معمای تمدید اضطراری در بازار اجاره / جنگ و خروج اتباع مسکن را ارزان کرد؟
اقتصادنیوز: بررسی ها نشان می‌دهد که جنگ 12 روزه باعث شده تا بسیاری از موجران و مستاجران به تمدید اضطراری قرارداد اجاره تیر و مرداد روی آورند. تمدید اضطراری به معنی تمدید موقت برای بازگشت آرامش به بازار و تصمیم‌گیری در شرایط نرمال برای تمدید سالانه یا اتمام قرارداد قبلی است.
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از دنیای اقتصاد، سرعت رشد اجاره بهای مسکن کشور در بهار امسال نسبت به بهار سال قبل اندکی کاهش یافت؛ با این وجود همچنان مستاجران با تورمی بالاتر از میانگین تاریخی و نرخ های متعارف در این بازار مواجه هستند. درحالی که داده های مرکز آمار ایران از فروکش تورم اجاره در کشور خبر داد، شاخص اجاره بهای دنیای اقتصاد از نبض بازار تهران نیز عقبگرد در سرعت رشد تورم اجاره بها در بهار امسال را تایید می کند. فروکش تورم اجاره در بهار می توانست خبری خوش برای مستاجران در آستانه فصل تابستان به عنوان زمان اوج گیری جابه جایی ها باشد؛ با این وجود حمله 12روزه رژیم صهیونیستی به کشور بازار اجاره و جابه جایی ها را به خصوص در تهران و شهرهای حاشیه آن دستخوش تغییراتی کرد، بررسی های میدانی «دنیای اقتصاد» از تمدید اضطراری قراردادهای اجاره برای تیر و مرداد حکایت دارد. با وجود این، آینده این بازار می تواند متاثر از عواملی نظیر کاهش سطح تقاضا برای خانه در شهر تهران، نوسان بازارهای موازی و زمان حصول آرامش کامل سیاسی در کشور متفاوت باشد.
بهار به کام مستاجران بود؟
متوسط نرخ اجاره بها در کشور در بهار امسال نسبت به دوره مشابه در سال قبل افزایش 37 درصدی را در آمارهای رسمی به ثبت رساند. این در حالی است که بهار سال 1403، اجاره‌بها در کشور 42 درصد نسبت به مدت مشابه در سال قبل از آن، جهش کرد. به این ترتیب باید اذعان کرد که از شتاب رشد تورم اجاره بها در بهار امسال کاسته شده است. کارشناسان یکی از عوامل اصلی فروکش سرعت رشد تورم اجاره بها در کشور را در این فصل افزایش های متوالی در نرخ اجاره بها و ناتوانی مستاجران برای پرداخت بیشتر می دانند؛ در عین حال تاکید دارند که ثبت تورم 37درصدی برای اجاره بها در این فصل، در حالی که متوسط تاریخی تورم در این بخش 20درصد است، نشان از التهاب جدی در این بخش دارد.
اثرجنگ بر مسکن به تهران محدود شد
بررسی های میدانی دنیای اقتصاد از بازار اجاره در تهران، شهرهای حومه، و سایر شهرهای کشور از واگرایی رفتاری در بازار حکایت دارد؛ در حالی که حمله 12 روزه صهیونیست ها به کشور تا حدی رفتار موجران و مستاجران در تهران و شهرهای حومه را تغییر داده، اما به نظر می‌رسد که بازار اجاره در اغلب دیگر شهرهای کشور عمدتا به روال سابق است. گفت وگو تلفنی خبرنگار دنیای اقتصاد با مشاوران املاک در شهر تهران، شهرهای حومه تهران، تبریز و اصفهان به عنوان شهرهایی که تجربه حمله هوایی را طی 12روز جنگ داشتند نشان از آن دارد که بازار اجاره مسکن در سایر شهرهای کشور چندان تحت‌الشعاع جنگ و تبعات آن قرار نگرفته است. این درحالی است که اثر جنگ بر بازار اجاره مسکن در شهر تهران و شهرهای حومه قابل رصد است.
بررسی ها نشان می‌دهد که جنگ 12 روزه باعث شده تا بسیاری از موجران و مستاجران به تمدید اضطراری قرارداد اجاره تیر و مرداد روی آورند. تمدید اضطراری به معنی تمدید موقت برای بازگشت آرامش به بازار و تصمیم‌گیری در شرایط نرمال برای تمدید سالانه یا اتمام قرارداد قبلی است. این تمدید اضطراری از سویی به علت مدارای موجران با مستاجران در زمان جنگ و از سوی دیگر به علت واهمه موجران از تخلیه واحدهای مسکونی و نیافتن مستاجر مناسب در این زمان رخ داده است. زمان کوتاهی از پایان جنگ 12روزه می گذرد و طبیعتا اظهارنظر در خصوص تبعات جنگ بر بازار اجاره بها زود است، اما بررسی میدانی «دنیای‌اقتصاد» در این زمان نشان از دو رفتار متفاوت در موجرین دارد، در حالی که جنگ باعث شده تا گروهی از موجرین حاضر به ارائه تخفیف و کنار آمدن با مستاجران باشند، گروهی دیگر در افزایش اجاره بها به دنبال رصد سایر بازارها بوده و قصد دارند تا نرخ رشد مدنظر خود را از سایر بازارها استخراج کنند. به هر ترتیب در این شرایط کمتر موجر و مستاجری به سقف اعلامی از سوی دولت برای رشد اجاره بها توجه دارد و به نظر می‌رسد که اثرگذاری این مصوبه قانونی بر بازار تقریبا به صفر رسیده است.
نبض اجاره بهای تهران چگونه می زند؟
نبض اجاره بهای تهران حاکی از پیشی گرفتن وزن پول‌پیش به اجاره ماهانه در هفته های آتی است. بر اساس شاخص اجاره مسکن «دنیای اقتصاد»، میانگین اجاره بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی در محله های منتخب مناطق 22گانه تهران، از خرداد ماه تا ابتدای تیر به سطح 17میلیون و 800هزار تومان اجاره ماهانه برای مستاجران و 671 میلیون و 900هزار تومان پول‌پیش رسیده است. این ارقام اجاره، میانگین فایل هایی است که برای همه واحدهای مسکونی میان متراژ با میانگین 88.8 مترمربع و عمر بنای 7.8 سال مورد سنجش قرار گرفته و به معنای اجاره بهای قطعی در بازار اجاره نیست.
با احتساب این سنجش، تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، میانگین «اجاره بهای پیشنهادی» واحدهای مسکونی در محله های منتخب مناطق 22گانه تهران با رقم 430هزار تومان اجاره ماهانه در هر مترمربع با احتساب پول‌پیش صفر اجاره داده می‌شود. بر اساس این شاخص، تغییرات اجاره بها در تهران در ابتدای تیر رشد ماهانه 2درصدی را نسبت به ابتدای خرداد نشان می‌دهد که البته در مقایسه با رشد اجاره بهای ماهانه در سال‌های قبل کمتر است و حتی سرعت رشد آن نسبت به ماه گذشته (با رشد 2.5درصد) نیز روند کاهشی را نشان می‌دهد.
اما نکته قابل‌توجه در تغییرات ماهانه اجاره بها، رسیدن سرعت رشد اجاره بها در کل کشور به سرعت رشد اجاره بهای پایتخت است. در حالی که سرعت رشد اجاره بهای کل کشور در ماه گذشته 4.5درصد بود اما تا ابتدای تیر با کاهش سرعت رشد به 2درصد رسید. بررسی بازار اجاره بها تا ابتدای تیر که تحت‌تاثیر حملات نظامی رژیم صهیونیستی به ایران قرار گرفت، در چشم انداز خود از روند یک‌ماهه بازار اجاره نشان می‌دهد، با توجه به شرایط اقتصادی فعلی که پس از جنگ 12روزه به وجود آمده سخت‌تر شده و همچنین مشکلاتی که عمده افراد در نقل و انتقال پول در سیستم بانکی در طی دوران جنگ با آن مواجه شده اند، پیش‌بینی ها حاکی از تحول اجاره بها در ماه آتی در رابطه با اجاره‌نامه های جدید است.
پیش‌بینی ها از روند یک‌ماهه بازار اجاره نشان می‌دهد در هفته های آتی، وزن پول‌پیش از اجاره ماهانه پیشی بگیرد. و به طور کل، در ماه های آینده، وزن رهن نسبت به اجاره ماهانه در ترکیب کلی اجاره بها، افزایش پیدا کند که البته این تصمیم از سمت صاحب خانه ها محتمل است. علت این تغییر رفتار به نااطمینانی ها از نقل و انتقالات پول در سیستم بانکی برمی گردد که ریسک افزایش اجاره ماهانه را برای موجران کاهش داده و در مقابل احتمال افزایش پول پیش بیشتر می‌شود. همچنین تحقیقات انجام شده از بازار اجاره به روایت واسطه‌های ملکی حاکی از «تمدید قراردادها در آستانه سررسید» است که این فرصت موجران به مستاجران برای تمدید موقت قرارداد تحت تاثیر شرایطی است که بعد از جنگ برای مستاجران به وجود آمده است. همین امر باعث شده تا براساس تصمیم نهایی دو طرف قرارداد اجاره نامه، مهلت چند هفته ای تا چند ماهه به مستاجران از سوی موجران داده شود.
خروج اتباع، خانه های سیروس را ارزان نکرد
خبرنگار «دنیای اقتصاد» در نیمه خرداد ماه بازدیدی میدانی از محله سیروس تهران داشت و با مشاوران املاک این منطقه و افرادی که هنوز برای یافتن خانه به سراغ مشاوران املاک محلی می آیند صحبت کرد. گفته ها از آن حکایت داشت که در بهار امسال اجاره خانه در این محله 20 تا 30درصد افزایش یافته است؛ اگرچه متوسط رقم اعلامی برای افزایش اجاره بها در این منطقه متناسب با نرخ اعلامی از سوی دولت است؛ اما به گفته یکی از مشاوران املاک این نرخ برای این محله بسیار بالا بوده و با توجه به وضعیت درآمدی ساکنان، بسیاری از مردم از پس افزایش متوسط 25 درصدی نیز برنمی آیند.
وی ادامه داد: محلاتی نظیر سیروس و دروازه غار در زمره ارزان ترین محلات شهر تهران به لحاظ قیمت خرید و فروش و اجاره بهاست. البته این محلات با معضلات متعدد اجتماعی روبه‌رو هستند، با این وجود ساکنان بومی و قدیمی و کارگرانی که در همین حوالی مشغول به کار هستند، زندگی در این منطقه را به مهاجرت به حاشیه شهر ترجیح می‌دهند. با وجود این مستاجرانی که از پس رشد نرخ اجاره بها در این منطقه برنمی آیند و مستاجران خانه اولی به دلیل عدم‌امکان تامین مبلغ ودیعه عمدتا رهسپار شهرهای قدیمی حاشیه جنوبی تهران می شوند.
یکی از مشاوران املاک طرف گفت وگو با «خبرنگار دنیای اقتصاد» از خروج اتباع افغانستانی از منطقه سیروس طی ماه های اخیر خبر می‌دهد و اضافه می‌کند: در این منطقه خانه های قدیمی و فرسوده ای وجود دارد که به دلیل عدم‌صرفه اقتصادی، صاحب خانه فعلا تمایلی به ساخت وساز آن ندارد؛ در سال‌های اخیر چند خانواده افغانستانی به شکل اشتراکی این خانه ها را اجاره می کردند؛ اما با توجه به موج اخراج افغانستانی ها از کشور طی ماه های گذشته، بسیاری از خانواده ها خانه ها را تخلیه کرده و به کشورشان بازگشته اند. به این ترتیب در این منطقه تعداد زیادی خانه خالی شده و بدون مستاجر است؛ اما از آنجا که موجران حاضر به کاهش نرخ پیشنهادی اجاره بها نیستند، این خانه ها بدون مستاجر و خالی مانده است.
در عین حال برخی افراد نیز خانه های خالی خود را به بازاریان به عنوان انبار اجاره می‌دهند؛ اجاره خانه های قدیمی سیروس به عنوان انبار بازار تهران به دلیل نزدیکی از سال‌های قبل رواج داشته است؛ اگرچه این موضوع چالش های متعددی را برای ساکنان فراهم می‌کند، اما نرخ‌های اجاره پیشنهادی به مراتب بالاتر از سوی بازاری ها باعث می‌شود تا صاحب خانه ها تمایل به اجاره ملک خود به عنوان انبار را داشته باشند. به هر ترتیب به نظر می‌رسد که کاهش تقاضا تا به این جای کار نتوانسته اثر محسوسی بر بازار اجاره بگذارد؛ چرا که موجرها حداقل نرخ پیشنهادی برای اجاره بها را بر اساس تورم عمومی تنظیم می‌کنند، در واقع افزایش عرضه مسکن بدون کنترل تورم عمومی نمی‌تواند تمامی چالش ها را در بخش مسکن اجاره ای رفع کند.
همچنین بخوانید ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید
