقاومت می‌کند.

معضل «پول نقد» برای خرید

ویژگی ششم بازار مسکن در وضعیت فعلی مربوط به وجود معضل «پول نقد» برای خرید مسکن است. اگرچه هم‌اکنون وزن غالب تقاضا در بازار مسکن مربوط به تقاضای مصرفی است و عرضه فایل هم نسبت به میزان تقاضا بیشتر است، اما معامله خرید حتی در مواردی که هم خریدار و هم فروشنده مصمم به معامله هستند به‌راحتی انجام نمی‌شود. علت این موضوع آن است که هم‌اکنون عمده تقاضای حاضر در بازار مسکن «متقاضی مصرفی از نوع تبدیل به احسن» است که باید بهای خرید آپارتمان دلخواه خود را با فروش آپارتمان فعلی و تامین مابه‌التفاوت نقدی پرداخت کند. یعنی حدود 70 تا 80 درصد از بهای ملکی را که قرار است خریداری کند، باید از طریق فروش آپارتمان خود تامین کند و تنها درصد ناچیزی از بهای ملک موردنظر را به‌صورت پول نقد در اختیار دارد. حتی در بسیاری موارد، حتی همان بخش ناچیز هم باید از فروش سایر دارایی‌ها تامین شود. بنابراین، این روزها بازار مسکن با معضل پول نقد روبه‌روست و این موضوع هم یکی از اصلی‌ترین دلایلی است که در کنار «ضعف قدرت خرید»، «انتظار برای کاهش بیشتر سطح قیمت‌ها» و «مقاومت برخی فروشنده‌ها در تعیین نرخ متعارف»، رکود معاملات مسکن را سنگین‌تر کرده است.

مجموعه آنچه این روزها در بازار مسکن شهر تهران تحت‌تاثیر افزایش عرضه فایل و کاهش محسوس تقاضا اتفاق افتاده، خود را به‌شکل «افزایش مدت زمان رسوب فایل‌ها» در بازار نشان داده است. در شرایطی که سطح قیمت‌ها با توان خریدار مصرفی سازگار باشد، افزایش عرضه مسکن به بازار فروش، بعد از چند ماه ثبات و کاهش نرخ می‌تواند به افزایش حجم معاملات خرید منجر شود؛ اما در شرایط فعلی که باوجود کاهش و ثبات نرخ و افزایش عرضه فایل همچنان بین قدرت خرید و قیمت‌های فروش فاصله محسوس وجود دارد، این وضعیت خود را به‌شکل افزایش مدت زمان رسوب فایل و دوره انتظار برای فروش آپارتمان‌ها نشان می‌دهد، در حالی که در دوره رونق معاملات مسکن مدت زمان ورود فایل به بازار و فروش آن کمتر از یک هفته است، در شرایط فعلی فعالان بازار از رسیدن دوره فروش آپارتمان‌ها به بیش از یک ماه و حتی تا 2 ماه خبر می‌دهند؛ هرچند مدت زمان دقیق ورود فایل تا فروش مسکن در هر معامله متفاوت است، اما این زمان تقریبی از برآیند اظهارات واسطه‌های فروش مسکن در مناطق مصرفی تهران، استخراج شده است.

قیمت نوسازها در 4 منطقه مصرفی

با استناد به حجم انبوهی از فایل‌های عرضه‌شده به بازار مسکن، 4 منطقه مصرفی شهر تهران و صحت‌سنجی آن با اظهارات فعالان بازار مسکن، نرخ پیشنهادی فروش آپارتمان نوساز و کلیدنخورده در این مناطق را برآورد کرده است. بر این اساس، متوسط نرخ فروش هر مترمربع آپارتمان نوساز معمولی در منطقه 4 شهر تهران، حول و حوش 110 تا 120 میلیون تومان، منطقه 5 حدود 120 تا 130 میلیون تومان، منطقه 9 حدود 65 تا 70 میلیون تومان و منطقه 11 حول و حوش 70 تا 75 میلیون تومان برآورد می‌شود. البته این سطح قیمت‌ها براساس بهای پیشنهادی و قطعی فروش آپارتمان‌هایی است که ابتدای زمستان امسال به بازار مسکن این مناطق عرضه شده و یک سطح میانگین و متعارف است. به‌طورقطع در برخی از فایل‌ها قیمت‌های بالاتر و حتی پایین‌تر نیز ممکن است وجود داشته باشد، اما بازه متعارف قیمتی برای فروش آپارتمان نوساز و کلیدنخورده در این مناطق به‌طورمیانگین اعدادی است که در بالا به آن اشاره شد.

دورنمای بازار مسکن

حسین عبده تبریزی، کارشناس اقتصاد درباره وضعیت بازار مسکن و دورنمای این بازار، می‌گوید: بازار مسکن مانند بازارهای موازی از جمله طلا، بعد از رشد نرخ، تن به اصلاح نرخ نمی‌دهد؛ بلکه مدتی راکد می‌ماند تا تورمی را که پیش‌خور کرده، پوشش دهد و بعد دوباره آماده رشد می‌شود. به‌گزارش دیده‌بان ایران؛ وضعیت مورداشاره عبده تبریزی که در دوره‌های متوالی تکرار شده و به‌تازگی نیز در آمارهای رسمی بازار مسکن به تایید رسیده، ناشی از ذات سرمایه‌ای مسکن و زمین در اقتصاد ایران و چسبندگی نرخ در این بازار است و مادامی که ذات این بازار تغییر نکند، نمی‌توان تحولات دوره‌های رونق و رکود آن را تغییر داد. این کارشناس اقتصادی با شاره به اینکه بازار مسکن در سال گذشته، پرش نرخ قابل‌توجهی را تجربه کرده است، می‌افزاید: رشد نرخ مسکن از تورم فرا رفته و در حال حاضر وارد رکود شده است و در دوره اصلاح قیمت‌ها قرار دارد؛ تا تورم به آن برسد.

این دوره رکود از نظر عبده تبریزی می‌تواند 6 ماه تا یک سال به‌طول بینجامد، اما تجربه رکود مسکن که در اوایل دهه 90 حدود 3 تا 4 سال زمان برده است، نشان می‌دهد که بازار مسکن جدای از اینکه برای حرکت مجدد قیمت‌ها، نیازمند جبران تورم پیش‌خورشده است، به تقویت قدرت مالی متقاضیان و افزایش گردش نقدینگی در اقتصاد نیز نیاز دارد. در حال حاضر، بازار مسکن با رکود عمیقی مواجه است و تعداد معاملات آن در تهران که در دوره رکودی ابتدای دهه 90 به محدوده 9 تا 10 هزار معامله در ماه رسیده بود، حالا روی رقم 3هزار معامله در ماه ایستاده است. در حقیقت، در شرایط فعلی اقتصاد ایران به‌دلیل کنترل نرخ ارز و کاهش سرعت گردش پول، دورنمای تورمی کوتاه‌مدتی که سرمایه‌گذاران را به بازار املاک جذب کند، وجود ندارد و متقاضیان مصرفی نیز توانی برخی خرید ندارند. عبده تبریزی نیز بااشاره به رکود عمیق بازار مسکن، می‌گوید: مردم قدرت خرید برای انجام معاملات مسکن را ندارند و اغلب به‌دنبال این هستند که با تهاتر بتوانند معامله‌ای را در بازار مسکن انجام دهند؛ در حقیقت، امروز هیچ‌کسی توان این را ندارد که معامله نقدی در بازار مسکن انجام دهد. او درباره اثرگذاری پروژه نهضت ملی مسکن و پاسخ به نیاز مردم و رفع انباشت تقاضا نیز اظهار می‌کند: برنامه‌ها و پروژه‌های عمومی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن برای مواقعی است که دولت‌ها گیر می‌افتند و در این شرایط چنین صحبت‌هایی درباره مسکن مطرح می‌کنند؛ اما الان دولت نه منابعی برای ساخت مسکن در اختیار و نه امکان اجرای آن را دارد و در عمل، دولت در این 2 سال پروژه را به‌اجرا نرساند و در نهایت هم اعلام شد که منظور این نبود که دولت این 4 میلیون مسکن را می‌سازد، بلکه مردم باید این تعداد مسکن را بسازند.

سخن پایانی

از نگاه واسطه‌های ملکی، وضع موجود مدیون ثبات چشمگیر نرخ ارز در ماه‌های اخیر است که در 5 ماه اخیر خود را به‌شکل کاهش و ثبات نسبی نرخ مسکن نیز نشان داد و خریدهای کوتاه‌مدت سرمایه‌ای در این بازار را متوقف کرد. فعالان بازار مسکن معتقدند که بازار مسکن تا پایان سال در همین مسیر حرکت می‌کند و تغییر محسوسی نخواهد داشت.