موفقیت طرح نهضت ملی مسکن وابسته به توسعه افقی شهرها

واگذاری زمین به مردم و ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن نیازمند آن است که حریم شهرها آزاد شده و با عرضه زمین و کاهش سهم آن در قیمت مسکن هزینه‌های مسکن نیز کاهش پیدا کند.

به گزارش خبرنگار مهر، یکی از بزرگ‌ترین مشکلات مردم در حال حاضر مشکل مسکن و افزایش هزینه‌های آن است. طی سال‌های اخیر کمبود ساخت مسکن و کاهش عرضه آن در کنار افزایش تورم باعث شده به مرور مصرف‌کنندگان واقعی از بازار مسکن خارج شده و تقاضای مصرفی جای خود را به تقاضای سرمایه‌ای بدهد.

آخرین آمارها از سرشماری عمومی نفوس و مسکن نیز نشان می‌دهد طی چهار دهه، وضعیت تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مسکن کاملاً برعکس شده است؛ به طوری که از 80 درصد تقاضای مصرفی و 20 درصد تقاضای سرمایه‌ای در اواسط دهه 50 به حدود 20 درصد تقاضای مصرفی و 80 درصد تقاضای سرمایه‌ای در اواسط دهه 90 رسیده است.

چند سال کم‌کاری در ساخت مسکن

در حال حاضر قیمت مسکن به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش یافته است و بسیاری از خانواده‌ها توان خرید مسکن و حتی اجاره مسکن در نقاطی که پیش از این ساکن بودند را ندارند. طبق آمارها قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در مناطق شهری طی یک دهه و از ابتدای 1391 تا انتها سال 1400، رشدی بیش از هزار درصد را تجربه کرده است.

عوامل متعددی در این افزایش قیمت نقش دارند که تورم کلی در اقتصاد و انتظارات تورمی از جمله این عوامل هستند. اما مهم‌ترین مسئله‌ای که باعث شده این عوامل در این زمان بار هزینه‌ای و فشار بیشتری را بر خانواده‌ها تحمیل کنند، کاهش ساخت‌وساز و عرضه مسکن طی سال‌های اخیر بوده است.

بی‌توجهی دولت قبل به ساخت مسکن و تکمیل نکردن واحدهای مسکن مهر موجب شد که آمار ساخت‌وساز در کشور به میزان زیادی کاهش پیدا کند، چنانکه تعداد واحدهای ساخته شده از یک میلیون و 200 هزار واحد در سال 1389 به 320 هزار واحد در سال 1396 رسید.

در سال‌های بعد از آن نیز هر چند میزان اندکی به این تعداد اضافه شد، اما همچنان کمبود ساخت ادامه یافت و با روی هم انباشته شدن کمبودها و افزایش تقاضا، بازار مسکن به کلی از دهک‌های اول جامعه خالی شد.

با تشدید مشکلات مردم در بخش هزینه‌های مسکن، دولت سیزدهم تصمیم گرفت با طرح نهضت ملی مسکن به این آشفتگی و ولنگاری قیمت‌ها پایان دهد و امکان خانه‌دار شدن را برای دهک‌های پایین جامعه فراهم کند.

قیمت زمین، بیشترین سهم را در هزینه‌های مسکن دارد

در این طرح قرار است دولت با قرار دادن زمین در اختیار مردم و حذف قیمت آن از هزینه‌های ساخت و نیز ارائه تسهیلات و فراهم کردن ساخت تدریجی بنا، کمبود مسکن در کشور را جبران کند.

به گفته کارشناسان قیمت زمین یک از پارامترهای مهم و تأثیرگذار در قیمت واحدهای مسکونی است و کاهش عرضه زمین به واسطه بستن حریم شهرها و ایجاد کمربند اطراف آن‌ها روزبه‌روز بر قیمت زمین‌های موجود در حریم شهرها اضافه کرده است.

این مسئله با تأثیرگذاری بر قیمت تمام شده مسکن در سال‌های اخیر، به تشدید مشکل مسکن دامن زده است، چراکه در حال حاضر قیمت زمین حدود 60 تا 70 درصد قیمت ساخت مسکن را شامل می‌شود.

با الحاق زمین‌های اطراف شهرها به محدوده‌های شهری و افزایش عرضه زمین، این پارامتر در هزینه ساخت مسکن کاهش می‌یابد و منجر به کاهش قیمت مسکن و افزایش دسترسی به آن توسط دهک‌های پایین جامعه می‌شود.

در همین زمینه سید حسن موسوی فرد، کارشناس اقتصادی، در برنامه تلویزیونی جهان‌آرا بیان کرد: انحصار بالا و پنهانی در عرضه زمین در ایران وجود دارد که موجب افزایش قیمت بالای آن شده است. با طرح مسکن مهر توانستند قیمت مسکن را کاهش بدهند ولی انحصار عرضه زمین شکسته نشد. وی افزود: تراکم مسکن در شهرهای ایران حتی از بنگلادش که شهرهای شلوغی دارد هم بیشتر است.

عمودی سازی و تراکم بالا، ایراد بزرگ طرح مسکن مهر

اتخاذ سیاست‌های اشتباه موجب شده تا کلانشهرهای کشور بسیار متراکم شوند به طوری که مهم‌ترین آن‌ها یعنی تهران، مشهد، اصفهان و تبریز نسبت به مهم‌ترین پایتخت‌های جهان از جمله پکن، پاریس، واشنگتن، لندن و برلین تراکم بالاتری دارند.

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن می‌گوید: متأسفانه ما در بحث متراکم سازی اصول شهرسازی را رعایت نکرده‌ایم و فاصله ساختمان‌ها از یکدیگر، فاصله معابر، کوچه‌ها، خیابان‌ها و سرانه‌ها، هیچ کدام لحاظ نشده‌اند. به همین دلیل ما در شهرهایمان همزمان فشرده سازی و متراکم سازی را داشته‌ایم.

در طرح مسکن مهر نیز که تعداد افراد زیادی صاحب‌خانه شدند، تراکم بالا به واسطه بلندمرتبه سازی باعث شد کیفیت این واحدها از نظر تأمین آرامش و آسایش ساکنین آن‌ها افت کند. به ویژه اینکه واحدهای مسکن مهر عموماً در حاشیه شهرهای بزرگ یا در شهرهای کوچک احداث شده‌اند که متقاضیان آن‌ها کمتر با شلوغی و پیامدهای آن سازگاری دارند.

به همین دلیل در طرح نهضت ملی مسکن قرار است رویکرد عمودی سازی شهرها جای خود را به شهرسازی افقی بدهد و در مناطقی که زمین به اندازه کافی وجود دارد، مسکن ویلایی و یک طبقه ساخته شود. این رویکرد باعث می‌شود مهم‌ترین ایراد طرح مسکن مهر برطرف شود و واحدهای ساخته شده با فرهنگ ساکنین آن سازگاری بیشتری داشته پیدا کند.

طبق مصوبه چهارمین جلسه شورای عالی مسکن نیز اولویت دولت، احداث خانه‌های یک طبقه عنوان شده است که باید در نتیجه آن زمینه تراکم مطلوب 60 نفر در هکتار فراهم شود.

ضرورت بازنگری در طرح‌های جامع و تفصیلی پیشین

برای رسیدن به این تراکم و اجرایی شدن رویکرد افقی سازی، آزاد کردن محدوده شهرها و بازنگری در طرح‌های جامع و تفصیلی پیشین ضروری است. اما به گفته ایلاتی، آنچه از سوی معاونت شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی کشور به استان‌ها ابلاغ شده متناق ض با رویکرد جدید است؛ بخشنامه‌ای که ارجاع شده، طرحی مبتنی بر تراکم ساختمانی با الگوی تراکم پهنه‌ای است که با رویکرد غلط پیشین توسعه عمودی شهرها نوشته شده و در توسعه افقی شهرها کارایی نخواهد داشت.

بنابراین باید کار ویژه جدیدی در دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی تعریف شود تا در مدت زمان کوتاهی بتوان با افزایش توان کارشناسی و بهره‌گیری از ظرفیت‌های بخش خصوصی، طرح جامع و تفصیلی تمام شهرها را با رویکرد جدید و اولویت توسعه افقی، مورد تجدیدنظر و بازنگری قرار داد.