خرید خانه در کدام منطقه تهران سودآور بوده است؟

بررسی بازار مسکن در شش منطقه ارزان قیمت شهر تهران شامل مناطق 15 تا 20 از افزایش قیمت سالیانه 24.5 تا 44.3 درصد حکایت دارد که 8 تا 28 درصد بالاتر از متوسط رشد تهران را نشان می‌دهد. قیمت مسکن در منطقه 15 از بهمن سال گذشته تاکنون 31.5 درصد، منطقه 16 به میزان 33.3 درصد، منطقه 17 بالغ بر 24.5 درصد، منطقه 18 به میزان 30.7 درصد، منطقه 19 بالغ بر 44.3 درصد، منطقه 20 به میزان 33.2 درصد رشد داشته در حالی که متوسط افزایش قیمت در شهر تهران طی همین مدت 16.4 درصد بوده است.

سبقت گرفتن تورم بازار مسکن در مناطق ارزان قیمت از میانگین کل می‌تواند نشانه‌هایی از رشد نسبی توان متقاضیان مصرفی باشد که از دلایلی همچون افزایش سقف تسهیلات و تخلیه تدریجی حباب بازار مسکن نشأت گرفته است. با توجه به پایین بودن قیمت خانه در محدوده‌های جنوبی تهران نسبت به مناطق شمالی به نظر می‌رسد بخشی از تقاضای مصرفی و حتی سرمایه‌گذاری به محدوده جنوب تهران سوق یافته است؛ اگر چه تعداد معاملات در مناطق 15 تا 20 چندان بالا نیست و بجز منطقه 15 که جایگاه ششم را از نظر تعداد قراردادهای خرید و فروش در بین مناطق 22 گانه شهر تهران به خود اختصاص می‌دهد، سایر مناطق مذکور در بین 10 منطقه پرمعامله تهران قرار ندارند.

گزارشهای میدانی نشان می‌دهد برخی سرمایه‌گذاران خرد طی یک سال گذشته در مناطق جنوبی تهران اقدام به خرید آپارتمان کرده‌اند. آمار نیز گویای آن است که بازده سرمایه در بازار مسکن این محدوده تقریبا 20 درصد بالاتر از دیگر مناطق شهر تهران بوده است. به طور مثال قیمت مسکن در منطقه 19 طی یک سال گذشته رشد 44.3 درصد داشته و تقریبا 1.5 برابر شده، در حالی که متوسط افزایش قیمت در منطقه 2 تهران 5.6 درصد بوده که از درجا زدن بازار در این منطقه حکایت دارد.

در حال حاضر بر اساس آخرین قیمت‌ها از معاملات بهمن ماه 1400 میانگین قیمت آپارتمان 50 متری در شش منطقه تهران شامل مناطق 15 تا 20 کمتر از یک میلیارد تومان است. از بین مناطق مذکور، بالاترین میانگین قیمت هر متر مربع به منطقه با 19 میلیون و 231 هزار تومان و پایین‌ترین متوسط قیمت به منطقه 18 با متری 15 میلیون و 674 هزار تومان تعلق دارد. بر این اساس میانگین قیمت آپارتمانهای 50 متری در منطقه 19 به میزان 961 میلیون تومان و منطقه 18 بالغ بر 783 میلیون تومان است؛ در حالی که بهمن ماه سال گذشته که متوسط قیمت این منطقه متری 11 میلیون و 989 هزار تومان بود، با 599 میلیون تومان می‌شد در این منطقه واحد 50 متری خریداری کرد.

هم‌اکنون متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه 15 به میزان 18 میلیون و 100 هزار تومان، منطقه 16بالغ بر 19 میلیون و 33 هزار تومان، منطقه 17 به میزان 17 میلیون و 666 هزار تومان، منطقه 18 بالغ بر 15 میلیون و 674 هزار تومان، منطقه 19 به میزان 19 میلیون و 231 هزار تومان و منطقه 20 بالغ بر 16 میلیون و 988 هزار تومان است. با این اوصاف در تمامی مناطق مذکور می‌توان با نقدینگی کمتر از یک میلیارد تومان صاحب مسکن شد.

بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه 1400 مطابق پیش‌بینی‌ها وضعیت آرامی را به لحاظ قیمت و تعداد معاملات سپری کرد. معاملات حتی نسبت به دی ماه 13 درصد کاهش یافت. این در حالی است که معمولا در ماههای بهمن و اسفند سالهای قبل شاهد افزایش قراردادهای خرید و فروش بودیم. فعالان بازار مسکن می‌گویند که این بازار هنوز در انتظار مشخص شدن نتیجه مذاکرات وین است و تا قبل از نهایی شدن توافق، صرفا از اخبار خوب و بد تاثیر فوری می‌گیرد. اما در کلیت بازار اتفاق خاصی نمی‌افتد.

نتایج تغییرات بازار مسکن پایتخت در بهمن ماه مشخص کرد که فضای سردرگمی و انتظار هنوز بر بازار حاکم است. قیمت هر متر خانه با رشد ماهیانه اندک 0.4 درصد به 33 میلیون و 56 هزار تومان رسید. معاملات نیز 8532 فقره بود که در مقایسه با ماه قبل 13 درصد کاهش یافت. به طور کلی بازار در رکود نسبی به سر می‌برد که از دلایل مختلفی همچون نبود تقاضای موثر، کاهش توان متقاضیان، غلبه متغیرهای سیاسی، رشد تدریجی قیمت نهاده‌های ساختمانی، کاهش ساخت و ساز و نبود چشم‌انداز روشن از بازده سرمایه در این بازار نشأت می‌گیرد.

در ماههای اخیر معاملات با شیب ملایم روند افزایشی به خود گرفته بود و شاید انتظار می رفت در بهمن ماه این روند ادامه پیدا کند اما خرید و فروش مقداری نسبت به ماه گذشته کاهش یافت. واسطه‌های ملکی یکی از دلایل افت معاملات در بهمن ماه را عقب‌نشینی فروشندگان می‌دانند. به علت کمبود فایلهای مرغوب ناشی از کاهش تولید مسکن، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و ارزیابی بعضی سازندگان مبنی بر هزینه‌های متری 7 میلیون تومانی واحدهای نهضت ملی مسکن، به‌رغم کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی، فروشندگان واحدهای کمتر از پنج سال دست بالا را دارند.

فعالان بازار املاک از کاهش نسبی معاملات در 10 روز ابتدای اسفندماه خبر می‌دهند و معتقدند پس از نیمه اسفندماه کمتر کسی اقدام به خرید و فروش ملک خواهد کرد. هر دو طرف عرضه و تقاضا نیز با توجه به نیمه تعطیل بودن فروردین، اقدام برای انجام معامله را به اردیبهشت ماه سال آینده موکول می‌کنند. تجربه نشان داده معمولا ماههای اردیبهشت و خرداد، معاملات مسکن افزایش پیدا می‌کند.

شایعات دیگر بر بازار مسکن اثر ندارد

مصطفی‌قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: در سال‌های گذشته معمولا با شایعات قبل از عید و بعد از عید، قبل از انتخابات و بعد از انتخابات، بازار مسکن تحت تاثیر قرار می‌گرفت و عموما قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کرد. اما در حال حاضر که حدود دو سال است با اپیدمی ویروس کرونا مواجه شده‌ایم، شایعات تاثیر چندانی بر بازار ندارد.

وی افزود: گزارش‌هایی که ما از کف بازار می‌گیریم نشان دهنده ثبات بازار مسکن است و اگر مراکز آماری اجازه دهند بازار مقداری خودش را پیدا می‌کند و به یک ثبات نسبی قیمت می‌رسد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه بازار مسکن دچار رکود شده است گفت: عمده متقاضیان بالقوه مسکن منتظر نتایج مذاکرات هسته‌ای هستند که بحمدالله تا الان پیشرفت‌های خوبی حاصل شده و امیدوارم سریعتر موفقیت کلی اعلام شود. اگر این اتفاق رخ دهد مسلم بدانید مقداری در قیمت خانه تاثیرگذار خواهد بود و انتظار کاهش داریم.

قیمت هر متر خانه در تهران به 33 میلیون رسید

بنابراین گزارش، در بهمن ماه 1400 متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران 33 میلیون و 60 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب 0.4 و 16.4 درصد افزایش یافته است. بر اساس اعلام بانک مرکزی تعداد معاملات انجام شده نیز در این ماه حدود 8.5 هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل 13.1 درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه در سال گذشته 117.8 درصد افزایش را نشان می‌دهد.

223227