جان دوباره به حقوق مالکیت با قانون الزام به ثبت رسمی
در هر نظام اقتصادی، بالا بودن رتبه شاخص حقوق مالکیت از جمله موضوعاتی است که می‌تواند مشارکت در اقتصاد را افزایش دهد تا در نهایت منجر به رشد اقتصادی شود. در کل، حقوق مالکیت مسئله‌ای چند بعدی است و از جهات دیگر می‌تواند اطمینان خاطر در انجام معاملات و آرامش روانی و اقتصادی مردم را به ارمغان بیاورد. اما قبل از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی، به دلیل اعتبار مطلق اسناد عادی شاخص حقوق مالکیت درکشور از جایگاه مناسبی برخوردار نبود و رتبه شاخص حقوق مالکیت ایران در جهان را به جایگاه 113 تقلیل داد. دراینباره سید احمد باختر کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی توضیحاتی را ارائه می‌دهد.
اعتباربخشی مطلق به اسناد عادی موجب تزلزل مالکیت و بروز مشکلات اقتصادی
سید احمد باختر، کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی و استاد دانشگاه از علل تصویب قانون الزام به ثبت رسمی می‌گوید: «از جمله عواملی که موجب تصویب این قانون می‌تواند باشد اصل اعتبار بخشی به اسناد عادی است. زیرا اسناد یکی از ادله اثبات دعوا به حساب می‌آید که در قانون مدنی پیش‌بینی شده است. دراین قانون سند به دو دسته عادی و رسمی تقسیم شده است. در این قانون صحبتی از بی‌اعتباری اسناد عادی نیست. لیکن مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت مصوب 1310 که موخر التصویب می‌باشد شبهه‌ای را مبنی بر اعتبار اسناد عادی در حوزه املاک بوجود آورد. با وجود این شبهه دیدگاه‌های مختلفی وجود داشت.»
باختر ادامه می‌دهد: «اعتبار بخشی مطلق به اسناد عادی در حوزه املاک موجب تزلزل مالکیت و بروز مشکلات اقتصادی و حقوقی بوده است. آسیب شناسی صورت گرفته در حوزه ثبت اسناد و املاک بر این امر باور داشت که اسناد عادی موجب اختلال نظام ثبتی است. در صورتی که برابر ماده 70 قانون ثبت با توجه به اعتبار بخشی سند رسمی این دسته از اسناد از جایگاه برتری برخوردار است. سند عادی تاب و توان معارضه با سند رسمی را نداشته و از ویژگی اعتبار بخشی سند رسمی محروم است. هدف متعالی سند رسمی اعتبار بخشی و ابطال ناپذیری است؛ بنابراین ویژگی برتر سند رسمی و بروز مشکلات عدیده اسناد عادی را می‌توان موجب تصویب قانون الزام بدانیم.»
مهم‌ترین ویژگی قانون الزام به ثبت رسمی، شفاف‌سازی و تثبیت حقوق مالکانه
باختر از آثار قانون الزام به ثبت رسمی می‌گوید: «از جمله آثار مترتب بر این قانون را می‌توان آثار قضائی بیان کرد. یکی از آثار قضائی، کاهش ورودی پرونده‌های ملکی است. با اجرائی شدن این قانون قطعا یک دسته از دعاوی که در قانون منصوص است و قابلیت استماع ندارد قابل طرح نیستند. زیرا این قانون خط پایانی است بر اعتبار بخشی اسناد عادی در حوزه املاک.»
کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی، مزایای دیگر را بیان می‌کند: «ثبت محدود به آثار حقوقی رسمیت و قابلیت اجرا و اعتبار بخشیدن به اسناد تنظیمی نمی‌شود، بلکه آثار مادی و اقتصادی، معنوی و اجتماعی حایز اهمیتی را به دنبال دارد. احترام به مالکیت اشخاص، برپایی صلح اجتماعی و پیشگیری از نزاع حقوقی و اختلافات ملکی و نیز جلوگیری از تحمیل هزینه‌های مضاعف بر جامعه ارمغان این قانون خواهد بود. مهم‌ترین ویژگی این قانون شفاف‌سازی و تثبیت حقوق مالکانه اشخاص و بی‌اعتبار ساختن اسناد عادی است.»
نبود تقارن اطلاعاتی، زمینه‌ساز بروز اختلافات در معامله
باختر از اهمیت تقارن اطلاعاتی در معاملات می‌گوید: «یکی از مواردی که زمینه بروز برخی از اختلافات را در معاملات ملکی فراهم می‌کند، نبود تقارن اطلاعاتی طرفین است. منظور از تقارن اطلاعاتی این است که طرفین معامله اطلاعات لازم نسبت به موضوع معامله و سوابق عملکرد یکدیگر در ایفای تعهدات را داشته باشند. به عبارتی تقارن اطلاعاتی ابزار برابری است که در شناسایی موضوع معامله و شخصیت معامله‌ای به طرفین کمک می‌کند. عدم شناسایی حق مالکیت و الزامی نبودن ثبت موجب اخلال در نظم بازار زمین و مسکن می‌شود.»
این استاد دانشگاه ادامه می‌دهد: «عملیاتی شدن این قانون فرآیندی را برای شناسایی و ثبت اطلاعات مالکانی که اسناد عادی برای املاک خود دارند یا ادعائی نسبت به املاک دارند طراحی کرده است که به‌صورت خود اظهاری است و بر اساس فرآیند پیش‌بینی شده اعتبارسنجی و سند مالکیت صادر می‌شود. ایجاد دسترسی برای عموم مردم در حوزه املاک مثمر ثمر است، چون با ایجاد امکان استعلام اطلاعات، طرفین می‌توانند با فراغ بال معاملات خود را ثبت نمایند. در حال حاضر به دلیل این که نبود تقارن اطلاعاتی در بازار زمین و مسکن، بالاست با اجرائی شدن این قانون این تقارن بهبود خواهد یافت.»
امنیت معامله پیش‌فروش
باختر درخصوص معاملات پیش‌فروش توضیح می‌دهد: «قانون پیش فروش ساختمان که مصوب سال 1389 می‌باشد با هدف انتظام بخشی به معاملات پیش‌فروش تصویب شد، اما بنا به دلایلی نتوانست اجرائی شود. نکته مهمی که در اصلاحات این قانون درخور توجه است این است که پیش‌فروش ساختمان از جمله عقود تشریفاتی شناسایی و تعریف شده است و این گام مثبت و موثری در حمایت از بازار مسکن و انتظام بخشی معاملات این حوزه است و می‌توان گفت تنظیم سند رسمی شرط صحت قرارداد پیش‌فروش تلقی می‌شود و عدم ثبت آن موجب بی‌اعتباری سند عادی پیش‌فروش می‌باشد. با این توصیف این قانون می‌تواند موجب امنیت معامله پیش‌فروش باشد.»
صدور سند مالکیت هر واحد
باختر از مشکلات املاک بدون پایان‌کار می‌گوید: «یکی از معضلات بازار مسکن این است که صدور سند مالکیت آپارتمان مستلزم رعایت فرآیند پایان‌کار و صورت مجلس تفکیکی می‌باشد. شهرداری‌ها بنا به دلایلی از صدور پایان کار خودداری می‌کنند که این امر موجب شکل‌گیری بخش قابل‌توجهی از پرونده‌های دادگستری می‌شود. تعلل درخصوص صدور گواهی پایان‌کار یا به دلیل جریمه‌های ساختمانی است یا منوط به اقدامات و اصلاحاتی در پروژه ساختمانی است. در این قانون با رعایت اصل تسهیل و با نیم نگاهی به ماده 53 قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران راهکار برون‌رفت از این معضل را بیان کرده است.»
این حقوقدان ادامه می‌دهد: «درصورتی که صدور گواهی پایان‌کار صرفا منوط به پرداخت جریمه یا بدهی باشد با پرداخت جریمه قسمت‌های اختصاصی و سهم هر واحد از جریمه قسمت‌های مشترک نسبت به مساحت اختصاصی گواهی پایان‌کار، صورت مجلس تفکیک آپارتمان‌ها و سند تفکیکی مالکیت صادر می‌شود و در فرضی که صدور گواهی پایان‌کار منوط به اقدامات و اصلاحانی غیر از پرداخت جریمه‌ها است در این حالت ادارات ثبت مکلفند سند مالکیت هر واحد را صرفا در صورت انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی آن واحد و پرداخت سهم واحد مذکور از هزینه انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت‌های مشترک صادر نماید. البته چگونگی عملیاتی شدن این فرض موکول به تصویب آئین‌نامه است.»