بازار مسکن در آغوش تورم | قیمت ها صعودی شد

در پایان فصل بهار، بازار مسکن با تأثیر سه نیروی کاهنده تورم ملکی مواجه شد و نتیجه این تأثیرات به شکل "معاملات خرید با حجم پایین و قیمت‌های پایین‌تر از پیشنهادات فروشندگان" بود.

بر اساس تحقیقات میدانی، شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در تهران طبق داده های ارائه‌شده در فایل های فروش آپارتمان ها در محله های منتخب مناطق 22گانه، حاکی از رشد 2 درصدی در پایان بهار نسبت به میانه بهار است. شاخص قیمت پیشنهادی در پایان خرداد نشان می‌دهد، در حال حاضر قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان هایی که در نوبت فروش قرار گرفته اند به صورت میانگین حدود 87 میلیون تومان از سوی مالکان در نظر گرفته شده است؛ این شاخص برای واحدهای مسکونی میان متراژ با مساحت متوسط 80 مترمربع است.

ما از ابتدای امسال، به سنجش شاخص قیمت در فایل های در نوبت فروش بازار مسکن در 22 منطقه تهران اقدام کردیم. این شاخص در ابتدای هر ماه مورد ارزیابی قرار می‌گیرد و علت این سنجش، توقف مقطعی انتشار آمار رسمی قیمت مسکن در معاملات انجام شده در بازار املاک شهر تهران است. «قیمت پیشنهادی» یک مرحله قبل از «قیمت قطعی» معاملات مسکن است؛ قیمت پیشنهادی فروشنده ها پس از مذاکره و بازاریابی تغییر می‌کند و قیمت قطعی فروش با سطح بالاتر یا پایین تر در قراردادها ثبت می‌شود.

سنجش سطح دوم قیمت مسکن

سنجش شاخص «قیمت آپارتمان در پایان خرداد نشان می‌دهد که این شاخص در مقایسه با ماه گذشته یعنی پایان اردیبهشت، حدود 2درصد افزایش داشته است، اما به گفته واسطه های بازار مسکن، معاملات حداقلی که در این بازار طی یک ماه گذشته انجام شده، با قیمت‌های به مراتب کمتر از «قیمت درخواستی فروشنده ها» بوده است. واسطه های ملکی در برخی مناطق متوسط و در عین حال دارای وزن محسوس در معاملات مسکن کل شهر، درباره معاملاتی که در ماه پایانی بهار منعقد کردند، از فروش با قیمت ابتدای سال خبر دادند.

این تصویر یعنی «فروش در خرداد با قیمت ابتدای سال» به معنای آن است که سطح قیمت پیشنهادی در جریان انجام معاملات کاهش پیدا کرده است. اگرچه این بررسی ها فقط نشان دهنده بخشی از فایل های ارائه‌شده در نوبت فروش است و به صورت قطعی نمی‌توان آن را به تمام معاملات انجام‌شده تعمیم داد، اما اگر نتایج تحقیقات میدانی، تصویر کاملی از آنچه در بازار معاملات ملک رقم خورده، باشد، در این صورت می‌توان انتظار داشت میانگین قیمت قطعی آپارتمان ها در خرداد ماه حدود 3 درصد نسبت به ماه قبل از آن کاهش پیدا کرده و نزدیک به 82 میلیون تومان در مترمربع رسیده باشد. ابتدای امسال، قیمت قطعی مسکن در آمار رسمی، در همین سطح قرار داشت.

نتایج تحقیقات میدانی ما از قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان های با متراژ متوسط در بیش از 100 فایل عرضه‌شده به بازار مسکن از 22 منطقه و محلات منتخب، نشان می‌دهد فروشنده ها اغلب با مدل ذهنی ماه های قبل، سطح قیمت مدنظرشان را افزایش دادند. اما نیروهای سه گانه در صحنه معاملات مسکن طی هفته های گذشته، روی قیمت‌های پیشنهادی اثر کاهنده گذاشت.

سه نیروی مهارکننده تورم مسکن

نتایج بررسی های ما از مشخصات بازار مسکن از ابتدای تابستان نشان می‌دهد که سه نیرو و محرک قوی در برابر تورم مسکن قرار گرفته است که برآیند این نیروها باعث شده در پایان بهار، قیمت‌های پیشنهادی فروشنده ها با کاهش، به قیمت قطعی تبدیل شود. اولین نیروی بازدارنده تورم مسکن، به قرار گرفتن در ماه انتخابات ریاست جمهوری برمی گردد. در هفته های گذشته حجم خریدار در مناطق و محلاتی از تهران به مراتب کمتر از تعداد فایل های ارائه‌شده بود؛ که این پایین بودن حجم تقاضا در برابر حجم عرضه منجر به کاهش قیمت مسکن شده است. سمت تقاضا انتظار دارد با شروع به کار دولت جدید، شرایط اقتصادی و سیاسی به سمتی رود که موتور تورم مسکن آرام بگیرد.

نیروی دوم ضد تورم مسکن، مربوط به «نقدینگی» است. کاهش چشمگیر نرخ رشد نقدینگی به سطح پایین تر از 25درصد در ماه های اخیر در کنار کاهش «انتظارات تورمی» باعث شده، بخشی از متقاضیان بالقوه خرید ملک فعلا از خرید منصرف شوند و در عین حال با کسری بودجه نقد برای انجام معامله روبه‌رو شوند. بخشی از دارایی های افراد در سپرده های بانکی پارک شده و بخش دیگری از آن، از جنس دارایی هایی است که در ماه های گذشته عمدتا ریزش قیمت داشته است. بازدهی منفی دلار و سهام در ماه های اخیر اجازه تبدیل را تا مدت زمان «جبران ریزش» به برخی سرمایه‌گذاران نمی دهد. از همین رو در حال حاضر سرمایه‌گذاران تمایلی به تبدیل دارایی خود ندارند. از طرفی، بخشی از متقاضیان بالقوه آپارتمان ها که قصد تبدیل دارایی خود دارند، چون به دومینوی رکود معاملات مسکن برخورد می‌کنند، نمی‌توانند اقدام به خرید کنند. خریدارانی در بازار مسکن حضور دارند که مشروط به فروش آپارتمان ، می‌توانند واحد دیگر را صاحب شوند اما برای فروش، به همان نیروهای کاهنده معاملات و قیمت برخورد کرده اند.

سومین نیروی اثرگذار بر رفتار بازیگران مسکن و قیمت آپارتمان های در نوبت فروش، به سطح «قیمت مسکن» برمی گردد. از آنجا که عمده تقاضا در بازار مسکن همچنان تقاضای سرمایه ای است، بودجه و دارایی این افراد به لحاظ قدرت خرید پایین تر از سطح قیمت آپارتمان هاست.

در حال حاضر بودجه موردنیاز برای خرید یک واحد مسکونی حدود 60 مترمربعی در مناطق پایین شهر به عنوان کف قیمت بازار مسکن تهران با توجه به سطح قیمت‌های پیشنهادی باید بالای 2 میلیارد و نزدیک به 3 میلیارد تومان باشد. بر اساس تحقیقات صورت گرفته، در حال حاضر «تقاضای مصرفی» تقریبا وجود ندارد و از طرف دیگر بودجه تقاضای سرمایه ای نیز توان خرید چنین آپارتمان‌هایی را ندارد و این نامعادله به کاهش تورم مسکن در برخی مناطق و کاهش قیمت قطعی در برخی معاملات منجر شده است.

به این ترتیب، برآیند سه نیروی انتخابات، نقدینگی و قیمت، به عنوان سرعت گیر تورم مسکن در این دوره از معاملات ملک عمل کرده است. طبق اعلام بانک مرکزی، اردیبهشت امسال قیمت مسکن نزدیک به 4درصد افزایش پیدا کرد، اما تصویر بازار مسکن خرداد بر اساس تحقیق میدانی از مناطق مختلف و محلات منتخب نشان می‌دهد، معاملاتی که در خرداد انجام شده، با قیمت‌های کمتر از اردیبهشت بوده است.