«معیشت» شاه‌بیت مشکلات مسکن
شرایط بازار مسکن را اقشار کم‌درآمد و دهک‌های پایین جامعه بهتر از هرکسی درک می‌کنند. مسلما جامعه‌ای که با انواع و اقسام مشکلات مرتبط با بخش مسکن روبه‌رو است، نمی‌تواند شرایط خوبی برای زندگی داشته باشد؛ چراکه مسکن به‌عنوان یکی از بنیادی‌ترین نیازهای هر خانواری به‌شمار می‌رود.
شرایط بازار مسکن را اقشار کم‌درآمد و دهک‌های پایین جامعه بهتر از هرکسی درک می‌کنند. مسلما جامعه‌ای که با انواع و اقسام مشکلات مرتبط با بخش مسکن روبه‌رو است، نمی‌تواند شرایط خوبی برای زندگی داشته باشد؛ چراکه مسکن به‌عنوان یکی از بنیادی‌ترین نیازهای هر خانواری به‌شمار می‌رود. بازار مسکن در شرایطی دست و پا می‌زند که حتی آمار امیدوارکننده‌ای برای آینده خود ندارد و طرح‌های دولتی باوجود تلاش‌های دولت سیزدهم، هنوز اجرایی نشده است. واگذاری زمین رایگان، کاهش سود تسهیلات بخش مسکن، تسهیل صدور جواز ساخت‌وساز، افزایش وام مسکن و تصویب سیاست‌های متنوع، چاره حل مشکل مسکن نیست. رشد تورمی افسارگسیخته مسکن هر سال چندبرابر می‌شود و تا امروز گره این مشکل با این راهکارها باز نشده است. مشکلات بخش مسکن متاثر از شرایط اقتصادی است و شرایط این حوزه باید با توسعه اقتصادی و بالا بردن توان معیشتی مردم سرو سامان گیرد. متاسفانه هیچ تناسبی بین حقوق ماهانه زیر 10 میلیون تومان و متوسط نرخ هر مترمربع مسکن 80 میلیون تومانی نیست! بررسی‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که متوسط نرخ هر مترمربع مسکن، طی دی امسال به 80 میلیون و 61 هزار تومان افزایش یافته است. متوسط نرخ مسکن در آذر امسال، 80 میلیون و 29 هزار تومان بود. براساس همین آمار، نرخ تورم سالانه دی 1403 آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل 82.8 درصد رشد داشته است که این موضوع نه‌تنها آرامشی را در بازار مسکن نشان نمی‌دهد؛ بلکه وضعیت بغرنج این بازار را به‌روشنی بیان می‌کند.
گرانی خانه قطعی است
افزایش نرخ مسکن می‌تواند به سبب چندین عامل رخ دهد. نسبت عرضه و تقاضا روی نرخ مسکن تاثیر قابل‌توجهی دارد. اگر تقاضا برای خرید مسکن بالا و عرضه کم باشد، قیمت‌ها احتمالا افزایش می‌یابد. این امر به‌دلیل کمبود مسکن در بازار و تمایل افراد به خرید مسکن است، همچنین رشد اقتصادی و افزایش درآمد افراد می‌تواند تقاضا برای مسکن را افزایش دهد. زمانی که افراد بیشتری، توانایی خرید مسکن را دارند، تقاضا بالا می‌رود و قیمت‌ها نیز ممکن است افزایش یابند. نرخ بهره نیز تاثیرگذار بر نرخ مسکن تاثیر است. افزایش نرخ بهره بانکی می‌تواند موجب افزایش هزینه اقتصادی برای خرید مسکن شود و در نتیجه، قیمت‌ها را افزایش دهد. تغییرات در قوانین و مقررات مربوط به بازار مسکن می‌تواند تاثیر زیادی بر قیمت‌ها داشته باشد. به‌عنوان‌مثال، تغییرات در مقررات ساخت‌وساز، مالیات‌ها یا قوانین اجاره می‌تواند باعث تغییر در بازار مسکن شود و قیمت‌ها را تحت‌تاثیر قرار دهد. عوامل جغرافیایی و شهرسازی نیز می‌توانند بر نرخ خانه تاثیرگذار باشند. به‌عنوان‌مثال، موقعیت جغرافیایی مسکن، نزدیکی به مراکز شهری، دسترسی به امکانات عمومی و حمل‌ونقل عمومی می‌توانند موجب افزایش نرخ مسکن شوند. سیاست‌های دولت نیز به‌شکل مستقیم بر نرخ مسکن اثرگذار است. برخی سیاست‌ها مانند تسهیلات وام مسکن، تخفیف مالیاتی، برنامه‌های مسکن اجتماعی و... می‌توانند تقاضا را تحت‌تاثیر قرار دهند و قیمت‌ها تغییر یابند.
نمره منفی برای وزارت راه و شهرسازی
عبدالرضا قشقایی، کارشناس بازار مسکن درباره شرایط فعلی ساخت‌وساز در کشور به صمت گفت: مسکن ملی با ادامه این رویه و چنین رویکرد نامشخصی، موفق به جلب رضایت متقاضیان نمی‌شود و دستاورد مثبتی نیز نخواهد داشت. طبق آخرین مشاهدات و آمارها، 40 تا 50 درصد مردم در حال واگذاری واحدهای نهضت ملی مسکن هستند و عطای آن را به لقایش بخشیده‌ند.
وی افزود: سرعت ساخت‌وساز این واحدها بسیار کند بود و وزارت راه و شهرسازی نیز برای پیشرفت کند این طرح، پاسخ شفاف و درستی ارائه نمی‌کند. بحث آورده‌های مردم و اعتبارات این طرح، از جمله مسائلی محسوب می‌شود که دولت در این زمینه باید توضیحات و آمارهای جدید را اعلام کند.
نهضت ملی مسکن مردم را مأیوس کرد
قشقایی ادامه داد: پیشرفت این نوع طرح‌ها، وابسته به همکاری و تعاون مردم است و بدون کمک مردم پروژه راه به جایی نمی‌برد. طرح مذکور در همین مرحله نیز ضعف‌های بسیاری دارد و به جامعه هدف مدنظر برخورد نکرده است. طرح نهضت ملی، به‌نوعی مردم را مایوس کرده است و نمی‌توان این حقیقت را نادیده گرفت. وی تصریح کرد: حتی با کاهش سود تسهیلات واحدهای نهضت ملی، اقساط این وام بیش از حقوق یک ماه یک کارگر یا کارمند است که این موضوع خواه‌ناخواه مردم را از ثبت‌نام در این طرح منصرف می‌کند.
ضرورت متناسب‌سازی دستمزد
این کارشناس بازار مسکن در ارتباط با تخصیص وام‌های مسکن و اثرگذاری این تسهیلات بیان کرد: پرداخت وام بدون در نظر گرفتن شاخص‌های اقتصادی و باتوجه به تورم بالا، دردی از مردم دوا نمی‌کند. پیش از اعطای هرگونه تسهیلات، ابتدا باید برای بهبود وضعیت معیشتی مردم فکری کرد. تا زمانی که حقوق و دستمزد مردم متناسب‌سازی نشود، تسهیلات بخش مسکن باتوجه به اقساط سنگینی که دارد، نمی‌تواند گرهی از مشکلات مردم باز کند.
قشقایی در ادامه خاطرنشان کرد: پس از رفع مشکلات اقتصادی و معیشتی مردم، می‌توان درباره طرح‌هایی مثل واگذاری زمین و اختصاص وام‌های مختلف گفت‌وگو کرد؛ ضمن اینکه عملکرد بانک‌ها نیز در این رابطه موردسوال است که متاسفانه دولت و مجلس برای این مطلب هیچ‌گونه حرکت مثبتی انجام ندادند. زمانی که چالش‌های موجود موردبررسی و ارزیابی قرار گیرند و در راستای رفع آنها اقدامات لازم انجام گیرد، بانک‌ها نیز همانند کشورهای دیگر وام‌های بلندمدت 20 ساله با نرخ سود معقولانه پرداخت می‌کنند.
پیش‌بینی نرخ مسکن
وی درباره پیش‌بینی نرخ مسکن باتوجه به تحولات منطقه‌ای و نوسانات بازار ارز اظهار کرد: از ابتدای امسال، نرخ مصالح ساختمانی ثبات خوبی داشت، اما طی ماه‌های گذشته، شاهد رشد نرخ‌ها در این بخش بودیم. نرخ مصالح ساختمانی روند افزایشی به خود گرفته است و این اتفاق، روی نرخ تمام‌شده مسکن تاثیر مستقیم می‌گذارد. از سوی دیگر، افزایش نرخ دلار و نوسانات بازار ارز می‌تواند بهای مصالح ساختمانی را تحت‌الشعاع خود قرار دهد. این کارشناس در پایان اضافه کرد: نرخ مسکن در شهرهای بزرگ نظیر تهران تا 70 درصد متاثر از نرخ زمین است و 30 درصد مابقی به فاکتورهایی نظیر مصالح ساختمانی مربوط می‌شود. میزان افزایش نرخ مسکن تا شب عید مشخص نیست، اما وقوع این اتفاق قطعی است و در آن تردیدی وجود ندارد. البته باتوجه به شرایط فعلی بازار و وضعیت معاملات و تولید، این افزایش نرخ خانه به‌شکل رکودی خواهد بود.
تاثیر مستقیم رشد تولید بر رشد اقتصادی
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت فعلی بازار مسکن به صمت گفت: رکود یا رونق در بحث ساختمان به‌میزان ارزش‌افزوده در این حوزه مربوط می‌شود. در این رابطه از یک‌سو، خرید و فروش املاک و مستغلات را داریم و از سمت دیگر، موارد مربوط به مسکن و ساختمان مطرح است.
وی ادامه داد: رکود در مسکن و ساختمان به‌میزان سرمایه‌گذاری و ارزش‌افزوده تولیدشده در این مسیر اطلاق می‌شود. هرگونه رشد و افزایش در تولید، اثر مستقیمی بر رشد اقتصادی کشور خواهد گذاشت و از این حیث باید موردارزیابی دقیقی قرار گیرد. طی یک دهه اخیر، روند رشد ارزش‌افزوده در حوزه مسکن و ساختمان نزولی بوده و این امر منجر به کاهش سرمایه‌گذاری‌های کلان برای تولید و عرضه مسکن شده است.
ضرورت ایجاد تناسب میان تولید مسکن و معاملات
بیضایی افزود: در حوزه املاک و مستغلات یا خرید و فروش مسکن، در مقاطعی شاهد افزایش سهم معاملات بوده‌ایم و در راستای آن، رشد ارزش‌افزوده رخ داده است. البته در یک بازه زمانی مشخص نیز، رکود محسوسی در این حوزه مشاهده شد که نمی‌توان آن را کتمان کرد. این دو بخش تا حدی با یکدیگر متفاوت هستند و باید وجه افتراق نوع رکود در این دو را ابتدا شناخت و سپس دست به مقایسه زد.
وی در ادامه خاطرنشان کرد: مورد حائزاهمیت و قابل‌برنامه‌ریزی در این رابطه آن است که باید تناسبی معقولانه میان تولید مسکن و بخش معاملات برقرار شود. واقعیت امر این است که در حوزه تولید مسکن، سهم ارزش‌افزوده این بخش بسیار پایین بوده و ارزش‌افزوده حوزه املاک و مستغلات تا حد قابل‌توجهی افزایش پیدا کرده است. کارشناس بازار مسکن در پایان به صمت گفت: این امر بیانگر آن است که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن انجام نمی‌شود، اما حجم معاملات، افزایشی بوده است. نسبت معاملات انجام‌شده در قیاس با تولید مسکن، حجم بالا و چشمگیری دارد و باید نسبت به این موضوع، توجه ویژه‌ای داشت. این فعل و انفعالات منجر به افزایش نرخ مسکن می‌شود و در صورت کاهش فرآیند تولید، رکود تورمی برای بازار مسکن، امری اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.
سخن پایانی
بدیهی است که بخش مسکن تابعی از شرایط کلی اقتصاد کلان است؛ عموم پیش‌بینی‌ها برای سال 1403 نیز به‌شرط عدم‌اعمال سیاست‌های اصلاحی، حکایت از تورم فزاینده دارد. این در حالی است که سیگنال‌های دریافتی از وضعیت بازار پول نیز، نشان‌دهنده افزایش فشارها بر شبکه بانکی و محدودیت‌های جدی‌تر در حوزه وام‌دهی و اعطای تسهیلات بانکی به بخش‌های مختلف اقتصادی است. بنابراین می‌توان با در نظر گرفتن مجموعه شرایط اعلام کرد که در صورت تداوم این شرایط، چشم‌اندازی برای بهبود وضعیت در بخش مسکن در سال جدید وجود ندارد. از سوی دیگر، هیچ خلاقیت و نوآوری از سوی سیاست‌گذار در این بخش دیده نمی‌شود و اگر سیاستی هم در بخش مسکن اجرایی می‌شود، گذشته از روند کند و پیشرفت نامطلوب اهداف تعریف‌شده، در چارچوب سیاست‌های سنتی و در عمل شکست‌خورده قبلی انجام می‌شود؛ بنابراین و در صورت ادامه این شرایط، چندان امیدی به بهبود بازار مسکن وجود ندارد. در صورت ادامه شرایط فعلی، محتمل‌ترین پیش‌بینی برای بازار مسکن، ادامه روند صعودی قیمت‌ها به‌واسطه فشار هزینه‌ها، افزایش وزن خریدهای غیرمصرفی در 2 حوزه مسکن لوکس و واحدهای کوچک‌متراژ مصرفی و در نتیجه، افزایش بیشتر قیمت‌ها در این دو بخش، خواهد بود. تهدید افزایش نرخ مسکن برای سال جدید دست‌کم به‌میزان تورم عمومی، جدی است و در صورت اقدام نکردن فوری برای بهبود شرایط، سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد بازار مسکن و ساخت‌وساز نیز با توجیه کمتری نسبت به همیشه برخوردار خواهد شد و در عمل توجیه‌پذیر نیست. این شرایط بازار مسکن به‌سمت شرایط رکود تورمی عمیق‌تر از سال‌های اخیر می‌رود.