وام خرید مسکن؛ تسهیلاتی که در عمل به مشکلات می‌انجامد
در حالی که قرار بود وام مسکن تسهیلاتی برای خانه دار شدن مردم باشد اما در عمل آنقدر گران شده که فوایدش کمتر از مشکلات آن است.
در حالی که قرار بود وام مسکن تسهیلاتی برای خانه دار شدن مردم باشد اما در عمل آنقدر گران شده که فوایدش کمتر از مشکلات آن است.
به گزارش خبرنگار مهر، سال جاری برای کسانی که متقاضی دریافت وام خرید مسکن از محل «اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن» بودند سال چندان خوش اقبالی نبود.
افزایش نرخ اوراق تسهیلات مسکن در معاملات فرابورس سبب شده بود تا استقبال از وام خرید مسکن از سوی مشتریان عادی کاهش یابد بانک مسکن نیز برای جبران این مشکل طرح‌هایی چون اعطای تسهیلات خرید مسکن به صورت نیمی از محل منابع داخلی بانک و نیمه دیگر از محل خریده اوراق تسهیلات مسکن را اجرا کند که تا حدودی در افزایش استقبال از دریافت وام مسکن مؤثر بود.
با این حال ورود دلالان و سفته بازان به خرید و فروش اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن به دلیل نامناسب بودن معاملات سهام شرکت‌ها در بازار سرمایه، سبب شد تا قیمت اوراق تسهیلات مسکن در مقاطعی تا 170 هزار تومان هم افزایش یابد.
در روزهای جاری قیمت اوراق تسهیلات مسکن تا حدودی کاهش یافته و به حدود 110 هزار تومان برگشته است این در حالی است که در ماه‌های ابتدایی امسال و سال گذشته قیمت اوراق تسهیلات مسکن در دامنه قیمتی 60 تا 80 هزار تومان خرید و فروش می‌شد.
عضو هیئت مدیره بانک مسکن: 4 اقدام برای کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن
محمد حسن علمداری عضو هیئت مدیره بانک مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر درباره اقدامات این بانک در خصوص کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن اظهار کرد: ما چهار اقدام را پیگیری کردیم که شامل کاهش حجم مبنا کاهش دامنه نوسان حذف نوسان گیری و ورود اوراق تسهیلات دارندگان بدون کد سجام می‌شود.
وی درباره همکاری با فرابورس در خصوص کاهش حجم و دامنه نوسان گفت و فرابورس اعلام آمادگی کرده تا با پیشنهاد بانک‌مسکن موافقت کند با توجه به اینکه نوسان گیری را از ابتدای اسفند ممنوع کرده‌ایم قیمت اوراق از 170 هزار تومان در در اواخر بهمن ماه به 14 هزار تومان رسیده است امیدواریم با اقدامات بانک مسکن تا حول و حوش 80 هزار تومان هم برگردد.
وام نیم بهای مسکن دیگر تمدید نمی‌شود / برخی سوءاستفاده می‌کردند
عضو هیئت مدیره بانک مسکن درباره تمدید اعطای تسهیلات خرید مسکن به صورت نیمی با اوراق و نیمه دیگر از محل منابع داخلی بانک در سال آینده گفت به این نتیجه رسیدیم که پرداخت تسهیلات میوه‌ها اثر معکوس دارد و قرار نیست آن را در سال آینده تمدید کنیم.
علمداری افزود اعطای تسهیلات از محل منابع داخلی بانک سبب شده بود تا برخی معاملات صوری و غیرضروری مسکن خصوصاً در زمینه تسهیلات جعاله مسکن امضا شود و دلالان با تقاضای دریافت وام جعاله، از این تسهیلات سو استفاده کنند.
وی خاطر نشان کرد اعضای این تأثیرات تا مدتی اثر خوبی داشت اما به یکباره اثر معکوس گذاشت و به ضد خودش خصوصاً در وام‌های جعاله مسکن تبدیل شد در وام‌های خرید مسکن مشکلی نداریم اما در تسهیلات جعاله سبب افزایش تقاضا شد.
سیل نقدینگی به بانک داشتیم / امسال 64 هزار میلیارد تومان وام مسکن دادیم
علمداری درباره تأثیر افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن در استقبال مشتریان است حساب سپرده ممتاز گفت افزایش ناگهانی که در قیمت اوراق تسهیلات مسکن رخ داد سبب شد تا حساب سپرده ممتاز مورد استقبال قرار گیرد و منابع این حساب در اختیار تسهیلات مسکن قرار گرفته شود.
وی ادامه داد قرار بود امسال 52 هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید مسکن پرداخت کنیم اما تاکنون 64 هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده‌ایم که شامل وام ساخت خرید و تعمیرات است.
نوسان گیری عجیب سفته بازان با اوراق تسهیلات مسکن
به گفته عضو هیئت مدیره بانک مسکن نوسان گیری اوراق تسهیلات مسکن از ابتدای اسفند امسال حذف شد که در کاهش قیمت اوراق مؤثر بود نوسان گیری به این صورت بود که دارند که خریداران اوراق تسهیلات می‌توانستند در همان روز با نرخ بالاتر اوراق را بفروشند که با توقف این فرآیند دلالان دیگر امکان نوسان گیری ندارند و قیمت اوراق کاهش یافته است این در حالی است که بر اساس مقررات فرابورس خریداران اوراق تسهیلات امکان فروش امکان فروش تا 4 ماه بعد از زمان خرید ندارند ولی این ممنوعیت شامل همان روز خرید نمی‌شد که با توافقی که با فرابورس داشتیم نوسان گیری از ابتدای اسفند حذف شد.
وی در خصوص اینکه آیا امکان ارائه کد ملی خریداران واقعی مسکن به فرابورس برای تهیه اوراق تسهیلات وجود دارد یا خیر؟ افزود: با فرابورس در این خصوص مذاکره داشتیم که تنها تسهیلات گیرندگان واقعی و خریداران حقیقی مسکن اوراق تسهیلات خریداری کنند تا بر اساس کد ملی معرفی شده از سوی بانک مسکن باشد اما آنها اعلام کردند که سامانه‌های ما امکان چنین فرآیندی را ندارد و این پیشنهاد به نتیجه نرسید.
4 میلیون برگه بدون کد سجامی را با موافقت سازمان بورس وارد بازار کردیم
عضو هیئت مدیره بانک مسکن تصریح کرد با مجید عشقی رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار جلسه برگزار کردیم و در آن قرار شد تا 4 میلیون برگه‌ای که دارندگان این اوراق تسهیلات کد سجام دریافت نکرده بودند با تضامین بانک مسکن وارد فرابورس شوند رئیس سازمان بورس پذیرفت تا بر اساس تضمین بانک مسکن کد سجام صرفاً برای فروش این اوراق تسهیلات صادر شود که با عرضه این برگه‌ها در بازار قیمت اوراق تسهیلات مسکن کاهش یافت.
بانک‌های تجاری تمایلی به پرداخت تسهیلات بلند مدت مسکن ندارند
وی درباره علت عدم استقبال بانک‌ها از پرداخت تسهیلات مسکن بیان کرد از آنجایی که مردم سپرده‌های کوتاه مدت در بانک‌ها می‌گذارند ولی تسهیلات مسکن بلند مدت است لذا بانک‌ها علاقه‌ای به پرداخت تسهیلات در در بخش مسکن ندارد ما در بانک مسکن نیز سپرده‌های کوتاه مدت از مردم می‌گیریم ولی تسهیلات بلند مدت خرید یا ساخت مسکن به مشتریان پرداخت می‌کنیم که سبب شکاف نقدینگی می‌شود بنابراین شورای پول و اعتبار برای آنکه بخش مسکن متضرر نشود پذیرفته تا به دارندگان حساب‌های سپرده بانک مسکن علاوه بر سود سپرده، اوراق هم تعلق بگیرد تا مردم به به سپرده گذاری در بانک مسکن ترغیب شده و بانک نیز از محل این سپرده‌ها نسبت به اعطای تسهیلات خرید یا ساخت مسکن اقدام کند که به سود بخش مسکن خواهد بود.
به جز مسکن مهر، هیچ خط اعتباری‌ای نگرفته‌ایم
علمداری ادامه داد: ازآنجایی که بانک مسکن یک بانک تخصصی و توسعه‌ای است و در تمام دنیا دولت‌ها به بانک‌های توسعه‌ای اعتباری پرداخت می‌کنند ولی دولت تاکنون هیچ خط اعتباری به بانک مسکن به جز خط اعتباری مسکن مهر پرداخت نکرده است تنها کمکی که شورای پول و اعتبار کرده این است که به بانک مسکن اجازه پرداخت اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن به دارندگان حساب سپرده ممتاز داده است تا مردم ترغیب شوند که در بخش مسکن سرمایه گذاری کنند.
بانک هیچ انتفاعی از گرانی اوراق تسهیلات مسکن نمی‌برد
این مقام مسئول بانکی تاکید کرد: بانک مسکن هیچ انتفاعی از خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن نمی‌برد بلکه سود آن به نفع دارنده اوراق خواهد بود برخی می‌گویند چرا مکانیزم اوراق تسهیلات مسکن متوقف نمی‌شود؛ این در حالی است که اگر این امکان نیز نباشد بانک مجبور است تسهیلات کوتاه مدت به خرید یا ساخت مسکن بدهد در نتیجه رقم اقساط آن افزایش می‌یابد و لذا بسیاری از مردم نمی‌توانند وام مسکن دریافت کنند در حالی که هم اکنون با این مکانیزم منابع و نقدینگی به بخش مسکن تزریق می‌شود.
علمداری گفت سال گذشته 37 هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن پرداخت گردید امسال قرار بود 52 هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید مسکن پرداخت شود ولی به دلیل استقبال مردم از حساب سپرده ممتاز که علت آن افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن بود سقف تسهیلات مسکن در سال جاری به 64 هزار میلیارد تومان رسید.
امسال برای ساخت 100 هزار واحد مسکونی وام دادیم
وی ادامه داد همچنین در سال جاری برای ساخت 100 هزار واحد مسکونی به انبوه سازان تسهیلات دادیم که معادل 20 هزار میلیارد تومان بود و این تسهیلات قابل انتقال به خریداران واحدهای مسکونی است.
وام خرید مسکن فعلاً افزایش نمی‌یابد ولی وام ساخت بالاتر می‌رود
عضو هیئت مدیره بانک مسکن در پاسخ به پرسشی درباره احتمال افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در سال آینده بیان کرد درخواستی به شورای پول و اعتبار برای افزایش سقف وام خرید مسکن نداده‌ایم اما قرار است وام ساخت مسکن از از 450 میلیون تومان بیشتر شود و نیازی به مجوز از شورای پول و اعتبار نیست و مصوبه هیأت مدیره بانک، کفایت می‌کند؛ همچنین از آن جایی که وام ساخت به تولید مسکن منجر می‌شود تأثیری در رشد نقدینگی و افزایش تورم نخواهد داشت.
مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی: نرخ سود وام مسکن با اوراق، خیلی بیشتر از 17.5 درصد اعلامی است
غلامرضا سلامی مشاوره وزیر اسبق راه و شهرسازی در گفتگو با خبرنگار مهر درباره تأثیر افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن در هزینه تمام شده این وام گفت: طبیعی است وقتی ارزش اوراق افزایش می‌یابد خریداران مسکن باید پول بیشتری پرداخت کنند که این مابه التفاوت روی بهره وام کشیده می‌شود و باید آن را از مبلغ وام کم کنیم.
وی افزود مثلاً اگر تسهیلات 100 میلیون تومانی با نرخ سود 17 و نیم درصد پرداخت می‌شود ولی مشتری 10 میلیون تومان باید بابت خرید اوراق تسهیلات مسکن هزینه کند عملاً 90 میلیون تومان وام دریافت کرده است و نرخ سود آن هم 20 درصد خواهد بود.
وام خرید مسکن تنها 20 درصد قیمت مسکن را پوشش می‌دهد
کارشناس اقتصادی ادامه داد نسبت وام مسکن به قیمت مسکن در کشور ما بسیار پایین است در همه جای دنیا 70 تا 90 درصد قیمت مسکن را وام پرداخت می‌کنند به این معنا که مردم از پس اندازهای آتی خود خانه می خرند اما در ایران 20 درصد قیمت مسکن را وام می‌دهند که از پس اندازهای گذشته آنها این تسهیلات پرداخت می‌شود و سبب کاهش قدرت خرید مسکن مردم شده است.
مردم بیشتر از آنکه اصل وام مسکن را پس بدهند، بهره به بانک می‌دهند
وی یادآور شد: مشکل اساسی، تورم است که سبب شده نرخ بهره و اقساط وام مسکن بالا برود و قدرت بازپرداخت تسهیلات مردم کاهش یابد؛ در حال حاضر بخش مهمی از اقساط بازپرداختی تسهیلات مسکن را نرخ بهره آن تشکیل می‌دهد.
سلامی افزود: این در حالی است که تورم 40 درصدی در کشور داریم سوبسید زیادی به وام مسکن داده می‌شود که نرخ سود آن هفده و نیم درصد است اگر مشکل تورم حل شود مردم می‌توانند با وام مسکن خانه دار شوند.