یک پیش‌بینی مهم درباره قیمت مسکن
دقیق ترین برآورد از قیمت ساخت مسکن در سال 1402 از سوی بخش خصوصی اعلام شد. این برآورد نشان می‌دهد فاصله بسیار زیادی بین محاسبات و برآورد نهادهای دولتی از هزینه ساخت با برآورد بخش خصوصی وجود دارد که این موضوع برای یکی از گروه های شغلی فعال در بازار مسکن یعنی مهندسان مشاور معمار و شهرسازی دردسرساز شده و واکنش آنها را برانگیخته است.
ماجرا از این قرار است که نهاد مربوط به تعیین صلاحیت و دستمزد مهندسان مشاور ناظر که به نوعی به دولت وابستگی دارد، هر سال ضرایبی از هزینه ساخت مسکن را به عنوان دستمزد مهندسان ناظر تعیین و در عمل با این اقدام، نمودی از قیمت‌گذاری دستوری را به بازار مسکن وارد می‌کند. به بیان دیگر دستمزد مهندسان ناظر ضریبی از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در هر سال است که در ابتدای سال توسط نهادهای مربوطه و بر اساس ضرایب تعدیل هزینه های عمرانی اعلام‌شده از سوی سازمان برنامه و بودجه برآورد می‌شود و مبنا قرار می‌گیرد. این برآورد در سال‌های اخیر تقریبا همواره و بدون استثنا از سطح واقعی هزینه ساخت فاصله داشته و چون حق الزحمه مهندسان ناظر بر اساس درصدی از این هزینه اعلام می شد، عملا دست مهندسان ناظر نیز از حق الزحمه ای که استحقاق آن را دارند، دور می ماند. حاکمیت این روند سبب شده در تمام سال‌های گذشته مهندسان ناظر پروژه های ساختمانی متناسب با عیار خدمات حرفه ای خود دستمزد دریافت نکنند و این شغل حساس و ارزشمند از سوی دولت به عنوان شغل دوم و جانبی تلقی شود. اینکه پایه تعیین حقوق و دستمزد مهندسان ناظر همواره نادرست و غیرواقعی تعیین شده و به دنبال کوچک نمایی هزینه های ساخت مسکن، دستمزد این مهندسان در سطح پایین تر از آنچه باید محاسبه می شد، سبب شده بود مهندسان ناظر در کنار این حرفه، به دنبال شغل دیگری باشند و حتی این روند بعضا در کیفیت ساخت ابنیه نیز اثر سوء داشته است. اما با وجود اینکه فاصله بین هزینه ساخت واقعی با هزینه ساخت برآورد‌شده و اعلامی از سوی نهادهای دولتی همواره وجود داشته است، این فاصله اکنون به بیشترین حدودی رسیده که تا پیش از این تجربه نشده بود و همین موضوع واکنش «انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز» را در پی داشته است.
انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز به عنوان بخش خصوصی فعال در صنعت ساختمان، دو روز پیش در نامه ای خطاب به ریاست سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، نسبت به محاسبات دولتی هزینه ساخت مسکن واکنش نشان داده و برآورد دیگری را از این متغیر هزینه ای اعلام کرده است. پیشنهاد این انجمن لحاظ کردن این برآورد در تعیین دستمزد مهندسان مشاور است.
در محتوای این نامه یادآوری شده که با توجه به برخی جداول اعلامی از طرف سازمان نظام مهندسی استان های مختلف و مشاهده ارقام ناهماهنگ با واقعیت های اجرایی ساخت ابنیه، جدولی از هزینه های ساخت توسط انجمن مذکور تنظیم شده که به منظور جلوگیری از تشتت و وحدت رویه به سازمان نظام مهندسی ساختمان ارسال شده است. طبق برآورد این تشکل بخش خصوصی، هزینه ساخت مسکن برای ساختمان های متوسط و متعارف در کشور که نه خیلی ارزان و بی کیفیت و نه لوکس باشد، برای ابنیه چهار‌طبقه که عرف تراکم ساختمانی هم در تهران و هم در کشور محسوب می‌شود، مترمربعی 12 میلیون و 500هزار تومان برآورد شده است. این در حالی است که بر اساس ابلاغیه چهارم اردیبهشت 1402 از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان، هزینه ساخت سال‌جاری برای ساختمان های یک و دو‌طبقه مترمربعی 4 میلیون تومان و برای ساختمان های سه تا پنج‌طبقه 4 میلیون و 665هزار تومان محاسبه و اعلام شده بود. به این ترتیب ارقام کارشناسی‌شده مهندسان مشاور درباره هزینه ساخت مسکن 7/ 2 برابر نظام مهندسی است و این گپ بزرگ چیزی نبود که مهندسان مشاور امسال هم بتوانند نسبت به آن اغماض کنند. از این رو واکنش رسمی با ارسال نامه و اعلام محاسبات خود از هزینه ساخت را در دستور کار قرار دادند؛ به این امید که روند مذکور اصلاح شود.
نکته قابل تامل این است که علاوه بر هزینه ساخت، یکسری هزینه های جانبی دیگر در پروژه های ساختمانی وجود دارد که در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن موثر است. بیمه غیرعمرانی، هزینه دفتر مرکزی، هزینه مستمر کارگاه، ضمانت‌نامه، سود و مالیات بر سود از جمله این موارد است که باید در قیمت نهایی لحاظ شود. با احتساب این هزینه های بالاسری، باید برای برآورد اولیه صورت گرفته از سوی مهندسان مشاور، ضریب 43/ 1 در نظر گرفت که در این صورت هزینه واقعی ساخت یک ساختمان چهار‌طبقه تا مترمربعی 17 میلیون تومان افزایش می یابد. ذکر این نکته ضروری است که در محاسبات برآورد هزینه ساخت مسکن، قیمت زمین لحاظ نشده و صرفا مربوط به هزینه ساخت‌وساز است. این ارقام اگرچه به عنوان برآورد کشوری اعلام شده است اما گفته می‌شود سطح آن به سطح هزینه ساخت در تهران بسیار نزدیک است و البته شهرها و استان های مختلف بعضا با این سطوح اعلامی اختلاف قیمت دارند. در محاسبات صورت‌گرفته از سوی بخش خصوصی، هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان 5 تا 10 طبقه 14 میلیون، 11 تا 16 طبقه 18 میلیون و 17 طبقه و بیشتر 22 میلیون تومان برآورد شده است. این در حالی است که سازمان نظام مهندسی یک ماه قبل در جدولی، هزینه ساخت ابنیه مسکونی 6 تا 7 طبقه را 5 میلیون و 300هزار تومان، 12 تا 15 طبقه را هفت میلیون و 300هزار و تراکم بیش از آن را 8 میلیون تومان برآورد و اعلام کرده بود که فاصله زیادی با ارقام برآورد‌شده از سوی تشکل مربوطه در بخش خصوصی دارد.
سرنوشت انبوه سازان مسکن دولتی
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اینکه دولت و نهادهای مربوطه چه واکنشی نسبت به نامه اخیر انجمن مذکور پیرامون هزینه ساخت مسکن در 1402 نشان می‌دهند، برای ذی مدخلان در اجرای طرح مسکن سازی یک میلیونی دولت نیز اهمیت زیادی دارد. در آخرین چانه زنی های صورت‌گرفته میان انبوه سازان و دولت، تلاش انبوه سازان مشارکت کننده در اجرای طرح نهضت ملی مسکن این بود که دست کم هزینه ساخت در قراردادهای سال‌جاری را تا 10 میلیون تومان افزایش دهند. اما چرا دولت در مقابل پذیرش واقعیت بازار ساخت‌وساز مقاومت می‌کند؟ پاسخ روشن است. تلاش دولت این است که سالانه یک میلیون واحد مسکونی را با کمترین هزینه ممکن بسازد و به فاقدان مسکن اختصاص دهد. اما سیاستگذار بخش مسکن نباید از این موضوع غفلت کند که پاک کردن صورت مساله هزینه های واقعی ساخت می‌تواند عواقب به مراتب بدتری از پذیرش برآوردهای واقعی داشته باشد. کمترین تبعات مقاومت دولت در برابر پذیرش سطح معقول هزینه ساخت در قراردادهای نهضت ملی مسکن این است که واحدهایی که ساخت آنها آغاز شده، نیمه کاره رها می ماند یا تکمیل آنها مشمول زمان و به تبع آن مشمول تورم بالاتری می‌شود. تجربه سال‌های گذشته مسکن سازی انبوه توسط دولت نیز نشان داد این امکان وجود دارد که عمر یک پروژه در این ابعاد، به قاعده سن پنج دولت پیاپی افزایش پیدا کند.
تنها راه معقول پیش پای دولت این است که تورمی را که روی هزینه های ساخت اثرگذار است، به عنوان واقعیت بازار بپذیرد و سپس درصدد چاره جویی برای این تورم بربیاید، نه اینکه با ابزارهای در اختیار خود به کوچک نمایی این سرفصل هزینه ای مهم و کلیدی در بخش مسکن بپردازد.
دستور کار دولت برای کاهش هزینه ساخت
بررسی های کارشناسی نشان می‌دهد بخش عمده رشد قابل‌توجه هزینه ساخت مسکن در سال‌جاری به تورم بالای مصالح ساختمانی بازمی‌گردد و سهم دستمزد کارگران ساختمانی در این موضوع کمتر است. به این ترتیب دولت باید تمرکز خود را بر مهار تورم مصالح ساختمانی معطوف و به این ترتیب از رشد بیش از پیش هزینه های ساختمانی در فصول آتی سال 1402 جلوگیری کند. مدیریت تامین مصالح پروژه های انبوه سازی دولتی از یکسو و مهار تورم افسارگسیخته مصالح ساختمانی از سوی دیگر در کاهش تنش در بازار فعالیت های ساختمانی موثر است. تجربه نشان داده در مقاطعی که ثبات در بازار مصالح ساختمانی برقرار بوده، ساخت‌وساز مسکن رونق گرفته و سازنده ها تمایل بیشتری به فعالیت نشان داده اند. از این رو دستور کار سیاستگذار باید به جای اصرار بر برآوردهای مغایر با واقعیت هزینه های ساخت‌وساز، برقراری ثبات در بازار مصالح ساختمانی از طریق کاهش هزینه های تولیدکنندگان مصالح باشد.
هشدار درباره آینده ساخت‌وسازها
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در دل نامه اخیر انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز یک هشدار نیز وجود دارد. مهندسان مشاور هشدار داده اند مبنای دستمزد آنها یک سوم چیزی است که در واقعیت با آن مواجه هستند و اگر به این فاصله توجه نشود و ترمیم صورت نگیرد، بعید نیست رکود تولید مسکن به خروج بخش خصوصی از قبیل شرکت‌های ساختمانی و مشاوران معمار و شهرساز از بازار مسکن منجر شود.
گفته می‌شود برخی از شرکت‌های ساختمانی در جریان رکود فراگیر بازار ساخت‌وساز در کشور در سال‌های اخیر به تدریج این بازار را ترک کرده و فعالیت خود را معطوف به نفت و پتروشیمی کرده اند. همچنین برخی از شرکت‌های ساختمانی از سوی بانک‌ها خریداری می‌شود و این یعنی همین حالا خروج این گروه از متخصصان از بازار مسکن کلید خورده است.
در صورتی که شرایط پیش‌بینی‌شده برای متخصصان معمار و شهرسازی به عنوان مهندسان ناظر در بازار مسکن بهبود پیدا نکند، در سال‌های آینده ممکن است با کمبود جدی نیروی متخصص در حوزه نظارت بر مسکن سازی روبه‌رو شویم و آثار این پدیده در میان‌مدت و بلندمدت روی کیفیت ساخت مشهود خواهد شد. به تعبیر دیگر حتی اگر رکود فراگیر در بازار مسکن علاج پیدا کند و این شرایط بغرنج چند ساله پایان یابد، ممکن است در زمان رونق ساخت‌وساز نتوان از ظرفیت جامعه مهندسان مشاور آن‌طور که باید و شاید بهره مند شد.
همچنین بخوانید