اما و اگرهای بازار مسکن در ایران / تیغ جراحی دولت بر کالبد فرسوده‌ها
بافت فرسوده به یکی از مهم‌ترین مشکلات شهرها تبدیل شده است؛ چراکه در مواقع حادثه و بحران مانند آتش‌سوزی، زلزله و سایر بلایا، خدمات‌رسانی در این مناطق بسیار دشوار و حتی گاه غیرممکن خواهد شد.
بافت فرسوده به یکی از مهم‌ترین مشکلات شهرها تبدیل شده است؛ چراکه در مواقع حادثه و بحران مانند آتش‌سوزی، زلزله و سایر بلایا، خدمات‌رسانی در این مناطق بسیار دشوار و حتی گاه غیرممکن خواهد شد. به‌طورکلی کاهش کارآیی هر پدیده و عدم‌رسیدگی، نگهداری و تجدیدحیات، فرسودگی آن را در پی دارد. هنگامی‌که منطقه‌ای از شهر، به هر علتی رو به رکود می‌گذارد و تلاشی برای رونق مجدد آن انجام نمی‌گیرد، بافت شهری آن محدوده در روند فرسودگی قرار می‌گیرد. فرسودگی در بافت‌های شهری بر کالبد بافت و همچنین فعالیت‌های اجتماعی و اقتصادی آن تاثیرگذار است. درحال‌حاضر بسیاری از شهرهای کشور با مشکل بافت‌های فرسوده مواجهند. این بافت‌ها یا هسته‌های قدیمی شهرها بوده و به‌مرور زمان دچار فرسودگی و عدم‌کارآیی شده یا در دوران معاصر بدون رعایت ضوابط و مقررات معماری و شهرسازی شکل گرفته‌اند. از همین‌رو، وزارت راه و شهرسازی از اجرای قریب‌الوقوع طرح معاوضه خانه‌های فرسوده واقع در محدوده‌های هدف بازآفرینی شهری با واحد نوساز یا زمین خبر داده و این طرح در قالب یک بسته تشویقی جدید ابلاغ شده است که براساس آن، ساکنان بافت‌های فرسوده می‌توانند واحد مسکونی فرسوده خود را با یک واحد نوساز یا یک قطعه زمین دولتی با 40 درصد تخفیف تعویض کنند. وزارتخانه مذکور معتقد است که اجرای این بسته‌ها می‌تواند تمایل به نوسازی در بافت‌های فرسوده را افزایش دهد که صمت در این گزارش به بررسی آن پرداخته است.
طرح نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری به کجا می‌رسد
طبق ماده 121 لایحه برنامه هفتم توسعه، برای تشویق مالکان به مشارکت در نوسازی بافت‌های فرسوده، وزارت راه و شهرسازی مجاز است در فرآیند معاوضه کلید به کلید واحدهای بافت فرسوده با واحدهای نوساز یا اراضی تحت‌مالکیت خود، در نرخ کارشناسی واحدهای نوساز یا اراضی معوض مزبور تا سقف 40 درصد تخفیف اعمال یا اراضی یا واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده را تا سقف 40 درصد بیش از نرخ کارشناسی قیمت‌گذاری کند. آیین‌نامه اجرایی این بند شامل معیار انتخاب شیوه مناسب، سقف ریالی تخفیفات قابل‌اعمال، ظرف 6 ماه از تصویب این قانون توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه و به‌تصویب هیات‌وزیران می‌رسد. دولت برای اجرای طرح نوسازی و بهسازی بافت‌های ناکارآمد شهری از سال گذشته بسته‌های تشویقی را ابلاغ کرده است. از جمله بسته تشویقی 19بندی که از جمله مفاد آن می‌توان به تسهیل در تامین پارکینگ، تسهیل شرایط توده و نما، اعطای یک یا 2 طبقه تشویقی و ایجاد کاربری انتفاعی در طبقه همکف به‌منظور حمایت از کسب‌وکارهای خانگی اشاره کرد. براساس آخرین آمار در سال 1400 نوسازی مسکن به 61 هزار واحد و سال 1401 به 65هزار واحد رسید که رشد 62 درصد در مقایسه با میانگین دولت‌های قبل را نشان می‌دهد. این آمار از تعداد پروانه‌های صادره استخراج شده است. در چهارماهه ابتدای امسال هم بیش از 20 هزار پروانه در بافت‌های فرسوده صادر شده است که از رشد 40 درصد در مقایسه با چهارماهه ابتدای سال گذشته حکایت دارد.
ارائه تسهیلات بافت فرسوده، تخفیف‌های پروانه، عوارض ساختمانی، انشعابات و مشوق‌های شهرسازانه، معاوضه خانه فرسوده با زمین یا واحد نوساز با تخفیف 40 درصد از جمله برنامه‌های اجرایی شرکت بازآفرینی شهری ایران و مجموعه دولت برای نوسازی مسکن مردمی است که باتوجه به تجربه‌های قبلی دولت در بازار مسکن، کمتر کسی به آن امید دارد که به نتیجه برسد.
اما و اگرهای بازار مسکن در ایران
فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور درباره طرح معاوضه خانه‌های فرسوده با واحد نوساز به صمت توضیح داد: موضوعی که وزارت راه و شهرسازی برای بافت فرسوده مطرح کرده است، قبل‌تر در کشور ترکیه اجرا و نتایج مطلوبی نیز حاصل شد، اما اینکه طرح یادشده در کشور ما هم به نتایج مطلوبی برسد، با اما و اگرهای زیادی روبه‌رو است و نوع برنامه‌ریزی برای بازار مسکن در کشور ما با خیلی از کشورهای دیگر متفاوت است.
وی در ادامه افزود: طرح معاوضه خانه‌های فرسوده با واحد نوساز باید به این گونه باشد که در ابتدا شرکت‌ها با سرمایه‌های خود اقدام به ساخت یکسری واحد در یک مکان مشخص و سپس بعد از شناسایی واحدهای فرسوده موردنظر اقدام به تهاتر و معاوضه کنند. به‌طورکلی چنین اقداماتی باید با یک سرمایه‌گذاری سنگین و مدیریت همه‌جانبه همراه باشد، در غیر این صورت به‌جایی نمی‌رسد.
حل مشکل بافت فرسوده پیچیده است
یزدانی خاطرنشان کرد: مشکل بافت فرسوده در شهری مثل تهران حاصل سلسله‌ای از اشتباهات گذشته است که حل کردن آن، آسان نیست و پیچیدگی‌های خود را دارد. درحال‌حاضر دولت تنها می‌تواند با تامین منابع مالی مناسب برای خود و ارائه سوبسیدهای مناسب، برای نجات بافت فرسوده تلاش کند.
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن پیرامون بحث تراکم‌فروشی در بافت فرسوده خاطرنشان کرد: این موضوع نیز دردسرهای خود را دارد، زیرا درست است که با این اتفاق تعداد خانه‌های فرسوده کاهش پیدا می‌کند، اما در سمت دیگر با افزایش جمعیت و کاهش امکانات رفاهی، مشکلات دیگری برای شهروندان این مناطق ترسیم می‌شود که ایراد بزرگی است. از اساس بارگذاری تراکم در کوتاه‌مدت می‌تواند ساخت‌وساز را بهبود ببخشد، اما در میان‌مدت و بلندمدت، به‌طورقطع افزایش تراکم در واحدهای مسکونی، نرخ آن را متاثر کرده و بازار مسکن با جهش قیمتی بیشتری مواجه شده است و در نهایت شهر گران‌تر می‌شود.
وی گفت: یکی از روش‌های پیشنهادی برای ساماندهی اوضاع فعلی، اجرای نظام بازتوزیع زمین و نوسازی بافت‌های فرسوده است که می‌تواند به کاهش نرخ زمین نیز کمک شایانی کند، البته در یکی، دو دهه گذشته دولت‌ها در این زمینه اقداماتی انجام داده و تسهیلات ویژه‌ای به سازندگان و انبوه‌سازان فعال در این زمینه اعطا کرده‌اند که برخی از آنها مورداستقبال قرار گرفته و بعضی دیگر نتوانسته‌اند سازندگان مسکن را ترغیب کنند.
این کارشناس ارشد مسکن برای تسریع در فرآیند نوسازی بافت فرسوده پیشنهاد به صمت گفت: موفقیت در نوسازی بافت‌های فرسوده بیشتر از آنکه نیازمند همکاری انبوه‌سازان و سازندگان بخش خصوصی باشد، نیاز به ایجاد یک بازار اجتماعی یا سازماندهی ساکنان محل دارد تا بدین‌صورت و با همراهی و هماهنگی آنها، بافت‌های فرسوده احیا شود. اگر مدیران ارشد حوزه مسکن تمایل و برنامه‌ای برای بهره‌گیری از نیروی مردمی داشته باشند، می‌توان شاهد نوسازی تمام بافت‌های فرسوده بود.
این کارشناس اقتصادی در پایان بیان کرد: بخش زیادی از بافت فرسوده جزو مناطق پرتراکم بوده‌اند و از لحاظ تراکم جمعیت، فشرده حساب می‌شوند. این مناطق زیرساخت شهری کافی و متناسب با جمعیت ندارند. طبق مطالعات و بررسی‌هایی که انجام شده، پدیده تراکم مازاد چه در صورت فروش این تراکم و چه مجانی بودن آن به‌منزله تزریق رانت به یک قطعه زمین بوده که مالک آن به‌وسیله این رانت در شبکه بازار از سود بالایی بهره‌مند می‌شود. از اساس این پدیده این اجازه را به مالک و سازنده می‌دهد که نرخ مسکن را درصد بیشتری بالا ببرد؛ بنابراین اجازه افزایش تراکم، اجازه افزایش نرخ است.
روشی متداول در نوسازی
میثم فراهانی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: معاوضه خانه فرسوده با واحد نوساز یک روش متداول در فرآیند نوسازی و بهسازی شهری است. در این روش، فردی که خانه‌ای فرسوده و نیازمند تعمیر و بهسازی دارد، می‌تواند با یک واحد آپارتمان یا ساختمان نوساز، توافق کند تا خانه فرسوده را در مقابل واحد نوساز معاوضه کند.
وی در ادامه گفت: بسیاری از ساختمان‌ها در بافت فرسوده‌ها معمولا ساختار ضعیفی دارند که به‌دلیل عمر طولانی و عدم‌تعمیر و نگهداری مناسب، وضعیت خطرناکی را تجربه می‌کند. این مشکل می‌تواند خطراتی مانند فرونشستگی ساختمان، نقص در ایمنی و آسیب به ساکنان را ایجاد کند. از طرفی، بسیاری از مناطق بافت فرسوده دارای زیرساخت‌های قدیمی و نامناسب هستند. شبکه‌های آب، برق، فاضلاب و گاز معمولا قدمت زیاد و نیاز به بهسازی و ارتقا دارند. رفع نشدن این مشکلات زیرساختی می‌تواند منجر به محدودیت‌های اساسی در زندگی روزمره ساکنان شود.
در شرایطی که برنامه‌ریزی و تدابیر مناسبی برای معاوضه کلید به کلید خانه‌های فرسوده با نوساز انجام گیرد، این اقدام یک راه موثر برای بهبود شرایط مسکن فردی و بهسازی بافت‌های فرسوده در شهرها است. این فرآیند به فردی که خانه فرسوده دارد، امکان می‌دهد تا به یک واحد نوساز با شرایط بهتر و استانداردهای جدید مسکن دست یابد.
فراهانی با بیان اینکه هنوز مشخص نیست که در این فرآیند، ارزش خانه فرسوده و واحد نوساز بر چه اساسی تعیین می‌شود، توضیح داد: این ارزش می‌تواند باتوجه به وضعیت بازار مسکن و عوامل دیگری مانند موقعیت مکانی، امکانات و ویژگی‌های خاص هر ملک تغییر کند.
انباشتی از طرح‌های نیمه‌کاره
این کارشناس افزود: به‌طورکلی بسیاری از طرح‌هایی که دولت برای موضوع مسکن و شهرسازی ابلاغ می‌کند، می‌تواند کمک بزرگی به وضعیت فعلی باشد و شرایط بازار مسکن را بهبود بخشد، اما متاسفانه بیشتر این طرح‌ها یا به حال خود رها می‌شوند یا نظارتی بر آنها وجود ندارد. بارها در سال‌های اخیر شاهد بودیم که قول و قرارهای زیادی برای ابعاد مختلف بازار مسکن در ایران گذاشته شده، اما آنهایی که رنگ اجرایی به خود گرفته‌اند، تعداد قابل‌توجهی نیستند.
وی تصریح کرد: اگر بخواهیم نگاهی به این طرح بیندازیم، نواقص بی‌شماری در آن پیدا می‌کنیم، چراکه چنین طرح‌هایی باید با جزییات اعلام شوند و برای تک‌تک چالش‌های پیش‌روی‌شان برنامه‌ریزی شود، چراکه در غیر این صورت، پروژه‌های عمرانی معطل‌مانده و ناقص روز‌به‌روز روی هم تلنبار می‌شوند.
وی در پایان بیان کرد: در نهایت، تهاتر بافت فرسوده با خانه‌های نوساز یک راهکار مناسب برای توسعه شهری پایدار و بهینه است. با اجرای صحیح و مناسب این تغییرات و باتوجه به نیازها و مشکلات منطقه، می‌توان بهبود قابل‌توجهی در فضاهای شهری و کیفیت زندگی شهروندان به‌دست آورد.
سخن پایانی
در بیشتر مناطق کشور شاهد بافت فرسوده هستیم، اما تهران با ساختمان‌های به‌شدت آسیب‌پذیر و قرار گرفتن روی گسل‌های ریزودرشت، کمابیش در معرض خطرات متعددی از جمله زلزله قرار دارد، همچنین افزایش جمعیت و وسایل نقلیه و محدودیت ظرفیت معابر موجب ایجاد آلودگی‌های زیست‌محیطی بسیاری در این شهر شده است. بافت‌های فرسوده شهر تهران و آلودگی‌های زیست‌محیطی، موضوعی است که موجب ناپایداری شهر تهران و نگرانی ساکنان و مدیران شهری شده است؛ بنابراین مدیران شهری در پی نوسازی بافت‌های فرسوده شهر تهران برآمده‌اند. باوجود اینکه دولت با ابلاغ بسته‌های تشویقی نوسازی بافت فرسوده، مشوق‌های مناسبی را برای ترغیب ورود سرمایه‌گذاران به عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده در نظر گرفته، اما از یک‌سو، وجود ویژگی‌های خاص کالبدی در بافت‌های فرسوده و از سوی دیگر، ضوابط خشک و انعطاف‌ناپذیر در طرح‌های توسعه شهری، موانعی جدی بر سر این راه هستند که نوسازی بافت‌های فرسوده و به‌نوبه آن تولید و عرضه مسکن در این محدوده‌ها، باتوجه به وسعت آنها، با محدودیت‌های جدی مواجه است. در این میان، دولت و سایر متولیان بخش مسکن باید در نظر داشته باشند که دستیابی به اهداف تعیین‌شده در این بافت‌ها، بدون حضور همه نقش‌آفرینان و مشارکت آنان امری ناممکن است. ایجاد چنین فضایی تنها با اتکا به اقدامات تشویقی در حوزه تامین مالی مسکن ممکن نبوده و نیازمند وجود فضای قابل‌اعتماد برای جلب مشارکت واقعی همه نقش‌آفرینان به‌ویژه ساکنان این محدوده‌ها است؛ مشارکتی که اقدامات اجرایی نوسازی براساس آن شکل گیرد و تداوم یابد و در نهایت، بستری روشن و قابل‌اعتماد را برای شکل‌گیری نهادها و اقدامات مشارکتی فراهم سازد.