سکته مغزی بازار مسکن / دلار وارد گود شد

در تعطیلات نوروز، بانک مرکزی پازل آمارهای بازار مسکن را در دو مرحله تکمیل کرد و در ابتدای سال جدید، رکود سریالی معاملات مسکن که از سال 97 آغاز شده بود، با ثبت کمترین حجم خرید آپارتمان در سال 1402، رکوردی تاریخی را به ثبت رساند.

نبض معاملات مسکن در سالی که گذشت، در پایین ترین میزان از ابتدای دهه 90 تاکنون قرار داشت.

اما این «سردترین سال بازار مسکن تهران» چه پیامی در دل خود دارد و مخاطب پیام کیست؛ دولت یا مردم؟

بررسی ها برای پاسخ به این پرسش، ابتدا نگاه جامع و تحلیلی به وقایع کلیدی بازار مسکن در یک سال 1402 انداخته است.

دوپینگ ارزی تورم مسکن

قیمت مسکن در دو ماه پایانی سال گذشته، از «ثبات نسبی ماه های قبل از آن» خارج شد و در مسیر صعود، به نوعی دوپینگ کرد. هر چند این دوپینگ به دلایلی که در این مقاله توضیح داده می‌شود، مثل پایان سال 1401 نبود.

جهش ارزی پایان 1402 عاملی برای «برهم خوردن آرامش نسبی قیمت مسکن» شد به‌طوری که تورم ماهانه میانگین 1.5 درصدی طی 10 ماه اول پارسال، ناگهان در ماه های بهمن و اسفند، به بالای 3.5‌درصد رسید.

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در بهمن 4.1‌درصد و در اسفند نیز 3.7‌درصد به صورت رشد ماهانه افزایش پیدا کرد و در نهایت، معاملات مسکن 1402 با میانگین قیمت هر مترمربع 81 میلیون و 400‌هزار تومان در آخرین ماه به پایان رسید.

در اثر این رشد ها و البته رشد تند قیمت در ابتدای سال گذشته، میانگین یکساله قیمت مسکن در تهران طی 1402 به رقم 75 میلیون و 700‌هزار تومان رسید که 65‌درصد نسبت به میانگین 12 ماهه قیمت در 1401، جهش پیدا کرده است.

این جهش، اولین اتفاق کلیدی بازار مسکن 1402 بود به‌طوری که، ابعاد رشد سالانه قیمت به مراتب بیشتر از تورم 1400 و 1401 در این بازار بوده و لازم است محرک یا محرک های این صعود زیر ذره بین سیاستگذار قرار بگیرد.

سکته کامل معاملات مسکن

جهش قیمت در اوج رکود خرید رخ داده است؛ ابررکود تورمی. تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در سال 1402، به میزان 55‌درصد نسبت به سال 1401 کاهش پیدا کرد.

سال گذشته 45‌هزار و 462 واحد در بازار مسکن تهران خرید و فروش شد و نبض معاملات پارسال هم به لحاظ میزان افت و هم به لحاظ حجم، رکورد زد.

مسکن هم آهنگ دلار نشد

قیمت دلار در دو ماه پایانی سال گذشته شبیه دو ماه پایانی دو سال گذشته، جهش کرد و طبیعی بود این بازیگردان 5 ساله بازار مسکن، در زمستان 1402 هم مثل سال‌های 97 تا 1401، روی رفتار بازیگران این بازار - تقاضای سرمایه ای خرید آپارتمان و فروشندگان واحد مسکونی - اثر مستقیم و لحظه ای بگذارد؛ از سال 97 به بعد، جهش های ارزی مکرر، روی انتظارات تورمی جامعه تاثیر گذاشت و هر چقدر جلوتر آمدیم، تاخیر زمانی این اثرگذاری روی رفتارها (انتظارات) در بازار مسکن، کمتر و کمتر شد. در شرایط انتظارات تورمی، همیشه بخش قابل‌توجهی از سرمایه ها سراغ «امن ترین (کم ریسک ترین) پناهگاه، یعنی بازار ملک» می‌رود.

به این ترتیب، محرک اصلی رشد تند قیمت مسکن در بهمن و اسفند پارسال، تورم دلار بود.

اما بازار مسکن در زمستان سال گذشته به‌رغم اثرپذیری از دلار، کاملا متفاوت از سال قبل از آن، به این محرک بیرونی واکنش نشان داد که البته علت این «ساز جدایی» مشخص است.

اما قبل از اینکه به علت بپردازیم، ماجرای واکنش متفاوت مسکن به دلار را شرح می دهیم.

در دو ماه پایانی 1401، قیمت دلار 8‌درصد جهش کرد و تحت‌تاثیر انتظارات تورمی ناشی از این تورم ارزی، قیمت مسکن در تهران نیز با جهش 25 درصدی طی ماه های بهمن و اسفند 1401 روبه‌رو شد. رشد قیمت ملک به خاطر هجوم خریداران به بازار مسکن و خروج فروشنده ها از این بازار رخ داد.

در دو ماه پایانی 1402 اما به‌رغم آنکه، جهش ارزی شدیدتر از مدت مشابه در 1401 بود، میزان جهش قیمت مسکن کمتر بود.

طی بهمن و اسفند سال گذشته قیمت دلار 11‌درصد افزایش یافت، در حالی که قیمت مسکن 8‌درصد رشد کرد. همچنین میزان سرمایه‌گذاری ملکی در پایان سال گذشته، در شرایطی که «التهاب دلار» بیشتر از دو سال قبل بود، کمتر بود به‌طوری که، طی بهمن و اسفند 1402 در مجموع 12‌هزار واحد مسکونی در تهران خریداری شد در حالی که طی همین دو ماه در 1401، حدود 17‌هزار واحد در تهران معامله شد.

این ساز متفاوت مسکن با دلار، سومین اتفاق کلیدی بازار مسکن در سالی که گذشت، به حساب می آید.

پیام مسکن 1402 به سیاستگذار 1403

اکنون سه تابلو از بازار مسکن 1402 شامل «میزان رشد قیمت»، «محرک های رشد قیمت» و «رفتار معامله گران (نبض معاملات)» حکایت از آن دارد که این بازار در سال گذشته، به دو علت اصلی و مشخص، در واکنش به عوامل تورم ساز، به جای دنباله روی، مقاومت به خرج داد.

علت اول، «اضافه پرش قیمت مسکن» طی سال‌های گذشته بود که باعث شد در اواخر سال گذشته، تورم دلار عینا روی تورم مسکن منعکس نشود.

سند مشخص این اضافه پرش، قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی است که در نیمه اول 1402 به قله تاریخی 1600 دلار رسید در حالی که سطح نرمال این قیمت (دلاری)، حدود 1100 تا کمتر از 1200 دلار است.

رشد شدید قیمت دلاری به معنای رشد بیشتر قیمت مسکن نسبت به رشد قیمت دلار بود.

اما اکنون مقاومت بازار مسکن در برابر محرک های تورم ساز به‌ویژه نرخ دلار باعث شده سطح قیمت دلاری مسکن با پایین آمدن از قله، به 1350 دلار در مترمربع کاهش پیدا کند.

به بیان ساده، استعداد بالقوه بازار مسکن برای کاهش قیمت، بیش از هر زمان دیگری، شرایط درونی بازار را برای مقاومت در برابر محرک بیرونی رشد قیمت، تقویت کرده است. این مقاومت به شکل «ناتوانی حتی تقاضای سرمایه ای برای تامین بودجه موردنیاز برای خرید آپارتمان» شکل گرفته است. همچنین، بخشی از تقاضای سرمایه ای که با «انتظارات تورمی» از بازار ارز یا تورم عمومی، تحریک به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌شود، چون که چشم انداز قیمت مسکن را با این سطح قیمت (اضافه پرش)، کاهشی می بیند، حتی اگر هم بودجه خرید آپارتمان داشته باشد، با احتیاط و تردید به این بازار نگاه می‌کند.

این مقاومت، عامل نصف شدن حجم معاملات مسکن در سال گذشته بود.

مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با نرخ رشد نقدینگی از سال 97 تاکنون نیز اضافه پرش را تایید می‌کند. نرخ رشد قیمت مسکن تابعی از رشد نقدینگی است و اگر تورم مسکن، سبقت بگیرد، این یعنی قرارگرفتن قیمت آپارتمان ها روی سطح نامتعارف و شکننده. حجم نقدینگی از ابتدای 97 تا پایان سال 1402 تقریبا 5.2 برابر شد در حالی که قیمت مسکن 20 برابر.

اما علت دوم، «غیبت تقاضای اصلی مسکن» یعنی خریدار مصرفی در صحنه معاملات 1402 است که شرایط اولیه را برای بازگشت قیمت مسکن به سطح پایین فراهم می‌کند.

رکود تاریخی معاملات مسکن که سال گذشته ثبت شد به خاطر «نبود قدرت خرید مصرفی» بود. تقاضای مصرفی، بازوی اصلی رونق معاملات مسکن است به‌طوری که تا پیش از عصر جهش قیمت مسکن که حجم معاملات مسکن 4 برابر سال 1402 بود، حدود 70‌درصد خریداران را تقاضای مصرفی شکل می داد. نبود این گروه از تقاضا باعث سقوط نبض خرید مسکن در تهران و البته در دیگر شهرها شده است.

با این حال، اگرچه قیمت مسکن در برابر محرک های رشد، در حال مقاومت است اما تا زمانی که این محرک ها - محرک اصلی فعلا نرخ دلار و انعکاس آن به شکل انتظارات تورمی است - فعال باشد، روند رشد قیمت ادامه خواهد داشت. کمااینکه، سال گذشته ریسک غیراقتصادی با شدت بیشتری نسبت به دو سال قبل از آن، فعال شد و روی قیمت دلار اثر گذاشت و نتیجه اش در بازار مسکن، «تورم سالانه 65 درصدی» در مقایسه با «تورم 32 درصدی 1400 و 46 درصدی 1401» شد.

سال گذشته اگرچه قیمت مسکن همپای قیمت دلار رشد نکرد تا بخشی از اضافه پرش از بین برود اما میزان رشد قیمت از سال‌های 1400 و 1401 بیشتر بود.

این نکته کلیدی، باید برای سیاستگذار در 1403، درس عبرت باشد.

استعداد بازار مسکن 1403 برای کاهش قیمت، به دلیل اضافه پرش آن، «نیمه پر» این بازار محسوب می‌شود اما «تاثیرپذیری نهایی تورم مسکن از محرک ها» نیز «نیمه خالی» آن است.

این نیمه بازار، متوجه ماموریت سیاستگذار است.

دولت در بازار مسکن طی سال‌های اخیر نقش درستی را ایفا نکرده است؛ به جای آنکه «داوری» کند، یعنی با سیاست های موثر، تنظیم گری اثرگذار داشته باشد، «تماشاچی» بوده و این اواخر هم جای بازیگران، بازی کرده است.

دولت به جای آنکه شرایط بازار مسکن را برای سازنده ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی مساعد کند تا بتوانند عرضه را افزایش دهند، خودش مسکن ساز شده است.

دولت می‌تواند با برخی ابزارهای متعارف جهانی، بخش قابل‌توجهی از آپارتمان هایی را که طی سال‌های عصرجهش، توسط سرمایه‌گذاران خریداری شده وارد بازار مصرف خرید یا اجاره کند اما این کار را هم به دلایلی که ذی‌نفعان در آن نقش دارند، تا حالا انجام نداده است.

در تهران، حجم قابل‌توجهی واحد مسکونی بلااستفاده وجود دارد که با «مالیات مشقی» توسط دولت به شکل طنزآمیز، سه سال است مالکان آنها تهدید می شوند.

اما اگر دولت در سال جدید دنبال «حل مساله خانه اولی ها و مستاجرها» باشد، می‌تواند همین خانه ها را با ابزارهای مشخص، روانه بازار مصرف کند.

از این مهم‌تر، «تعیین‌تکلیف فوری سطح تورم عمومی» است.

تورم عمومی یکساله در 1402 برای دومین سال پیاپی، به دو برابر میانگین تاریخی خود رسید؛ بالای 40 درصد. تورم فزاینده، محرک قوی برای تورم مسکن است.

دولت در سال جدید لازم است سطح تورم عمومی را پایین بیاورد تا برای گران‌ترین کالای مصرفی خانوارها یعنی مسکن، شرایط کاهش هزینه فراهم شود.

مطابق بررسی ها در سال 1403 اگر سه گام شامل «مهار ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی»، «کاهش تورم عمومی» و همچنین «ورود واحدهای مسکونی بلااستفاده به بازار مصرف» صورت بگیرد، استعداد قیمت مسکن برای بازگشت به سطح متعارف، بالفعل می‌شود و می‌توانیم شاهد دوره گذار به احیای قدرت خرید و پایان رکود باشیم.