دیوار کوتاه مشاوران املاک
باتوجه به آنکه تا پایان اردیبهشت دیگر هیچ مجوز کاغذی ارزش ندارد و تمامی مجوزها باید الکترونیک و به‌صورت شناسه یکتا صادر شوند، ضروری است تمامی دستگاه‌ها در این بین، همکاری لازم را برای صدور مجوزهای الکترونیک انجام دهند تا مشکلی برای ادامه فعالیت‌های آنها ایجاد نشود؛ بنابراین یکی از بخش‌هایی که به‌شدت با صدور مجوزهای کاغذی در ارتباط است، مشاوران املاک هستند.
باتوجه به آنکه تا پایان اردیبهشت دیگر هیچ مجوز کاغذی ارزش ندارد و تمامی مجوزها باید الکترونیک و به‌صورت شناسه یکتا صادر شوند، ضروری است تمامی دستگاه‌ها در این بین، همکاری لازم را برای صدور مجوزهای الکترونیک انجام دهند تا مشکلی برای ادامه فعالیت‌های آنها ایجاد نشود؛ بنابراین یکی از بخش‌هایی که به‌شدت با صدور مجوزهای کاغذی در ارتباط است، مشاوران املاک هستند. به این دلیل که برای انعقاد قراردادهای املاک مشکلی ایجاد نشود، اداره کل راه و شهرسازی این اولتیماتوم را به مشاوران املاک داده است؛ به‌طوری‌که در این‌باره حسین جنتی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران گفت: «طبق اعلام درگاه ملی مجوزها از این تاریخ به بعد، هر فعال اقتصادی که مجوز الکترونیک یا همان شناسه یکتا نداشته باشد، از نظر قانونی و سامانه‌های دولتی و بانکی فاقد مجوز محسوب می‌شود». شناسه یکتا، کد منحصر به فردی است که به اشخاص حقیقی یا حقوقی تخصیص می‌یابد که از آن برای شناسایی دقیق و یکتا آنها در سامانه مالیاتی کشور استفاده می‌شود. این شناسه برای هر شخص یا شرکت به‌صورت یکتا تعریف می‌شود و به‌عنوان یک نشانی مالیاتی الکترونیک برای ثبت اطلاعات مالیاتی و انجام امور مربوط به مالیات مورداستفاده قرار می‌گیرد.
البته چنین قوانین نوعی سروسامان بخشیدن به واحدهای صنفی است و هیچ اشکالی ندارد. لزوما تغییرات مثبت در راستای بروزرسانی اطلاعات صنفی، موضوع بااهمیتی است. مسلما هیچ نهاد یا فردی با تغییرات سازنده مشکلی ندارد و تنها در صورتی سیاست‌گذاری‌ها با موضع‌گیری روبه‌رو می‌شوند که نتیجه عکس داشته باشند؛ اتفاقی که ظاهرا سامانه خودنویس در حال رقم زدن آن است و به‌شدت حرفه مشاوران املاک را در معرض خطر قرار داده است. موضوعی که بارها از سوی اتحادیه مشاوران املاک و کارشناسان گوشزد شده و تاکنون نتیجه‌ای نداشته است. دولت اگر می‌خواهد بازار مسکن را ساماندهی کند، باید اقدامات تاثیرگذاری انجام دهد. وضعیت فعلی بازار ملک، متشکل از کم‌وکسری‌های بی‌شماری است که در طول سالیان سال تلنبار شده است و تا زمانی که سیاست‌گذاران به مسکن‌های زودگذر روی بیاورند، اوضاع بازار ملک با همین فرمان پیش می‌رود.
صمت در این راستا با کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران به گفت‌وگو پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
وزارت راه و شهرسازی به مشاوران املاک برای اخذ مجوز الکترونیک یا همان شناسه یکتا، اولتیماتوم داده است. در این‌باره توضیح می‌دهید که لزوما این شناسه چه کاربردی دارد؟
این مجوز الکترونیک، نوعی شناسه صنفی است که همه اصناف می‌توانند براساس کد ملی و درگاه تخصیص‌یافته در داخل اتحادیه‌های مربوطه، آن را اخذ کنند. این کد مرتبط با درگاه ملی مجوزها است، اما بسیاری از جوازهای قدیمی هنوز در این درگاه شناسایی نشده‌اند. این مجوز الکترونیک به این خاطر طراحی شد تا همه بتوانند در درگاه ملی مجوزها شناسایی شوند. به‌نظر بنده این اتفاق مثبت است و ضرری ندارد.
البته باید توجه شود که تنها مشاوران املاکی که مجوز اتحادیه و پروانه اشتغال دارند، می‌توانند اقدام به اخذ کد یکتا کنند. افرادی هم که به‌تازگی قرار است برای آنها جواز صادر شود، به‌صورت‌اتوماتیک‌وار برای‌شان مجوز الکترونیک یا کد یکتا صادر می‌شود. به هر حال شرایط به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی شده است تا در کمترین زمان، شناسه صنفی به اشخاص مربوطه در واحد صنفی ما تعلق گیرد و اتحادیه املاک تمام تلاش خود را در این زمینه انجام می‌دهد.
بسیاری از کارشناسان معتقد هستند که سیاست‌گذاری‌های دولت برای ساماندهی بازار ملک موفق نبوده و فنر قیمتی مسکن تا پایان بهار امسال رها می‌شود، شما با این موضوع موافق هستید؟ آیا این اتفاق منجر به افزایش تعداد معاملات در پایتخت می‌شود؟
افزایش نرخ مسکن، اتفاق اجتناب‌ناپذیری است که همیشه در این بازار وجود داشته و دارد. تا زمانی که تمام بازارهای موازی مثل طلا و ارز در حال رکوردزنی هستند و نهاده‌های ساختمانی گران می‌شوند، نرخ مسکن هم از این شرایط تاثیر می‌گیرد. ما شاهد هستیم که نرخ مایحتاج زندگی هم، رشد قیمتی قابل‌توجهی را تجربه می‌کند؛ بنابراین مسکن نیز از این شرایط مستثنا نیست. ممکن است در آینده، بازارهای موازی رشد قیمتی زیادی را تجربه کنند، اما مطمئنا بازار مسکن رفتار متفاوتی از خود نشان می‌دهد و ترمز رشد قیمتی بازار ملک کشیده می‌شود.
این اتفاق هم به این دلیل است که در سال‌های اخیر نرخ ملک به‌حدی افزایش یافته است که دیگر جایی برای رشد چندبرابری ندارد. از طرفی، ما در بازاری مثل ارز و طلا می‌توانیم با سرمایه‌های اندک اقدام به مبادله کنیم و حتی یک دلار یا یک گرم طلا بخریم، اما در زمان خرید ملک نمی‌توانیم یک متر از یک واحد را بخریم و مجبوریم کل مبلغ خانه موردنظر را بپردازیم که البته عدد کمی نیست؛ از این‌رو افزایش نرخ بی‌سابقه ملک در سال‌های اخیر و کاهش قدرت خرید برای اقشار کم‌درآمد، رشد نرخ مسکن را تاحدودی مهار می‌کند. درباره بازار رهن و اجاره، باید کمی بیشتر منتظر بمانیم تا ببینیم دولت چه سیاست‌گذاری‌هایی برای پرداخت تسهیلات و طرح‌های حمایتی از بازار اجاره دارد. امیدواریم چالش‌های بازار مسکن برای قشر آسیب‌پذیر مساعدتر شود و این افراد همانند سال‌های قبل مجبور نباشند به حاشیه‌نشینی و شهرک‌نشینی روی بیاورند.
مشاوران املاک در التهابات بازار مسکن نقش دارند؟
صنف مشاوران املاک گاهی در سال‌های اخیر مورد بی‌مهری قرار گرفته است. برخی به اشتباه تصور می‌کنند تمام گرفتاری‌های بازار مسکن زیر سر مشاوران املاک است و این تصور اشتباه، قدرت تفکر را در حوزه مسکن و آینده‌نگری از مسئولان و تصمیم‌گیران گرفته است. رونق بازار مسکن به‌عنوان یک حوزه پیشران، منجر به رونق اقتصادی می‌شود و مشاوران املاک را می‌توان نوک پیکان بخش مسکن دانست. مشاوران املاک به‌هیچ‌وجه باعث گرانی نرخ ملک در کشور نیستند و دستی در افزایش اجاره‌بها ندارند. مشاوران املاک در راستای اهداف دولت فعالیت می‌کنند و تابع سیاست‌گذاری‌های بازار مسکن هستند.
مشاوران املاک دخالتی در کاهش و افزایش نرخ مسکن ندارند. اتفاقات اقتصاد کلان و کمبود مسکن، سبب به‌هم‌خوردن تناسب عرضه و تقاضا و باعث نوسانات بازار مسکن می‌شود.
سامانه خودنویس سروصدای زیادی به پا کرد و اتحادیه مشاوران املاک هم بارها به آن واکنش نشان داد. به‌نظر شما آیا این سامانه مغایر با حقوق مشاوران املاک است؟
متاسفانه در سال قبل، انگشت اتهام گرانی مسکن آن هم بیشتر از همیشه به‌سوی مشاوران املاک نشانه گرفته شده، اما حالا که سامانه خودنویس معرفی و نقش مشاوران املاک در بازار مسکن کمرنگ شده است، باید دید که دیگر چه بهانه‌ای برای مقصر کردن مشاوران املاک پیدا می‌شود. مشاوران املاک می‌توانند با راهبری و ارائه نقطه‌نظرات خود، بازار مسکن را کنترل کنند، اما سامانه خودنویس این قابلیت را ندارد و مالکان می‌توانند تا هر اندازه که تمایل دارند، نرخ املاک خود را افزایش دهند. چطور می‌شود که یک معامله بدون کنترل و نظارت یک واحد صنفی مرتبط انجام گیرد؟ وقتی ما با تصمیمات اشتباه و ایجاد سامانه‌هایی برای واسطه‌های ملکی، رقیب‌تراشی می‌کنیم، در واقع اقتصاد کشور را تضعیف کرده‌ایم و در آینده، باری مضاعف و بزرگ به دولت تحمیل می‌شود.
اکنون به‌درست یا غلط، سامانه املاک و اسکان، جای خود را به سامانه خودنویس داده و در عمل نظارت بر معامله موجران و مستاجران را با چالش روبه‌رو کرده و ایرادات قانونی متعددی بر این سامانه وارد است. مشاوران املاک به‌عنوان افراد دارای مجوز، مسئولیت انعقاد قرارداد را می‌پذیرند، اما وقتی در بستر سامانه خودنویس، بدون ملاحظات حقوقی به عموم جامعه اجازه نوشتن قرارداد بدهیم، در آینده نزدیک ممکن است سایر اصناف و حتی مردم کوچه و بازار هم، کار دلالی مسکن را انجام دهند و این مسئله تخلفات بازار مسکن را گسترش می‌دهد.
سامانه املاک و مستغلات، 15سال آزمون و خطا و تجربه کرده و قابلیت ارتقا و لینک شدن به نهادها و سازمان‌ها را دارد و بنابراین، نیازی به این موازی‌کاری نبوده است. سامانه املاک و مستغلات یکی از مجاری رصد و نظارت مدیران اتحادیه بر عملکرد اعضا و منشأ پاسخگویی اتحادیه‌ها به استعلامات قضایی محاکم قضایی، پلیس و... است و در این سایت هم، چنین امکانی وجود ندارد. سامانه خودنویس مسئولیت هیچ‌کدام از قراردادها را برعهده نگرفته و مسئولیت را به گردن طرفین معامله انداخته است. افرادی هم که به‌عنوان شاهد قرارداد را امضا می‌کنند، ممکن است هیچ جا اسمی از آنها نباشد.
در حال حاضر نکته اینجاست که از وقتی سامانه خودنویس راه افتاده، دیگر رصد و نظارت و کنترلی در سطح جامعه باقی نمی‌ماند. یعنی متعاملین؛ چه مستاجر و چه موجر، خودشان با هر افزایش قیمتی می‌توانند قرارداد بنویسند. اصل موضوع همین‌جاست که دولت در حالی که باید نظارت و کنترل داشته باشد، در واقع با سامانه‌ای که ایجاد کرده، نظارت و کنترل از دست دولت خارج خواهد شد. در واقع این سامانه تبعات خاص خود را دارد.
در حال حاضر در حوزه ساخت‌وساز مهم‌ترین چالش چیست؟
درست است که بحث ساخت‌وساز در کشور رونق گرفته است و نهضت ملی مسکن از یک‌سو و انبوه‌سازان و سازندگان از سوی دیگر، مشغول فعالیت هستند، اما موردی که باید به آن توجه کنیم، این است که ساخت‌وساز در کشور ما باید همسو و همتراز با یک برنامه‌ریزی کوتاه‌مدت و بلندمدت ترسیم شود تا بعد از چند سال، بتوانیم عملکرد خودمان را در بحث تولید و ساماندهی بازار مسکن ارزیابی کنیم. مسلما با این اقدام می‌توانیم تمام نواقص موجود را برطرف کنیم و بار تورم و ناترازی در عرضه و تقاضای بازار مسکن را به جان بخریم. همه باید دست در دست هم بدهیم تا مشکلات را رفع کنیم. مطمئنا با تمام تلاش‌هایی که در حال شکل‌گیری است، نرخ ملک در کشور به‌ثبات می‌رسد. امید است با همدلی مردم، مسئولان و همه نهادهای مرتبط، بازار مسکن جان تازه‌ای بگیرد و مشکلات موجود یکی پس از دیگری حل شوند.