نسخه بی اثر برای بازار مسکن / قیمت خانه کم نشد

در سال 1402، بازار مسکن به دلیل سیاست‌های انقباضی دولت و رکود اقتصادی، تحت تأثیر قرار گرفت و نوسان محدودی را تجربه کرد. بر اساس گزارش‌های مرکز آمار ایران، متوسط قیمت مسکن در تهران در 10 ماه ابتدایی این سال تنها 13 درصد افزایش داشته است. از سوی دیگر، تعداد معاملات با وجود افت شدید در فروردین 1402، در طول سال با رشد حدود 118 درصد رو به رو بوده است.

به این ترتیب، بازار مسکن در سال 1402 روند متفاوتی نسبت به سال‌های گذشته را پشت سر گذاشت.

نمودار قیمت مسکن دهه‌هاست مسیری رو به بالا را طی می‌کند، اما رشد قیمت این کالای اساسی از سال 1397 و با فسخ یک‌طرفه برجام از سوی دونالد ترامپ، رئیس‌جمهور وقت آمریکا، همراه با اوج‌گیری تورم عمومی، روی دور تند افتاد.

این روند تا آنجا ادامه پیدا کرد که قیمت مسکن در سال 1401 هر ماه رشد قیمت بی‌سابقه‌ای را تجربه می‌کرد و پس از مدتی عملا از دسترس مردم برای خرید خارج شد. این در حالی بود که سرمایه‌گذاران و سوداگران این بازار با نوسان‌گیری از تورم بازار هر روز بیش از پیش صاحب سود می‌شدند و همین مسئله مشکلی بر روی دیگر مشکلات بازار مسکن بود.

دولت سیزدهم برای بازیابی آرامش از دست‌رفته بازار مسکن و کاهش التهابات آن تصمیم گرفت از ابتدای تابستان سال 1402 سیاست‌هایی انقباضی را در بازار پیاده کند که نتیجه مستقیم آن معاملات را متوقف و بازار را وارد یکی از عمیق‌ترین رکودهای خود کرد. این اتفاقات آغاز روند متفاوت بازار مسکن نسبت به سال‌های گذشته بود.

داده‌های مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد، متوسط قیمت مسکن، سال 1402 را با افزایشی 1.3 درصدی آغاز کرد و در فروردین متری 71 میلیون و 299 هزار تومان ثبت شد.

اردیبهشت قیمت مسکن رکورد رشد قیمت خود را در همان ابتدا می‌شکند و رشدی 13.9 درصدی را تجربه می‌کند. خردادماه نیز این روند افزایشی ادامه دارد و قیمت مسکن با رشدی 2.9 درصدی متری 83 میلیون و 447 هزار تومان ثبت شده است.

از ابتدای تابستان، تاثیر سیاست‌های انقباضی دولت خود را نشان داده و متوسط قیمت مسکن در تیرماه کاهشی 0.2 درصدی را پشت سر گذاشته است. مردادماه همراه با ثباتی نسبی است و متوسط قیمت مسکن تنها رشدی 0.1 درصدی را تجربه کرده است. پایان تابستان بار دیگر متوسط قیمت مسکن کاهشی را تجربه کرده و نزولی 0.3 درصدی باعث شده، داستان قیمت مسکن با متری 80 میلیون و 837 هزار تومان در فصل گرم بسته شود.

با وجود اینکه به‌نظر می‌آمد قیمت مسکن پاییز را به‌دلیل کاهش جنب و جوش بازار مسکن، با کاهش قیمتی نسبی آغاز کند، اما روند حقیقی بازار خط بطلانی بر این پیش‌بینی‌ها کشید و متوسط قیمت مسکن مهر رشدی 2.5 درصدی را تجربه کرد.

البته این رشد قیمت ماندگاری زیادی نداشت و دو ماه پایانی پاییز قیمت مسکن نزولی نسبی را تجربه کرده است؛ متوسط قیمت مسکن که مهر متری 82 میلیون و 837 هزار تومان ثبت شده بود، با متری 80 میلیون و 298 هزار تومان در آذر، پاییز را به پایان رساند.

آخرین بازه‌ای که مرکز آمار ایران داده‌های آن را منتشر کرده است، به دی 1402 بازمی‌گردد. بر این اساس دی‌، متوسط قیمت مسکن افزایشی 0.4 درصدی را به ثمر رسانده و 80 میلیون و 610 هزار تومان ثبت شده است.

قیمت مسکن در مجموع از فروردین تا دی 1402 رشدی 13 درصدی داشته است.

روند معاملات قیمت مسکن در سال 1402

معاملات مسکن سال 1402 را با افت چشمگیری آغاز کرد. تعداد معاملات در فروردین کاهشی 73.6 درصدی را پشت سر گذاشت، اما به همین نسبت اردیبهشت نیز خروج خود را از رکود در سال 1402 را به ثبت رساند و جهشی 144 درصدی را تجربه کرد. همان‌طور که به آن اشاره شد قیمت مسکن نیز در این مقطع یک‌ماهه بیشترین رشد خود را داشته است.

با وجود اینکه تاثیر سیاست‌های انقباضی دولت و رکود ناشی از آن از ابتدای تیر سال جاری مشخص شد، اما پیامدهای آن در حوزه تعداد معاملات از خرداد در بازار آشکار شد و معاملات در این مقطع یک‌ماهه کاهشی 17.5 درصدی را به ثبت رساند.

تابستان سال 1402 روند همواری ندارد. با وجود اینکه تعداد معاملات در تیر با کاهش مواجه بوده‌اند، اما مرداد بازار با افزایشی نسبی، معادل 2.4 درصد مواجه بوده است. تعداد معاملات در پایان تابستان سه هزار و هشت فقره به ثبت رسیده است.

پاییز 1402 و همراه با کاهش نوسان در عرصه قیمت مسکن، معاملات بار دیگر بر مدار افزایشی قرار گرفته است. در این راستا مهر معاملات افزایشی 13.4 درصدی داشته و در نهایت آذر نیز با چهار هزار و 72 فقره، رشدی 1.9 درصدی را پشت سر گذاشته است.

دی نیز این روند رو به بالا همچنان ادامه دارد و معاملات با رشد 9.7 درصدی، چهار هزار و 465 فقره به ثبت رسیده است.

معاملات در این بازه 10 ماهه رشدی 118 درصدی را پشت سر گذاشته است که عمده آن را باید مربوط به اردیبهشت و پیش از آغاز سیاست‌های انقباضی دولت دانست.

رکود و کاهش قیمت در بازار مسکن سال 1402

همان‌گونه که از داده‌های این گزارش مشخص است، کاهش قیمت در سال 1402 با تاثیر از رکود حاکم بر بازار بوده است، این در حالی است که دولت سیزدهم آن را از دستاوردهای خود در بازار مسکن به‌شمار می‌آورد.

کارشناسان حوزه مسکن معتقدند ضربه‌ای که این رکود بر بدن نیمه‌جان مسکن در سال 1402 وارد کرده است، بسیار بیشتر از افزایش قیمتی بوده که به‌طور طبیعی بازار باید آن را تجربه می‌کرده است. کمااینکه مردم اکنون نیز با وجود این کاهش قیمت نسبی، توانی برای خرید خانه ندارند.

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند سال 1403 بازار مسکن با روندی افزایشی مواجه باشد و اگر دولت به سیاست‌های انقباضی خود ادامه دهد و معاملات پا نگیرند، بازار شاهد رکودی تورمی خواهد بود!