ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها در خوان آخر / اسب سرکش مسکن، آرام می‌گیرد؟
طرح مجلس در خصوص سامان‌بخشی به بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در خوان آخر مراحل تصویب خود است و بسیاری از اثرات موثر آن در کنترل آشفتگی‌های بازار سخن می‌گویند اما کلاف اقتصاد ایران و بازار مسکن، پیچیده‌تر از آن است که چنین طرح‌هایی بتواند در کوتاه مدت اثر قابل توجه ای بر جای گذاشته و اسب سرکش مسکن را مهار کند.
به گزارش الف، طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مراحل پایانی خود را می‌گذراند و ایراداتی که شورای‌نگهبان به طرح مجلس گرفته بود توسط نمایندگان اصلاح شد. کلیات این طرح در تیرماه 1401 به تصویب رسیده بود و پس از تکمیل آن در کمیسیون عمران و طی‌کردن پروسه‌ای طولانی و رفت و برگشت‌های متعدد، سرانجام نمایندگان با رفع ایرادات فقها و حقوق‌دانان شورای‌نگهبان اصلاحات مدنظر را در این طرح انجام داده و حالا در انتظار نظر این نهاد و تایید آن برای تبدیل شدنش به قانون هستند. بنا بر اظهارنظر طراحان این طرح، ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها نقش موثری در کنترل قیمت‌ها داشته و با توجه به الزامات قانونی آن می‌تواند از آشفته‌بازار موجود جلوگیری کند.
علی خضریان، طراح اصلی این طرح درباره مصوبه مجلس در طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بهای مسکونی، می‌گوید: «گرانی و نابسامانی بازار مسکن و اجاره‌بها ما را بر آن داشت که با تدوین طرحی از آشفته بازار جلوگیری کنیم. طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بهای مسکونی را تدوین کردیم که مراحل تصویب این طرح در مجلس طی شد و اکنون برای بررسی به شورای نگهبان ارسال شده است.»
نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در تشریح محورهای مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بهای مسکونی، بیان کرد: «تکمیل سامانه ملی اسکان از طریق اخذ اطلاعات از دستگاه‌ها و همچنین خوداظهاری خانواده‌ها و مالکین با استفاده از طریق منوط کردن ارائه خدمات دستگاه ها به ثبت اطلاعات توسط مردم در این سامانه یکی از محورهای این مصوبه است.»
خضریان گفت: «طرح شناسایی خانه‌های خالی توسط شهرداری‌ها و تأیید آن توسط سامانه ملی املاک و اسکان و ارائه مشوق‌های مالیاتی و غیرمالیاتی به موجرینی که قرارداد بلندمدت منعقد می‌کنند یا واحدهای خود را به خانواده کم درآمد دارای سه فرزند و بیشتر اجاره می‌دهند یا واحد را قیمت مناسب اجاره می‌دهند و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای ثبت قراردادهای اجاره و خرید و فروش توسط متعاملین و مشاورین املاک در سامانه ثبت معاملات املاک از دیگر موضوعاتی است که در این طرح پیگیری می‌شود.»
این نماینده مجلس یازدهم خاطرنشان کرد: «براساس این طرح سقف افزایش اجاره‌بها توسط شورای عالی مسکن در شرایط وجود تورم بالای 30 درصد تعیین می‌شود. ساماندهی سکوهای ثبت اگهی از طریق تایید اصالت ملک با سامانه ملی املاک و اسکان و تأیید مالک یکی دیگر از اقداماتی است که براساس این طرح باید اجرایی شود.»
سخنگوی کمیسیون اصل نودم قانون اساسی مجلس گفت: «طبق این مصوبه برای ارائه دامنه قیمت منصفانه با استفاده مشخصات مکانی و فنی هر واحد سامانه‌ای ایجاد می‌شود؛ همچنین ایجاد سکوی ثبت رسمی معاملات، اخذ عوارض از اراضی بایر و بلااستفاده و ممنوعیت خرید و فروش واحدهای طرح‌های حمایتی قبل از تکمیل واحدها از دیگر محورهای مصوبات مجلس است.»
مواد این طرح چه می‌گویند؟
این طرح در 15 ماده تدوین شده که با توجه به آشفته‌بازار اجاره مسکن و دغدغه میلیون‌ها ایرانی در این خصوص، می‌توان مهم‌ترین آن را ماده 8 قلمداد کرد؛ جایی که نرخ افزایش سالیانه اجاره‌بها قاعده‌مند شده و تعیین آن بر عهده شورای‌عالی مسکن گذاشته شده است. در این ماده آمده است:
نرخ افزایش سالیانه اجاره بهای املاک مسکونی پس از تصویب این قانون در شهرهای بیش از صدهزار نفر جمعیت و شهرهای جدید توسط شورای‌عالی مسکن اعلام می‌گردد.
تبصره 1- در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره بهای سالیانه اعلامی این ماده توسط موجر علاوه بر کاهش مال‌الاجاره به میزان تاییدی از سوی شورای عالی مسکن، موجر مشمول جریمه‌ای تا حداکثر 40 درصد مبلغ اجاره سالیانه می‌شود. جریمه محفوظه در اجرای قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400/5/17 در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می‌گیرد. همچنین موجر مشمول معافیت مالیاتی موضوع تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات مستقیم نمی‌گردد. بانک مرکزی ملکف است بنا به اعلام محاکم قضایی، مبلغ جریمه موضوع این ماده را از حساب محکوم علیه کسر نماید و در صورتی که موجودی حساب کمتر از مبلغ جریمه باشد، محکوم علیه شامل مجازات مقرر در مواد 5 و 5 مکرر قانون صدور چک می‌گردد.
تبصره 2- بنگاه‌های مشاور املاک موظف به رعایت مفاد این ماده در انعقاد قراردادهای اجاره املاک مسکونی از طریق بررسی اسناد عادی و رسمی ملک مورد اجاره از جمله مبایعه‌نامه دو سال گذشته هستند و در صورت عدم رعایت سقف و عدم ارائه اسناد مذکور توسط موجرین، بنگاه‌های مشاور املاک مکلف به ارسال این قراردادها به سازمان امور مالیاتی هستند. متخلفین توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه دوم محکوم به محرومیت به مدت شش ماه و جریمه نقدی معادل چهار برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یک سال و جریمه نقدی معادل شش برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل در کلیه صنوف محکوم می‌شوند.
خوب اما ناکافی
قانون‌گذار در این طرح، ابزارهای نظارتی، تشویقی و تنبیهی مختلفی را برای سامان‌بخشی به وضعیت مسکن مدنظر قرار داده که می‌توان به خوداظهاری و الزام مالکین به درج اطلاعات املاک در سامانه املاک و اسکان کشور، درج معاملات توسط موجرین در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، مشوق‌های مالیاتی برای موجرین و صاحبین املاک و اعطای برخی معافیت‌ها در خصوص پرداخت مالیات بر اجاره، نظارت بر عملکرد بنگاه‌های معاملات ملکی و کنترل حق‌الزحمه دریافتی، الزام به ثبت معاملات انجام‌شده توسط آنان طبق ضوابط اعلامی در سامانه املاک و مستغلات و حتی مکلف‌کردن سازمان تعزیرات حکومتی برای برخورد با آنان و... اشاره کرد که هر چند برای بررسی جامع و قضاوت درباره این طرح باید منتظر اعلام نظر نهایی شورای‌نگهبان و تبدیل‌شدنش به قانون بود. با این وجود طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها دارای سمت و سوی مثبتی است و در صورت اجرایی‌شدنش می‌تواند آثار نسبی مثبتی بر وضعیت بازار مسکن برجای بگذارد اما از نقایص ذاتی برخوردار بوده که قانون‌گذار به آن توجه نکرده است.
کارآمدی این قانون محل سوال است
این واقعیتی غیرقابل انکار است که در سال‌های اخیر درصد تورم در کشور به‌طور میانگین بین 40 تا 50 درصد بوده که هر چند برخی از اقتصاددانان پول‌گرا ریشه آن را در میزان نقدینگی خلق‌شده می‌دانند اما واقعیت و تجربه طی‌شده در اقتصاد ایران از تاثیر مستقیم و بسیار زیاد افزایش نرخ ارز بر تورم حکایت می‌کند. از همین روست که با توجه به افسارگسیختگی ذاتی نرخ ارز در اقتصاد ایران و اثر قطعی آن بر تورم، این شبهه ایجاد می‌شود که در صورت تبدیل‌شدن این طرح به قانون و اجراشدنش چقدر می‌تواند بر بازار مسکن و اجاره‌بها موثر واقع شود؟
هر چند که چه در دولت گذشته و چه در دولت فعلی همواره بر افزایش میزان اجاره‌بها به مقدار 20 تا 25 درصد تاکید شده اما وضعیت بازار اجاره و قراردادهای منعقدشده، در تناقض با ارقامی هستند که دولت آن را اعلام کرده بود. از همین روست که برخی این‌گونه تعبیر می‌کنند با توجه به تلاطم‌های ارزی و اثر آن بر مسکن، افزایش قیمت‌ها قطعی است و هر اندازه که قوانینی چون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها به تصویب رسیده و اجرایی شود، اثر آن اندک خواهد بود. چون اولا موتورهای پیشران افزایش قیمت مسکن چون نرخ ارز، همواره روشن مانده، ثانیاً در شرایط تورمی ملک به کالایی سرمایه‌ای برای حفظ ارزش دارایی‌ها تبدیل شده و ثالثاً راه‌های زیادی برای دورزدن قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها و انجام معاملاتی خارج از ضوابط و قاعده آن وجود دارد.
هر اندازه که ابزارهای نظارتی و تنبیهات و حتی مشوق‌هایی هم مدنظر بوده و اجرایی شود، اما توافق طرفین معاملات در خارج از چهارچوب قانونی این قانون را بی‌اعتبار خواهد کرد. بنابراین منطقی است علاوه بر تدوین قوانینی از این قسم و حتی مقابله باسوداگری‌ها و سفته‌بازی‌ها که برای کنترل و نظارت در این حوزه ضروری است، نهادی چون مجلس در پی خاموش‌کردن پیشرانه‌های تورمی اقتصاد ایران باشد که اگر این امر به تحقق بپیوندد، بسیاری از چالش‌های اقتصاد ایران به‌صورت ریشه‌ای حل خواهد شد.