مشکلات ادامه‌دار مستاجران
مجید گودرزی - کارشناس مسکن
چندی است که دولت در راستای سیاست‌های حمایتی از مستاجران اقدام به اجرای طرح‌هایی کرده که راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات از جمله این طرح‌ها است. به‌گفته مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، خانوارها می‌توانند با مراجعه به سامانه املاک و مستغلات (srem.ir) قرارداد اجاره را رایگان ثبت کنند و این طرح با هدف صرفه‌جویی در هزینه‌های خانوار اجرایی شده است.
براساس این طرح، تمام فرآیند ثبت قرارداد توسط مالکان و مستاجران شامل 5 مرحله در سامانه املاک و مستغلات (srem.ir) قابل ثبت است و پس از آن کد رهگیری صادر می‌شود. براساس آمار، تاکنون حدود 16 هزار نفر در سراسر کشور توانسته‌اند از این طریق، قرارداد اجاره را رایگان ثبت و کد رهگیری را اخذ کنند که قسمت زیادی از این آمار مربوط به استان تهران بوده است، اما داستان مالک و مستاجر و قوانین حاکم بر اجاره خانه به همین‌جا ختم نمی‌شود و برای ساماندهی بازار ملک و حمایت از مستاجر، باید موارد بسیار دیگری موردبررسی و تجدیدنظر قرار گیرند. در ادامه، با بیان برخی اشکالات مصطلح در قانون مالک و مستاجر به راه‌حل‌هایی برای اصلاح روند می‌پردازیم:
یکی از قانون‌های مطرح در رابطه مالک و مستاجر، قانون ودیعه و اجاره‌بها است. در یک عرف غلط، سال‌ها است که رهن مستاجران به‌صورت قرض‌الحسنه محاسبه می‌شود. همین رویه غلط باعث شده است تا موجران هر سال غنی‌تر و مستاجران هر سال فقیرتر شوند.
پول در تمام مکاتب اقتصادی و مالی دنیا دارای ارزش زمانی است، اما در معاملات مسکن ایران باوجود تورم 2 رقمی، ارزش زمانی رهن مستاجران صفر در نظر گرفته شده است! در مقایسه روند افزایشی ارزش دلار که از حدود 28هزار تومان به بیش از 50 هزار تومان در یک سال گذشته رسیده، قدرت خرید ملک و ارزش ریالی ودیعه مستاجران با 54 درصد کاهش مواجه بوده؛ این یعنی اینکه 200 میلیون تومان رهن مستاجران در یک سال گذشته تبدیل به 92 میلیون تومان شده است. با قوانین رهن و اجاره و افت ارزش ریال به نظر می‌رسد که معامله غیرعادلانه‌ای بین مالک و مستاجر برقرار است، در حالی که در کشوری مثل آلمان، رهن مستاجران تنها به‌اندازه 3 ماه اجاره است و در پایان قرارداد، با سود متعلقه باید به مستاجر مسترد شود؛ چرا در ایران این رویه کاملا غلط رواج یافته است؟
اکنون نرخ کالا و خدمات به‌قدری بالا رفته که در اثر رکود شدید، خود صنعت ساختمان هم دچار بحران شده است، در حالی که سرمایه‌های عظیمی در بخش سوداگری مسکن با ارزش‌افزوده صفر رسوب شده است. تخمین زده می‌شود که 40 درصد سرمایه‌های کشور در بخش مسکن دپو شده‌اند، در صورتی که میانگین این مقدار باید 10 درصد باشد، اما این رقم در ایران به‌دلیل ظرفیت‌های بخش ساختمان غیرقابل‌کنترل است. سومین کشور دارنده بیشترین مهندس، هجدهمین کشور پهناور جهان و حجم عظیم نقدینگی که به‌جای سرمایه‌گذاری و رونق در بخش‌های مولد اقتصاد، در بخش مسکن رسوب شده است، از ظرفیت‌های مهم کشور به‌شمار می‌روند، به‌طوری که هیچ بخشی از اقتصاد ایران قادر به رقابت با جهش‌های بزرگ قیمتی مسکن نیست و این جهش‌ها بخش سرمایه‌گذاری مولد را نابود کرده است.
اگر تنها یک درصد زمین‌های ایران به ساخت مسکن اختصاص داده شود، هر ایرانی صاحب 196 متر زمین می‌شود. در بیشتر کشورهای دنیا تسهیلات گسترده و ارزان‌قیمتی برای رونق بخش مسکن اختصاص داده می‌شود و شهرداری‌ها بیشترین تلاش را برای ساخت مسکن و ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری می‌کنند، اما در ایران شهرداری‌ها هزینه صدور مجوز را آن‌قدر بالا می‌برند که مسکنی ساخته نمی‌شود و خود شهرداری‌ها دچار کمبود درآمد و مجبور به اصلاح بودجه محقق‌نشده به‌جای اصلاح رویه‌های غلط می‌شوند. نیمه خرداد نیز نمایندگان مجلس در جریان رسیدگی به طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره مسکن، ضمن ارائه تخفیف‌های مالیاتی گسترده به موجران، با پرداخت وام کمک‌ودیعه مسکن 200 میلیون تومانی به مستاجران موافقت کردند. سقف فردی تسهیلات در سال اول اجرای قانون برای شهرهای مختلف براساس مصوبه شورای پول و اعتبار خواهد بود. یعنی در سال اول برای شهر تهران 200 میلیون تومان، مراکز استان‌ها 150 میلیون تومان، سایر شهرها 100 میلیون تومان و برای روستاها 40 میلیون تومان تعیین شده و قرار است این تسهیلات در سال‌های بعد متناسب با تورم نقطه به نقطه اعلامی بانک مرکزی افزایش یابد. باید منتظر ماند و نتایج این دست از حمایت‌های مالی از مستاجران را در بازار مشاهده کرد. هرچند تا امروز، قوانین و سیاست‌های حمایتی دولت بار چندانی از دوش مستاجران برنداشته است.