هجوم خریداران مسکن به شمال؛ در گیلان خانه بخریم یا مازندران؟
بازار مسکن شمال ایران در ماه‌های اخیر شاهد رونق نسبی معاملات ملکی بوده است، موضوعی که فعالان حوزه املاک آن را ناشی از دو عامل مهم می‌دانند؛ تجربه جنگ 12 روزه در منطقه و فعال شدن مکانیسم ماشه در سیاست‌های بین‌المللی.
- فهرست محتوا
- رونق نسبی خرید ملک در شمال ایران
- تهران راکد شد؛ شمال رونق گرفت
- چالش‌های بازار مسکن شمال ایران؛ گیلان و مازندران زیر ذره‌بین سرمایه‌گذاران
پس از وقوع جنگ 12 روزه و افزایش نگرانی‌ها درباره ثبات سیاسی و اقتصادی، برخی سرمایه‌گذاران داخلی به دنبال محل امن برای سرمایه‌گذاری بودند و خرید ملک در مناطق شمالی کشور را ترجیح دادند. این روند به ویژه در شهرهایی مانند چالوس، رامسر و نوشهر قابل مشاهده بود، جایی که همواره تقاضا برای خرید ویلا و زمین بالاست.
علاوه بر این، فعال شدن مکانیسم ماشه و تاثیر آن بر بازار ارز و معاملات خارجی، افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌ها را به همراه داشت و باعث شد سرمایه‌ها به سمت بازار ملک و دارایی‌های ملموس حرکت کنند. کارشناسان معتقدند که این روند به شکل موقت، اما قابل توجه، توانسته است تقاضا و قیمت‌ها را در بازار شمال ایران بالا ببرد.
با این حال، تحلیلگران هشدار می‌دهند که ثبات بازار مسکن شمال کشور همچنان به تحولات سیاسی و نرخ ارز وابسته است و سرمایه‌گذاران باید با احتیاط و نگاه بلندمدت وارد این حوزه شوند تا از نوسانات کوتاه‌مدت تاثیر نپذیرند.
رونق نسبی خرید ملک در شمال ایران
با آغاز درگیری‌ها در جنگ 12 روزه و افزایش نگرانی‌های امنیتی، بازار مسکن تهران و چند شهر بزرگ به سرعت وارد فاز تعمیق رکود شد.
جنگ دوازده روزه اخیر در منطقه، اقتصاد ایران را با یکی از سخت‌ترین آزمون‌های سال‌های اخیر روبه‌رو کرد. بازار مسکن، به‌عنوان ستون اصلی دارایی خانوار و یکی از موتورهای مستقیم رشد اقتصادی، از اولین بخش‌هایی بود که به سرعت واکنش نشان داد.
کاهش تعداد معاملات، کاهش قیمت در پایتخت، به‌خصوص در مناطق متمول و در مقابل رشد تقاضا در شمال کشور، از مهم‌ترین پیامدهای این بحران کوتاه اما اثرگذار بود.
با آغاز درگیری‌ها و افزایش نگرانی‌های امنیتی، بازار مسکن تهران و چند شهر بزرگ به سرعت وارد فاز تعمیق رکود شد. طبق برآوردهای اولیه، حجم معاملات در هفته‌های اول درگیری تا 40 درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافت.
تهران راکد شد؛ شمال رونق گرفت
در برخی مناطق شمالی پایتخت، میانگین قیمت هر مترمربع بین 30 تا 50 میلیون تومان افت کرد؛ روندی مشابه در شرق و جنوب‌غرب تهران نیز دیده شد. در چنین شرایطی، خریداران محتاط شدند و بخش زیادی از معاملات به حالت انتظار درآمد.
همزمان با رکود پایتخت، سرمایه‌ها مسیر تازه‌ای پیدا کردند. افزایش احساس ناامنی و تمایل به دارایی‌های امن‌تر، موجب شد شهرهای شمالی کشور به مقصد جدید سرمایه‌گذاران ملکی تبدیل شوند. گزارش‌ها از رشد 20 تا 60 درصدی تقاضا برای زمین و مسکن در این مناطق حکایت دارد.
امنیت نسبی، فاصله از کانون‌های احتمالی درگیری، اقلیم معتدل و محدودیت جغرافیایی بین کوه و دریا علاوه بر نزدیکی به منابع تأمین مالی، از مهم‌ترین دلایل این استقبال هستند. با توسعه راه‌های ارتباطی و زیرساخت‌های شهری، ارزش زمین و واحدهای مسکونی شمال کشور در میان‌مدت ظرفیت رشد قابل‌توجهی دارد، به‌خصوص با وجود تکمیل و بهره‌برداری دائمی فاز 2 آزادراه تهران -شمال، امکان تقویت تقاضا در ادامه بیش از پیش است.
در شرایط فعلی، ورود هیجانی به بازار مسکن توصیه نمی‌شود. سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت بهتر است تا روشن‌تر شدن فضای سیاسی و اقتصادی، با احتیاط عمل کنند. در مقابل، برای سرمایه‌گذاران بلندمدت، خرید زمین یا واحد مسکونی در مناطق پرتقاضا - بویژه شمال کشور - گزینه‌ای مطمئن و با بازدهی مناسب است. همچنین تنوع‌بخشی و خرید مرحله‌ای می‌تواند ریسک ناشی از تحولات آینده را کاهش دهد و سبد سرمایه‌گذاری را متعادل نگه دارد.
بازار مسکن ایران پس از شوک ناشی از جنگ دوازده روزه، وارد مرحله‌ای از بازآرایی سرمایه‌ها و تغییر جغرافیایی تقاضا شده است. در حالی که رکود نسبی در پایتخت ادامه دارد، شمال کشور فرصت‌های تازه‌ای پیش روی سرمایه‌گذاران قرار داده است.
تجربه نشان می‌دهد دوره‌های رکود، بهترین زمان برای ورود هوشمندانه و بلندمدت به بازار مسکن است، به شرط آنکه تصمیم‌ها بر پایه تحلیل و نه هیجان اتخاذ شوند.
چالش‌های بازار مسکن شمال ایران؛ گیلان و مازندران زیر ذره‌بین سرمایه‌گذاران
بازار مسکن شمال ایران، به ویژه استان‌های گیلان و مازندران، در ماه‌های اخیر شاهد تحولات قابل توجهی بوده است. این تغییرات نه تنها تحت تأثیر شرایط اقتصادی داخلی بلکه متاثر از رخدادهای سیاسی و تحولات منطقه‌ای نیز بوده‌اند. سرمایه‌گذاران و خریداران، همواره به دنبال شناسایی مسیرهای امن برای حفظ ارزش سرمایه‌های خود هستند و بازار مسکن شمال به عنوان یکی از گزینه‌های مطمئن مطرح شده است.
یکی از عوامل مهم تاثیرگذار بر این بازار، تجربه جنگ 12 روزه در منطقه است. این رخداد کوتاه‌مدت اما پرتنش، توجه سرمایه‌گذاران را به امنیت سرمایه‌گذاری و ثبات دارایی‌های ملموس جلب کرد. به همین دلیل، خرید ملک در شهرهای شمالی کشور با افزایش نسبی تقاضا مواجه شد، هرچند این رشد به صورت موقتی و محدود بود و هنوز تحت تاثیر نوسانات سیاسی و اقتصادی قرار دارد.
فعال شدن مکانیسم ماشه در سیاست‌های بین‌المللی، عامل دوم مؤثر بر رونق نسبی بازار مسکن شمال محسوب می‌شود. این اقدام باعث شد سرمایه‌گذاران ایرانی با نگرانی از نوسانات نرخ ارز و محدودیت‌های وارداتی، به سمت خرید ملک و دارایی‌های فیزیکی حرکت کنند. به ویژه در مازندران که نزدیکی بیشتری به تهران و مراکز صنعتی دارد، این اثر پررنگ‌تر مشاهده شد.
نکته دیگر، تفاوت در نوع تقاضا و الگوی سرمایه‌گذاری در گیلان و مازندران است. در گیلان، بیشتر معاملات مربوط به ویلاها و آپارتمان‌های متوسط و مقرون‌به‌صرفه است، در حالی که در مازندران تقاضا برای ویلاهای لوکس و زمین‌های سرمایه‌گذاری بالاتر بوده است. این موضوع نشان‌دهنده تفاوت استراتژی سرمایه‌گذاری میان خریداران در دو استان است.
تاثیر نرخ ارز و عدم شفافیت سیاست‌های اقتصادی نیز بر روند بازار مسکن محسوس است. افزایش نوسانات ارزی، هزینه واردات مصالح و محدودیت‌های مالی باعث شده است قیمت‌ها در بازار شمال، به ویژه در مازندران، تحت فشار باشند. در نتیجه، چشم‌انداز بازار برای خریداران و فروشندگان هنوز مبهم است و سرمایه‌گذاران با احتیاط بیشتری تصمیم‌گیری می‌کنند.
در مجموع، می‌توان گفت که بازار مسکن شمال ایران تحت تاثیر مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، سیاسی و اجتماعی قرار دارد. افزایش نسبی تقاضا و تغییر رفتار خریداران، واکنش مستقیم به رخدادهای اخیر بوده است، اما ادامه این روند به ثبات اقتصادی، شفافیت سیاست‌های ارزی و کاهش تنش‌های منطقه‌ای وابسته است. این تحلیل، پایه‌ای برای درک بهتر جدول‌های مقایسه‌ای وضعیت بازار مسکن در گیلان و مازندران فراهم می‌کند.
عامل مؤثر اثر بر بازار ملک شمال ایران توضیح تحلیلی جنگ 12 روزه افزایش تقاضا پس از تجربه ناامنی و تنش منطقه‌ای، سرمایه‌گذاران به دنبال مکان امن برای سرمایه‌گذاری شدند و خرید ویلا و زمین در شمال افزایش یافت. فعال شدن مکانیسم ماشه تغییر مسیر سرمایه‌ها به سمت دارایی‌های ملموس افزایش ریسک در بازار ارز و معاملات خارجی، باعث شد سرمایه‌گذاران به جای بازارهای پرنوسان، به ملک و دارایی‌های واقعی روی بیاورند. تقاضای سرمایه‌گذاران داخلی افزایش نسبی قیمت‌ها افزایش تقاضا، حتی موقتی، منجر به بالا رفتن قیمت‌ها در شهرهای شمالی مانند چالوس، رامسر و نوشهر شد. وابستگی به نرخ ارز و تحولات سیاسی ناپایداری بازار ثبات بازار مسکن شمال ایران هنوز به تحولات سیاسی و اقتصادی و تغییرات نرخ ارز وابسته است. تمایل به سرمایه‌گذاری بلندمدت کاهش ریسک سرمایه‌گذاری خریداران با نگاه بلندمدت و حفظ ارزش سرمایه، به خرید ملک روی آورده‌اند تا از نوسانات کوتاه‌مدت بازار مصون بمانند. شاخص / استان گیلان مازندران توضیح تحلیلی تقاضای خرید ملک متوسط - بالا بالا مازندران به دلیل نزدیکی بیشتر به تهران و شهرهای صنعتی، تقاضای بیشتری برای ویلا و زمین دارد. افزایش قیمت ملک (پس از جنگ 12 روزه) حدود 10-15% حدود 15-20% مازندران به دلیل تمرکز ویلاهای لوکس و مناطق گردشگری محبوب، رشد قیمت بیشتری تجربه کرده است. نوع معاملات غالب ویلا و آپارتمان متوسط ویلا و زمین لوکس در گیلان بیشتر معاملات آپارتمان و ویلاهای متوسط رخ می‌دهد، در مازندران ویلاهای لوکس و زمین‌های سرمایه‌گذاری پرطرفدار است. تأثیر مکانیسم ماشه و نوسانات سیاسی متوسط بالا نوسانات سیاسی و اقتصادی روی مازندران اثر قوی‌تری دارد زیرا بخشی از سرمایه‌گذاران، ساکن تهران و سرمایه‌گذاران بزرگ هستند. نقاط داغ بازار رشت، لاهیجان، لنگرود نوشهر، چالوس، محمودآباد این شهرها بیشترین حجم معاملات و رشد قیمت را در استان‌های خود داشته‌اند. تمایل به سرمایه‌گذاری بلندمدت متوسط بالا سرمایه‌گذاران در مازندران با هدف حفظ ارزش سرمایه و افزایش بازدهی بلندمدت بیشتر وارد بازار شده‌اند. بازار دست‌دوم محدود قابل توجه در مازندران خرید و فروش ویلاهای دست‌دوم و استوک افزایش یافته، به‌ویژه در مناطق گردشگری.
