کوچک‌های جذاب در رکود مسکن

صدیقه نژادقربان:  آپارتمان‌های «ریزمتراژ سالخورده» در هفته‌های گذشته، «میزبان اصلی» معاملات مسکن در این بازار رکودزده بوده به طوری که، تحرک نسبی در این طبقه بازار، نسبت به سایر گروه‌های آپارتمانی، محسوس است. بازار مسکن که رکود سنگینی را تجربه می‌کند، از سال 97 به بعد، به‌دلیل مواجهه با انواع ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی، در مسیر رکودی قرار گرفت و این روند از سال گذشته با افزایش ریسک‌های سیاسی تشدید نیز شد؛ امسال نیز با به حداکثر رسیدن تنش‌ها و وقوع جنگ تحمیلی 12روزه، در رکودی سنگین‌تر فرو رفت. رکود معاملات خرید مسکن طی 3 ماه گذشته سنگین‌تر از قبل بوده است.

طی این سال‌های رکودی به‌دلیل تشدید دامنه ریسک‌ها، قیمت مسکن جهش کرد و منجر به خارج شدن تقاضای مصرفی از بازار شد. داده‌ها حاکی از آن است که، در سال‌های 97 تا 99، ریسک ترامپ باعث جهش نرخ دلار، بروز نااطمینانی نسبت به آینده قیمت‌ها و در نتیجه افزایش خریدهای سرمایه ای ملک و جهش قیمت مسکن شد.، اما از ابتدای سال 1403، تحت‌تاثیر ریسک جنگ با تنش های منطقه ای، خط مسکن از دلار جدا شد و میل به سرمایه‌گذاری در بازار ملک کاهش یافت. در این مدت تورم مسکن نیز تا حدودی مهار شد. اما در فضای رکودی امسال، در طبقه‌ای از بازار یخ زده معاملات مسکن، نسبت به طبقات دیگر این بازار، تحرکاتی مشاهده می‌شود، در واقع، در این بازار رخوت‌زده و راکد، تحرکاتی «موضعی» برای خرید گروهی از آپارتمان‌ها وجود دارد. براساس تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از فایل‌های ارائه شده به بازار و روایت واسطه‌های ملکی، در ماه‌های اخیر، عمده تقاضای خرید در زمان «رکود فراگیر معاملات مسکن»، متوجه واحدهای مسکونی ریزمتراژ با عمر بنای بالا بوده است.

آپارتمان‌هایی که به‌دلیل مشخصات‌شان «ضعیف‌ترین» املاک مسکونی هر منطقه محسوب می‌شوند. علت قرار گرفتن این آپارتمان‌ها در طبقه اول معاملات، آن است که، مالکان این واحدها پس از پیدا کردن توانایی مالی مناسب، اقدام به تبدیل آنها با واحدهای بزرگ و کم سن می‌کنند. واحدهای میانگین بالای 15 سال ساخت با مساحت عمدتا زیر 50 مترمربع و میانگین زیر 55 مترمربع، در حال حاضر «محل تمرکز نسبی معاملات» هستند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، تحرکات در طبقه اول نسبت به دیگر بخش‌های بازار مسکن بیشتر است، هرچند حجم کل معاملات مسکن کم است، اما تحرکات موضعی در این طبقه بیشتر مشاهده می‌شود. میانگین سنی این واحدها 17 تا 19 سال با متوسط مساحت حدود 55 مترمربع است. اما دلیل اینکه چرا واحدهای کوچک و سن‌دار توانستند میزبانی معاملات مسکن را برعهده بگیرند را باید در سه علت جست‌وجو کرد. اختلاف 25درصدی قیمت، قدرت پوشش 40 درصدی وام خرید مسکن و امکان خرید آنها با «نقدینگی صفر» مشروط به رهن یک‌ساله آنها به همراه تبدیل یک خودرویی که قیمتش 400 تا 500‌میلیون تومان است.

علت اصلی این میزبانی، به «اختلاف قیمت‌ها» برمی‌گردد. اختلاف قیمت آپارتمان‌های ریزمتراژ سالخورده نسبت به آپارتمان‌های متوسط و نرمال تهران، اختلافی بیش از 25درصد دارد. میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های کم‌متراژ قدیمی در محله‌های منتخب 17 منطقه تهران (به استثنای مناطق 1، 2، 3، 21 و 22) مترمربعی 74‌میلیون و 500 هزار تومان است. این در حالی است که شاخص میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در کل بازار مسکن شهر تهران در حدود 102‌میلیون تومان در هر مترمربع برآورد می‌شود. این آپارتمان‌ها با مساحت 50 تا 60 مترمربع و با سن بنای 12 تا 20 سال فایل شده‌اند. بررسی بازار آپارتمان‌های قدیمی کم متراژ نشان می‌دهد، قیمت برخی از همین آپارتمان‌ها در مناطق جنوبی شهر تهران حتی به زیر 2میلیارد تومان هم می‌رسد و این می‌تواند برای متقاضیان خرید نقطه قوت باشد تا به کمک «وام خرید، رهن یک‌ساله آن و تبدیل یک دارایی با ارزش حدود نیم‌میلیارد تومان (خودروی شخصی)» بتوانند صاحب‌خانه شوند.

علت دوم این میزبانی، مربوط به قدرت پوشش وام خرید مسکن است. در حال حاضر سه دسته وام خرید مسکن قابل دریافت است؛ وام 500‌میلیونی، وام 780‌میلیون تومانی (وام انفرادی و جعاله) و وام ترکیبی زوجین به مبلغ یک‌میلیارد و 280‌میلیون تومانی.

در حال حاضر، با توجه به قیمت امروز اوراق مسکن، حدود 20درصد از مبلغ وام صرف خرید اوراق می‌شود که در این صورت، قدرت واقعی وام برای خرید خانه (پس از کسر بهای خرید اوراق) باید ملاک پوشش بودجه خرید باشد. این قدرت برای آپارتمان‌های ریزمتراژ سالخورده در 17منطقه تهران بیشتر از آپارتمان‌های متوسط پایتخت است. قدرت واقعی وام مسکن برای واحدهای ریزمتراژ سالخورده در جنوب شهر به ترتیب 20 درصد، 25درصد و 43درصد است. این نسبت برای خرید واحدهایی که قیمت آنها حدود 2‌میلیارد تومان است محاسبه شده است. البته با توجه به اینکه متوسط قیمت آپارتمان‌های «طبقه اول» بازار مسکن تهران حدود 4‌میلیارد تومان در فایل‌ها است، قدرت پوشش وام‌های 3گانه به‌ترتیب 10، 12 و 20 درصد است. در مناطق متوسط شهر به طور مثال مناطق 4 و 5، قدرت پوشش وام نیز کمتر می‌شود.

سومین علت میزبانی طبقه اول، امکان خرید آنها با «نقدینگی صفر» مشروط به رهن یک‌ساله آنها و تبدیل دارایی است. با توجه به اینکه مشتریان عمده این بخش از بازار مسکن، «مصرفی» هستند و به‌دلیل گرانی آپارتمان‌های متوسط در پایتخت، خانه اولی‌ها و به‌طور کلی متقاضیان مسکن با سه روش، تبدیل دارایی، رهن کامل و وام خرید مسکن، امکان خرید مسکن با کف قیمت این گروه از واحدها (مناطق جنوبی شهر تهران)، را خواهند داشت.

در مناطق جنوبی برای خرید یک آپارتمان 2‌میلیارد تومانی با متوسط سن بنای 17 سال و مساحت 55 مترمربعی، می‌شود در کنار وام یک‌میلیارد تومانی، آپارتمان را به مدت یک‌سال رهن داد تا از این طریق، بخشی از بودجه خرید تامین شود. در این مدت معمولا زوجی که با این مدل صاحب خانه می‌شود، در سال اول خرید، در خانه پدری ساکن می‌شود تا بعد از آن، - با تجهیز مالی طی یکسال - بتواند به واحدش برگردد. اما با وام و رهن، امکان تامین بودجه فراهم نیست بلکه به حدود 400 تا 500‌میلیون تومان دیگر نیاز است. این مبلغ باقی مانده نیز با تبدیل دارایی همچون خودرو، قابل تامین است. در واقع، خریداران می‌توانند با تکیه بر یک‌سال رهن یا رهن کامل واحدی که خریداری می‌کنند، بودجه لازم را برای خرید مسکن تامین کنند.