کشمکش مالیات با خانه‌های خالی / طرحی که محکوم به شکست است

به‌تازگی مرحله دوم اطلاعات واحدهای مسکونی خالی برای سال مالیاتی 1401 به تعداد 40213 برای اشخاص دارای بیش از 5 واحد مسکونی به سازمان امور مالیاتی ارسال شده است. در مرحله اول، اطلاعات بالغ بر 19هزار و290 خانه خالی برای سال مالیاتی 1401 معرفی شده بود که با این حساب از ابتدای امسال در مجموع 59هزار و503 واحد مسکونی خالی براساس سامانه املاک و اسکان طی 2 نوبت به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است. براساس ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال 1394 مجلس شورای اسلامی هر خانه‌ای که بیش از 120روز در یک سال مالیاتی خالی باشد، مشمول دریافت مالیات است و شناسایی این خانه‌ها طبق ماده 169 مکرر همان قانون، از طریق سامانه املاک و اسکان انجام می‌گیرد. پیش از ارسال فهرست به تمامی اشخاص در قالب ارسال پیامک یا نامه اخطار لازم داده شده تا افراد ساکن در واحدهای مسکونی اطلاعات خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند. براساس بند 5 تبصره 8 ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اشخاص حقیقی و حقوقی که در مهلت مقرر نسبت به تکمیل اطلاعات سکونت، مالکیت و ملک خود اقدام نکنند، به‌عنوان خانه خالی، به سازمان امور مالیاتی معرفی می‌شوند. پالایش و بررسی برای سایر املاک مسکونی در حال انجام است و به محض اتمام فرآیند، واحدهای مسکونی که خالی تشخیص داده شوند، برای اخذ مالیات به سازمان امور مالیاتی معرفی خواهند شد.

هدف، درآمدزایی نیست

دولت بارها اعلام کرده است که هدف از مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی، درآمدزایی نیست و در واقع، به‌دنبال درمان گرانی و افزایش عرضه در بازار است. اجرای این طرح در نهایت می‌تواند منجر به این شود که فعالیت خریداران ملک با هدف سرمایه‌گذاری نباشد و سرمایه افراد، صرف خرید مسکن مصرفی یا مشارکت در تولید شود که گامی مهم در ساماندهی بازار مسکن است. در قانون مالیات بر خانه‌های خالی آمده است که اگر مردم خوداظهاری نکنند، از دریافت برخی خدمات مانند خدمات بانکی، دسته‌چک و امثال آن منع خواهند شد که معاون اول رئیس‌جمهوری، بخشنامه آن را به همه دستگاه‌ها ابلاغ کرده است. اطلاعات 72 میلیون نفر در سامانه املاک و اسکان وجود دارد، ازاین‌رو قانون مالیات بر خانه‌های خالی، زمانی خوب اجرا می‌شود که سامانه املاک و اسکان تکمیل‌شده باشد. در حال حاضر برای 750 هزار واحد خالی کشور از سازمان امور مالیاتی، قبض مالیاتی صادر شده و 60 هزار نفر از این 750هزار نفر اعتراض کرده‌اند اطلاعاتی که براساس آن قبض مالیاتی صادره شده، اشتباه بوده است. اگرچه درآمد مالیات خانه‌های خالی حتی در پیش‌بینی اولیه دولت نیز رقمی ناچیز بود که سهم موثری در تامین بودجه نداشت، اما این رقم برای سال‌های بعد نیز تکرار شد. این در حالی است که میزان درآمد وصولی از این مالیات در 2 سال گذشته صفر بوده و در امسال نیز، رقم وصولی با میزان شناسایی‌شده اختلاف زیادی داشته است.

اخذ مالیات، راه‌حل مشکل مسکن نیست

حسین ابراهیمی، کارشناس اقتصاد درباره اخذ مالیات از خانه‌های خالی و تاثیر آن بر بازار مسکن به صمت گفت: مالیات گرفتن از خانه‌های خالی به‌عنوان راه‌حلی برای حل مشکل مسکن مطرح می‌شود، اما به‌وضوح مشخص است که این طرح قادر به حل مسئله مسکن نیست. در حال حاضر در جهان، دولت‌ها تمایل دارند در بازار مسکن دخالت و از تقاضا حمایت کنند. در نتیجه، تسهیلاتی برای خرید مسکن که 80 درصد از نرخ آن را پوشش می‌دهد، ارائه می‌شود؛ اما حتی اگر ما بخواهیم در ایران چنین تسهیلاتی را ارائه دهیم و بانک‌ها توانایی و انگیزه ارائه تسهیلات را داشته باشند، با در نظر گرفتن نرخ سود تسهیلات بانکی 18درصد، اقساط این تسهیلات به‌حدی بالا خواهد بود که پرداخت آن از توان بسیاری از خانوارهای ایرانی خارج است.

وی در ادامه گفت: دولت ادعا می‌کند که در کشور ما تعداد زیادی خانه خالی وجود دارد و همه آنها توسط صاحبان خود نگهداری می‌شوند. بنابراین، باید اعتراف کرد که واحدهای خالی عمدتا از نوع لوکس یا ویلا هستند و افرادی که خانه خود را رها می‌کنند، به‌اندازه‌ای ثروتمند هستند که مالیات دولت را نیز پرداخت کنند. از این‌رو، دولت همچنان نمی‌تواند به هدف خود برای ورود این خانه‌ها به بازار دست یابد.

این کارشناس افزود: در حال حاضر، بازار مسکن در کشور ما به‌عنوان مکانی برای سرمایه‌گذاری تبدیل شده و تقریبا از خریداران مصرفی خالی شده است. تعداد معاملات نیز این واقعیت را تایید می‌کند که بازار به تمامیت خریداران سرمایه‌ای تعلق گرفته است. از سوی دیگر، با در نظر گرفتن حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، اگر یک خانوار بخواهد، نیمی از درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند خانه داشته باشد، باتوجه به میانگین دستمزد کارگری، تقریبا یک قرن طول خواهد کشید تا به این هدف برسد.

طرحی که محکوم به شکست است

ابراهیمی با تاکید بر این موضوع که در هیچ جای دنیا مالیات خانه‌های خالی را به‌عنوان درآمد مالیاتی در نظر نمی‌گیرند، به صمت گفت: حتی اگر مالیات از خانه‌های خالی در کشورهای دیگر مشاهده شود، در راستای حل مشکل مسکن است؛ بنابراین دولت طرح‌های مالیاتی را به مرحله اجرا گذاشته تا صاحب‌خانه از ترس مالیات، واحد خود را وارد بازار کند.

وی تاکید می‌کند: پیش‌نیاز چنین طرح‌هایی آن است که به‌اندازه نیاز جامعه، مسکن تولید شود و جلوی احتکار آن را بگیریم، اما هنوز ما با کسری مسکن در بخش تقاضای واقعی مواجهیم. ما در زمینه اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی مشاهده می‌کنیم که مردم از ثبت خانه‌های خالی خود در سامانه مرتبط به‌هیچ‌وجه استقبال نکرده‌اند و مدیران دستگاه‌های دولتی نیز نبود اطلاعات کافی برای اجرای اخذ مالیات از خانه‌های خالی را ندارند؛ بنابراین بدون شک همان‌طور که آمارها نشان می‌دهند، در این طرح با شکست روبه‌رو هستیم. او از محرز نبودن اطلاعات اقامتگاه‌ها، فاقد سند بودن بسیاری از املاک، نبود سامانه جامع و هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی دولت و نقصان از زیرساخت‌های ارتباطی و اطلاعاتی لازم به‌عنوان مهم‌ترین مشکلات موجود در اخذ مالیات از خانه‌های خالی یاد می‌کند و می‌افزاید: یکی از مهم‌ترین دلایل جهش نرخ مسکن، سفته‌بازی و سوداگری در بازار زمین به‌عنوان گران‌ترین نهاده ساختمانی است، از این‌رو شاید اگر سیستم دریافت مالیات سالانه از زمین مشمول مالیات می‌شد، فرآیند تنظیم‌گری در بازار مسکن از بالادست این بازار بهتر کلید می‌خورد.

قوانین باید به‌درستی اجرا شوند

میثم فراهانی، کارشناس حوزه مسکن به صمت گفت: به‌طورکلی قوانین مربوط به مالیات بر خانه‌های خالی دارای طیف گسترده‌ای از ملاحظات پیشرفته و کارآمد هستند. اگر این قوانین به‌درستی و به‌عنوان یک سیستم قوی اجرا شوند، می‌توانند به کاهش تورم کمک کنند. در نتیجه، شرایطی به‌وجود خواهد آمد که مسکن در جایگاه یک کالای مصرفی قابل‌استفاده غیرسرمایه‌ای در نظر گرفته شود. در واقع اجرای صحیح این قوانین می‌تواند به بازار مسکن کمک مهمی کند. وی در ادامه افزود: اکنون، باوجود سامانه‌های قوی و منابع اطلاعاتی در اختیار دولت، به‌راحتی می‌توان به آمارهای موردنیاز دست یافت؛ آماری که نشان می‌دهد هر خانوار چند واحد مسکونی دارد و کدام‌یک از این خانه‌ها خالی از سکنه هستند. این قانون به‌طورکاملا پیشرفته در تمامی کشورهای پیشرفته جهان اجرا می‌شود.

بزرگ‌ترین مالکان خانه‌های خالی، بانک‌ها هستند

این کارشناس افزود: باید توجه داشت که تا چه حد دولت قادر است این قانون را به‌طورکامل اجرا کند. باید دید که دولت در عمل چه اقداماتی را انجام می‌دهد. طبق آمارهایی که خود دولت ارائه می‌دهد و پذیرفته شده است، بزرگ‌ترین مالکان خانه‌های خالی بانک‌ها، شرکت‌های شبه‌دولتی و موسساتی هستند که به دولت وابسته هستند. شناسایی این نوع واحدهای مسکونی امری بسیار آسان است.

فراهانی با بیان اینکه هرگونه تلاش دولت برای دریافت مالیات از این موسسات مالی، اینکه دولت بخواهد از این بانک‌ها، شرکت‌های شبه‌دولتی و موسسات مالیات بگیرد، از این جیب به آن جیب است. در چنین حالتی، تاثیر خاصی بر اقتصاد کلان کشور نخواهد داشت، اما اگر به‌طورنهادینه و مقتدر با خاطیان برخورد شود، می‌تواند به بازار مسکن کمک موثری کند.

درآمد مردم به خرید مسکن نمی‌رسد

وی گفت: در واقع، مسکن به‌عنوان یک سرمایه در نظر گرفته شده است و مردم نتوانسته‌اند باتوجه به درآمدهای‌شان، توان خرید مسکن را داشته باشند. برای اجرای چنین قانونی، نیازمند دانش، آگاهی و شجاعت کافی هستیم تا مشکلات موجود حل شوند. به‌اعتقاد او، در حقیقت گرفتن مالیات از شرکت‌های دولتی کار خوبی است؛ اما باید توجه داشت که این تنها نمی‌تواند به حل مشکلات کمک کند. دولت باید خودش مسکن را عرضه کند. تعداد زیادی از خانه‌های خالی در اختیار دولت هستند و تفاوت چشمگیری در تعداد این خانه‌ها وجود دارد. تعداد اندکی از آنها متعلق به افراد حقیقی هستند، اما به‌طورکلی، اجرای درست این قانون می‌تواند بسیار مفید باشد. اگر این قانون به‌درستی اجرا شود، می‌تواند مسکن را از جنبه سرمایه‌ای به حالت مصرفی نزدیک‌تر کند. فراهانی در خاتمه افزود: امیدوارم که این قانون به‌درستی اجرا شود، اما باید توجه داشت که اجرای سختگیرانه این قانون، منجر به ایجاد ناهنجاری در جامعه خواهد شد. مسئولان می‌توانند با استفاده از فناوری‌های موجود روش‌های بهتری برای اجرای این قانون را انتخاب کنند. اجرای صحیح و مبتنی بر اصول این قانون می‌تواند تا حدودی در کاهش نرخ مسکن و به‌ویژه اجاره مسکن کمک کند.

سخن پایانی

وزارت راه و شهرسازی در برخی موارد به اشتباه محل سکونت افراد را به‌عنوان خانه خالی اعلام می‌کند یا اطلاعات خانه‌های شناسایی‌شده برای اخذ مالیات ناقص است یا فرآیند شناسایی و ارسال اطلاعات خانه‌های خالی به سازمان مالیاتی بسیار زمانبر است.قانون مالیات خانه‌های خالی از زمانی که اجرای آن شروع شد، تاکنون که در حال اجرا است، همواره موردانتقاد برخی از کارشناسان بوده است. این انتقادات ناشی از روند شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه تا اخذ مالیات از آنها است، زیرا گفته می‌شود که وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان نهاد مربوطه برای شناسایی خانه‌های خالی، سریع و کارآمد عمل نمی‌کند. وظیفه شناسایی خانه‌های خالی برعهده وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه املاک و اسکان گذاشته شده که این وزارتخانه با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان نسبت به ثبت اطلاعات سکونتی افراد اقدام کرده است و کسانی که در مهلت تعیین‌شده نتوانستند این اطلاعات را ثبت کنند، خانه آنها به‌عنوان خانه خالی به سازمان امور مالیاتی از سوی وزارت راه و شهرسازی معرفی شد و در همین راستا، وزارت راه و شهرسازی باید با برنامه‌ریزی و مدیریت صحیح چالش‌های پیش‌رو را از میان بردارد.