عامل مهم جهش در بازار مسکن تهران

به گزارش اقتصادنیوز به نقل از دنیای اقتصاد: عامل پنجم جهش قیمت مسکن در دوره «التهاب بازار املاک پایتخت» شناسایی شد. اطلاعات رسمی درباره مساحت آپارتمان‌ها در بازار ساخت‌و‌ساز و متراژ واحدها در بازار معاملات خرید مسکن در تهران نشان می‌دهد «گسل متراژی» در فاصله سال‌های 94 تا 1400 تشدید شده است. انتظار می‌رفت میانگین متراژ ساخت مسکن طی سال‌های رشد قیمت و سقوط قدرت خرید، کاهش پیدا کند تا به‌واسطه کاهش بهای فروش آپارتمان‌ها از محل کاهش مساحت، جلوی تعمیق رکود معاملات گرفته شود. اما درست عکس این اتفاق رخ داد، طی سال‌های اخیر میانگین مساحت واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی با 13درصد افزایش به 199مترمربع رسیده است؛ درحالی‌که خریداران مسکن در سال گذشته عمدتا سراغ آپارتمان‌های با میانگین مساحت 87مترمربع رفته‌اند. این گسل عظیم متراژ خود به عاملی در جهت تورم بیشتر ملکی تبدیل شد. بازار ساخت‌و‌ساز به دو علت اصلی دچار انحراف متراژ شده است؛ به‌طوری‌که «عرضه مسکن به جای آنکه در خدمت تقاضای مصرفی و عامل تنظیم بازار باشد»، عملا کاربری وارونه پیدا کرده است.

با افزایش گسل متراژ واحدهای مسکونی ساخته‌شده با میانگین مساحت آپارتمان های معامله‌شده در شهر تهران، عامل پنجم جهش قیمت مسکن شناسایی شد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در شرایطی که دست کم چهار عامل تاکنون به‌عنوان عوامل محرک قیمت و شکل گیری جهش در بازار مسکن شناسایی شده است، افزایش گسل متراژ در این بازار، به‌عنوان دیگر عامل تشدید رشد شدید قیمت ها در بازار معاملات مسکن رصد می شود. هم اکنون متوسط مساحت در ساخت وسازهای شهر تهران 2 برابر مساحت واحدهای معامله شده در این بازار است. طی 4 سال اخیر، انتظارات تورمی شامل ریسک های غیراقتصادی و سیاست های اقتصادی محرک رشد نقدینگی، ریسک صفر هزینه ملاکی و سفته بازی، رشد شدید قیمت زمین و افزایش محسوس هزینه ساخت از ناحیه تورم مصالح، منجر به شکل گیری جهش و تسریع رشد شدید قیمت ها در بازار ملک شد. هم اکنون اما گسل متراژ (فاصله بین مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده با متوسط متراژ آپارتمان های مورد معامله در بازار مسکن) که پیش از این نیز در بازار ملک وجود داشت، افزایش یافته است. در فاصله قبل از جهش وبعد از جهش اخیر قیمت مسکن، به جای آنکه متناسب با واکنش مورد انتظار سمت عرضه این گسل ترمیم شود یا کاهش یابد؛ اما به شکل قابل توجه و البته نگران کننده ای افزایش یافته است. آمارهای رسمی نشان می دهد در فاصله سال‌های 94 (قبل از جهش) تا 1400 (پایان جهش)، متوسط مساحت آپارتمان ها در ساخت‌وسازهای شهر تهران 13درصد رشد داشته است.

متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده در سال94 معادل 178مترمربع بوده است که این میزان در سال1400 به 199مترمربع افزایش یافته است. یعنی به طور متوسط واحدهای مسکونی که در سال گذشته در بازار مسکن ساخته شد 13 درصد بزرگ‌تر از واحدهای ساخته شده در سال94 بوده است. این در حالی است که در همان سال94 هم بین متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساخته‌شده در شهر تهران با میانگین متراژ آپارتمان های معامله‌شده، شکاف زیادی وجود داشت؛ اما این شکاف هم اکنون 13درصد افزایش یافته است. برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می دهد هم اکنون گسل موجود بین متوسط مساحت واحدهای ساخته‌شده با میانگین متراژ واحدهای مسکونی معامله‌شده به 3/ 2برابر افزایش یافته است. متوسط مساحت واحدهای مسکونی مورد معامله در بازار مسکن شهر تهران در تابستان1400 در حالی به 87مترمربع رسید که میانگین مساحت واحدهای مسکونی ساخته‌شده در همین زمان (تابستان 1400) معادل 199مترمربع بوده است. این گسل در زمان قبل از جهش معادل 9/ 1برابر بود که هم اکنون به 3/ 2برابر افزایش یافته است.

این موضوع به معنای دورتر شدن الگوی ساخت مسکن به لحاظ مساحت از الگوی غالب تقاضای ملک است. گسل بین متوسط متراژ واحدهای مسکونی ساخته‌شده با میانگین مساحت آپارتمان های مسکونی معامله‌شده در بازار مسکن شهر تهران در حالی 13درصد بیشتر شده که میانگین مساحت واحدهای مسکونی مورد معامله در بازار ملک به‌دلیل تخریب اساسی قدرت خرید متقاضیان مسکن، به نسبت سال قبل از جهش، 4درصد هم کاهش یافته است. در چنین شرایطی و درحالی‌که متقاضیان بازار مسکن به خرید واحدهای مسکونی با مساحت کمتر متمایل شده اند، متوسط مساحت واحدهای مسکونی تازه ساز در این بازار رشد داشته است. اما سوال مهمی که در این زمینه مطرح است آنکه چرا گسل «متراژ» در املاک پایتخت تشدید شده است؟ درحالی‌که انتظار می رفت با کاهش متراژ مورد تقاضای خریداران، متوسط مساحت واحدهای تازه ساز نیز کاهش یابد یا دست کم ثابت بماند! در واقع چرا با این وجود باز هم متوسط متراژ این واحدهای ساخته شده افزایش داشته است؟

جواب این دو سوال به دو علت اساسی مربوط می شود. علت اول مربوط به ضوابط شهرسازی پایتخت به‌ویژه ضوابط تامین پارکینگ است. درحالی‌که ضوابط شهرسازی بر تامین حداقل یک پارکینگ برای همه واحدهای مسکونی ساخته‌شده تاکید دارد، بسیاری از سازنده‌ها اعلام می کنند به‌دلیل این محدودیت ناچار به بزرگ متراژ‌سازی هستند. از سوی دیگر تمایل سازنده‌ها به ساخت‌وساز در مناطق گران و در شکل گران موجب تشدید این گسل شده است. بررسی ها نشان می دهد عمده سازنده‌ها تمایل دارند در سه منطقه اول شهر تهران که گران ترین مناطق هستند، ساخت‌وساز کنند و بزرگ متراژ سازی گزینه اول آنها برای ساخت است. هرچند این سازنده‌ها می دانند فرآیند فروش واحدهای بزرگ متراژ تر اغلب طولانی تر از واحدهای مسکونی کوچک متراژ است، اما به دو علت مهم عجله ای برای فروش ندارند. علت اول مربوط به هزینه صفر ملاکی و نفروختن واحدها در زمان مشخص است. در واقع هیچ مالیات، عوارض یا جریمه ای برای بسازو نفروشی وجود ندارد. از سوی دیگر به‌دلیل رشد قیمت مسکن به‌ویژه رشد شدید قیمت آپارتمان در دوره جهش معمولا عایدی دیر فروختن چند برابر عایدی فروش بعد از اتمام دوره ساخت است.

از این رو، بسیاری از سازنده‌ها اساسا نه‌تنها تمایلی به کوچک متراژ‌سازی در مناطق مصرفی ندارند، بلکه عجله ای نیز برای فروش واحدها ندارند. این در حالی است که به‌دلیل آنکه این آپارتمان ها با قیمت های بالا در مناطق شمالی شهر احداث می شوند و معمولا برای فروش آنها چسبندگی قیمت وجود دارد، در نقش آسانسور یا بالابر رشد قیمت مسکن عمل می کنند و قیمت بالای آنها به مناطق پایین تر نیز سرایت می کند. این شرایط معمای کاربری وارونه عرضه ملک را پاسخ می دهد. به این معنا که در شرایطی که عرضه جدید به بازار مسکن باید در خدمت مصرف کننده (تقاضای مصرفی) قرار گیرد و کنترل کننده تورم مسکن باشد اما عملا نه تنها این اهداف را تامین نمی کند، بلکه به ضدکارکرد تبدیل شده است. عرضه‌های جدید به‌طور متوسط به‌دلیل بزرگ متراژسازی عمدتا در خدمت مصرف‌کننده که متقاضی واحدهای مسکونی کوچک متراژ هست، نیست و از سوی دیگر از آنجا که در جهت خلاف تقاضای موثر قرار دارد و برای مصرف کننده نیست، ضد کنترل تورم در بازار عمل کرده و در حکم خوراک جهش مسکن است.

بنابراین شرایط موجود نشان می دهد عرضه‌های محدودی که در 4 سال گذشته در بازار مسکن به واسطه ساخت و سازهای جدید صورت گرفته، نتوانسته است نقش موثری در پاسخ به نیاز مصرفی مسکن داشته باشد و از این رو می توان از افزایش گسل عرضه و تقاضا به‌دلیل عدم تناسب متراژ ساختمان سازی با مساحت مورد تقاضای خریداران مصرفی، به‌عنوان عامل پنجم تشدید جهش در بازار مسکن یاد کرد. این در حالی است که در همین بازه زمانی، رکود تاریخی در بازار ساخت‌وساز نیز تجربه شده است. شرایط فعلی نشان می دهد تا زمانی که الگوی مساحتی عرضه‌های جدید ملکی اصلاح نشود و ساخت‌وسازها به سمت متناسب سازی الگوی ساخت با تقاضای موثر مسکن نرود، حتی اگر بازار فعالیت های ساختمانی رونق بگیرد باز هم نمی تواند دو هدف مهم عرضه مسکن یعنی قرار گرفتن واحدهای ساخته‌شده در خدمت تقاضای مصرفی و کنترل تورم ملکی را محقق کند. چراکه اکثریت تیراژ ساختمانی، بزرگ متراژ و خارج از دایره تقاضای موثر بازار مسکن خواهد بود.

دو راهکار مهم در این زمینه وجود دارد. راهکار اول مربوط به اصلاح سیاست ها و ضوابط شهرسازی در شهر تهران به‌ویژه مقررات حاکم بر تامین پارکینگ است. مدیریت شهری تهران باید به این موضوع توجه داشته باشد که مشکل مسکن در پایتخت تنها با خانه سازی های انبوه برطرف نمی شود، بلکه عرضه جدید در هر حجمی که انجام شود باید با نیاز تقاضای مصرفی هماهنگ باشد. از سوی دیگر لازم است ریسک بسازونفروشی و انجماد ملکی از حالت صفر خارج شود. درصورتی‌که فریز کردن واحدهای مسکونی و عدم فروش آنها در مدت زمان قانونی، مشمول مالیات شود، سازنده‌ها نیز مسلما بازاری را برای ساخت و فعالیت های ساختمانی انتخاب می کنند که اطمینان داشته باشند واحدهای ساخته‌شده از سوی آنها در اسرع وقت به فروش می رود. یعنی سراغ ساخت واحدهای کوچک متراژ در مناطق مصرفی خواهند رفت.

• جهش سنگین در بازار مسکن
• تمایل به بازسازی واحدهای مسکونی
• مالیات بر خانه‌های خالی در بن‌بست!
• نتیجه یک‌سال مسابقه جهش مسکن در 22 منطقه پایتخت