اجاره‌نشین‌های تهران کجا می‌روند؟

دنیای اقتصاد نوشت: تشنج نرخ‌ها در بازار اجاره مسکن1401 موج سوم مهاجرت از پایتخت طی این دوره - بحران تورم ملکی - را رقم زد.

بررسی‌های میدانی و آماری درباره التهاب اجاره‌بها در تهران حاکی است، هم‌اکنون «هزینه اجاره‌نشینی» برای خانوارهای متوسط تقریبا تا سطح «مجموع درآمد زوجین» در مناطق متوسط شهر «پیشروی» کرده است.

این نامعادله هزینه و درآمد باعث شده است اجاره‌نشین‌های تهرانی، میهمان ناخوانده استان مجاور شوند.

متوسط اجاره‌بها در کرج تقریبا به اندازه نصف مبالغ اجاره آپارتمان در مناطق میانی پایتخت است.

سال97 در پی اولین جهش قیمت مسکن در تهران، مستاجرهای جنوب شهر روانه «حومه ارزان» پایتخت شدند؛ اما نه برای ادامه اجاره‌نشینی که به قصد خرید خانه.

سال99 موج دوم مهاجرت اجاره‌نشین‌ها شکل گرفت؛ اما باز هم مهاجرت از مرکز به حومه و نه مهاجرت استانی. خروج1401 مستاجرها از تهران با توجه به «ابعاد جغرافیایی جابه‌جایی» و همچنین «طبقه اجتماعی جمعیت مهاجر»، یک هشدار تقریبا پرصدا از «تاوان سیاستگذاری غلط» در بازار مسکن است. پایان مداخله می‌تواند آغاز بهبود باشد.

موج سوم فرار از پایتخت با مهاجرت استانی

علائم مربوط به موج سوم فرار از تورم مسکن پایتخت با مهاجرت استانی برخی از مستاجران تهرانی رصد شد.

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» درباره تازه ترین تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران نشان‌دهنده افزایش تقاضای مسکن اجاره ای مستاجران تهرانی در شهر کرج است.

شواهد نشان می دهد در آستانه فصل اوج جابه جایی ها در بازار معاملات اجاره مسکن، برخی از مستاجران تهرانی، اقدام به جست‌وجوی مسکن اجاره ای در نزدیک‌ترین حومه استانی پایتخت یعنی شهر کرج کرده‌اند.

این اقدام از زمان شکل گیری جهش مسکن در دوره اخیر یعنی از سال 97 تاکنون که اولین موج مهاجرت مستاجران تهرانی از پایتخت به حومه کلید خورد، سومین کوچ مستاجرهای پایتخت به حومه تهران محسوب می شود.

در سال97، همزمان با شکل گیری جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران و رشد متوسط حول‌و‌حوش 70درصدی قیمت مسکن، برخی از مستاجران ساکن در مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران، با مهاجرت به حومه ارزان قیمت تهران یعنی شهرهای جدید (عمدتا پرند و پردیس) اقدام به خرید آپارتمان کردند.

این گروه از مستاجران با تکیه بر مبلغ رهن یا ودیعه واحدی که در آن مستاجر بودند به علاوه پس اندازهای اندک خود و با اتکا به هزینه ای که تا آن زمان در قالب اجاره ماهانه به موجر پرداخت می کردند اقدام به دریافت وام مسکن کردند و یک آپارتمان ارزان‌قیمت در این شهرهای جدید خریداری کردند و در آن ساکن شدند.

علاوه بر مستاجرهای نیمه جنوبی شهر تهران، برخی خانه اولی ها و سرمایه گذاران نیز به این شهرها رفتند واقدام به خرید مسکن کردند. به این ترتیب موج اول جابه جایی یا مهاجرت مستاجرهای تهرانی به حومه ارزان‌قیمت پایتخت با کوچ برخی خانوارهای مستاجر به شهرهای جدید و خرید آپارتمان شکل گرفت.

در موج دوم برخلاف موج اول که مستاجرها اقدام به خرید آپارتمان در حومه ارزان قیمت پایتخت (عمدتا دو شهر جدید پرند وپردیس) کردند و در واحدهای مسکونی خود ساکن شدند، مستاجرها، نه در قالب خریدار، بلکه این‌بار در قالب متقاضی بازار اجاره، به بازار مسکن این شهرها وارد شدند.

در واقع برخلاف موج اول که مستاجرها به دنبال خرید مسکن و برای رهایی از اجاره نشینی به شهرهای جدید اطراف تهران رفتند و اقدام به خرید واحد کردند، در موج دوم به دلیل تشدید فشارهای اجاره نشینی، ادامه جهش در بازار مسکن، تضعیف قدرت خرید و همچنین ناتوانی از تامین اجاره بهای مسکن، شهرهای جدید یا حومه ارزان قیمت پایتخت را به‌عنوان مقصد اجاره نشینی انتخاب کردند.

موج دوم مهاجرت مستاجرها از بازار مسکن تهران به شهرهای حومه با ورود جهش اخیر قیمت مسکن به سومین سال متوالی یعنی در سال99 رخ داد. در این موج، بخش قابل توجهی از مستاجران از مناطق جنوبی و محلات متوسط واقع در نیمه جنوبی شهر تهران به قصد اجاره مسکن به حومه ارزان پایتخت رفتند و در واحدهای اجاره ای این شهرها ساکن شدند.

بخشی از مهاجران موج دوم جابه جایی مستاجرها از تهران به حومه ارزان قیمت نیز شامل افرادی بودند که به قصد خرید مصرفی یا سرمایه ای به این شهرها وارد شدند.

هرچند سهم گروه مستاجر متقاضی خرید مسکن در حومه ارزان‌قیمت تهران، در موج دوم به مراتب کمتر از موج اول بود. در مقابل سهم گروه‌های متقاضی بازار اجاره و اجاره نشینی در این شهرها در مقایسه با موج اول مهاجرت مستاجران تهرانی تقویت شد.

اما هم‌اکنون در آستانه فصل اوج جابه جایی ها در بازار اجاره مسکن شهر تهران در سال1401، علائمی از شکل گیری موج سوم مهاجرت مستاجران تهرانی به حومه تهران رصد می شود. این مهاجرت با موج های قبلی دو تفاوت عمده دارد.

از جمله اینکه موج سوم مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه، درون استانی نبوده و مقصد مهاجرت بخشی از مستاجرهای تهرانی به نزدیک‌ترین حومه استانی یعنی شهر کرج تغییر کرده است. در واقع این مهاجرت حومه ای نیست، بلکه مهاجرتی استانی است.

دومین تفاوت موج سوم مهاجرت برخی مستاجرهای تهرانی به حومه، مربوط به ماهیت خانوارهای متقاضی این نوع مهاجرت ملکی است. در دو موج قبلی، عمدتا مهاجران از بازار مسکن تهران به بازار مسکن حومه، خانوارهای واقع در دهک های کم درآمد اقتصادی بودند؛ اما عمده متقاضیان مهاجرت در موج جدید، خانوارهای واقع در دهک های متوسط و متوسط رو به پایین یا خانوارهای واقع در دهک متوسط و مرز دهک متوسط و پایین است.

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» در حالی از رصد موج جدید مهاجرت ملکی برخی از مستاجران تهرانی به حومه استانی (شهر کرج) خبر می دهد که فعلا حجم این نوع مهاجرت کم است؛ اما انتظار می رود با ورود و پیشروی بازار اجاره در فصل تابستان، تقاضا برای این نوع مهاجرت ملکی افزایش یابد. به این معنا که با ورود به فصل تابستان و ادامه آن تقاضا برای مهاجرت مستاجران واقع در دهک های متوسط و مرز دهک متوسط و دهک های پایین تر به شهر کرج بیشتر شود.

منشأ مهاجرت سوم درحالی‌که موج اول مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه ارزان‌قیمت پایتخت ناشی از ورود بازار معاملات مسکن شهر تهران به دوره جهش شدید قیمت، کاهش قدرت خرید متقاضیان و ناامید شدن بخش زیادی از مستاجران ساکن در نیمه جنوبی تهران و همچنین خانه اولی ها از خانه دار شدن در پایتخت شکل گرفت، موج دوم در نتیجه استمرار جهش و ناتوانی مستاجرهای دهک های کم درآمد از تامین هزینه مسکن اجاره ای در تهران آغاز شد.

اما بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می دهد منشأ شکل گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستاجرها از تهران به نزدیک‌ترین حومه استانی یعنی استان البرز و به‌طور مشخص شهر کرج، به سر به سر شدن متوسط درآمد خانوارها با میانگین اجاره بهای مسکن در تهران برمی گردد.

متوسط درآمد ماهانه خانوارهای واقع در دهک های متوسط اقتصادی و درآمدی در شهر تهران هم اکنون با لحاظ دو پارامتر مهم با متوسط اجاره بهای ماهانه یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی در پایتخت برابر شده است.

هم اکنون حداقل حقوق مصوب قانون کار برای سال1401 برای سرپرست یک خانوار سه نفره معادل 6میلیون و300 هزار تومان است. این میزان حقوق در واقع درآمد عمده سرپرستان خانوار مستاجر شهر تهران است.

درصورتی‌که زن وشوهر هر دو شاغل باشند، با محاسبه اینکه درآمد ماهانه هر کدام از آنها برابر با 6میلیون و300هزار تومان باشد مجموع حقوق و دستمزد آنها کمتر از 13 میلیون تومان خواهد بود.

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می دهد هم اکنون متوسط اجاره بهای مسکن ماهانه در مناطق مصرفی متوسط شهر تهران بین 12میلیون تومان تا 15میلیون تومان است.

با محاسبه این میزان مشاهده می شود که هم‌اکنون متوسط درآمد خانوارهای معمولی و مستاجر با میانگین اجاره بهای یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی سر به سر شده است.

بررسی ها و برآوردها نشان می دهد هم اکنون متوسط اجاره بهای مسکن در شهر تهران در فایل های عرضه‌شده به بازار اجاره پایتخت بیش از 50درصد در مقایسه با سال قبل رشد داشته است.

به عبارت دیگر هم اکنون اجاره بهای مسکن برای این گروه از خانوارها به طور میانگین، 100درصد سبد هزینه ای خانوار برآورد می شود؛ درحالی‌که بطور استاندارد و در شرایط نرمال اجاره بها باید حداکثر سهم 30درصدی در سبد هزینه ای خانوارها داشته باشد.

با رسیدن متوسط اجاره بهای مسکن در پایتخت به میانگین درآمد خانوارهای مستاجر در شهر تهران، شکل گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستاجرها از تهران به حومه رصد می شود.

اما عمده این مستاجرها که در طبقات متوسط قرار دارند، تمایلی به مهاجرت به حومه ارزان‌قیمت تهران یعنی شهرهای جدید ندارند و ترجیح می دهند مقصد ملکی خود را از شهر تهران به حومه استانی یعنی کرج تغییر دهند.

علت این موضوع نیز مشخص است که شاید مهم‌ترین دلیل آن دسترسی نسبتا راحت این گروه از افراد به مترو به‌عنوان سریع ترین و ارزان ترین متد حمل‌ونقلی تهران به حومه و برعکس باشد.

این در حالی است که هنوز مترو به شهرهای جدید اطراف تهران یعنی پرند و پردیس نرسیده است و ساکنان این شهرهای جدید با مشکل حمل‌ونقل به پایتخت مواجهند.

از سوی دیگر امکانات و سرانه‌های شهری و همچنین خدمات شهری در کرج به مراتب بیشتر و مطلوب تر از شهرهای جدید است که این موضوع نیز در انتخاب کرج به‌عنوان مقصد اجاره نشینی بخشی از مستاجران تهرانی، موثر واقع شده و باعث شده است تا موج سوم مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه، در شهر کرج رصد شود.

این در حالی است که اجاره بها در کرج ارزان تر از اجاره بهای پرند وپردیس نیست؛ اما دهک متوسط ترجیح می دهد در این شهر ساکن شود تا مقصد اجاره نشینی خود را به حومه ارزان قیمت پایتخت تغییر دهد.

مقایسه اجاره بهای تهران، حومه ارزان و کرج بررسی وضعیت اجاره بهای مسکن در شهر تهران، حومه ارزان (شهرهای جدید پرند و پردیس) و شهر کرج نشان می دهد هم اکنون متوسط اجاره بهای مسکن در شهر کرج حدود یک‌دوم یا نصف متوسط اجاره بهای مسکن در شهر تهران است.

برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به داده‌های مربوط به نرخ های پیشنهادی اجاره مسکن در فایل های اجاره عرضه‌شده به بازار مسکن تهران و کرج نشان می دهد درحالی‌که هم اکنون اجاره بهای کل یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی در مناطق متوسط پایتخت معادل ماهانه 12 تا 15میلیون تومان است. این میزان و برای واحد مشابه در شهر کرج به‌طور متوسط حدود 6میلیون تومان برآورد می‌شود.

در واقع مستاجران تهرانی در مناطق مصرفی می توانند به‌طور متوسط با اختصاص حدود 50درصد از سبد هزینه ای خود به اجاره بها، در واحدهای استیجاری کرج ساکن شوند.

این در شرایطی است که هم زن و هم شوهر شاغل باشند و حقوق آنها مطابق با قانون کار مصوب برای سال1401 معادل هرکدام ماهانه، 6میلیون و300هزار تومان پرداخت شود.

این اقدام مستاجرهای تهرانی در شکل دهی به موج سوم مهاجرت ملکی از بازار اجاره تهران به کرج در واقع سومین پاتک مستاجرهای پایتخت به جهش قیمت مسکن از سال97 تاکنون محسوب می شود.

بررسی ها همچنین نشان می دهد متوسط اجاره بهای ماهانه کل یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی در شهر جدید پرند در حال حاضر نزدیک به سه‌میلیون تومان و در شهر جدید پردیس حول وحوش 5/4 تا 5میلیون تومان است.

این برآورد قیمتی با استناد به اطلاعات مربوط به اجاره بهای پیشنهادی در تازه ترین فایل های عرضه‌شده به مناطق مصرفی شهر تهران (مناطق 4 و 5، 9 و 10)، شهرهای جدید پرند و پردیس و همچنین شهر کرج به دست آمده است.

مسیر درست دربرابر سیاست انحرافی پاتک سوم مستاجرها در برابر جهش ملکی شهر تهران در حالی در قالب مهاجرت برخی از مستاجرهای تهرانی به بازار اجاره شهر کرج رصد می شود که بی سیاستی سال‌های قبل از جهش و سیاستگذاری غلط در بازار اجاره در سال‌های اخیر، شرایط اجاره نشینی را در تهران و سایر شهرهای بزرگ روز به روز سخت تر کرده است.

این در حالی است که اگر در سال‌های اخیر تاکنون سیاستگذار راهبردهای درست و موثر را در بازار اجاره به کار می گرفت، به‌طور قطع هزینه‌ها وفشار اجاره نشینی در تهران که موجب شکل گیری سه موج پی در پی مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه شده است، تا این حد افزایش نمی یافت.

طی سه سال اخیر با اعمال سیاست های نادرست و شکست‌خورده سقف گذاری دستوری نرخ اجاره بها، پرداخت وام ودیعه و ایجاد برخی محدودیت ها برای موجران در قبال مستاجرها، نه تنها بازار اجاره به نفع مستاجرها تنظیم نشد، بلکه گروه قابل توجهی از موجران از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کردند.

در واقع این سیاست ها اگرچه با نیت و هدف کمک به مستاجرها تصویب واجرا شد، اما در نهایت به‌دلیل کاهش حجم عرضه مسکن به بازار اجاره، به ضدکارکرد تبدیل شد.

درحالی‌که دولت می توانست در یک سیاست موثر از طریق وضع مالیات سالانه بر املاک مسکونی از مسیر افزایش ریسک و ایجاد هزینه برای خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، حجم زیادی از آپارتمان های آماده عرضه واحتکارشده را به بازار مسکن روانه کند که اولین اثر آن افزایش عرضه به بازار اجاره و کمک به سامان‌دهی این بازار است.

اما عملا در سال‌های اخیر با اعمال دخالت به جای حمایت، مسیر انحرافی را در پیش گرفته ودر نتیجه این سیاست ها نه تنها افزایش عرضه به بازار اجاره را به دنبال نداشت، بلکه در سه سال اخیر در شکل کاهش عرضه واحدهای استیجاری نمود پیدا کرد.