حباب قیمت مسکن تخلیه شد (22 مهر 1404)

• فهرست محتوا
• رکود در ساخت، التهاب در قیمت
• قیمت مسکن 34 درصد کم شد

از سوی دیگر، کمبود عرضه واحدهای جدید و افزایش هزینه‌های ساخت، چرخه طبیعی بازار را برهم زده است. سازندگان به دلیل افزایش قیمت مصالح و عدم ثبات نرخ ارز، تمایل کمتری برای آغاز پروژه‌های جدید دارند و ترجیح می‌دهند تا شرایط اقتصادی و سیاست‌های حمایتی دولت روشن‌تر شود. این در حالی است که تقاضا برای مسکن، به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند تهران، مشهد و شیراز، همچنان بالا است و شکاف میان عرضه و تقاضا هر روز عمیق‌تر می‌شود.

با وجود وعده‌های مکرر برای کنترل قیمت‌ها، بازار مسکن همچنان بدون سیاست‌گذاری منسجم پیش می‌رود. برنامه‌هایی همچون «نهضت ملی مسکن» یا «طرح ساخت انبوه» در عمل نتوانسته‌اند پاسخگوی نیاز واقعی جامعه باشند، زیرا سرعت اجرای پروژه‌ها پایین و منابع مالی محدود است. همین امر موجب شده تا اعتماد عمومی به طرح‌های دولتی کاهش یافته و سرمایه‌های سرگردان از بخش مسکن به سمت بازارهای موازی مانند طلا و ارز حرکت کنند.

در بخش اجاره، شرایط حتی دشوارتر است. افزایش نرخ اجاره‌بها در بسیاری از شهرها به حدی رسیده که خانواده‌های کم‌درآمد مجبور به مهاجرت به حاشیه‌ها یا سکونت در خانه‌های اشتراکی شده‌اند. در چنین وضعیتی، حتی مستأجران قدیمی نیز نگران تمدید قرارداد خود هستند و بسیاری ناچارند برای ماندن در خانه فعلی، بیش از نیمی از درآمدشان را صرف اجاره کنند.

رکود در ساخت، التهاب در قیمت

افزایش نرخ بهره بانکی و محدودیت تسهیلات خرید مسکن نیز از دیگر عوامل بازدارنده است. وام‌های موجود نه تنها پاسخگوی هزینه‌های واقعی خرید خانه نیستند، بلکه به دلیل اقساط سنگین، بخش بزرگی از متقاضیان عملاً از چرخه وام خارج شده‌اند. در چنین شرایطی، امید به خانه‌دار شدن برای بسیاری از جوانان به رؤیایی دور تبدیل شده است.

کارشناسان اقتصادی معتقدند اگر سیاست‌های حمایتی در حوزه زمین، تسهیلات و کنترل نرخ مصالح اجرایی نشود، بازار مسکن در نیمه دوم سال آینده با رکودی عمیق‌تر مواجه خواهد شد. از نگاه آنان، تنها راه برون‌رفت از بحران، افزایش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز، کاهش هزینه‌های صدور مجوز و ایجاد مشوق‌های واقعی برای انبوه‌سازان است.

در نهایت، آینده بازار مسکن به تصمیم‌های اقتصادی امروز گره خورده است. اگر دولت بتواند با برنامه‌ریزی دقیق، تعادل میان عرضه و تقاضا را برقرار و اعتماد سرمایه‌گذاران را جلب کند، شاید بتوان امید داشت که ثبات به این بازار بازگردد؛ در غیر این صورت، نگرانی‌ها از فردای مسکن، واقعی‌تر و سنگین‌تر از همیشه خواهد بود.

قیمت مسکن 34 درصد کم شد

بازار مسکن بعد از سال‌ها همسویی با دلار، این‌بار مسیرش را جدا کرده؛ جایی که هر متر آپارتمان با 886 دلار معامله می‌شود؛ یعنی کمترین سطح دلاری از سال 99 تا امروز.

قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران به حدود 886 دلار رسیده؛ یعنی کمترین مقدار از سال 99 تاکنون. این افت 34 درصدی، تصویری نادر از عقب‌نشینی بازار مسکن در برابر افزایش قیمت دلار است.

پیش از این اما بازار مسکن همیشه چند قدم عقب‌تر از دلار حرکت کرده بود؛ مثلا سال 97 وقتی دلار بیش از 150 درصد رشد کرد، قیمت دلاری مسکن به کف تاریخی هر مترمربع 766 دلار سقوط کرد، اما از سال 98 دوباره اوج گرفت و تا سال 1400 به محدوده هر مترمربع 1100 تا 1200 دلار رسید.

حالا اما معادله عوض شده؛ رکود زیاد مسکن به دلیل افزایش بیش از حد قیمت‌ها و عدم تناسب درآمد یک خانواده با هزینه آن‌ها باعث این شده است که رابطه سنتی بین دلار و مسکن گسسته شود. فعالان بازار می‌گویند جهت آینده بازار مسکن به مقدار ساخت و ساز مربوط است و در این مورد دولت بیشترین سهم را برای خروج مسکن از رکود دارد. یعنی یا باید ساخت مسکن بیشتر شود ویا دلار دچار ریزش قیمت شود.