معنا و مفهوم قیمت منصفانه / آیا تعیین «سقف و کف» گره مسکن را می‌گشاید؟ / مشکل مسکن کجاست؟
«قیمت منصفانه چه مفهومی دارد؟ به وجدان و اخلاق بستگی دارد یا قرار است بر اساس افزایش قیمت دیگر کالا‌ها در بازار تعیین شود؟ اگر قرار باشد قیمت خرید رهن، یا اجاره بهای مسکن بر اساس افزایش قیمت سایر کالا‌ها و خدمات منصفانه شود، اتفاقا تورم مسکن از همین حدی که هست بالاتر می‌رود. قیمت مسکن را با شیر و تخم مرغ هم اگر مقایسه کنیم، روند قیمت‌ها بسیار منصفانه است.»
فرارو - یک کارشناس مسکن معتقد است: «بحث مسکن در ایران متاثر از سیاست خارجی و داخلی است و برای بهبود شرایط مسکن باید ابتدا شرایط همه متغیر‌های وابسته به مسکن را حل کرد.»
به گزارش فرارو، 23 خرداد، ابوالفضل نوروزی مشاور وزیر راه و شهرسازی وعده‌ای جدید در حوزه مسکن مطرح کرد و گفت: «قرار شده وزارت راه و شهرسازی با همکاری معاونت علمی ریاست جمهوری و وزارت کشور سامانه‌ای را ایجاد کنند تا سقف و کف قیمت املاک در مناطق بر اساس معاملاتی که صورت می‌گیرد به عنوان قیمت منصفانه اعلام شود.» بر اساس توضیحات ارائه شده، قرار است این طرح بازار مسکن را ساماندهی کند. این وعده در حالی مطرح شده است که ابراهیم رئیسی، پیش از در دست گرفتن سکان مدیریت کشور، وعده داده بود که با ساخت سالی یک میلیون مسکن، مشکل بازار مسکن را می‌کند.
پیچیده شدن وضعیت مسکن، دولت را به فکر چاره‌اندیشی جدید انداخته است. حال پرسش‌هایی مطرح می‌شود از جمله این که طرح جدید چقدر قابلیت اجرایی شدن دارد؟ آیا حوزه مسکن قیمت‌های دستوری شدن را می‌پذیرد؟ و عملی نشدن وعده‌ها چه تبعاتی دارند؟ علی نوذرپور، شهردار سابق منطقه 22 تهران و کارشناس شهری و احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن در گفتگو با فرارو به این پرسش‌ها پاسخ داده‌اند:
یک شوخی عجیب
احمدرضا سرحدی در خصوص چگونگی اجرای طرح قیمت منصفانه به فرارو گفت: «نه تنها قیمت مسکن را، بلکه هیچ قیمت دیگری را نمی‌توان دستوری کرد. نگاه تصمیم گیران درباره همه موضوعات به این شکل است که بدون هیچ برنامه‌ریزی و با نگاهی که با واقعیت‌ها همخوانی ندارد، دستور‌هایی را ارائه می‌کنند که در نهایت قابلیت اجرایی شدن ندارند. به جای این نوع دستور دادن، دولت باید روی عواملی که وضعیت بازار مسکن را به اینجا رسانده متمرکز شود. دولت بدون در نظر گرفتن عوامل زیرساختی ایجاد کننده تورم در بازار مسکن یا هر بازار دیگری، نظر‌های سطحی ارائه می‌کند که اساسا قدرت کنترلگری بالایی نیز ندارند. اصلا عبارت «قیمت منصفانه» چه مفهومی دارد؟ به وجدان و اخلاق بستگی دارد یا قرار است بر اساس افزایش قیمت دیگر کالا‌ها در بازار تعیین شود؟ عبارت قیمت منصفانه بیشتر شبیه به یک شوخی عجیب است. اگر قرار باشد قیمت خرید رهن، یا اجاره بهای مسکن بر اساس افزایش قیمت سایر کالا‌ها و خدمات منصفانه شود، اتفاقا تورم مسکن از همین حدی که هست بالاتر می‌رود. قیمت مسکن را با شیر و تخم مرغ هم اگر مقایسه کنیم، روند قیمت‌ها بسیار منصفانه است. این نوع تصمیم گیری‌ها فقط برای وقت گذرانی است.»
وی افزود: «این نوع اظهارات چندین بار در دولت‌های قبلی مطرح و مدام تکرار شده و به نتیجه خاصی نرسیده است. این که دوباره تکرار می‌شود، به این معنا نیست که دولت فعلی از تجارب دولت‌های قبلی بی خبر است، بلکه به این معناست که ایده جدیدی ندارند که پیاده کنند. حتی معتقدم از بی نتیجه بودن این تصمیم گیری‌ها نیز کاملا آگاهی دارند.»
این کارشناس مسکن درباره وعده‌های دولت و لزوم تحقق این وعده‌ها گفت: «آقای رئیسی در ابتدای شروع به کار دولت خود، وعده ساخت 4 میلیون مسکن را ارائه کرد، همان زمان که این مسئله مطرح شد، بسیاری از کارشناسان این وعده را زیر سوال بردند. اکنون که ما شاهد تحقق وعده ساخت سالی یک میلیون مسکن نبوده‌ایم، پس چطور می‌توانیم به سایر وعده‌های دولت سیزدهم امیدوار باشیم؟ وقتی وعده‌های دولت به ویژه در حوزه مسکن محقق نمی‌شود، نه تنها نتیجه‌ای مثبت در کارنامه دولت ثبت نمی‌شود، بلکه نوعی بی اعتمادی نسبت به سایر وعده‌های رئیس جمهور ایجاد می‌شود. اگر آقای رئیسی وعده ساخت 4 میلیون مسکن را نمی‌داد، اکنون سطح انتظارات مردم و کارشناسان از دولت ایشان تا این حد بالا نبود. وعده‌های بدون برنامه ریزی زمینه ساز دلسردی جامعه نسبت به شرایط می‌شود.»
وی افزود: «معتقدم دولت نباید در حوزه مسکن دخالت کند و می‌تواند این مسئله را به بخش خصوصی واگذار کند. در حال حاضر دولت، به جای استفاده از نظر کارشناسان و فعالان این حوزه، یک فرایند دستوری در نظر گرفته است. شرایط مسکن ما منفک از شرایط سیاسی و اجتماعی نیست. برای بهبود شرایط فعلی ابتدا باید کارشناسی حرفه‌ای انجام شود، سپس به دنبال گشایش در دیگر بخش‌های جامعه، در این بخش نیز شاهد تغییراتی باشیم.»
قیمت دستوری ممکن نیست
علی نوذرپور در خصوص نوع تصمیم‌گیری دولت برای حل مسأله قیمت مسکن گفت: «مسائل اقتصادی با دستور دادن حل نمی‌شوند. حل مشکلات اقتصادی به ساز و کار علمی نیاز دارد که باید رعایت شود. تحقق برنامه‌های علمی نیز به افراد متخصص و کاردان نیاز دارد. مشکل فعلی این است که تصمیم‌گیرندگان حوزه راه و شهرسازی از تخصص و مهارت کافی برخوردار نیستند و در نتیجه هر چند مدت یکبار یک طرح غیرکارشناسی و ناممکن را مطرح و تصور می‌کنند می‌توان با دستور دادن مشکل مسکن را حل کرد.»
وی افزود: «مشکل مسکن مثل هر موضوع اقتصادی دیگر، تابعی از نظام عرضه و تقاضا است. مشکل مسکن یک متغیر وابسته و تابعی از متغیر‌های اجتماعی، اقتصادی و حتی فرهنگی است؛ بنابراین نمی‌توانید در یک زمان معین، قیمت مسکن را مشخص کنید و این قیمت پایدار نیست. با توجه به بی ثباتی اقتصادی که داریم هر چند وقت یکبار شاهد نوعی نوسان در حوزه‌های مختلف می‌شویم؛ از جمله در حوزه مسکن. اتفاقاتی که در حوزه سیاست خارجی، انرژی هسته‌ای و آزاد شدن طلب‌های ایران مطرح می‌شود، می‌توانند روی افکار عمومی تغییر ایجاد کنند. ایجاد اجبار برای تعیین سقف قیمت، به طور کلی طرحی از پیش شکست خورده محسوب می‌شود. اگرچه می‌توان تعیین مالیات، عوارض و امثالهم را انجام داد، اما تعیین سقف قیمت اجاره بها یا خرید، چندان منطقی به نظر نمی‌رسد.»
شهردار سابق منطقه 22 در توصیف طرح‌های مسکن که در دولت‌های مختلف تعیین شده، گفت: «معتقدم دولت سیزدهم، دولت سوم آقای احمدی نژاد است. این دولت همان نظرات دولت احمدی نژاد را ارائه می‌کند که اغلب بدون کارشناسی دقیق مطرح می‌شد. از اواخر دولت آقای خاتمی، طرح جامع مسکن مطرح شد که شامل تعدادی برنامه با سرفصل‌های متفاوتی از جمله مسکن ویژه نیازمندان و محرومان، بافت‌های فرسوده و... بود، این طرح برای هر بخشی تمهیداتی اندیشیده بود. در دولت بعدی و در دوره احمدی نژاد، برنامه جامع مسکن که توسط کارشناسان زبده طراحی شده بود، کاملا کنار گذاشته شد. تنها بخشی که حفظ شد، طرح مسکن نیازمندان بود که در قالب مسکن مهر ادامه پیدا کرد. با این وجود حتی طرح مسکن مهر هم چندان موفق نبود و با مکان یابی اشتباه، با مصالح کم کیفیت، بدون تامین سرانه‌ها و بدون رعایت مقتضیات شهرسازی و آمایشی انجام شد. در همان دوران نیز گفته شد طرح مسکن مهر فعلی، درواقع نوعی بافت فرسوده آینده است.»
این کارشناس شهری در توصیف مشکل نهادینه شده قیمت مسکن افزود: «مشکل این است که خواه دولت فعلی و خواه دولت‌هایی با طرز تفکر مشابه نمی‌توانند با برنامه‌ریزی دقیق عمل کنند. این نوع دولت‌ها تصمیمات ناگهانی می‌گیرند و در لحظه دستور می‌دهند. در حالی که تصمیم گیری و دستور دهی نیاز به پایه کارشناسی و علمی موثر دارد. در شرایط فعلی و رکود بازار، نمی‌توان برای مسکن قیمتی تعیین کرد. تا زمانی که سیاست ما چه در خارج و چه در داخل بهبود پبدا نکند، نمی‌توانیم انتظار تحولات خاصی را داشته باشیم. بحث مسکن در ایران متاثر از سیاست خارجی و داخلی است. کشور ما تحت تاثیر تحریم‌های گسترده‌ای است که اقتصاد را نیز فلج می‌کنند. برای بهبود شرایط مسکن باید ابتدا شرایط همه متغیر‌های وابسته به مسکن را حل کرد.»
از میان اخبار