قفل خرید مسکن در 1403 باز می شود / چشم خانه اولی ها روشن شد

با تحلیل مشکلات اجاره‌نشین‌ها که ناشی از "شکاف بین عرضه و تقاضا" است، به یک راه‌حل رسیده شده است. در نسخه‌ی جدید گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس برای حل مشکلات بازار اجاره مسکن، بانک اصلی تامین‌کننده منابع مالی بخش مسکن دیگر به صورت منفعلانه نسبت به "خانه‌اولی‌"ها عمل نمی‌کند و معادل 60 درصد ارزش ملک، وامی با نرخ یکسان به آن‌ها اعطا می‌کند.

گروه کارشناسی مجلس در حالی در یک گزارش مکتوب، طرح پرداخت وام میلیاردی به خانه اولی ها را پیشنهاد کرده است که همچنین نسبت به مشکلات اجاره نشین ها و تبعات تداوم صعود قیمت و اجاره بها به سیاستگذار مسکن هشدار می‌دهد.

دومین نسخه «طرح تقویت قدرت خرید خانه اولی ها» در حالی از سوی یک گروه کارشناسی در مجلس شورای اسلامی ارائه شده است که پیش‌تر، شبکه بانکی، پیشنهادی مشابه در این خصوص ارائه کرده بود. بعد از ارائه «نسخه اول» تقویت قدرت خرید خانه اولی ها از سوی یک گروه کارشناسی در شبکه بانکی مبنی، بر «پرداخت وام مشارکتی با قدرت پوشش دهی 40‌درصد بهای کل یک واحد مسکونی به خریداران اشتراکی»، به تازگی، مرکز پژوهش های مجلس، «نسخه دوم» تقویت قدرت خرید خانه اولی ها از مسیر «تامین 60‌درصد بهای خرید مسکن برای 50‌هزار متقاضی خرید خانه با 50‌هزار فقره وام بانکی برخوردار از نرخ سود حمایتی»، را پیشنهاد کرده است.

این نسخه دوم در حالی ارائه شده است که متولی بخش مسکن در دولت، با یک ذهنیت اشتباه درباره حال و روز مستاجرها و خانه اولی ها، طی دو سال اخیر تمام هم و غم خود را بر ساخت وعرضه مسکن دولتی روی اراضی 99 ساله بیرون شهرهای اصلی قرار داده است. این در حالی است که کارشناسان اگرچه افزایش عرضه مسکن از مسیر ساخت‌وساز را یکی از شروط خانه دار شدن افراد فاقد مسکن می دانند اما شرط اصلی، لازم و اولویت دار برای این موضوع که می‌تواند منجر به خروج بازار مسکن از رکود و به دنبال آن کاهش عمق رکود ساختمانی شود را تقویت قدرت خرید خانه اولی ها در درون شهرها عنوان می‌کنند.

اوایل امسال، یک گروه کارشناسی در شبکه بانکی طرح پیشنهادی پرداخت وام مشارکتی برای خرید مسکن در قالب پرداخت تسهیلاتی معادل 40‌درصد قیمت آپارتمان مورد نظر را به مجموعه خریداران مشارکتی در مسیر ارائه به بانک مرکزی قرار دادند. هدف اصلی از این طرح به گفته طراحان آن، حل دو چالش مرتبط با وام مسکن یعنی «تقویت قدرت پوشش دهی وام» و همچنین «استطاعت پذیر کردن قسط ماهانه وام میلیاردی»، عنوان شد.

به تازگی نیز، گروه کارشناسی مجلس (مرکز پژوهش های مجلس)، برای احیای قدرت خرید خانه اولی ها، در طرحی ضمن هشدار نسبت به مشکلات اجاره نشین های کم درآمد در بازار اجاره برای تامین و پرداخت اجاره بها، درباره تبعات تداوم صعود اجاره بهای مسکن و همین‌طور رشد روز افزون قیمت مسکن، به سیاستگذار این حوزه هشدار داده و نسخه دومی از طرح توانمندسازی و احیای قدرت خرید خانه اولی ها را ارائه داده است.

در قالب این طرح پیشنهاد شده است 50‌هزار فقره وام خرید مسکن با نرخ سود حمایتی با قدرت پوشش دهی 60 درصدی بهای آپارتمان ها (بر اساس متوسط قیمت مسکن کشور در سال 1402)، از محل یارانه های بخش مسکن که در اختیار صندوق ملی مسکن قرار دارد، به خانه اولی ها پرداخت شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» با توجه به میانگین قیمت مسکن کشور در سال 1402، وام 60 درصدی، چیزی معادل یک میلیارد تومان خواهد شد؛ تجربه سال‌های گذشته در خصوص پرداخت وام مسکن با نرخ سود حمایتی نیز نشان می‌دهد اگر وام حمایتی در این حوزه بخواهد پرداخت شود، نرخ سود وام باید زیر 10‌درصد باشد.

در چنین شرایطی که اولویت خانه اولی ها که عمده آنها زوج های جوان هستند، خرید خانه با مساحت 50 تا 60 مترمربع است، پرداخت 50 هزار فقره وام به آنها با نرخ سود حمایتی برای تامین 60‌درصد هزینه خرید چنین آپارتمانی، حتما از عهده دولت و شبکه بانکی برمی آید. این میزان وام در واقع یک دهم تعداد تشکیل خانوار از مسیر ازدواج در هر سال است. به طور متوسط در هر سال، از مسیر ازدواج، 500 هزار خانوار جدید به نظام جمعیتی کشور اضافه می‌شود. البته تامین منابع موردنیاز برای پرداخت این تسهیلات، منوط به آن است که بخشی از منابع 8‌هزار میلیارد تومانی که از محل بودجه 1403 در قالب یارانه های بخش مسکن در اختیار صندوق توسعه ملی مسکن قرار می‌گیرد، به اجرای این نسخه پیشنهادی برای تقویت قدرت خرید خانه اولی ها اختصاص یابد.

این در حالی است که در این گزارش به صراحت آمده است که بافت فرسوده به عنوان کانون اصلی ساخت و تامین مسکن شهرها، در سنوات گذشته و از جمله در ارقام بودجه 1403، عملا از تسهیلات بانکی حمایتی محروم بوده است؛ این در حالی است که بررسی ها نشان می‌دهد اتفاقا بافت های فرسوده مناطق اصلی در شهرها هستند که باید برای ساخت و عرضه مسکن در آنها حمایت های تسهیلاتی، مالی و بانکی اعمال شود؛ در حالی که طی همه سال‌های گذشته تاکنون این حمایت ها عمدتا منوط و مختص خانه سازی های خارج از شهرها روی زمین های خام و فاقد خدمات بوده است.

بانک مسکن؛ آچار فرانسه یا هم مسیر رکود؟

مرکز پژوهش های مجلس همچنین در بخشی از گزارشی که در آن نسخه پیشنهادی احیای قدرت خرید خانه اولی ها از مسیر پرداخت وام حمایتی با قدرت پوشش 60‌درصد بهای آپارتمان ها را با عنوان «بررسی بخش دوم لایحه بودجه سال 1403 کل کشور، حوزه مسکن وشهرسازی»، ارائه کرده، نقدهای فنی به بانک مسکن به عنوان بانک اصلی تامین مالی این بخش، مطرح کرده است. این نقدها مشابه نقدهایی است که سایت ما در دو گزارش در تاریخ های 11 و 31 اردیبهشت ماه درباره ضعف نظام تامین مالی مسکن منتشر کرده بود.

محتوای این گزارش ها نشان می‌دهد بانک اصلی تامین مالی بخش مسکن در پرداخت تسهیلات خرید خانه به خانه اولی ها پسرفت داشته است. در گزارش گروه کارشناسی مجلس نیز آمده است: ارقام مربوط به پرداخت تسهیلات بافت فرسوده در بودجه 1403 نسبت به بودجه 1402 تقریبا به صفر میل کرده است. همچنین برنامه ای که بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید خانه در 1403 تعریف کرده است نسبت به سال قبل از زاویه بودجه 1403، معادل 35‌درصد کاهش داشته است.

پیش‌تر در بررسی های «دنیای‌اقتصاد» مشخص شد از سال 97 تاکنون رشد واقعی تسهیلات بخش مسکن سالانه به طور میانگین 14‌درصد افت کرده است. سال گذشته اما این شاخص افت 48 درصدی داشته است. اکنون مجموعه بررسی ها و گروه کارشناسی مجلس مشخص می‌کند نظام بانکی به‌ویژه بانک اصلی تامین مالی بخش مسکن به جای اینکه به اصطلاح آچار فرانسه رونق مسکن باشد، هم مسیر با رکود مسکن قرار گرفته وپاس گل برای تعمیق رکود در این بخش فراهم می‌کند.

کارشناسان درباره این وارونگی ماموریت در نظام تامین مالی بخش مسکن می گویند وقتی بانک اصلی تامین‌کننده منابع تسهیلاتی بخش مسکن عملا به شعبه و پایگاه اصلی دولت برای اجرای تکالیف مقرر شده از بالا به پایین، تبدیل می‌شود امکان هر نوع ابتکار عمل، تهیه واجرای طرح کارشناسی و اقدام درست و به موقع در نظام تامین مالی مسکن در جهت تقویت قدرت خرید خانه اولی ها، از آن سلب می‌شود. به همین دلیل دیده می‌شود به جای آنکه پرداخت تسهیلات به بخش مسکن در شبکه بانکی به طور واقعی رشد داشته باشد اما عملا با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی و تورم مسکن، پسرفت هم داشته است.

گروه کارشناسی مجلس می گویند: نسخه پیشنهادی برای پرداخت تسهیلات بانکی با قدرت پوشش دهی 60‌درصد بهای خرید آپارتمان با نرخ سود حمایتی برای 50‌هزار فقره وام خرید، علاوه بر تقویت قدرت خرید خانه اولی ها یک راه حل برای ترمیم شکاف عرضه وتقاضا در بازار اجاره نیز محسوب می‌شود. احیای قدرت خرید خانه اولی ها وخرید خانه از سمت آنها، تقاضای بار شده بر بازار اجاره را کاهش می‌دهد و همین موضوع (کاهش تقاضای اجاره نشینی) می‌تواند در کاهش التهاب این بازار نیز موثر باشد. بررسی ها نشان می‌دهد هم نسخه اول (پرداخت 40‌درصد قیمت مسکن اشتراکی با وام بانکی) و هم نسخه دوم (وام 60 درصدی با نرخ حمایتی به 50‌هزار خانه اولی) قرار است در روزها و هفته های آینده از سوی مقامات بانک مرکزی مورد بررسی قرار بگیرد.

هر دو نسخه از این پیشنهادها، در واقع یک راهکار را برای خروج بازار مسکن وساخت‌وساز از رکود پیشنهاد می‌کنند و آن «احیای قدرت خرید خانه اولی ها در بازار مسکن» است. احیای قدرت خرید خانه اولی ها در بازار، علاوه بر کاهش شکاف عرضه و تقاضا در بازار اجاره، می‌تواند حلقه آخر زنجیره ساخت‌وساز یعنی فروش مسکن بعد از اتمام عملیات ساختمانی در زمان مناسب را تامین کند و در کاهش عمق رکود ساخت و عرضه مسکن نوساز نیز موثر واقع شود.

البته باید در این مسیر یک دیدگاه غلط اصلاح شود؛ در واقع نباید راهکار خروج بازار مسکن و ساخت‌وساز از رکود صرفا در ساخت مسکن دولتی روی اراضی 99 ساله دیده شود؛ بلکه شرط اصلی و لازم برای این امر، احیای قدرت خرید خانه اولی ها در بازار مسکن و تکمیل زنجیره ساخت‌وساز به واسطه تامین بازار فروش از ناحیه تقاضای مصرفی موثر برای مسکن هایی است که سازنده ها احداث می‌کنند. سایر روش‌ها هم می‌تواند به عنوان راهکارهای مکمل به کار گرفته شود.