قفل خانه‌دولتی کجاست؟
تازه ترین گزارش‌ها از دو ضلع درگیر در مسکن سازی دولتی، از دو قفل اصلی در مسیر این طرح رونمایی می‌کند و در عین حال سه ترمز اصلی این ساخت وسازها را نشان می‌دهد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با گذشت بیش از یکسال از آغاز طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، آمارهای شبکه بانکی و اظهارات برخی از پیمانکاران نشان از عدم‌تحقق اهداف تعیین شده در این طرح دارد. آمارهای بانک مرکزی حاکی است تاکنون یک‌میلیون و 300هزار نفر به عنوان متقاضی واجد شرایط مسکن دولتی به شبکه بانکی معرفی شده اند اما این موضوع به معنای رسیدن همین تعداد پروژه به مرحله دریافت وام و تسهیلات نیست.
بر اساس مقررات بانکی وضع شده در ارتباط با اجرای طرح مسکن سازی دولتی، شرط پرداخت تسهیلات ساخت به این خانه ها، پرداخت سهم آورده نقدی متقاضیان است. آمارهای بانک مرکزی حاکی است از بین یک‌میلیون و300هزار نفری که دولت به شبکه بانکی معرفی کرده است تنها 333هزار نفر اقدام به واریز سهم آورده خود کرده اند که متوسط مبلغ واریزی این افراد نیز کمتر از 30میلیون تومان بوده در حالی که اولین قسط از سهم آورده متقاضی 40میلیون تومان تعیین شده است.
ضعف مالی پیش خریداران
اگرچه بانک‌مرکزی در گزارش خود تحلیلی در این باره ارائه نکرده است اما آمار 333هزار نفری متقاضیان قطعی که آورده اولیه خود را واریز کرده اند در برابر یک‌میلیون و300هزار نفری که دولت به عنوان متقاضی واجد شرایط به بانک‌ها معرفی کرده به معنای ضعف مالی مشارکت پیش خریداران در این طرح است که می‌تواند آینده این پروژه ها وروند ساخت، تکمیل و تحویل آنها را تحت‌تاثیر قرار دهد. علت تعیین این شرط از سوی بانک مرکزی یعنی پرداخت تسهیلات به شرط واریز سهم آورده متقاضی آن است که بانک‌مرکزی به عنوان نهاد ناظر وسیاستگذار پولی، مسوول کنترل تورم، مهار رشد نقدینگی وپایه پولی، قصد دارد از این طریق از اینکه تسهیلات درنظر گرفته شده برای ساخت یک‌میلیون مسکن به طور قطع به هدف اصابت کرده و مانع از صرف منابع برای ساخت خانه های بدون خریدار با استفاده وام شود، اطمینان حاصل کند.
تصویر وضع موجود با آمار بانکی
در گزارشی که در این باره از سوی بانک مرکزی منتشر شده است عملا به دو قفل در مسیر اجرای طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال اشاره و مختصات آن نیز اعلام شده است. قفل اول مربوط به تعداد کم متقاضیان پای کار یا همان پیش خریداران قطعی است که اقدام به واریز سهم آورده نقدی خود کرده اند. از بین یک‌میلیون و300هزار نفری که به عنوان واجد شرایط به بانک مرکزی معرفی شده اند تنها 333هزار نفر اولین قسط از آورده خود را واریز کرده اند که حتی برخی از آنها نیز قسط اول را به طور کامل واریز نکرده و واریزی آنها کمتر از 40میلیون تومان بوده است. قفل دوم مربوط به سامانه این طرح است.
دولت برای اجرای این طرح، سامانه ای تعریف کرده که اضلاع درگیر در آن بتوانند فعالیت‌های مختص خود را در قالب این سامانه انجام دهند. آن طور که بانک مرکزی اعلام کرده است تا همین یکی دو ماه قبل بسیاری از بانک‌ها به این سامانه دسترسی نداشته اند و حتی همین الان هم بانک مرکزی به عنوان نهاد ناظر، فاقد داشبورد نظارتی در این سامانه است. در گزارش بانک مرکزی به صراحت اعلام شده است که عملکردها نشان می‌دهد این طرح هنوز به معنای واقعی به مرحله پرداخت تسهیلات نرسیده است. این در حالی است که بانک تامین‌کننده تسهیلات بخش مسکن نیز در آخرین گزارش خود از روند تامین مالی طرح مسکن سازی دولتی اعلام کرده است تنها برای ساخت 165هزار واحد تا الان تسهیلات پرداخت کرده است. این آمارها نشان می‌دهد این طرح هم اکنون تنها 333هزار پیش خریدار دارد و زیر 200هزار واحد پیش فروش شده است.
مشکل اصلی چیست؟
این آمارها در حالی نماینگر وضع موجود طرح مسکن سازی دولتی بر اساس مراودات مالی پیش خریدها، سازنده ها وشبکه بانکی است که یک سوال مهم در این زمینه وجود دارد مبنی بر اینکه آیا آنچه تاکنون از سوی عوامل اجرای این طرح در قالب عدم‌همکاری بانک‌ها و کندسازی از سوی سازنده ها، به عنوان مشکلات اصلی ساخت یک‌میلیون مسکن در سال اعلام می شد، تنها مسائل و موانع اصلی اجرای این طرح است؟ با توجه به گزارش بانک مرکزی، آمار اعلامی از سوی بانک پرداخت‌کننده تسهیلات بخش مسکن و همچنین تحقیقات به عمل آمده از پیمانکاران، سازنده ها و انبوه سازان، مشکلات اصلی اجرای این طرح عدم‌همکاری بانک‌ها یا کندسازی و عملکرد ضعیف سازنده ها نیست. بلکه این طرح با سه مانع اصلی یعنی «زمین»، «سامانه» و «آورده» مواجه است. موضوع سامانه و عدم‌دسترسی برخی بانک‌ها و بانک مرکزی به آن در بالا شرح داده شد.
برداشت از سهم آورده برای زمین
در اقدامی عجیب و قابل تامل برخی از سازنده ها اعلام می‌کنند در حالی که قانون به صراحت بر تامین و واگذاری زمین رایگان به سازنده ها و واگذاری آنها به صورت 99 ساله به متقاضیان تاکید کرده است، اما در برخی از پروژه ها سازنده ها مجبور شده اند با دریافت بخشی از آورده متقاضیان، بابت زمین، هزینه پرداخت کنند. هرچند مشخص نیست که آیا این هزینه بابت آماده‌سازی زمین بوده یا بابت خرید زمین! ارقامی که در این باره از سوی برخی سازنده ها و شرکت‌ها اعلام می‌شود بالاتر از هزینه آماده سازی زمین است. در برخی دیگر از پروژه ها عدم‌تامین زمین متناسب با تعداد پیش خریداران و در برخی دیگر هم وجود معارض برای زمین های درنظر گرفته شده برای سازنده ها مشکل ساز شده است. این ها نشان می‌دهد که عملا زمین مناسب برای ساخت این واحدها چندان آماده و در دسترس نیست.
ریزش های اولیه وثانویه متقاضیان
موضوع تامین آورده متقاضیان نیز از مهم‌ترین معضلاتی است که هم اکنون در این طرح وجود دارد. تقریبا همه متقاضیان این طرح مستاجر هستند. افرادی که به دلیل جهش اجاره بها و ضعف توان مالی در تامین اجاره بهای محل سکونت خود هم دچار مشکل شده اند بنابراین بخشی از آنها یا از همان ابتدا یا در میانه کار توان تامین سهم آورده متقاضی را ندارند و حتی برخی بعد از پرداخت دو یا سه قسط از آورده از طرح ریزش می‌کنند. تبعات این وضعیت که خود را در شکل ریزش های اولیه وثانویه نشان می‌دهد می‌تواند منجر به توقف پروژه ها شود؛ چرا که در بهترین حالت دولت برای جایگزینی متقاضیانی که ریزش کرده اند با پیش خریدار جدید به زمان نیاز دارد. این موضوع می‌تواند منجر به ایست پروژه ها، برخورد آنها با تورم ساختمانی و در نهایت افزایش قیمت تمام شده و مشکلات ناشی از آن شود. همچنین می‌تواند تمام اضلاع درگیر در این پروژه ها شامل دولت، شبکه بانکی، سازنده ها و مردم به عنوان پیش خریدار این واحدها را با مشکلات اساسی روبه‌رو کند.
ماجرای ریزش متقاضیان مسکن دولتی
ایرج رهبر، رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران و عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران، با اشاره به مشکلاتی که سازنده‌ها و انبوه سازان در پروژه‌های مسکن سازی دولتی با آن مواجهند، به وجود مشکلات متفاوت در پروژه‌های مختلف اشاره کرد. وی در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در هر پروژه می‌توان مسائل مختلفی را مشاهده کرد. به گفته وی عمده مشکلاتی که این روزها سازنده‌ها و انبوه سازان با آن مواجه هستند به مسائل مربوط به تامین زمین، پرداخت تسهیلات، ریزش متقاضیان بعد از یک یا دو مرحله واریز آورده نقدی، تورم مستمر هزینه ساخت و... مربوط می‌شود.
وی با بیان اینکه مشکل تامین زمین در تعدادی از پروژه‌ها به اشکال مختلف وجود دارد و در برخی مناطق با وجود متقاضی و تعریف پروژه، دولت قادر به تامین زمین نیست، خاطرنشان کرد: در وهله اول زمینی که برای ساخت درنظر گرفته می‌شود و به انبوه ساز برای ساخت مسکن دولتی سپرده می‌شود باید فاقد معارض باشد؛ اما هم اکنون در برخی پروژه‌ها با معضل تامین زمین بدون معارض رو به رو هستیم. به عنوان مثال در سال 1399 انجمن انبوه سازان استان تهران در تفاهمی با اداره کل راه وشهرسازی تهران مسوولیت ساخت 20 هزار واحد مسکونی را در قالب طرح اقدام ملی مسکن بر عهده گرفت؛ بعد از تغییر دولت نیز این پروژه‌ها به نهضت ملی تغییر نام داد اما از این 20 هزار واحد به دلیل عدم تامین زمین تنها 3 هزار واحد عملیاتی شده است. این 3هزار واحد هم تاکنون 60 درصد پیشرفت فیزیکی داشته اند.
وی یکی دیگر از معضلات روند کند پیشرفت فیزیکی پروژه‌های مسکن‌سازی دولتی را مسائل مربوط به تامین مالی این پروژه‌ها عنوان کرد. وی گفت با وجود آنکه وزارت راه وشهرسازی اعلام کرده بود در استان تهران وام ساخت مسکن دولتی 450 میلیون تومان خواهد بود، اما این وام تنها در شهر تهران پرداخت می‌شود در حالی که سایر پروژه‌ها با توجه به ضعف قدرت مالی متقاضیان با وام های 300 میلیون تومانی با مشکل برخورد می‌کنند. از سوی دیگر بسیاری از متقاضیان بعد از پرداخت یک تا دو قسط از سهم آورده ریزش کرده و توان پرداخت ندارند. به‌طور متوسط در این پروژه‌ها نهایت توان مالی بسیاری از متقاضیان تا سقف 120 میلیون تومان است و بعد از آن قادر به تامین سهم آورده نیستند که این موضوع، معضلات بسیاری را برای این پروژه‌ها به همراه خواهد داشت.
رهبر همچنین با بیان اینکه دولت مکلف به تامین زمین 99 ساله برای متقاضیان است و نباید مبلغی از سازنده یا متقاضی در ازای تامین زمین گرفته شود، گفت: یکی دیگر از معضل های مهم، مشکل برخورد پروژه‌ها با تورم مستمر هزینه‌های ساخت است. هم اکنون در حالی متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در طرح مسکن سازی دولتی 4 میلیون و500 هزار تومان است که قیمت روز ساخت مسکن به ازای هر مترمربع در حال حاضر حداقل 8 میلیون تومان است. البته قرار است ضرایب تعدیل فصلی در این باره اعمال شود. وی تاکید کرد: هر چقدر به دلیل وجود این مشکلات پروژه دیرتر به سرانجام برسد، به ضرر متقاضیان است و به‌طور قطع هزینه‌ها و قیمت تمام‌شده افزایش می یابد.
رهبر افزود: با توجه به اینکه نمی‌توان تنها با اتکا به آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی در زمان مناسب این پروژه‌ها را به سرانجام رساند، به دولت پیشنهاد داده ایم زمینه مشارکت با بخش خصوصی را در این طرح ایجاد کند. در واقع با توجه به ریزش متقاضیان و ناتوانی آنها در تامین سهم آورده باید از روش جذب سرمایه بخش خصوصی و مشارکت در قبال تهاتر زمین و واحد استفاده شود تا پروژه‌ها در زمان مناسب به سرانجام برسند و بیش از این با تورم ساختمانی و رشد هزینه تامین شده مواجه نشوند.
وی یکی از معضلات مهم در این زمینه را تصمیم‌گیری برای حذف متقاضیانی اعلام کرد که بعد از یک یا چند مرحله پرداخت آورده، به دلیل ناتوانی، قادر به تامین مابقی سهم آورده نیستند؛ وزارت راه وشهرسازی اعلام کرده بعد از سه مرحله اخطار این متقاضیان حذف خواهند شد اما مساله این است که نمی‌توان وسط کار متقاضی را که پروژه برای او تعریف شده و در حال ساخت است و از همه مهم‌تر یک یا چند قسط از سهم آورده خود را پرداخت کرده به راحتی حذف کرد؛ از سوی دیگر هم نمی‌توان انتظار کشید و پروژه را متوقف نگه داشت تا زمانی که فرد بتواند سهم آورده خود را تکمیل کند. از این رو باید به دنبال راه چاره بود و در این زمینه جذب مشارکت و سرمایه بخش خصوصی پیشنهاد می‌شود.
--> اخبار مرتبط