پشت‌پرده غفلت تاریخی دولت؛ چرا اجاره‌داری حرفه‌ای از سیاست مسکن ایران حذف شد؟

• فهرست محتوا
• افراط و تفریط سیاستگذار مسکن
• تغییر از مالکیت به اجاره داری
• کشورهای اجاره محور چگونه عمل می‌کنند؟

سیاست مسکن در ایران سال‌ها بر یک فرض ساده استوار بوده است: رفاه خانوار یعنی مالکیت خانه. به همین دلیل، تقریباً تمام برنامه‌ها، از مسکن‌سازی دولتی گرفته تا طرح‌های حمایتی، بر «خانه‌دار کردن» متمرکز شده‌اند. اما این نگاه تک‌بُعدی باعث شد سایر ابزارهای رایج دنیا، مثل اجاره‌داری حرفه‌ای، مسکن اجتماعی، یارانه‌های اجاره، مسکن مشارکتی و مدل‌های انعطاف‌پذیر تامین سرپناه کمتر دیده شوند.

در دوره‌هایی نیز تلاش شد مسیر متنوع‌تری انتخاب شود؛ مانند «وام ویژه خرید خانه اول» در اواسط دهه 90. اما این برنامه‌ها زیر فشار تورم سنگین مسکن، کسری بودجه و تغییر دولت‌ها دوام نیاوردند. نتیجه آن شد که نه مسکن دولتی توان پاسخ‌گویی به تقاضا را داشت و نه ابزارهای مالیِ مبتنی بر قدرت خرید مردم درست طراحی شدند.

تجربه کشورهای موفق نشان می‌دهد که رفاه مسکن فقط به معنای مالکیت نیست؛ بلکه دسترسی پایدار، قابل‌پرداخت و امن به سرپناه اهمیت دارد. بسیاری از اقتصادهای پیشرو، ترکیبی از سیاست‌های ملکی و اجاره‌ای را به‌کار می‌گیرند تا خانوارها بدون مواجهه با فشارهای کمرشکن اقتصادی، بتوانند مسکن مناسب داشته باشند. در این الگوها، اجاره‌نشینی امری موقتی و ناامن نیست؛ بلکه بخشی از ساختار رسمی بازار مسکن است.

به‌طور خلاصه، مساله‌ای که سال‌ها در ایران نادیده گرفته شده، این است که تنوع در ابزارهای تامین مسکن می‌تواند کارآمدتر از پافشاری انحصاری بر «خانه‌دار کردن» باشد. تا زمانی که سیاست‌گذار به این واقعیت تن ندهد، فاصله میان قدرت خرید مردم و قیمت مسکن دائماً بیشتر شده و بحران مسکن عمیق‌تر می‌شود.

افراط و تفریط سیاستگذار مسکن

بررسی ها از چگونگی «تامین مسکن در استطاعت» برای مستاجرها براساس شیوه هایی افراطی و تفریطی در جهان حاکی است؛ کشورهایی که سیاست‌های اقتصادی و تصمیمات ویژه بازار مسکن و ساختمان در آنها، به شکل مطلق از «مسکن ملکی» حمایت می‌کند، بازار اجاره‌نشینی در آنجا از دو محل خسارت می‌بیند؛ یکی «خلأ شیوه های موفق تامین یارانه اجاره نشینی ویژه دهک‌های یک تا 3 و تسهیلات حمایتی ویژه مستاجرها به شکل عرضه مسکن اجاره ای انبوه» و دیگری «از جذابیت افتادن بازار اجاره داری نزد سرمایه‌گذاران ملکی.»

کشورهایی هم که در موضوع «حمایت از بازار اجاره و مستاجرها»، به‌رغم «تعادل سیاستی در مسکن ملکی و مسکن اجاره ای»، دچار افراط شده‌اند - مداخله گسترده در بازار اجاره با تعیین نرخ مجاز رشد اجاره بها - بازهم مثل کشورهای دسته اول، «علیه مستاجرها» کار انجام داده‌اند، نه به نفع آنها.

تفریط دولت‌ها در تامین مسکن مستاجرها، ظاهر عوام پسندی دارد؛ خانه دارشدن مستاجرها، اما از آنجا که دهک‌های پایین درآمدی، نمی‌توانند شرایط لازم برای پرداخت بهای خرید را پیدا کنند، از امتیازهای مسکن ملکی جا می مانند. در حالت دوم نیز «مداخله در سازوکار بازار اجاره» به فرار موجرها از اجاره داری می‌انجامد و نتیجه اش، داغ تر‌شدن بازار برای مستاجرها از محل رشدهای بیشتر اجاره بها خواهد بود.

برخی کشورهای اروپایی از مسکن اجاره ای حمایت می‌کنند اما برخی از همین کشورها، سیاست‌های تفریطی دارند. در آمریکا اما اگرچه عمده تسهیلات و مشوق ها بر «مسکن ملکی» متمرکز است اما ترکیب این سیاست با سیاست‌های مالیاتی از جمله «مالیات سالانه»، راه عرضه خانه هایی را که با نیت سرمایه‌گذاری ملکی به پشتوانه «وام‌های خرید با پوشش بالا» و «معافیت‌های مالیاتی مرتبط با تسهیلات مسکن»، خریداری می‌شود به سمت بازار اجاره داری، هموار کرده است؛ نه اینکه، خانه های دوم و چندم افراد در بازار ملک منجمد شود.

در ایران، سیاست مسکن، مسیر تفریط در تامین مسکن مستاجرها را طی کرده‌است؛ مسکن سازی دولتی به نیت خانه دار‌کردن مستاجرها، در شرایطی که عمده مستاجرها در سال‌های اخیر قدرت پس انداز را از‌دست‌داده‌اند و امکان خرید مسکن های دولتی ساز را ندارند. تجربه کشورهای مختلف در این‌باره نشان می‌دهد؛ سیاست بهینه «تامین امنیت مسکن بدون نیاز به مالکیت» مستلزم «تورم عمومی پایین»، «دهه ها سرمایه‌گذاری دولت در عرضه مسکن حمایتی»، «پرهیز از دخالت در اجاره بهای واحدهای غیرمسکن حمایتی» و «سیاست‌های درست مالیاتی» است.

تغییر از مالکیت به اجاره داری

در ایالات‌متحده، روایت غالب درباره خانه دار‌شدن سال‌هاست با این فرض شکل‌گرفته که مالکیت خانه مهم‌ترین مسیر ساختن ثروت خانوارهاست. سیاستگذاران آمریکایی تقریبا یک قرن است که به طور مستقیم و غیرمستقیم مردم را به خرید خانه تشویق کرده‌اند؛ از یارانه‌های مالیاتی گرفته تا سازوکارهای اعتباری آسان تر، اما تحلیل‌های اقتصادی اخیر، از جمله دیدگاه دو کارشناس در یک موسسه تحقیقات سیاستگذاری اقتصادی، نشان می‌دهد این تصویر ساده سازی شده‌است و مالکیت خانه همیشه بهترین مسیر سرمایه‌گذاری نیست؛ در واقع ترویج مالکیت خانه به‌عنوان یک «استراتژی ثروت سازی» می‌تواند باعث هدایت میلیون ها نفر به تصمیم‌هایی شود که ریسک مالی بالایی دارد.

تجربه چند کشور اروپایی نشان می‌دهد؛ رویکردی متفاوت یعنی ایجاد بازار اجاره قوی و قابل اعتماد نیز می‌تواند امنیت و رفاه خانوارها را تامین کند، بدون اینکه ضرورتا سهم مالکیت بالا باشد.

کشورهایی مثل آلمان، اتریش، هلند، سوئیس و برخی کشورهای اسکاندیناوی با سیاست‌هایی که محور آنها بر «اجاره داری مقرون به صرفه و پایدار» استوار بوده، ثابت کرده‌اند که مسیر توسعه مسکن لزوما از کانال «مالکیت شخصی» نمی‌گذرد. این کشورها از سازوکارهایی مانند مسکن اجتماعی گسترده و مقررات هوشمند در بازار اجاره، قوانین حمایت از مستاجران و ضوابط مالیاتی در بازار مسکن ملکی استفاده کرده‌اند.

مالکیت خانه سال‌هاست به‌عنوان یکی از مسیرهای اصلی ایجاد ثروت به مردم معرفی‌شده، اما نوربرت میشل و جروم فامولارو در موسسه تحقیقی CATO در آمریکا - این موسسه تحقیقاتی بر روی سیاست‌های اقتصادی و تنظیم مقررات با هدف افزایش رفاه مطالعه می‌کند - معتقدند؛ این نگاه بیش از حد خوش‌بینانه است و اغلب هم با واقعیت اقتصادی همخوانی ندارد. به باور آنها، سیاستگذاران نباید مالکیت خانه را به‌عنوان یک استراتژی مطلق برای تامین مسکن و همچنین سرمایه‌گذاری مطمئن تبلیغ کنند، زیرا در بسیاری از موارد، اجاره نشینی همراه با سرمایه‌گذاری در یک سبد متنوع می‌تواند در بلندمدت بازده بیشتری نسبت به خرید خانه ایجاد کند، با این‌حال نزدیک به یک قرن است که سیاست‌های آمریکا به طور سیستماتیک مردم را به خرید خانه تشویق کرده‌اند.

انتخاب بین خرید یا اجاره، به مجموعه ای از عوامل اقتصادی شامل؛ نسبت قیمت خانه به اجاره، میزان رشد آینده قیمت مسکن، نرخ افزایش اجاره بها، بازده بازارهای مالی و نرخ‌های وام مسکن بستگی دارد.

در حالت کلی، برای اقامت های کوتاه‌مدت و میان‌مدت (کمتر از 10سال)، اجاره نشینی معمولا تصمیم اقتصادی بهتری است، زیرا هزینه‌هایی مانند بهره وام، هزینه‌های نهایی خرید و مخارج نگهداری سنگین وجود ندارد، اما برای اقامت های طولانی تر، اگر قیمت مسکن و اجاره خانه با سرعت بالا و بیشتر از بازارهای مالی رشد کنند، مالک خانه می‌تواند در نهایت ثروت بیشتری نسبت به فردی که اجاره نشین است و در بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری می‌کند، کسب کند. در نقطه مقابل، اگر بازده بازارهای مالی بالا باشد و رشد قیمت مسکن و اجاره ناچیز، حتی در بلندمدت نیز اجاره می‌تواند نتیجه مالی بهتری داشته‌باشد.

بر اساس ابزار محاسباتی نیویورک تایمز و داده‌های تازه زیلو، مدت زمانی‌که طول می‌کشد خرید خانه از نظر مالی از اجاره نشینی جلو بزند، بسته به شهر و شرایط اقتصادی بسیار متفاوت است؛ این دوره ممکن است فقط سه سال طول بکشد یا حتی بیش از 40 سال زمان نیاز داشته‌باشد، اما از آنجا که هیچ کس نمی‌تواند مسیر آینده قیمت مسکن، اجاره بها یا بازده بازار را پیش‌بینی کند، تصمیم خرید خانه عمدتا همراه با نوعی ریسک مالی است؛ آن‌هم پیش از اینکه توانایی فرد در کسب درآمد در سال‌های آینده درنظر گرفته شود.

فراتر از محاسبات مالی، عوامل دیگری نیز باید در انتخاب خرید یا اجاره درنظر گرفته شوند. اجاره نشینی انعطاف پذیرتر است؛ شروع یا پایان قرارداد اجاره ساده تر از فروش خانه است و سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی بسیار نقدشونده تر از دارایی ای مانند مسکن است.

در مقابل، خرید خانه به‌ویژه با وام معمولا به این معناست که بخش زیادی از دارایی فرد در یک دارایی غیرمتنوع و محلی قفل می‌شود. البته مالکیت خانه مزایای ویژه‌ای دارد و می‌تواند منجر به امکان شخصی سازی خانه، حس ثبات و امنیت و امید به زندگی کردن طولانی مدت در یک محل ثابت شود. این موارد برای بسیاری از افراد ارزشمند و تعیین کننده اند، اما به هر حال عوامل ذهنی هستند و باید در کنار ریسک‌های مالی و واقعیت‌های اقتصادی سنجیده شوند.

با این‌حال کارشناسان توصیه می‌کنند؛ سیاستگذاران باید از تصمیماتی که باعث تشویق مردم به تصمیم‌های مالی پرریسک می‌شود و می‌تواند بازار مسکن را دچار نوسان کند و میلیون ها نفر را در معرض خطر قرار دهد، دست‌بردارند. هیچ دلیل منطقی و بی‌طرفانه ای وجود ندارد که دولت مردم را به خرید خانه به جای اجاره هدایت کند. بهترین سیاست آن است که افراد بتوانند بر اساس شرایط و توان خود تصمیم بگیرند که چه زمانی خرید خانه به سودشان است و چه زمانی نیست. این آزادی انتخاب در کنار «شرایط آرام و غیرالتهابی بازارها» معنا پیدا می‌کند.

کشورهای اجاره محور چگونه عمل می‌کنند؟

ایالات‌متحده تاریخی طولانی در سیاست‌های «مالکیت محور» دارد. موسسه های مالی در آمریکا وام‌های مسکن را جذاب تر می‌کنند، بانک‌ها وام‌های بلندمدت 30‌ساله ارائه می‌دهند و دولت با سازوکارهای مختلف خرید خانه را تشویق می‌کند. این سیاست‌ها باعث‌شده مالکیت خانه نه‌تنها یک انتخاب شخصی، بلکه بخشی از هویت اقتصادی شهروندان تلقی شود. در این چارچوب فرهنگی، خانه داشتن یک نشانه موفقیت و مسیر اصلی انباشت ثروت محسوب شده‌است، اما این رویکرد، از نظر اقتصادی همیشه کارآمد نبوده و بارها با تورم شدید قیمت مسکن، شرایط برای خانه دار‌شدن سخت شده‌است؛ نمونه های تاریخی مانند بحران مالی 2008 این موضوع را آشکار کرده‌است.

در نقطه مقابل، براساس آمار‌های ارائه‌شده کمیسیون اروپا، کشورهایی مانند آلمان، اتریش، هلند و سوئیس با رویکردی متفاوت به عرضه و تقاضای مسکن نگاه کرده‌اند. در آلمان، قوانین حمایت از مستاجران و کنترل افزایش اجاره بها در بخش مسکن حمایتی باعث‌شده بازار اجاره باثبات و قابل‌پیش‌بینی باشد. این سیاست‌ها امنیت سکونت را بدون‌نیاز به مالکیت فراهم کرده‌اند. بسیاری از خانوارهای آلمانی دهه ها در خانه های اجاره ای زندگی می‌کنند، بدون اینکه احساس ناامنی یا بی ثباتی داشته‌باشند. اتریش، به‌ویژه شهر وین، مدل کاملا متفاوتی ارائه کرده‌است.

وین با دهه ها سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی توانسته بیش از نیمی از جمعیت شهر را در واحدهای حمایتی و پایدار اسکان دهد. این سیاست به‌گونه‌ای عمل‌کرده که حتی طبقه متوسط نیز دسترسی گسترده به مسکن اجاره ای باکیفیت دارد و مالکیت شخصی ضرورتی اقتصادی محسوب نمی‌شود. «مدل وین» اکنون یکی از موفق ترین الگوهای مسکن شهری در جهان شناخته می‌شود.

در هلند نیز سیستم امتیازبندی خانه های اجاره ای و قوانین مربوط به «بخش اجاره میانی» سبب‌شده بخشی از بازار از نوسان شدید قیمت در امان بماند. حمایت‌های قانونی از مستاجران به‌صورت «تقسیم موجرها به سه دسته براساس واحد تحت‌مالکیت شان» صورت می‌گیرد. این دسته‌بندی به‌صورت «ارزش‌گذاری (امتیاز) واحد اجاره ای براساس ماتریس پارامترهایی همچون مساحت واحد، تعداد اتاق خواب ها، میزان روشنایی داخلی، موقعیت شهری واحد، عمر بنا و همچنین میزان مصرف انرژی» انجام می‌شود.

امتیازها در سه سطح است به‌طوری‌که پایین‌ترین امتیاز، واحد اجاره ای را به مسکن اجتماعی تبدیل می‌کند و مالک باید نرخ رشد مجاز و پایین برای اجاره بها درنظر بگیرد. سطح دوم امتیازها هم کماکان مشمول رعایت نرخ رشد دولتی است اما میزان نرخ بیشتر است.

سطح سوم اما چون واحدهای با امتیاز بالا هستند، به‌صورت آزادانه در بازار اجاره عرضه می‌شوند. هرچند این اعمال قانون به‌خصوص برای آن دسته از واحدهای اجاره ای که با امکانات دولتی ساخته‌شده‌اند، جواب داده اما عرضه اجاره ای را در بازار کاهش چشمگیر داده‌است، چون مالکان خصوصی حاضر به رعایت نرخ رشد مجاز نیستند. سوئیس نیز نمونه ای مهم است. بازده مالی و ساختار اعتباری در این کشور به‌گونه‌ای است که مالکیت خانه لزوما از نظر اقتصادی بر اجاره برتری ندارد. نتیجه آنکه بخش بزرگی از جمعیت، به‌ویژه در شهرها، مستاجر هستند و این موضوع کاملا عادی تلقی می‌شود. سیاست‌های مسکن در سوئیس بیشتر بر کیفیت، ثبات و مقرون به صرفه بودن تمرکز دارد تا افزایش نرخ مالکیت. بررسی این کشورها نشان می‌دهد؛ سیاست‌های مالکیت محور الزاما به امنیت اقتصادی خانوار منجر نمی‌شود.

در آمریکا، از آنجا که ارزش دارایی خانه تحت‌تاثیر عوامل محلی و بسیار نوسانی قرار دارد و اغلب با بدهی بلندمدت همراه است، خانوارها بخش عمده ثروت خود را در یک دارایی متمرکز می‌کنند؛ دارایی ای که فروش آن دشوار و هزینه‌های نگهداری آن سنگین است. این وضعیت برای کسانی که درآمد ناپایدار یا متوسط دارند، ریسک مالی بلندمدت ایجاد می‌کند.

در مقابل، کشورهای اجاره محور با متنوع سازی سبد مسکن و توزیع ریسک میان بخش خصوصی، دولت و خانوارها توانسته اند ثبات بیشتری ایجاد کنند. تجربه کشورهای اروپایی در این حوزه سیاستگذاری می‌گوید؛ عرضه مسکن مقرون به صرفه باید به‌جای یارانه‌های تقاضا محور مشوق مالکیت، بر مکانیسم های عرضه محور و بلندمدت استوار باشد. سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی، رگولاتوری «هوشمندانه» در بازار اجاره و حفظ توازن میان حقوق مستاجر و مالک می‌تواند مسیر بهتری برای امنیت سکونتی باشد.

قلق پنهان سیاستگذاری برای تامین مسکن آن است که سیاستگذاران باید بازار را بی‌طرفانه تر نگاه کنند و اجازه دهند مردم بر اساس واقعیت‌های مالی و ترجیحات شخصی خود تصمیم بگیرند که آیا اجاره نشینی یا مالکیت خانه برایشان مناسب تر است. تجربه کشورهای اجاره محور نشان می‌دهد؛ ثبات، امنیت و کیفیت زندگی منوط به «مالک شدن» نیست، بلکه حاصل سیاست‌های دقیق، بلندمدت و متعادل است. تمرکز بر ایجاد بازارهای اجاره قوی و قابل‌اتکا می‌تواند ریسک خانوارها را کاهش دهد و مسیر پایدارتری برای توسعه مسکن فراهم کند.