بازار مسکن تهران در اوج آشفتگی | زمان فروش خانه است؟

در آخرین ماه شهریور، بازار معاملات مسکن بر اساس «گزارش‌های واسطه‌های ملکی» و «تحلیل قیمت‌های پیشنهادی»، شاهد دو عنصر غایب بود: «هیجان قیمتی و رفتاری». نتایج تحقیقات میدانی از وضعیت معاملات فروش آپارتمان در بازار مسکن تهران در شهریور نشان می‌دهد که متوسط «قیمت پیشنهادی» در فایل‌های عرضه‌شده به بازار به 87 میلیون تومان در هر مترمربع رسید که حدود 2 درصد نسبت به «قیمت پیشنهادی» فایل‌های مرداد افزایش داشته است.

این میزان تغییر مثبت، شبیه تغییرات ماه های قبل همین قیمت یعنی «قیمت پیشنهادی» است (بانک مرکزی هنوز گزارش رسمی از تغییرات قیمت قطعی آپارتمان در شهریور را اعلام نکرده است). اتفاقات ماه گذشته در بازار مسکن تهران را می‌توان در 8 سرفصل روایت کرد، اما خلاصه این کارنامه حکایت از «آرامش نسبی در رفتار تقاضای خرید و همچنین ریزنوسان قیمت‌ها» دارد.

رشد 2درصدی قیمت طی یک ماه در مقایسه با رشد های ماهانه نزدیک به 5 درصدی در سال گذشته، بیانگر اثر آرامش معاملاتی روی نبض قیمت مسکن است. آن‌طور که واسطه های بازار ملک اعلام می‌کنند، در ماه گذشته دو فاکتور اقتصادی و سیاسی، نقش محسوس در رفتار معامله گران در این بازار داشت. این دو شامل «نرخ سود بانکی» و «انتخابات آمریکا» است. خریداران سرمایه ای ملک، به شکل تاریخی و البته معنادار، بازار رقیب مسکن برای کسب عایدی را «سپرده های بانکی» می دانند. طی دوره های گذشته هر زمان نرخ سود بانکی در سطح مناسب یا نسبتا مناسبی در مقایسه با تورم عمومی قرار داشت، سپرده گذاری به نوعی سپر ورود سرمایه (پول) به بازار ملک عمل کرد.

طی 6 ماه گذشته از سال‌جاری، بازدهی بازار پول با نرخ 15‌درصد در رتبه اول بازارها قرار گرفت و در سمت مقابل، بازارهایی مثل دلار که طی سال‌های اخیر جهش های مکرر و رشد های بالای قیمت را به خود دید، از رشد قیمت کمتری برخوردار شدند. همچنین بازدهی بازار مسکن در همین مدت گذشته از 1402 نیز از سود بانکی کمتر بوده است. به این ترتیب، در حال حاضر مطابق رفتار قدیمی و بازدهی نسبتا مناسب بازار پول، «ورود تقاضای سرمایه ای به بازار معاملات مسکن تهران» نسبت به سال گذشته، کمتر بوده است. معاملاتی که توسط واسطه های بازار مسکن در تهران طی ماه گذشته انجام شده است بر اساس تحقیقات میدانی از برخی مناطق غرب و جنوب پایتخت، بعضا تا 40‌درصد نسبت به سال گذشته کاهش داشته است یا در برخی محله ها نزدیک به حجم فروش در تابستان پارسال گزارش می‌شود.

حتی اگر کل آمار فروش واحد مسکونی در کارنامه رسمی بازار مسکن شهریور، به میزان مدت مشابه در سال گذشته باشد، حجم معاملات در کف تاریخی خود قرار دارد و همچنان «رکود سنگین» تایید می‌شود. «انتخابات آمریکا» به عنوان فاکتور دوم در مقابل «سود بانکی» در رفتار معامله گران بازار مسکن اثر گذاشته است. گروهی در این بازار تصور «ریسک ترامپی» را دارند و با نگاه به معادلات بازار در دوره ترامپ، اقدام به خرید می‌کنند.

جنس این گروه از تقاضا البته «مصرفی از نوع تبدیل آپارتمان» است. با این حال، بر اساس تحلیلی که واسطه های بازار مسکن ارائه کردند، فضای ذهنی بازیگران حاضر در صحنه معاملات، چشم انداز قیمت آپارتمان را غیرجهشی می داند و این نگاه فعلا در عمده مناطق شهر حاکم است. از آنجا که «معضل نقدینگی» در سال‌های گذشته، شاخص مشترک اکثر خریداران در بازارهای مختلف دارایی به‌ویژه بازار مسکن و پس از آن بازار خودرو بوده است و این «نبود پول نقد در دسترس مشتری» در شهریور نیز کاملا در بازار ملک خودنمایی کرده، اثر آن به نفع «اقلیت دست به نقد» تمام شد.

ماه گذشته فروشنده های مصمم به فروش آپارتمان در تهران، مقابل «خریداران دارای بودجه کامل» حاضر شدند 5 تا 7‌درصد روی آخرین «قیمت اعلامی (پیشنهادی) خود» تخفیف دهند. هر چند تعداد این مدل معاملات‌، با توجه به مقیاس تحقیقات میدانی قابل سنجش نیست اما نمونه هایی از نرمش فروشنده ها مقابل خریداران آپارتمان در مناطقی از تهران گزارش شده است. آنچه باعث «تخفیف قیمت به‌خاطر پول نقد» در بازار مسکن شده است به «معاملات سریالی و البته فرسایشی» برمی گردد. بیش از 5 سال است افراد با سطوح مختلف سرمایه و دارایی از دلار گرفته تا سکه تا سهام و...، «تا لحظه انجام معامله» عملیات تبدیل دارایی انجام نمی دهند تا مبادا از «تورم عمومی» و «رشد قیمت دارایی در اختیارشان» جا بمانند. در ماه های اخیر نیز این «ترس» به‌رغم ثبات نسبی قیمت در همه بازارها، وجود داشته است.

در این حالت، فروشنده آپارتمان که در هفته های اخیر عمدتا از جنس مصرف‌کننده بوده، خود قصد خرید آپارتمان داشته و سمت مقابلش نیز از همین گروه بوده است. این مدل خرید و فروش آپارتمان، برای دو طرف «ریسک هایی» دارد و فرآیند زمانی معامله ملک را به شکل طولانی، پیچیده می‌کند. در نتیجه این مخاطرات است که «خریدار دارای بودجه کافی نقد» برای فروشنده یک آپارتمان، مزیت می‌شود. در ماه گذشته صحنه معاملات ملک شاهد «لغو جلسات عقد قرارداد» هم بود. بخشی از لغو قرارها حالت دومینویی داشته به این معنا که فروشنده، در پی لغو قراری که در قالب خریدار توسط فروشنده دیگری صورت گرفته، مجبور به به‌هم زدن توافق اولیه شده است. در واقع بخشی از «انصراف از قیمت» توافقی بوده است. در روزهای آینده گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در ماه شهریور توسط بانک مرکزی منتشر خواهد شد و «تغییرات دقیق» سطح قیمت قطعی مشخص می‌شود و مورد بررسی قرار خواهد گرفت.