ستون پنجم مسکن میلیونی
دولت با تدوین و ابلاغ دستورالعمل جدید برای ساخت «یک میلیون مسکن» در سال، مسیر بازشدن یکی از دو گره اصلی این طرح دولتی را ایجاد کرد. مهم‌ترین وعده رئیس‌جمهوری در این دوره، «کنترل قیمت مسکن با تامین خانه ارزان از طریق تولید چهارمیلیون واحد مسکونی به مدت چهارسال» بوده اما - صرف‌نظر از تردیدهای کارشناسی نسبت به اثر ضدتورمی این طرح - تا اینجای کار، روند پیشرفت طرح دولت، نه قابل قبول و نه...
با ابلاغ دستورالعمل مشارکت دولت با انبوه سازان در خانه سازی دولتی، ستون پنجم مسکن میلیونی معرفی شد. بر اساس متن این دستورالعمل که با عنوان «دستورالعمل ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن با روش تامین منابع مالی نقدی و غیرنقدی» بعد از توافق و تفاهم انبوه سازان و دولت برای مشارکت در طرح خانه سازی دولتی به تازگی به استان ها ابلاغ شده است علاوه بر دولت، سازنده، مردم و شبکه بانکی، یک ستون دیگر به بازیگران اصلی ساخت یک میلیون مسکن در سال اضافه شده است.
صندوق ملی مسکن بر اساس این دستورالعمل، قرار است در حکم ستون پنجم طرح، به عنوان نهاد مالی پشتیبان، وارد عمل شده و هر جا متقاضیان از تامین به موقع سهم آورده ناتوان شوند، با تامین مالی منابع موردنیاز، از تاخیر در تکمیل و تحویل واحدها جلوگیری کند. اما مهم‌ترین رکن و موضوع این تفاهم مربوط به بازگشایی یکی از دو گره اصلی اجرای طرح خانه سازی دولتی یا همان برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است. با ابلاغ این دستورالعمل، انبوه سازان نه فقط به عنوان سازنده یا پیمانکار ساخت واحدها بلکه به عنوان شریک دولت در ساخت یک میلیون مسکن در سال به این طرح ورود کرده و در قالب مدل مشارکت 70 به 30 مسوولیت تامین هزینه ای معادل 30درصد از ارزش کل پروژه را بر عهده خواهند گرفت. در مقابل 30درصد از واحدهای احداث‌شده به عنوان سهم انبوه سازان از فرآیند مشارکت، تعیین شده است. 70درصد واحدها نیز به عنوان سهم دولت از این مشارکت به متقاضیان این واحدها تحویل داده می‌شود.
گشایش گره ورود انبوه ساز
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، طرح نهضت ملی مسکن که از اواخر سال 1400 و بعد از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن در نیمه دوم این سال، در مدار اجرا قرار گرفت از همان ابتدا با دو گره یا دو سوال مهم همراه بود. گره یا سوال اول این بود که آیا طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال می‌تواند گره تامین مسکن به‌خصوص تامین مسکن گروه های کم درآمد را باز کرده و دست کم به همان تعدادی که برنامه ریزی شده است (مجموعا 4 میلیون واحد مسکونی) در جهت رفع مشکل افراد فاقد مسکن، منجر به عرضه جدید و اصابت به هدف تعیین‌شده (خانه دار شدن کم درآمدها) شود؟
گره دوم اما به یک مشکل مهم دیگر در اجرای این طرح برمی گشت. این گره «بی انگیزگی سازنده ها» برای ورود به این پروژه ها در نتیجه یک عامل مهم یعنی تعیین «قیمت دستوری» برای ساخت واحدها بود که این قیمت‌ها اتفاقا با واقعیت های هزینه ساخت مسکن فاصله قابل‌توجهی داشت. انبوه سازان و گروه قابل‌توجهی از سازنده ها به دلیل فاصله قابل‌توجه موجود بین اعداد و ارقام تعیین‌شده از سوی دولت به عنوان هزینه ساخت خانه های دولتی با واقعیت روز هزینه های ساخت، عملا تمایلی به ورود به این پروژه ها نداشتند. آنها بارها به صراحت در خصوص غیرممکن بودن ساخت و اتمام واحدها با قیمت‌های تعیین‌شده اعلام موضع کرده و به جز تعدادی محدود، عمده انبوه سازان وارد طرح خانه‌سازی دولتی نشده بودند. این موضوع یکی از مهم‌ترین دلایل عقب ماندگی پروژه ها در دو سال اخیر (دو سال اول اجرای این طرح) است. در شرایطی که باید از سال 1400 سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته می شد اما در نتیجه چالش های موجود که یکی از مهم‌ترین آنها عدم‌ورود انبوه سازان و سازنده های حرفه ای به این طرح بود، بر اساس آمارهای شبکه بانکی از تسهیلات بانکی پرداخت‌شده، حول و حوش 500هزار واحد مسکونی تاکنون در پروسه اجرایی ساخت قرار گرفت. با این حال، بررسی های به عمل آمده از جزئیات و محتوای دستورالعمل 9 صفحه ای شراکت دولت با انبوه سازان برای ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن که روز گذشته در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفت نشان می‌دهد، با ابلاغ این دستورالعمل، این گره مهم ساخت خانه های دولتی که از ابتدای اجرای برنامه مسکن میلیونی، در مسیر پیشرفت این طرح ایجاد مانع کرده بود بازگشایی خواهد شد. در شرایطی که یکی از اصلی ترین شروط اجرای این طرح، سازنده پذیر بودن یا جذاب بودن شرایط ورود برای سازنده ها بود، اظهارات رئیس کانون سراسری انبوه سازان نشان می‌دهد، مدل جدید محاسبه هزینه ساخت خانه های دولتی به شرایط مطلوب برای سازنده ها و انبوه سازان نزدیک شده است.
اتمام قیمت دستوری
گره یا چالش سازنده پذیر نبودن خانه سازی دولتی که یکی از مهم‌ترین عوامل عقب ماندگی ساخت واحدها از تیراژ تعیین‌شده در دو سال اجرای این طرح بوده است، هم اکنون با دو تغییر رویکرد اساسی برطرف شده است. اولین تغییر رویکرد بر اساس این دستورالعمل آن است که قیمت دستوری ساخت خانه های دولتی عملا به پایان رسیده است. محتوای این دستورالعمل و همچنین اظهارات محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه سازان ایران، نشان می‌دهد در فرآیند مشارکت دولت با انبوه سازان، مشکل آنها از بابت هزینه ساخت برطرف خواهد شد. رئیس کانون سراسری انبوه سازان در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: آنچه قرار است بر اساس این دستورالعمل و همچنین فهرست بهای جدید هزینه های ساخت مسکن در این طرح اعمال شود، مطلوب انبوه سازان است. بررسی ها نشان می‌دهد هزینه ای که امسال برای ساخت هر مترمربع مسکن در تهران در فهرست بهای جدید در نظر گرفته می‌شود رقمی معادل 9 میلیون و400هزار تومان است. در این دستورالعمل آمده است: قیمت قطعی‌شده ساخت هر مترمربع از واحدهای مسکونی برمبنای قیمت‌های پایه در فهارس بهای 1402 سازمان برنامه و بودجه کشور (بدون اعمال ضرایب) تعیین می‌شود که از حاصل ضرب آن در متراژ ناخالص پروژه، قیمت قطعی ساخت کل واحدها مشخص می‌شود. این در حالی است که در بخشی از این دستورالعمل تاکید شده است که قراردادهای ساخت با انبوه سازان بعد از انجام مراحل مربوط به فراخوان و انتخاب انبوه ساز برای هر یک از پروژه ها، بر اساس برآورد واقعی قیمت پروژه منعقد خواهد شد. اگرچه در این دستورالعمل به صراحت هزینه ساخت اعلام نشده است ولی با تخمین ها و مثال هایی که در آن شرح داده شده است به نظر می‌رسد که میانگین قیمت ساخت در کشور به ازای هر مترمربع چیزی حول‌وحوش 7 میلیون تومان در فهرست بهای فعلی است و متوسط قیمت تمام‌شده هم اکنون چیزی حول و حوش یک میلیارد و 300میلیون تومان به ازای هر واحد خواهد شد.
سازنده، شریک دولت
تغییر رویکرد دوم در ساخت خانه های دولتی با ابلاغ این دستورالعمل مربوط به تغییر جایگاه انبوه ساز در برنامه مسکن میلیونی است. با ابلاغ این دستورالعمل، سازندگان حرفه ای و انبوه سازها از پیمانکاران مسکن دولتی به شریک دولت در ساخت این خانه ها تغییر جایگاه داده اند. قرار است پروژه هایی که در قالب این دستورالعمل با شراکت انبوه سازان و دولت ساخته می‌شود، با فرمول مشارکت 70درصد سهم دولت در ازای تامین زمین، تسهیلات، تخفیف ها و مشوق ها و... و همچنین 30درصد سهم انبوه ساز در ازای تامین مالی بخشی از ارزش پروژه (30درصد ارزش پروژه) و اجرای فرآیند ساخت باشد. در واقع در پایان پروسه ساخت، 30درصد از پروژه ها متعلق به انبوه سازان خواهد بود. این موضوع علاوه بر بازگشایی گره تامین مالی بخش قابل‌توجهی از پروژه های خانه سازی دولتی به دلیل درگیر شدن سرمایه و توان مالی انبوه سازان در این طرح، برای انبوه سازان نیز انگیزه های مهمی از بابت اینکه به طرح ورود کرده، واحدها را خوب و به موقع بسازند، ایجاد خواهد کرد.
ماجرای ستون پنجم
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در حالی که یکی از چالش های مهم در طرح خانه سازی دولتی، از همان ابتدا تاکنون مشکل ناتوانی بخشی از متقاضیان در تامین و تکمیل سهم آورده نقدی آنها در شروع یا در مراحل مختلف پیشرفت پروژه است، در این دستورالعمل برای این مشکل نیز چاره اندیشی شده و یک پشتیبان مالی ثانویه درنظر گرفته شده است. تا قبل از تهیه و ابلاغ این دستورالعمل، طرح خانه سازی دولتی عملا چهار بازیگر اصلی شامل دولت (وزارت راه وشهرسازی به عنوان مجری خانه سازی دولتی)، سازنده ها، مردم و شبکه بانکی داشت. اما در این دستورالعمل صندوق ملی مسکن به عنوان نهاد مالی پشتیبان و ستون پنجم طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، تعیین و معرفی شده است. بر اساس یکی از تبصره های موجود در این دستورالعمل، در صورت عدم‌پرداخت به موقع سهم آورده متقاضی واجد شرایط، وزارت راه وشهرسازی می‌تواند برای جلوگیری از تاخیر در روند اجرایی کار نسبت به تامین منابع لازم از محل صندوق ملی مسکن اقدام کند. البته در این تبصره تاکید شده است که در چنین مواقعی، صندوق ملی مسکن، جایگزین متقاضی شده و وجوه پرداختی از سوی متقاضی، به حساب وی بازگردانده می‌شود.
اگرچه ترجمه این تبصره از دستورالعمل، این است که صندوق ملی مسکن به‌عنوان ستون پنجم خانه سازی دولتی، جایگزین متقاضی ای خواهد شد که توان تکمیل آورده ندارد و این گروه از متقاضیان که موفق به تکمیل آورده در زمان تعیین‌شده نخواهند شد از این طرح حذف می شوند؛ اما این بخش از دستورالعمل برخلاف ظاهر آن، دربردارنده یک گشایش در روند ساخت، تکمیل و تحویل به موقع این واحدها به متقاضیان است. به این معنا که حضور صندوق ملی مسکن به‌عنوان رکن پنجم و پشتیبان تامین مالی پروژه های طرح خانه سازی دولتی، موجب می‌شود هر جا متقاضیان موفق به تکمیل آورده نشدند، کار ساخت واحدها به‌دلیل عدم‌تزریق به موقع منابع مالی متوقف یا تعطیل نشود. این موضوع از بروز تاخیر در تکمیل پروژه ها که خود مهم‌ترین عامل برخورد فرآیند ساخت با تورم های ساختمانی است جلوگیری می‌کند. در طرح های قبلی مسکن سازی مانند مسکن مهر در برخی از پروژه ها عدم‌تامین مالی به موقع، یکی از دلایل اصلی تاخیر در ساخت و تکمیل واحدها بود که همین موضوع باعث شد این پروژه ها به‌دلیل تاخیر و طولانی شدن دوره ساخت با افزایش هزینه ساخت یا تورم ساختمانی قابل‌توجه و در نتیجه افزایش قیمت تمام‌شده همراه شوند.
تعریف جدید از انبوه ساز
در این دستورالعمل علاوه بر تغییر جایگاه انبوه ساز در ساخت‌وسازهای دولتی، تعاریف جدیدی از انبوه سازان ارائه شده است. از آن جمله، نقش انبوه ساز از پیمانکار و سازنده صرف خانه های دولتی به شریک دولت تغییر کرده است. همچنین انبوه ساز دیگر تنها سازنده ای حرفه ای و واجد صلاحیت که توان ساخت و تولید انبوه واحدهای طرح خانه سازی دولتی را داشته باشد نیست، بلکه انبوه ساز فردی است که در کنار همه صلاحیت ها و تخصص های فنی و حرفه ای در امر ساخت و تجهیز کارگاه های ساختمانی، توان مشارکت در تامین مالی و تزریق سرمایه ای معادل 30درصد ارزش کل پروژه را نیز دارا خواهد بود. بر اساس این دستورالعمل همچنین انبوه ساز باید توان ارائه تضمین از بابت حسن انجام کار به ازای هر واحد مسکونی رقمی حدود 200 تا 300میلیون تومان (ارزش تقریبی سهم هر واحد از زمین)، داشته باشد. در واقع این ضمانت باید معادل ارزش تعیین‌شده برای عرصه (زمین) اجرای پروژه باشد.
بر اساس این دستورالعمل، هزینه زمین با انبوه ساز و در تعیین سهم وی از پروسه مشارکت به قیمت روز محاسبه می‌شود. انبوه ساز همچنین این امکان را دارد که بعد از رسیدن واحدها به پیشرفت فیزیکی 40 درصدی آنها را از طریق پیش فروش به بازار با قیمت روز عرضه کند یا در انتهای پروژه، واحدها را با قیمت روز به بازار عرضه کند و به فروش برساند. مجوز طلایی به انبوه سازان برای امکان پیش فروش واحدها، یک انگیزه مهم برای ورود آنها به این پروژه ها محسوب می‌شود. طوری که حتی می‌توانند بخشی از تعهد مالی از بابت تامین منابع ساخت این واحدها را از طریق مدل پیش فروش تعیین کنند. با این حال، اولویت توزیع واحدها بین وزارت راه و شهرسازی و انبوه سازان از نظر متراژ آپارتمان های دولتی ساز، با وزارت راه و شهرسازی است.
به این صورت که برداشت سهم آپارتمان های کوچک متراژ با اولویت وزارت راه و شهرسازی برای واگذاری به متقاضیان واجد شرایط است. اولویت پیش خرید واحدها نیز با صندوق ملی مسکن یا متقاضیان واجد شرایط نهضت ملی، اعلام شده است. انبوه سازان از بابت این دو موضوع باید قبل از اقدام به فروش یا پیش فروش، از وزارت راه و شهرسازی استعلامات موردنیاز را انجام دهند. بررسی ها نشان می‌دهد شاید اگر دست انبوه سازها در انتخاب واحدها بر اساس متراژ و همچنین پیش فروش بدون تعیین اولویت، بازتر بود، یعنی آزادفروشی به طور کامل و بدون نویز و شرط، برای آنها درنظر گرفته می شد انگیزه آنها از بابت ساخت با‌کیفیت تر، به موقع تر و مشارکت حداکثری در این پروژه ها بیشتر نیز می شد؛ با این حال، رئیس کانون سراسری انبوه سازان به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد این دستورالعمل با همین شرایط نیز مطلوب انبوه سازان است. به‌خصوص اینکه یکی از مشکلات مهم یعنی به‌روزرسانی قیمت ساخت و همچنین شراکت انبوه سازان با دولت، به موجب آن تحقق یافته است. به گفته مرتضوی، قرار است توافق های دولت و انبوه سازان برای توزیع پروژه ها در مناطق مختلف کشور از کانال انجمن های انبوه سازان استان ها صورت گیرد و کار از طریق این انجمن ها بین انبوه سازان واجد صلاحیت توزیع شود.
اولین اعلام رسمی از متراژ خانه ها
درحالی‌که در همه دو سال گذشته تاکنون مسوولان و مجریان طرح خانه سازی دولتی مساحت تقریبی واحدها را 100 مترمربع اعلام می کردند، این اولین بار است که به صراحت متراژ خانه های دولتی ساز اعلام می‌شود. بر اساس این دستورالعمل، طراحی واحدها باید به صورتی باشد که دارای تنوع متراژ بوده به ترتیبی که واحدها دارای مساحتی از حداقل 65 مترمربع تا حداکثر 100مترمربع و دو‌خوابه باشند. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد با تغییر نقش و ماموریت وزارت راه و شهرسازی از نهاد ناظر یا کارفرما به شریک انبوه سازان، این طرح با تمام گشایش ها، مسکن میلیونی را در عین حال دولتی تر از قبل کرده است. با این حال، دست کم یک گره مهم از دو گره اصلی را باز می‌کند.
--> اخبار مرتبط