اسب سرکش مسکن رام می شود؟!

به گزارش الف احتمالا وضعیت ثبت نام کنندگان صندوق مسکن یکم سپرده‌گذاری، تحلیل تکنیکال مفیدی از وضعیت کنونی بازار مسکن در کشور به دست می دهد.

این سپرده گذاران در زمان ثبت نام، با مبلغی که در این صندوق سپرده گذاری کردند، می توانستند 8 تا 10 متر مسکن در تهران خریداری کنند، در آن بازه زمانی قرار بود وامی به ارزش 80 میلیون تومان به آنها پرداخت شود که نرخ خرید 20 متر مسکن را پوشش می داد.

به دلیل نوسانات اقتصادی و جهش قیمت در بازار مسکن، در حال حاضر ارزش سپرده آنها به 1 متر و 30 سانتیمتر مسکن کاهش پیدا کرده است و قدرت وام پرداختی 80 میلیونی نیز در عمل به 3 متر نمی رسد.

در برخی رسانه های اقتصادی گاه از کلمه «رونق» بازار مسکن در تیترهای خود استفاده می شود. اما واقعیت این است این رونق نه به معنای افزایش عرضه که به مفهوم افزایش قیمت است که البته مطلوب دلالان بازار مسکن و صاحبان خانه های خالی است.

بیت الله ستاریان در مورد بازار این روزهای مسکن در کشور به جامعه خبری تحلیلی الف گفت: «بدون آنکه بخواهیم به اصطلاح توی دل مردم را خالی کنیم، یک واقعیت نهان در بازار مسکن وجود دارد که به هر حال باید آن را پذیرفت، بر اساس این واقعیت، قیمت مسکن در نیم قرن اخیر، در ایران همواره سیر صعودی داشته است».

به گفته ای این کارشناس: «نرخ افزایش قیمت مسکن در 50 سال اخیر، 2 و نیم برابر بیش از کالاهای دیگر بوده است، با این همه برخی رخدادهای سیاسی مانند انتخابات اخیر یا دیگر شاخص های تاثیر گذار بر بازار، ممکن است سرعت افزایش قیمت را کند و یا آن را برای مدتی متوقف سازد»

راه حل های دولتی 

در حال حاضر انواع و اقسام طرح های دولتی اجرایی شده است. هنوز آماری رسمی در مورد موفقیت یا عدم موفقیت، قانون عدم اجبار تخلیه منزل توسط مستاجر و تمدید اجاره نامه، که پس از همه گیری کرونا مصوب شد، منتشر نشده است.

با این همه به گفته کارشناسان و مشاهدات میدانی خبرنگار الف، به نظر نمی رسد که مصوبه تعیین سقف افزایش اجاره بها تا 25 درصد در تهران و 20 درصد در کلانشهرها، چندان مورد توجه و رعایت موجرین قرار گرفته باشد.

پس از رشد قیمت در بازار همچنین تسهیلات خرید مسکن فردی و زوجین در تهران به 200 و 400 میلیون تومان و در کلانشهرها به 160 و 320 میلیون تومان افزایش یافت. رقم این وام در شهرستان ها 120 برای مجردین و 240میلیون تومان برای زوج ها تعیین شده است.

تسهیلات جعاله مسکن هم به 800 میلیون تومان افزایش یافت تا تسهیلات مالی تنوع بیشتری بیابد.

علاوه بر این، فرابورس نیز از امکان خرید برگه‌های اوراق تسهیلات مسکن تا سقف 560 برگه در هر جلسه معاملاتی، از هفته اول مهر ماه 1400 خبر داد.

در حال حاضر قوانین متعددی به نام طرح مسکن مهر، مسکن ملی و قانون جدید جهش تولید مسکن، تصویب شده است. هر چند این قوانین برای خانواده ها 4 شرط تعیین کرده است.

سرپرست یا اعضای خانوار نباید از ابتدای انقلاب از تسهیلات، زمین یا مسکن دولتی استفاده کرده باشند.

بر اساس شرط دوم خانواده متقاضی تسهیلات مصوب بر طبق قوانین مورد اشاره، باید از سال‌1384 فاقد مسکن بوده و سابقه مالکیت برای سرپرست یا اعضای خانوار ثبت نشده باشد.

شرط سوم در رابطه با تأهل متقاضی تنظیم شده است و بر اساس شرط چهارم نیز فرد متقاضی باید 5سال در شهر محل تقاضا سکونت داشته باشد.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی اما قول داده است که دولت این شروط را «به خصوص 2 شرط مربوط به سابقه مالکیت و سابقه سکونت» را اصلاح کند.

با این همه بر اساس به گفته ای طیفی از کارشناسان بازار مسکن، به نظر نمی رسد که مجموع این اهرم های تشویقی و قوانین مصوب توانسته باشد که افساری بر گردن اسب سرکش مسکن در کشور انداخته باشد.

شاید به همین دلیل و به خاطر اهمیت فوق العاده بالای مسئله مسکن در افکار عمومی، دولت ابراهیم رئیسی، کارت اصلی خود را رو کرد و خبر داد که عزمی جدی دارد تا مگاه پروژه ساخت 1 میلیون مسکن را به سرانجام برساند.

به نظر می رسد که سونامی تردیدها و انتقادات بعضا سیاسی نیز نتوانسته که از این عزم بکاهد و محمود زاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، خبر داد که این طرح برای اجرا تدوین شده است و آماده است.

در این طرح 19 بانک موظف به پرداخت وام شده اند. برای مثال سهم بانک مسکن 210 هزار واحد از یک میلیون واحد مسکونی است که موظف به تامین مالی آن هستند.

دولت زمین را نیز تامین خواهد کرد. وزارت مسکن ارزیابی کرده است که این طرح عظیم 30 میلیون تن سیمان و 10 میلیون تن فولاد لازم دارد.

سازندگان بزرگ البته در مورد چند و چون این طرح با دولت در حالت چانه زنی قرار دارند، این صنف تعیین نرخ 2.7 میلیون تومان برای ساخت هر متر مربع را منطبق با واقعیت نمی داند و خواستار در نظر گرفتن رقم 5 میلیون تومان به ازای ساخت هر متر مربع مسکن در محاسبات و حساب کتاب دولت برای این پروژه هستند.

دیگر رخداد مهم دیگر این روزهای بازار مسکن، اجرایی شدن مصوبه اخذ مالیات از خانه های با ارزش بیش از 10 میلیارد تومان و به اصطلاح لوکس و اعیانی است. دولت تدبیر و امید علی رغم مصوبه مجلس حاضر به اجرایی کردن آن نشد، اما رئیس جمهور جدید، دستور اجرای آن را به سازمان امور مالیاتی و وزیر اقتصاد، ابلاغ کرد.

بر اساس این طرح ممکن است مالک یک خانه با ارزش بیش از 60 میلیارد تومان ناچار به پرداخت سالانه 300 میلیون تومان مالیات شود.

بیت الله ستاریان کارشناس مسکن به جامعه خبری تحلیلی الف گفت: در حال حاضر نیاز کشور سالانه بیش از 1.2 میلیون واحد مسکن است و حدود 5 میلیون واحد نیز نیاز تلمبار شده باقی مانده از دولت های پیشین است. ساخت 1 میلیون مسکن در سال البته کار آسانی نیست و معادل ساخت 4 تا 5 درصد مسکن موجود است. علاوه بر این دولت باید تا حدود 5 درصد مدارس، بیمارستان ها، فضای سبز، ادارات و دیگر تاسیسات زیربنایی موجود در کشور را نیز برای خدمات دهی به این 1 میلیون واحد جدید بسازد که البته تعهدات مالی قابل توجهی بر دولت ها دارد.

وی افزود: ساخت مسکن ملی، مسکن مهر و طرح های نظیر آن قطعا اثری مثبت بر تعدیل تقاضا در بازار خواهد داشت.

در حال حاضر چه مدافعان طرح معاونت مسکن وزارت راه و چه منتقدان آن، منتظر هستند تا طرح ساخت 1 میلیون مسکن آغاز شود.

پیش بینی می شود، این طرح بتواند به عنوان ترمزی برای اجاره بها و نرخ خانه عمل کند.