تبدیل تهران به شهر "مهاجرفرست"/ یک تشکل خاص مانع تولید مسکن در کشور
مدیرعامل نوسازی شهر تهران با اشاره به وجود 200 هزار پلاک ناپایدار در تهران،گفت: یک تشکل خاص مانع تولید مسکن در کشور و نوسازی بافت‌های فرسوده است.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، همزمان با برنامه‌ریزی دولت (وزارت راه و شهرسازی) برای ساخت مسکن در کشور در قالب نهضت ملی مسکن، شهرداری تهران نیز برنامه‌ای را با هدف بهبود وضعیت تولید مسکن و حذف پلاک‌های ناپایدار در کلانشهر تهران را آغاز کرده است.
در این راستا قرار است در گام نخست حدود 180 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده شهر تهران ساخته شود. به گفته مدیرعامل نوسازی شهر تهران با ورود به بحث ساخت و ساز مسکن انتقاداتی به این کار شد و عده‌ای می‌گفتند "شهرداری را چه به ساخت و ساز". سید مهدی هدایت که تا سال گذشته مدیرعامل شرکت عمران پردیس بود، امروز به‌عنوان یکی از مدیران شهرداری می‌گوید اگر شهرداری‌ها با برنامه‌های مسکن همراه نباشند کاری از پیش نمی‌رود.
تعهد 5 بانک دولتی برای تامین مالی ساخت 1 میلیون و 155 هزار واحد نهضت ملی مسکنوی بر این باور است که خانه‌های خالی موجود در شهر تهران با نگاه سرمایه‌گذاری خریداری شده‌اند و ورود آنها به بازار مسکن دردی را دوا نمی‌کند: «واحد 300 متری در فرشته چه کمکی به موضوع مسکن می‌کند؟ ما باید موضوع استطاعت پذیر بسازیم و مستاجران را خانه‌دار کنیم.»
بخش اول گفت‌وگو با هدایت در ادامه می‌آید؛
تسنیم: وزارت راه و شهرسازی برنامه ساخت 4 میلیون مسکن را در دست اجرا دارد. در این شرایط شهرداری تهران نیز برنامه‌های خود را برای ساخت مسکن اعلام کرد، اساس چرا شهرداری عزم خود را برای ورود به این بخش جزم کرده است؟
هدایت: همه می‌دانیم در کشور و به خصوص در شهر تهران چه مسائلی در رابطه با مسکن وجود دارد؛ هر روز به زمان انتظار مسکن دار شدن در تهران اضافه می‌شود و هر روز یک جمعیتی از شهر تهران به بیرون از تهران رانده می‌شوند. اینها چیزهایی است که همه می‌دانند. به عنوان شهرداری تهران در یک بخش می‌توانیم به بازار مسکن کمک کنیم و آن هم عرضه در تهران است.
در قیمت مسکن فقط در باب عرضه زیاد مسکن می‌توانیم نرخ‌ها را کنترل کنیم. در سطح کلان که نمی‌توانیم چون در ایران مسکن یک بخش سرمایه‌گذاری است نه مصرفی. زمانیکه می‌خواستیم به موضوع مسکن وارد شویم از 2 بُعد به ما ایراد گرفتند.
تسنیم: چه ایرادی؟
هدایت: یکی می‌گفت اصلاً شهرداری را چه به مسکن؟! می‌دانید در کل دنیا موضوع مدیریت مسکن با شهرداران است. اگر در کشور شهرداری‌ها همراهی نکنند کدام برنامه مسکن پیش می‌رود؟ تا الان شهرداری‌های کشور با موضوع نهضت ملی مسکن همراه نشده‌اند این را مستند می‌گویم و تا شهرداران با موضوع مسکن نهضت ملی همراه نشوند مسکن ملی راه نمی‌افتد. در مسکن مهر هم اگر یادتان باشد قوانین محکمی گذاشتند گفتند که پروانه ساختمانی، ضوابط و... شهرداری‌ها آمدند همراه شدند. واقعیت این است که اگر شهرداری‌ها با برنامه‌های دولت همراه نشود برنامه مسکن پیش نمی‌رود.
ضرورت ساخت مسکن در استطاعت
یا اینکه به ما می‌گویند در تهران این همه خانه خالی است شما چرا می‌خواهید خانه بسازید؟ در جواب گفتیم تمام خانه‌های خالی در تهران با نگاه سرمایه‌گذاری خریداری شده است. مثلا واحد 300 متری در فرشته چه کمکی به موضوع مسکن می‌کند؟ باید مسکن استطاعت پذیر بسازیم و مستاجران را خانه‌دار کنیم. خانه‌های مازاد هم هیچ کمکی به موضوع برنامه ما نمی‌کند. چون همه در مناطق برخوردار تهران از جمله 3، 4، 5 و... قرار دارند.
مسئله دیگری که به ما گفتند افزایش جمعیت‌پذیری تهران بود. در شهر تهران حدود 200 هزار پلاک ناپایدار داریم که اگر زلزله شود، فرو می‌ریزند. در شهری که 200 هزار پلاک ناپایدار دارد به نظر شما می‌توان جریان مسکن را متوقف کرد؟
یک بحث دیگری را هم در رابطه با مسکن سازی شهرداری مطرح کردیم؛ از سال 85 تا 95 در تهران یک میلیون و 325 واحد پروانه ساختمانی صادر شده است. یعنی خروجی واحدها یک میلیون و 325 تا بوده. در این دوره 10 ساله، حدود 860 هزار نفر به جمعیت تهران اضافه شده است. فکر می‌کنیم وقتی یک مسکن در تهران ساخته شود 4 نفر اضافه می‌شود، اما ثابت کردیم اینطوری نیست. اگر با فرمول بُعد خانوار 3 یا 4 حساب کنیم باید جمعیت تهران در یک دهه مذکور 4 برابر می‌شد. بنابراین صرفا نمی‌شود گفت ساخت و ساز مسکن منجر به افزایش جمعیت می‌شود.
تبدیل تهران به شهر "مهاجرفرست"
تسنیم: سالانه جمعیت تهران چه میزان اضافه می‌شود؟
هدایت: جمعیت استان تهران سالانه 200 هزار نفر اضافه می‌شود ولی به جمعیت سایر شهرک‌های اطراف تهران از جمله پرند، پردیس، اسلامشهر، چهاردانگه و... به دلیل اینکه دیگر توان سکونت در تهران را ندارند، اضافه می‌شود. خود شهر تهران مهاجرت پذیر نیست و جالب است خودش "مهاجرفرست" شده است. تهران جمعیتش را پس می‌زند چون هزینه زندگی گران شده است. در این چند ساله آمار جمعیت تهران 30 هزار نفر بیشتر نشده است. می‌گوییم جمعیت پذیری تهران هم رابطه مستقیم با ساخت و ساز مسکن ندارد. پس این را گفتم که چرا شهرداری به موضوع مسکن ورود کردیم؟
اگر در موضوع مسکن کاری انجام دهیم باید حتما یک قرارگاه ایجاد شود تا همه عوامل دخیل در موضوع مسکن پای کار بیایند. اولین کار این است که یکی از موانع تولید مسکن در تهران یعنی شهرداری تهران، رفع شود. با این سیستم‌ها با این فرآیندها که برای پروانه تعریف کرده بودند اولین کارمان این بود که آمدیم تمام این موانع را شناسایی کردیم بخشی را حل کردیم بخشی در مرحله حل است. مثلاً نظام مهندسی را نتوانستیم تا حالا حلش کنیم چون یک تشکل خاصی است که بعضاً یک نقشه می‌رود و 6 ماه بیرون نمی‌آید ما هم نمی‌توانیم کاری بکنیم این را باید مجلس ورود بکند.
دریایی از پول و رانت در سازمان نظام مهندسی
تسنیم: مشکل سازمان نظام مهندسی از کجاست؟
هدایت: سازمان نظام مهندسی یک تشکل خاصی شده دریایی از پول و رانت در آن است. یک قوانین محکمی هم رفتند گرفتند و هیچ کس را راه نمی‌دهند. تنها جایی که نمی‌شود هیچ کاری کرد نظام مهندسی است. نظام مهندسی 50درصد تخفیف در بافت فرسوده را نمی‌دهد. ظاهرا این تخفیف وجود دارد اما طرف که سازمان نظام مهندسی می‌رود و امضا می‌خواهد می‌گویند تا پول را کامل ندهید امضا نمی‌کنیم. طرف هم باید پول را بدهد. یکی از دلایل زمانبر بودن صدور پروانه ساختمانی، سازمان نظام مهندسی است و باید در قوانین نظام مهندسی بازتعریف صورت گیرد.
یک بخشی از این قرارگاه مسکن کارش رفع موانع و بخش دوم تسهیل گری بود. در تهران تمام اراضی ناکارآمد و اراضی که می‌توانستیم به حیات شهری برمی‌گردانیم. مثلا پادگان‌ها، کوره‌های آجرپزی منطقه 19، یک سری اراضی منطقه 21، برخی اراضی در منطقه 16 کاربرد مسکونی خود را از دست داده است. در ظاهر مسکونی است اما به انباری تبدیل شده است. با یک برنامه‌ریزی همین عرصه ها را شناسایی کردیم. اعلام کردیم اگر این عرصه‌ها بخواهد به حیات شهر کمک کند باید روی آن طرح بازآفرینی را اجرا کردیم. پس یک بخش هم کار ما شد تسهیل‌گیر.
تسنیم: در بحث بازآفرینی دستگاه‌ها و ارگان‌هیا مختلفی دخیل هستند.
هدایت: بله، در همین راستا هم با تمام دستگاه‌ها و نهادهایی که مالکین بزرگ مقیاس تهران محسوب می‌شوند مثلا بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان امام، بنیاد شهید، کمیته امداد، وزارت راه و شهرسازی، نیروهای مسلح، اوقاف و... جلسه برگزار کرده و گفتیم شما اگر بخواهید در این اراضی مسکن بسازید موانع شما چیست؟ موانع آنها را حل کردیم.
هر جا پروژه مسکن تعریف کردیم اولاً تمام خدمات خود آن پروژه را در همان جا تامین کردیم حتی یک بخش از این کمبودهای خدمات مناطق را همین پروژه را تامین کردیم. مثلاً در منطقه 13با وزارت راه توافق کردیم و 2 هزار واحد آنجا به آنها امتیاز دادیم که مسکن بسازند. اینها تمام خدمات 2 هزار واحد را در همان 5 هکتار خودشان تامین کردند سهم شهرداری کلاً شد پارک و خدمات یعنی ما در پادگان هایی که توافق می‌کنیم یک بخشش 35 درصدش می‌شود بخش مسکن که در آن 35 درصد تمام خدمات مسکن تامین می‌شود. 65 درصد سهم شهرداری می‌شود خدمات برای کل شه. ممکن است بعضی‌ها بگویند چه خدمتی می‌کنید؟ توافق می‌کنید کلی مسکن می‌دهید خود این هم خدمات این بشود. ما این دو را جدا می‌کنیم می‌گوییم این سهم شهر است.
الان در هر پروژه‌ای که سازمان نوسازی شهر تهران اجرا می‌کند سهمی برای خدمات در نظر گرفته می‌شود، به‌عنوان نمونه در یک زمین 2 هکتاری، 5 هزار متر مربوط به پروژه است و 1.5 هکتار دیگر مربوط به پارک و خدمات برای کل منطقه. یعنی ما این بحث‌های کمبودهای سرانه‌ها را در همه سرانه‌ها می‌بینیم و سرانه‌هایی داریم به شهر اضافه می‌کنیم.
تسنیم: شهرداری تهران چه میزان زمین برای مسکن‌سازی در اختیار دارد؟
هدایت: شهرداری تهران از تمام ظرفیت‌های خود را برای ساخت مسکن استفاده می‌کند. در این راستا تمام اراضی متعلق به شهرداری تهران و مستعد ساخت مسکن شناسایی شد. برای ساخت حدود 30 هزار واحد روی اراضی شهرداری تهران برنامه‌ریزی صورت گرفته است. نکته دیگر اینکه تمام برنامه‌های مسکن شهرداری بخش خصوصی محور است. اساسا اینکه برویم پیمانکار بگیریم و به کارهایی که ممکن است سیستم را دچار چالش کند ورود نمی‌کنیم. زمین و پروانه از ما ساخت از بخش خصوصی.
تسنیم: بخش خصوصی با چه سازوکاری وارد ساخت و ساز در اراضی شهرداری می‌شود؟
هدایت: برای این کار فراخوان می‌گذاریم و بخش خصوصی توانمند را شناسایی می‌کنیم. شهرداری را وارد جزئیات نمی‌کنیم. مثلاً شریک می‌آوریم 50 درصد سهم شریک است 50 درصد سهم ما. شریک سهم خودش را برمی‌دارد. اگر مصالح ساختمانی هم گران شود، شریک دیگر کاری ندارد و پروژه را می‌سازد.