بازار متزلزل اجاره در ایران / ایجاد بازار رسمی و قانونی برای بازار مسکن

این موضوع منجر به افزایش نرخ اجاره‌ها شده است و مستاجران با مشکلاتی مانند افزایش هزینه اجاره مسکن مواجه شده‌اند. به‌طورکلی، سال‌های اخیر برای مستاجران در برخی مناطق سال‌های سختی بوده و بهتر است مستاجران برای مقابله با این مشکلات، پیش از امضای قرارداد اجاره، مطالعه دقیقی از شرایط قرارداد و هزینه‌های مربوط به اجاره داشته باشند. آگهی‌های املاک نشان می‌دهند که فشار ناشی از افزایش نرخ اجاره در شهر تهران خود را به‌شکل اجاره خانه‌های اشتراکی نمایان کرده است؛ خانه‌هایی که برخی از آنها سوئیت محسوب می‌شوند و ظرفیت کافی برای سکونت چند نفر را ندارند. متراژ برخی از این واحدها حتی به 35 متر نیز نمی‌رسد و گاه در طبقه زیرهمکف قرار دارند. همسو با افزایش نرخ مسکن در سال‌های گذشته، تورم اجاره‌بها نیز به‌ویژه در تهران سر به‌فلک کشیده است. کارشناسان سال 1402 را سال سخت مستاجران نام نهاده‌اند؛ مشکل در پرداخت اجاره‌بها تا آنجا بالا گرفته که مستاجران حاضر شده‌اند برای تامین اجاره ماهانه و رهن، خانه خود را با فرد یا افراد دیگری به‌اشتراک بگذارند. صمت در این گزارش به بررسی تحولات اخیر بازار رهن و اجاره پرداخته است.

اجاره سوئیت‌های اشتراکی

در کلانشهری مثل تهران، بدمسکنی چند سالی می‌شود که به اشکال مختلف نمایان شده و تیتر اخبار را به خود اختصاص داده است. قشر بزرگی از مردم برای حفظ کار و زندگی خود در این شهر به راه‌های مختلفی از جمله کانکس‌نشینی، زندگی در خوابگاه‌های خودگردان، پشت‌بام‌خوابی و زندگی چندنفره یا حتی چند خانواده در یک خانه کوچک متوسل شده‌اند. داده‌های آماری نشان می‌دهد طی 2 سال نخست دولت سیزدهم، تورم اجاره‌بها رکوردشکنی کرده و از سطح تورم عمومی در کشور نیز پیشی گرفته و در پاییز 1400 تورم نقطه‌ای اجاره‌بها به 53.6 درصد رسیده است. به‌عبارت‌بهتر، خانوارهای مناطق شهری در این مقطع 53.6 درصد بیشتر در مقایسه با پاییز 1399 بابت اجاره هزینه کرده‌اند. در سال بعد، یعنی پاییز 1401 هم تورم نقطه‌ای اجاره در نقاط شهری برابر با 46 درصد و تورم فصلی معادل با 16.8 درصد به‌ثبت رسیده است. اما جالب‌تر از آن، آمارهای مربوط به زمستان 1400 است؛ آمارهای تغییرات اجاره مسکن که از سوی بانک مرکزی منتشر می‌شود، نشان می‌دهد اگرچه در سال 1400 رشد اجاره‌بهای مسکن به‌طورمیانگین حدود 47 درصد بوده، اما به‌طورخاص در بهمن این سال، عدد تورم به بیش از 50 درصد هم رسیده و موفق شده است رکورد 32 ساله تورم اجاره‌بها در مناطق شهری کشور را بشکند.

در صورتی‌که مشکلات مربوط به بازار مسکن و اجاره حل نشود، بدمسکنی هر بار خود را در ابعاد و شکل متفاوتی در جامعه نشان خواهد داد. از سوی دیگر، به‌نظر می‌آید قوانینی که دولت امسال در بازار اجاره اعمال کرده، مانوری نمایشی، بیش نبوده است. تعیین سقف اجاره‌بها و نظارت بر آن در حالی که جامعه با تورمی روزافزون روبه‌رو است، تنها بی‌میلی مالکان و نقض حقوق شخصی مالک را به‌دنبال خواهد داشت. از سوی دیگر، دولت در حال حذف و کاهش اختیارات مشاوران املاک است که خود این نیز، معیشت عده‌ای را به‌خطر خواهد انداخت.

مشکلات بازار اجاره مسکن

کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: درحال‌حاضر بازار اجاره مسکن در ایران به 2 صورت بازار رسمی و بازار غیررسمی تقسیم می‌شود. در بازار رسمی، شرایط اجاره مسکن برای مستاجران و مالکان مسکن توسط قوانین و مقرراتی تعیین شده است و همه طرفین به این قوانین پایبند هستند. در بازار غیررسمی، شرایط اجاره مسکن به‌شکل نامنظم و بدون رعایت قوانین پیش می‌رود.

وی افزود: در بازار غیررسمی اجاره، مالکان به‌دنبال حصول سود بیشتر هستند و مستاجران نیز علاوه بر افزایش نرخ اجاره‌ها، با مشکلاتی مانند نبود ثبات در تنظیم قراردادها و مشکلات مالی مواجهند. این بازار بی‌ثبات بوده و هیچ‌گونه حقوقی برای مستاجران تضمین نشده است. مستاجران ممکن است به‌دلیل نداشتن قرارداد رسمی، بدون هیچ‌گونه اطلاع قبلی، از مسکن خود بیرون رانده شوند و در این صورت، هیچ‌گونه حقوقی برای آنها برقرار نیست. همچنین، مالکان ممکن است به تعمیرات و نگهداری مسکن توجه نکنند و این موضوع به مشکلاتی برای مستاجران منجر شود.

این کارشناس تصریح کرد: علاوه بر مشکلات مربوط به بازار غیررسمی اجاره مسکن، بازار رسمی اجاره مسکن نیز با چالش‌هایی روبه‌رو است. یکی از مشکلات اصلی بازار رسمی اجاره مسکن، کمبود مسکن اجاره‌ای با نرخ مناسب است. در بسیاری از شهرهای کشور، نرخ اجاره مسکن به‌دلیل کمبود مسکن اجاره‌ای، بسیار بالا است و افراد با درآمد کم نمی‌توانند به مسکنی با نرخ مناسب دسترسی پیدا کنند.

راه‌حل مناسب برای نجات بازار اجاره

محمدی خاطرنشان کرد: در کل، باتوجه به وخامت بازار اجاره مسکن در ایران، ایجاد بازار رسمی و قانونی برای اجاره مسکن به‌عنوان یک راه‌حل مناسب مطرح شده است. با ایجاد بازار رسمی و قانونی برای اجاره مسکن، می‌توان مشکلات مربوط به اجاره مسکن را کاهش داد و به مستاجران کمک کرد تا با شرایط بهتری روبه‌رو شوند. برای تحقق این هدف، باید مقررات دقیق و مشخصی برای بازار اجاره مسکن تعیین و این قوانین باید اجرا شوند. همچنین، باید اقداماتی برای افزایش تولید مسکن اجاره‌ای با نرخ مناسب انجام شود تا افراد با درآمد کم نیز بتوانند به مسکنی با نرخ مناسب دسترسی پیدا کنند.

وی بیان کرد: علاوه بر این، استفاده از فناوری‌های نوین می‌تواند به بهبود بازار اجاره مسکن کمک کند. به‌عنوان‌مثال، ایجاد پلتفرم‌های آنلاین برای اجاره مسکن و تسهیل تعامل مستاجران و مالکان مسکن می‌توانند به بهبود شرایط بازار اجاره مسکن کمک کنند. این پلتفرم‌ها می‌توانند اطلاعات دقیقی درباره قیمت‌ها، شرایط اجاره و وضعیت مسکن‌های مختلف در اختیار کاربران قرار دهند و به مستاجران یاری رسانند تا مسکن مناسبی با نرخ مناسب پیدا کنند.

محمدی در پایان گفت: در کل، بازار اجاره مسکن در کشور با چالش‌های زیادی روبه‌رو است. با ایجاد بازار رسمی و قانونی برای اجاره مسکن، می‌توان مشکلات مربوط به اجاره مسکن را کاهش داد و به مستاجران کمک کرد تا با شرایط بهتری روبه‌رو شوند. همچنین، استفاده از فناوری‌های نوین در بخش مرتبط با بازار مسکن، می‌تواند به بهبود بازار اجاره مسکن کمک کند.

راه پرپیچ‌وخم بازار مسکن

امیر مقیمی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بازار مسکن در سال‌های اخیر در ایران با تحولاتی روبه‌رو شده که تاثیر قابل‌توجهی بر زندگی شهروندان داشته است. یکی از عوامل مهمی که در تحولات اخیر بازار مسکن در کشور تاثیرگذار بوده، تحریم‌های اقتصادی و سیاسی علیه ایران است که منجر به کاهش نرخ ارز، افزایش نرخ تورم و کاهش درآمد و قدرت خرید مردم شده است.

وی در ادامه گفت: این شرایط باعث شده است تا در بازار مسکن، هم به‌لحاظ فروش و هم به‌لحاظ اجاره، نوسانات قیمتی زیادی رخ دهد. نرخ مسکن در سال‌های اخیر به‌شدت افزایش یافته است، همچنین، نوسانات قیمتی در بازار اجاره مسکن نیز به‌شدت احساس می‌شود.

در این شرایط، مشکلات زیادی برای مالکان و مستاجران مسکن پیش آمده است. مالکان به‌دنبال حفظ ارزش سرمایه خود هستند و به‌همین‌دلیل، تخلیه ملک خود را در صورت عدم‌پرداخت اجاره، به‌عنوان یک ابزار برای تحقق این هدف در نظر می‌گیرند. این امر باعث شده است تا مستاجران دچار ضرر و زیان شوند و در بسیاری از موارد، ناچار به ترک خانه یا حتی شهر خود باشند!

این کارشناس ادامه داد: علاوه بر این، مشکلاتی برای خریداران مسکن نیز وجود دارد. افزایش نرخ مسکن در مقابل کاهش درآمد و قدرت خرید مردم، باعث شده است تا بسیاری از افراد قادر به خرید مسکن نباشند و در بسیاری از موارد، ناچار به اجاره مسکن با نرخ بالا شوند. مقیمی خاطرنشان کرد: در کل، باتوجه به شرایط فعلی بازار مسکن در ایران، مشکلاتی برای مالکان، مستاجران و خریداران مسکن وجود دارد. برای حل این مشکلات، باید برای کاهش نوسانات قیمتی در بازار مسکن و ارائه شرایط مناسب برای مالکان، مستاجران و خریداران مسکن اقداماتی انجام شود. این اقدامات می‌توانند شامل تعیین نرخ مناسب برای مسکن، تسهیلات وام مسکن با شرایط مناسب، تشویق‌های قانونی برای حفاظت از حقوق مالکان و مستاجران و مدیریت مناسب بازار مسکن باشند. همچنین، حمایت از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، می‌تواند به کاهش نوسانات قیمتی و افزایش تعداد مسکن در بازار کمک کند. علاوه بر این، باید به‌دنبال ایجاد اشتغال و افزایش درآمد مردم باشیم تا قدرت خرید آنها بهبود یابد و بتوانند به‌راحتی به مسکن دسترسی پیدا کنند.

وی در پایان گفت: به‌طورکلی، باتوجه به شرایط فعلی بازار مسکن، رویارویی با چالش‌ها و مشکلاتی که در این بازار وجود دارد، امکان‌پذیر است. اقداماتی برای کاهش نوسانات قیمتی و ارائه شرایط مناسب برای مالکان، مستاجران و خریداران مسکن، باید انجام شود تا بازار مسکن بهبود یابد و به مردم کمک شود تا به‌راحتی به مسکن دسترسی پیدا کنند.

سخن پایانی

به‌طورکلی، باتوجه به وخامت بازار اجاره مسکن در ایران، ایجاد بازار رسمی و قانونی برای اجاره مسکن به‌عنوان یک راه‌حل مناسب می‌تواند مطرح شود. این اقدام می‌تواند به مشکلات مربوط به اجاره مسکن مانند افزایش قیمت، پایبند نبودن به قوانین و نداشتن ثبات قرارداد پایان دهد و به مستاجران کمک کند تا در مقابل این چالش‌ها محافظت شوند. برای تحقق این هدف، باید قوانین و مقررات دقیق و مشخص برای بازار اجاره مسکن تعیین شود و این قوانین باید منافع همه طرفین را تامین کنند. همچنین، باید توجه به تعمیرات و نگهداری مسکن از طرف مالکان و ترویج فرهنگ پایداری در مصرف مسکن از طرف مستاجران، افزایش یابد. با ایجاد بازار رسمی و قانونی برای اجاره مسکن، می‌توان مشکلات مربوط به بازار اجاره مسکن را کاهش داد و به مستاجران کمک کرد تا با شرایط بهتری روبه‌رو شوند. با این حال، برای تحقق این هدف، باید تلاش بیشتری در راستای تدوین و اجرای قوانین و مقررات مناسب انجام گیرد و همه طرفین به‌دقت آنها را رعایت کنند. باتوجه به اینکه اجاره‌بهای مسکن، هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت در مسکن و به‌عبارتی یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب می‌شود، بنابراین بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه‌شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش نرخ مواجه شود. به‌علاوه اجاره‌بهای دریافتی نسبتی از نرخ ملک مورداجاره است و اثر افزایش نرخ مسکن به‌عنوان دارایی روی اجاره‌بها باوقفه ظاهر خواهد شد.

بر همین اساس و به‌طورکلی، مهم‌ترین عوامل موثر بر اجاره‌بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش‌پذیری اجاره‌بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک‌های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن، افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای و نرخ سود سپرده‌های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن هستند.