خرید متری مسکن صرفه دارد؟
بازار معاملات مسکن به لحاظ حجم فروش آپارتمان در تهران، نیمه اول امسال به «یک سوم» سال‌های قبل از عصر جهش رسید.
قسمت جدید برنامه ویدئویی «خانه اول» که پنج شنبه از سایت و شبکه‌های اجتماعی روزنامه «دنیای اقتصاد» پخش شد، به 8 پرسش مخاطبان برنامه درباره «اوضاع بازار ملک در سال 1404» پرداخت؛ این پرسش‌ها بر اساس فراخوان حدود سه هفته پیش کانال تلگرامی «دنیای اقتصاد» به گروه مسکن روزنامه رسیده بود.
به گزارش دنیای اقتصاد، از بین سوالات مطرح شده، دو پرسش مشترک وجود داشت که یکی به «آینده قیمت مسکن» مربوط بود و دیگری، اما «درباره معادله تصمیم گیری برای انتخاب مسیر بین طلا و مسکن» است. در این گزارش، بخش‌هایی از این برنامه آورده شده و در عین حال، به برخی سوالات مهم برای مخاطبان، پاسخ تکمیلی داده می‌شود.
خرید متری مسکن صرفه دارد؟
یکی از 8 پرسش مطرح درباره بازار مسکن 1404، درباره خرید متری مسکن است. مخاطبان برنامه «خانه اول» سوال کرده بودند که آیا در سال جدید، به جای خرید واحد مسکونی که امکان آن سلب شده است، می‌توانند خرید متری انجام دهند؟ پاسخ ارائه‌شده دو بخش دارد. اولا در حال حاضر هیچ مجوز رسمی برای هیچ پروژه ساختمانی مسکونی بابت «فروش مترمربعی آپارتمان» صادر نشده است؛ بنابراین از این منظر لازم است «توجه لازم برای خانوار‌هایی که از مسیر خرید متری قصد صاحب خانه شدن دارند، صورت بگیرد.»، اما با فرض اینکه سال آینده نهاد‌های بورسی یا یکی از بانک‌ها یا پروژه‌های ساختمانی تحت اجرای وزارت راه وشهرسازی، «مسیر رسمی و تضمین شده فروش مترمربعی آپارتمان در پروژه‌های ساختمانی» را باز کنند، در این صورت این مسیر به 3 علت «برای آینده بازار مسکن و خریداران» مناسب و موثر است.
خرید متری مسکن، «قفل فعلی خرید مسکن» را برای افراد با هر میزان سرمایه ریز و درشت باز می‌کند. این مدل، «امکان خرید تدریجی ملک متناسب با پس انداز‌های ماهانه و سالانه» را فراهم می‌آورد که در نهایت یا منجر به «خرید کامل» می‌شود یا «سود و اصل سرمایه فرد سرمایه گذار در پروژه خرید متری» در پایان پروژه به او می‌رسد که در این صورت، «فرد معادل تورم مسکن که در سال‌های اخیر به مراتب بیش از تورم عمومی بوده است، عایدی کسب می‌کند و از بازار ملک عقب نمی‌ماند.»
از طرفی، «فروش متری مسکن»، عطش مالی و اعتباری سازنده‌ها را برطرف می‌کند. در 7 سال گذشته به علت رکود سنگین فروش مسکن، امکان تامین مالی برای پروژه‌های جدید ساختمانی فراهم نشد و این به «رکود ساختمانی» دامن زد.
در فروش متری، اما سازنده‌ها با تبدیل ارزش پروژه به یونیت‌های قابل خرید و سرمایه گذاری حتی در مقیاس کمتر از یک مترمربع، «ورود حجم قابل‌توجهی سرمایه گذار، هر کدام با میزان سرمایه مشخص» را فراهم می‌آورند و کار ساخت‌وساز بدون وقفه مالی جلو می‌رود و سرموقع به پایان می‌رسد.
مزیت سوم «خرید و فروش متری مسکن»، تغییر مسیر تقاضای سرمایه‌ای از بازار واحد‌های مسکونی آماده یعنی بازار فعلی مسکن به بازار واحد‌های در حال ساخت است. این تغییر مسیر به «رام شدن تورم مسکن» تحت‌تاثیر کاهش تقاضای سرمایه‌ای می‌انجامد و به نفع آینده این بخش خواهد بود.
آیا مسکن راه می‌افتد؟
پاسخ این پرسش همان‌طور که در «خانه اول» هم توضیح داده شد بر اساس سه سناریوی بعید، محتمل و بسیار ضعیف قابل ارائه است. سناریوی بعید، «خروج کامل از رکود معاملات خرید آپارتمان» است که با توجه به «قدرت خرید کاملا از دست رفته تقاضای مصرفی» و همچنین «ناکارآمدی کامل وام خرید مسکن»، رونق معاملات مسکن در سال 1404 تقریبا محال به نظر می‌رسد.
اما سناریوی محتمل آن است که «ریسک ترامپی» یا همان «ریسک غیراقتصادی» در سال آینده به گونه‌ای باشد که «حرکات سرمایه‌ای در معاملات» نسبت به امسال افزایش پیدا کند و اوضاع به نوعی شبیه سال‌های 97 تا 99 شود. سناریوی سوم نیز «بازگشت وضعیت ریسک نیمه اول 1403» به آسمان بازار مسکن است؛ یعنی ریسک جنگ که در این صورت رکود سنگین می‌شود.
عمق معاملات مسکن چقدر است؟
یکی دیگر از پرسش‌ها درباره بازار مسکن 1404 به عمق معاملات مربوط بود و برای این منظور لازم است عمق فعلی سنجش شود. بازار معاملات مسکن به لحاظ حجم فروش آپارتمان در تهران، نیمه اول امسال به «یک سوم» سال‌های قبل از عصر جهش رسید؛ یعنی قبل از سال 97. در ماه‌های ابتدای امسال حجم معاملات ماهانه در حد «فروردین ها» بود کمتر از 5هزار واحد مسکونی.
اما در یکی دو ماه گذشته شواهد و تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» مشخص کرد، حجم معاملات نسبت به نیمه اول سال افزایش پیدا کرد. هر چند هنوز عمق معاملاتی بسیار پایین‌تر از «میزان نرمال» است.
معادله طلا و مسکن
طی سال‌های اخیر، «ورود به پناهگاه‌های اقتصادی» در اقتصاد ایران به یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارها، فعالان اقتصادی و طیفی از افراد تبدیل شده است.
بعداز صعود تورم عمومی از سال 97 و قرار گرفتن میانگین تورم عمومی 7 سال گذشته در سطحی نزدیک به 2 برابر میانگین تاریخی آن (35درصد به جای حدود 20 درصد)، سرمایه‌ها همواره بین بازار‌های دارایی در حرکت بود تا سرمایه گذاران ارزش واقعی سرمایه خود را در برابر تورم حفظ کنند.
در سالی که رو به پایان است، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌ها به سمت بازار طلا رفت به‌طوری که بازدهی این بازار طی 11 ماه اول امسال اولا خیلی بالاتر از بقیه ایستاد و دوما رشد قیمت 100 درصدی را نشان داد. مخاطبان برنامه «خانه اول» این پرسش را مطرح کردند که آیا سال آینده برای «در امان ماندن از تورم، بهتر است در بازار طلا حضور داشته باشند یا بازار مسکن؟»
بررسی‌ها برای پاسخ به این پرسش نیازمند اطلاع از «طول مدت زمان مدنظر سرمایه گذار» است. ضمن آنکه در میان پرسش کنندگان، احتمالا افرادی هستند که قصد «خرید مصرفی آپارتمان» دارند و می‌خواهند در سال جدید با تبدیل «دارایی طلای خود»، اقدام به خرید مسکن کنند. قیمت طلای 18 عیار از ابتدای دهه 90 تاکنون تقریبا 141 برابر شده است در حالی که متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در همین فاصله 55 برابر شده است.
همچنین طی عصر جهش قیمت‌ها یعنی از سال 97 تاکنون، قیمت طلا و مسکن به ترتیب 38 برابر و 23 برابر شده است.
به این ترتیب روند تاریخی قیمت‌ها در این دو بازار، بازدهی طلا را خیلی بیشتر از مسکن نشان می‌دهد. اما این همه داستان نیست. نبض طلای 18 عیار هم از متغیر‌های جهانی سیگنال و تاثیر می‌گیرد و هم از معادلات اقتصادی داخلی و ریسک‌های غیراقتصادی مرتبط با داخل.
طی دو سه سال اخیر تنش‌های منطقه‌ای و جهانی و همچنین وضعیت اقتصاد جهان و به‌ویژه آمریکا روی روند قیمت طلای جهانی اثری معنادار داشت. امروز آینده جنگ اوکراین روی مسیر آتی طلای جهانی تاثیر دارد. وضعیت ایران و غرب و مذاکرات احتمالی هم همین‌طور؛ بنابراین آینده قیمت طلا و مسکن بسته به معادله «شرایط موثر»، خواهد بود.
اما به نظر می‌رسد خریداران مصرفی آپارتمان اگر در حال حاضر «بودجه یا امکان خرید» دارند، می‌توانند ادغام کنند؛ چرا که بر اساس سناریو‌ها و روند گذشته، «ثبات نسبی قیمت مسکن و کاهش قیمت واقعی» در سال 1403 به عنوان یک نقطه چرخش بازار مسکن طی 7 سال گذشته بوده است و شاید تکرار نشود.
رشد قیمت از چه ماهی؟
بازار مسکن در سال‌های قبل، همواره در فروردین با ثبات یا کاهش قیمت به لحاظ تغییر ماهانه همراه بود. اما در حال حاضر، این بازار، «عادی» نیست و به خاطر «شرایط تاریخی» حاکم بر آن، نمی‌تواند با گذشته مقایسه شود. اما در این میان یک نکته وجود دارد و آن، جاماندگی مسکن از بقیه بازار‌ها در سال 1403 بود.
سرمایه گذاری ساختمانی در کجا؟
یکی دیگر از پرسش‌ها که «خانه اول» به آن پاسخ داد، مکان یا منطقه سرمایه گذاری ساختمانی در سال 1404 بود. سوال این بود که آیا سال آینده بهتر نیست در بافت‌های فرسوده ساخت‌وساز صورت بگیرد؟ پاسخ حتما مثبت است به دو دلیل مشخص. دلیل اول، «وجود تقاضای موثر در بافت‌های فرسوده برای خرید مسکن» در مقایسه با دیگر مناطق شهر تهران و دیگر شهرهاست که این نیز به خاطر «اختلاف سطح قیمت مسکن» است. دلیل دوم نیز «هزینه ساخت» است که دست کم در تهران، این فاکتور در بافت فرسوده از دیگر مناطق، پایین‌تر است.
کجا برای تغییرکاربری زمین اقدام کنیم؟
یک پرسش بسیار نامتعارف که از برنامه «خانه اول» خواسته شده بود به آن پاسخ داده شود این بود: برای تغییر کاربری زمین سبز کجا باید اقدام کنیم؟ از آنجا که «تغییر کاربری زمین‌های سبز» به عنوان «ریه شهر تهران»، اقدامی خلاف «حقوق شهروندان» است، این اقدام از اساس زیرسوال است و پاسخی برای آن وجود ندارد.
مهاجرت به حومه؟
برخی مخاطبان «خانه اول» نیز قصد دارند سال آینده برای «کنار آمدن با ابرهزینه اجاره مسکن» از شهر‌های مادر به حومه مهاجرت کنند و این را از ما سوال کرده بودند. واقعیت آن است که طی سال‌های گذشته دو دسته از ساکنان کلان شهر‌ها به شهر‌های جدید یا شهر‌های قدیمی اطراف مهاجرت کردند. دسته اول، مستاجر‌هایی که از پس اجاره‌بها برنیامدند و دسته دوم نیز افرادی که به نیت خرید آپارتمان به حومه رفتند.
از میان اخبار