بازار مسکن در کما / فعلا امیدی وجود ندارد!

در قسمت دوم گفت‌وگو با امیر توپچی پور، یکی از فعالان اقتصادی کشور، ما به بررسی مسائل مختلف اقتصادی پرداختیم. نگاه کلی و نگران به اقتصاد و بررسی بازارها می‌تواند به عنوان یک چراغ راه برای فعالان اقتصادی کشور عمل کند.

چطور می‌شود که بازار ارز در این حد برای بازارهای مالی ما مهم و تأثیرگذار می‌شود و آینده این بازار را چطور پیش‌بینی می‌کنید؟

بازار ارز بازاری است که آثار تمامی نابهره‌وری‌های اقتصادی را می‌توان در این بازار دید. به عبارتی علت گرانی دلار در یک اقتصاد را می‌توان این‌طور ارزیابی کرد که این اقتصاد نسبت به معدل اقتصادهای دنیا نابهره‌ور است و به همین دلیل نرخ ارز در این کشور افزایش می‌یابد.

با توجه به اینکه واردات و صادرات بخش اعظمی از شرکت‌های بازار سرمایه را تحت تأثیر قرار می‌دهد، تغییرات نرخ ارز نیز برای این بازار مهم است. در بازار سکه و طلا هم قیمت‌ها با توجه به تغییرات قیمت‌های جهانی و نرخ ارز در کشور تعیین می‌شود و سایر بازارها هم به نوعی از نرخ ارز تأثیر می‌پذیرند.

همان‌طور که در سال جاری شاهد بودیم با وجود برخی نوسانات جزئی، دولت توانست تا حدود زیادی نوسانات بازار ارز را تحت کنترل خود داشته باشد و با توجه به بازگشت برخی منابع ارزی به کشور، بانک مرکزی در کنترل قیمت دلار به‌جز برخی برهه‌های زمانی موفق ظاهر شد.

با توجه به سیاست‌های انقباضی که بانک مرکزی در نظر گرفته نرخ واقعی ارز در پایان سال 1403 نمی‌تواند افزایش قابل‌توجهی داشته باشد. بدبینی اقتصادی ناشی از بازگشت ترامپ به کاخ سفید می‌تواند به عنوان «اثر ترامپ» در نیمه دوم سال نوسانات رو به بالایی در نرخ دلار ایجاد کند ولی کلیت بازار ارز را می‌توان آرام و در وضعیت سکون پیش‌بینی کرد.

سرمایه‌گذاران حوزه طلا چه انتظاراتی برای سال آینده داشته باشند؟

تحولات بازار طلا را باید فراتر از مرزها بررسی کنیم. در سال 2024 میلادی شاهد این موضوع بودیم که فدرال رزرو مدیریت آهسته و پیوسته بازارها را در برنامه قرار داد. بزرگ‌ترین ریسک طلا در سال جدید می‌تواند توافق روسیه و اکراین باشد که در این صورت شاهد کاهش قیمتی در طلای جهانی خواهیم بود.

در سوی مقابل در ایران نیز سال 1402 حباب قیمتی در سکه به بالاترین میزان خود رسید که طی سالیان گذشته به نوعی بی‌سابقه بود و بانک مرکزی هم با استفاده از این فرصت اقدام به فروش انواع سکه با حباب قیمتی موجود در بازار کرد.

هرچند این اقدام بانک مرکزی با انتقادات زیادی همراه بود و بیشتر کارشناسان معتقد بودند که بانک مرکزی با دلار 90 هزارتومانی اقدام به فروش سکه می‌کند ولی این موضوع نشان داد دولت هم درصدد بهره‌مندی از حباب ایجادشده در انواع سکه است تا علاوه بر کسب سود با افزایش عرضه سکه در بازار بتواند بخشی از حباب موجود در سکه را تخلیه کند.

پس می‌توان این انتظار را داشت که امنیت سرمایه‌گذاری در طلا در سال جدید بیشتر از سرمایه‌گذاری در سکه باشد و سرمایه‌گذاری در سکه شاید در سال جدید خطراتی را به همراه داشته باشد چون بانک مرکزی به دنبال کنترل بازار سکه خواهد بود.

امسال قطار رشد قیمت مسکن با سرعت آهسته‌تری در حال حرکت بود و شاهد افزایش نرخ سال‌های گذشته نبودیم. دلیل این کاهش رشد قیمت چه بود؟

بازار مسکن یکی از جذاب‌ترین بازارها در بین ایرانی‌ها است. همان‌طور که فرمودید در سالی که پشت سر گذاشتیم این بازار هم همچون دیگر بازارها در وضعیت رکودی به سر می‌برد و رشد قیمتی کمتری نسبت به تورم داشت.

شاید دلیل فعلی رکود بازار مسکن را بتوان رشد سرسام‌آور قیمت مسکن در سال‌های گذشته دانست که رشد قیمت مسکن بیش از افزایش قدرت خرید مردم بود که به همین دلیل تقاضا هم برای مسکن با کاهش نسبی روبه‌رو بوده است که این موضوع قیمت‌ها را هم تحت تأثیر قرار داد.

برای سال آینده هم وضعیت بازار مسکن همچون دیگر بازارها وابسته به دلار خواهد بود و درصورتی‌که شاهد رشد غافلگیرکننده‌ای در بازار ارز نباشیم که بسیار هم دور از ذهن است، کلیت بازار مسکن همچنان در وضعیت رکودی به سر خواهد برد.

البته در سال 1402 هزینه اجاره‌بها نسبت به قیمت مسکن رشد بیشتری داشت که در سال 1403 هم می‌توان انتظار ادامه این شرایط را داشت.

چه آینده‌ای می‌تواند در انتظار بازار خودرو باشد؟ آیا دولت قادر به مهار رشد قیمت‌ها در این بازار خواهد بود؟

یکی دیگر از بازارهایی که اخیراً به‌اشتباه به عنوان بازاری برای سرمایه‌گذاری مطرح‌شده است، بازار خودرو است. افزایش حباب گونه قیمت خودرو به خصوص خودروهای خارجی باعث شده که برخی افراد این بازار را هم به عنوان یک بازار سرمایه‌گذاری مدنظر قرار دهند.

نباید فراموش کنیم که خودرو یک کالای مصرفی است و نباید به عنوان کالای سرمایه‌ای مدنظر قرار داد ولی بااین‌حال باید پذیرفت که بازار خودرو هم طی سال‌های اخیر داغ بوده و مدنظر سرمایه‌گذاران قرارگرفته است.

که در سال آینده انتظار می‌رود که قیمت کارخانه خودروهای داخلی به قیمت بازار نزدیک‌تر شود به این شکل که شاهد افزایش قیمت کارخانه خودروهای ایرانی باشیم و در سوی دیگر قیمت بازار نیز به صورت پایدار با نوسانات 20، 30 درصدی رو به بالا همراه باشد.

اما در بازار خودروهای خارجی اخبار منتشرشده حاکی از این است که واردات خودروهای نو افزایش می‌یابد و امکان واردات خودروهای دست‌دوم هم برای هر ایرانی مهیا شود که این موضوع می‌تواند منجر به کاهش حباب قیمتی خودروهای خارجی شود و به نظرم کسانی که به‌جز خرید مصرفی قصد سرمایه‌گذاری در خودروهای خارجی را در سال 1403 داشته باشند از این موضوع متضرر شوند.