بازار ویلا از سکه افتاد / پشت پرده ماجرا چیست؟

نوروز همواره فرصتی برای ورود تقاضا به بازار زمین و ویلا در مناطق شمالی کشور فراهم می‌کند و اطلاعات به‌روز این بازار، به عنوان راهنمایی برای خریداران محسوب می‌شود. در سال گذشته، بازار ویلا با رکود سنگینی روبرو بود و معاملات آن تحت تأثیر قرار گرفت.

تعبیری که واسطه های بازار املاک «شمال» از سال 1402 به کار می برند تا اوضاع خرید و فروش و نبض معاملات را توضیح دهند، این است: «رنگ پول ندیدیم.»

نتایج تحقیقات میدانی از وضعیت زمین و ویلا در استان های شمالی حاکی است، این بازار در سال‌جاری با رکود سنگین از سمت تقاضا روبه‌رو شد به‌طوری که، «نبود خریدار سرمایه ای و همین‌طور خریدار ویلای مصرفی (خانه دوم)» در شهرها و روستاهای توریستی مازندران و همچنین گیلان باعث شد در سمت عرضه، برخی فروشندگان که قصد فروش فوری داشتند «با قیمت برابر یا کمتر از معاملات مشابه در سال 1401»، ملک شان - عمدتا ویلا - را واگذار کنند.

سطح قیمت ویلا در کل بازار املاک شمال طی سال 1402 حدود 5 تا 10‌درصد نسبت به سال 1401 افزایش پیدا کرده اما در برخی مناطق «بورس سرمایه‌گذاری ملکی در شمال»، طبق اعلام واسطه های بازار ویلا و همچنین مقایسه سطح «قیمت‌های پیشنهادی» امسال با همین سطح در سال گذشته، مشخص می‌شود در سال‌جاری رشد حدود 20 درصدی قیمت رخ داده است.

بررسی ها نشان می‌دهد، رکود معاملات ویلا در 1402 از رکود معاملات مسکن در تهران طی همین سال، سنگین تر بوده است.

امسال در تهران، میزان خرید و فروش آپارتمان به یک سوم سال 1401 رسید؛ به این ترتیب، میزان افت معاملات ملک در شمال بیش از 70‌درصد برآورد می‌شود.

تحت تاثیر رکود و توقف نسبی قیمت ویلا در «شمال»، امسال نسبت قیمت آپارتمان متعارف در منطقه متوسط تهران به قیمت یک ویلای متعارف در پهنه توریستی مازندران به عدد 1.4 رسید. این نسبت در سال 1400 که بازار املاک در «نقطه جوش» قرار گرفته بود و رونق هیجانی خرید ویلا و سرمایه‌گذاری در این بازار از سوی تهرانی ها و ساکنان دیگر کلان‌شهرهای کشور وجود داشت، برابر با عدد یک شد؛ به این معنا که قیمت ویلاها با رشد شدید در 1400 به پای قیمت آپارتمان متعارف در تهران رسید. اما امسال با جهش قیمت مسکن در تهران از یک سو و ثبات نسبی قیمت ویلا از سوی دیگر، این نسبت افزایش پیدا کرد. با این حال، نسبت متعارف این قیمت‌ها که برای اوایل دهه 90 است، بالای عدد 2 است.

بررسی ها همچنین مشخص می‌کند، علت اصلی رکود بازار ویلا و رژیم معاملاتی و قیمتی در این بازار طی 1402، ثبات 9 ماهه نرخ ارز در سال‌جاری و رشد قیمت مسکن در تهران بوده است که به نوعی، انگیزه سرمایه‌گذاری ملکی در شمال ایجاد نکرد. هر چند در سمت تقاضای مصرفی ویلا نیز دلال ها می گویند، قیمت‌های بالا با قدرت خریداران همخوانی ندارد.

21 copy

سال 1400 را می‌توان «نقطه جوش» تقاضای سرمایه‌گذاری در شهرهای شاخص شمالی دانست، که اوج رونق معاملات ملک در دو استان شمالی گیلان و مازندران در مقایسه با سال 97 به بعد بود. سال 97، سالی بود که وارد عصر «جهش قیمت‌ها» در همه بازارها اعم از مسکن، ارز، سکه و... شد و در واقع «تورم عمومی» جریان یافت. از سال 97 تا به امروز، سال 1400 را می‌توان دوران اوج تورم ملکی برای شمال دانست. هم از بعد خرید ملک از هر دو جنس سرمایه‌گذاری و مصرفی با جهش قابل‌توجهی همراه بود و هم با سرعت رشد قیمت ویلاها به ویژه در مناطق بورس سرمایه‌گذاری ملکی در شمال مواجه شد.

در کنار این دو عامل با توجه به قیمت پایین تر ویلاها در بافت روستایی اطراف شهرها، بسیاری از روستاهای شمال شاهد ورود ناگهانی شهروندان از سراسر کشور به ویژه جنوب، اصفهان و یزد برای خرید ویلا بودند. البته شهروندان تهرانی بیش از دیگر مناطق طی تمام سال‌ها پای ثابت خریداران بازار ملک شمال بوده اند که برخی برای سرمایه‌گذاری به این بازار ورود کردند و برخی با هدف خانه توریستی یا همان خانه دوم و مصرفی. اما رشد سرمایه‌گذاری در این بازار باعث شد در سال 1400، قیمت املاک شمال بیش از دو برابر افزایش پیدا کند. این افزایش قیمتی تا جایی پیش رفت که تورم ملکی در بازار معاملات ملکی شمال به 122‌درصد برسد که حتی از میزان تورم مسکن تهران که در آن زمان به 70درصد رسیده بود، بیشتر شد.

علاوه بر این، در 1400 اتفاق دیگری هم افتاد که معاملات املاک شمال را شارژ کرد. جهش قیمت مسکن در تهران طی سه سال پیش از آن یعنی در بازه زمانی 97 تا 1400 به حجم بالای معاملات ملکی در شمال به‌ویژه درمناطق بورس سرمایه‌گذاری شمال کمک کرد، زیرا در مجموع بازار ملک ایران به تغییرات قیمتی تهران وابسته است، اما، وابستگی شمال به تهران بیشتر از سایر استان هاست. رشد یا افت قیمتی در تهران بر سایر استان ها تاثیرگذار است و ابتدا در تهران این تغییرات خود را نشان می‌دهد و سپس به سراسر کشور منتقل می‌شود اما شمال بیش از سایر استان ها متاثر از تغییرات قیمتی تهران است.

بازار ملک شمال در سه‌ساله پیش از 1400 چندان تحت‌تاثیر قیمت‌های تهران نبود و این اثرگذاری چندان مشهود نبود، در واقع اثر کمی داشت؛ اما در 1400 خودش را نشان داد. با وجود رشد چشمگیر قیمت‌ها و معاملات ملک شمال در سال 1400، این بازار در 1401 روند کاهش رشد را در پیش گرفت و سرعت معاملات ملک و رشد قیمت کم شد. تعبیری که «دنیای‌اقتصاد» از بازار ملک شمال در 1401 از نوسانات قیمت بازار شمال داشت این بود: «نه رکود، نه رونق.»

در حالی که در سال گذشته قیمت ویلا در شهرهای شاخص شمال و بافت روستایی اطراف آنها حدود 40‌درصد رشد داشت، اما امسال با رکود سنگین و کاملی همراه بود. به طوری که بر اساس تحقیقات میدانی از فایل های ارائه‌شده موتور جست‌وجوی آنلاین املاک شمال و فعالان بازار ملک این منطقه، نبض معاملاتی که در 1400 بالا گرفت و در سال 1401 کمتر شد، در سال 1402 کاملا «فرود» آمد. این بررسی ها نشان می‌دهد که قیمت‌ها در پایان امسال تفاوت چندانی با قیمت‌های ابتدای سال ندارد و در حدود 10درصد بوده است. این در حالی است که در سال‌های گذشته قیمت‌های پایان سال در مقایسه با ابتدای سال با رشد چشمگیری مواجه می شد.

امسال، بازار ملک شمال تقریبا به رکود کامل رسید و رشد قیمت‌ها در پایان سال تنها 10 تا 15‌درصد بوده است. قیمت‌های ارائه‌شده در فایل های موجود بازار ملک شمال نشان می‌دهد که قیمت ویلاها در دو استان گیلان و مازندران با توجه به متراژ، موقعیت مکانی و برندینگ بودن آن و امکانات و مصالح به کار برده شده از 1.2 میلیارد تا 22 میلیارد تومان در نوسان بود که برخی از مناطق شهری و روستایی مازندران همچون سیسنگان، کلاردشت و رامسر به دلیل موقعیت برندینگ منطقه، با قیمت بالاتری در مقایسه با دیگر شهرها و مناطق شمالی همراه بوده است. باتوجه به اینکه میانگین قیمت ویلاها در شمال حدود 8 میلیارد تومان است و این رقم در مقایسه با قیمت‌های سال گذشته تغییرات چندانی نداشته است، اما با رکود سهمگین معاملات ملک در بازار ملکی شمال هم در بخش سرمایه‌گذاری و هم مصرفی مواجه شده است.

دلایل این رکود معاملات و کاهش روند رشد قیمت‌ها را باید نخست با بررسی عقبه اتفاقات بازار ملک شمال پاسخ داد. اما علت مهم‌تر و تکمیلی آن را باید در ثبات نرخ دلار در 9 ماهه ابتدای سال دانست که این ثبات دلاری عاملی شد که انتظارات تورمی در بازار ملک این منطقه برآورده نشود و باعث شود علاوه بر اینکه خریدار سرمایه‌گذاری در بازار ملکی شمال نباشد حتی خریدار مصرفی نیز نباشد. بنا بر اطلاعات ارائه‌شده فعالان املاک شمال در 6 ماه دوم امسال به دلیل نرخ دلار پایدار، تغییری در قیمت ویلاها ایجاد نشده و اگر تغییری بوده در نیمه اول سال اتفاق افتاده است.

علت دوم این رکود را باید در افزایش قیمت ویلاها در مقایسه با کاهش سطح درآمدها در مقایسه با افزایش چشمگیر هزینه ها دانست. میانگین قیمت ویلا در استان گیلان و مازندران به ترتیب 8 و 8.5 میلیارد تومان است، چنین قیمت بالایی، راه را برای خانه های توریستی یا دوم بسیار سخت کرده است. بازار ملک در همه زمان ها، در یک دوره با رشد و در دوره ای دیگر با رکود مواجه می شد. اما امسال با وجود رشد چشمگیر در سال 1400 و قرار گرفتن در دوره میانه در سال 1401 با رکود کامل همراه بود.

اینکه افراد قبلا امکان خرید ملک های مصرفی یا سرمایه‌گذاری را داشتند اما حالا قدرت ریسک کاهش یافته و معاملات ملک و سرعت رشد قیمت‌ها با رکود مواجه است را باید در عدم‌تطابق درآمدها با هزینه ها و تغییر شکل پس اندازها دانست. اگر در سال‌های گذشته تقاضا برای خرید ویلاهای شمال افزایش یافته بود، به دلیل همسانی سطح درآمد با میزان هزینه ها بود و امکان پس انداز کردن برای خرید خانه دوم یا سرمایه‌گذاری وجود داشت. اما با توجه به بالا رفتن چشمگیر قیمت‌ها و متعاقبا بالا رفتن میزان هزینه ها و جهش تفاوتی سطح درآمدی با هزینه ها، امکان پس انداز برای خرید ملک در شمال از بین رفته و پس اندازها صرفا برای تامین نیازهای ضروری زندگی خانوارها مصرف می‌شود.

با توجه به اینکه میزان رشد قیمت ویلاهای شمال، متناسب با رشد درآمدی و توان مالی خانوارها نیست، رکود کامل در بازار ملک شمال تحقق یافت و این رکود هر دو شکل معاملات ملکی یعنی سرمایه‌گذاری و مصرفی را شامل شد. پس توان مالی و هم ترازی میزان درآمد با هزینه ها تاثیر مستقیمی بر رکود یا رشد بازار ملک شمال دارد.

تحقیقات از بازار املاک شمال نشان می‌دهد که با وجود تقاضای پایین برای معاملات ملکی، اما بخش سرمایه‌گذاری کمترین سهم را در معاملات ملکی حداقلی شمال در سال 1402 داشت و بخش مصرفی بیشترین میزان معاملات امسال را به خود اختصاص داد. زیرا باتوجه به ثبات نرخ دلاری و افزایش هزینه ساخت ملک و بالا رفتن قیمت نهایی ویلاها، ریسک سرمایه‌گذاری در بازار ملک شمال کاهش چشمگیری داشته است و معاملات بیشتر به سمت مصرفی شدن پیش رفته است.