تیشه آخر بانکها به بازار مسکن؛ از شاهکار جدید مسئولان رونمایی شد

• فهرست محتوا
• سقف وام خرید در برابر قیمت مسکن؛ فاصله‌ای که نفس خریداران را می‌گیرد
• سهم 20 درصدی تسهیلات مسکن فقط 3 درصد شد

وام‌های ساخت، به جای اینکه موتور محرک صنعت ساختمان باشند، با نرخ‌های بالا و پیچیدگی‌های اداری رکود گسترده‌ای در پروژه‌ها ایجاد کرده‌اند؛ شرایطی که تولید، اشتغال و حتی منابع درآمدی دولت را تهدید می‌کند

صنعت ساختمان در اقتصاد کشورمان پیشران اصلی رشد اقتصادی محسوب می‌شود و با چند صد نوع فعالیت تولیدی و خدماتی ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد.

از این‌رو، رونق یا رکود در صنعت ساختمان به‌سرعت به سایر بخش‌های اقتصادی سرایت می‌کند و تأثیر زنجیره‌ای آن می‌تواند موجی از رشد یا رکود در کل اقتصاد ایجاد کند. بازآفرینی نظام کارآمد تأمین مالی در حوزه ساخت‌وساز، نه‌تنها راه‌حل بحران مسکن، بلکه کلید تحرک تولید ملی، اشتغال‌زایی گسترده و رونق پایدار اقتصاد کشور است.

بازار مسکن در سال‌های اخیر با رکودی عمیق روبرو شده است. رکودی که ریشه آن نه در نبود تقاضا یا کمبود زمین، بلکه در نظام ناکارآمد تأمین مالی و تسهیلات بانکی غیرحمایتی نهفته است. در حالی‌که انتظار می‌رفت تسهیلات بانکی به‌عنوان موتور محرک تولید و ساخت‌وساز عمل کند، نرخ واقعی وام ساخت برای سازندگان به بیش از 37 درصد رسیده است. این نرخ بالا، توجیه اقتصادی پروژه‌ها را از بین برده و بسیاری از طرح‌ها را در همان مراحل اولیه متوقف کرده است.

سقف وام خرید در برابر قیمت مسکن؛ فاصله‌ای که نفس خریداران را می‌گیرد

بانک‌ها برخلاف فلسفه توسعه‌ای خود، وام ساخت را تنها در مراحل پایانی پروژه و به‌صورت مرحله‌ای پرداخت می‌کنند. به‌عبارت دیگر، تسهیلات پس از پیشرفت پروژه و در واقع به‌عنوان وام تکمیل مرحله قبلی پرداخت می‌شود، در حالی‌که سازنده در مراحل آغازین بیشترین نیاز به نقدینگی دارد.

الزام به سپرده‌گذاری، گردش مالی بالا و خرید اوراق تسه نیز شرایط را برای سازندگان دشوارتر کرده است. در نتیجه، وام ساخت به جای آن‌که ابزاری برای تحریک تولید باشد، به ابزاری برای فشار مالی تبدیل شده و بسیاری از پروژه‌های کوچک و متوسط به دلیل کمبود نقدینگی نیمه‌کاره می‌مانند.

از سوی دیگر شکاف میان هزینه واقعی مسکن و سقف تسهیلات خرید به‌طور چشمگیر افزایش یافته است. در حالی‌که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به حدود 120 میلیون تومان رسیده، سقف وام خرید حدود 800 میلیون تومان است. رقمی که حتی پاسخ‌گوی خرید چند متر از یک واحد معمولی نیست. این فاصله، نشان‌دهنده ناترازی جدی میان منابع مالی در گردش و واقعیت بازار است.

اتکای نظام تسهیلات به اوراق فشار مالی مضاعفی بر دوش خریداران و سازندگان وارد می‌کند، بدون آن‌که نقدینگی مؤثری به بخش ساخت تزریق شود.

سهم 20 درصدی تسهیلات مسکن فقط 3 درصد شد

طبق قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها موظفند 20 درصد از کل تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما سهم واقعی این بخش حدود 3 درصد است. این فاصله میان قانون و اجرا، گویای بی‌توجهی نظام بانکی به نقش توسعه‌ای خود در رونق تولید ساختمان است. تا زمانی که بانک‌ها بنگاه‌داری و سود کوتاه‌مدت را بر حمایت از تولید ترجیح دهند، رونق واقعی در بازار ساخت‌وساز محقق نخواهد شد.

برای برون‌رفت از این وضعیت، بانک‌ها باید تسهیلات ساخت را از ابتدای پروژه و بدون بروکراسی پیچیده پرداخت کنند و بازپرداخت اقساط را به مرحله فروش واحدها موکول سازند. این روش، ضمن کاهش ریسک بانک، نقدینگی لازم را برای سازنده فراهم می‌کند و سرعت اجرای پروژه‌ها را افزایش می‌دهد.

همچنین ضروری است بانک‌هایی که از اجرای سهم 20 درصدی خود در بخش ساختمان سر باز می‌زنند، مشمول جریمه قانونی شوند و منابع حاصل به تقویت قدرت وام‌دهی بانک تخصصی مسکن اختصاص یابد تا این بانک بتواند نقش واقعی خود را در تأمین مالی ساخت ایفا کند.

تجربه کشورهای موفق در توسعه ساختمان نشان می‌دهد رشد پایدار در این بخش بدون اصلاح ساختار بانکی ممکن نیست. در ایران نیز تا زمانی که وام ساخت در پیچ‌وخم اداری باقی بماند و نرخ‌های سنگین سود سرمایه‌گذاری در پروژه‌ها را غیراقتصادی کند، رکود ادامه خواهد یافت.

عدم اصلاح نظام بانکی نه تنها رونق ساختمان و تولید ملی را به خطر می‌اندازد، بلکه می‌تواند بحران‌های اجتماعی ناشی از کمبود مسکن، کاهش فرصت‌های شغلی و کاهش منابع درآمدی دولت را به همراه داشته باشد. اصلاح سیاست‌های بانکی در حوزه ساختمان، امروز نه یک انتخاب بلکه ضرورتی فوری و حیاتی برای عبور از رکود و بازگرداندن پویایی به صنعت ساختمان است.