نکته آزاردهنده اجاره‌نشینی در کلانشهرها؛ میلیاردرهای خانه به دوش
نکته جالب توجه بازار اجاره واحدهای مسکونی که در آگهی‌های اینترنتی خودنمایی می‌کند، تمایل بخش قابل توجهی از مالک‌ها به گرفتن ودیعه کامل به جای اجاره‌بهاست.
به گزارش مشرق، تو نیم ساعت هم که روی نیمکت یک پارک بنشینی، وقتی بلند می‌شوی که بروی، برمی‌گردی و نیم‌نگاهی می‌اندازی به نیمکتی که چند دقیقه روی آن روزنامه خوانده بودی یا در حرکت مورچه‌ها خیره شده بودی یا بازی و هیاهوی بچه‌ها را تماشا کرده بودی، این یعنی در همان نیم ساعت مختصر هم با یک نیمکت انس می‌گیری و به نوعی آن شیء بی‌جان را از آن خود می‌کنی، چه برسد به اینکه یک سال در خانه‌ای نشسته باشی و در همان یک سال خودت را با آن خانه، محله، آدم‌ها، کاسب‌ها، همسایه‌ها، قیمت‌ها، پارک‌ها، تعمیرگاه‌ها، میدان‌های میوه و تره‌بار، باشگاه‌ها، هایپرها، فروشنده‌ها، پیاده‌روها و هر آنچه در آن دوروبر پرسه می‌زند، وفق داده باشی.
مثلاً در همان هفته اول کشف می‌کنی که از کدام سوپری خرید کنی و کدام فروشنده حس خوبی به تو می‌دهد و کدام کاسب این حس را نمی‌دهد. وقتی یک سال در یک خانه می‌نشینی، حتی بدون آنکه دقت کرده باشی، شروع می‌کنی مثل دانه‌ای که در جایی کاشته شده باشد، به ریشه دواندن و ایجاد ارتباط؛ ارتباط‌هایی که با خلق و خویت هماهنگی داشته باشد، ارتباط‌هایی ظاهراً ساده، اما مهم. از این زاویه اسباب‌کشی را می‌شود یک مرگ کوچک نامید.
وقتی به موعد اتمام قرارداد نزدیک می‌شوی، از همان دوسه ماه به اتمام موعد انگار روی تیغ‌های گلدان کاکتوس نشسته‌ای، دیگر آن خانه مال تو نیست، حتی اگر روی کاغذ سه ماه مال تو باشد. ماه‌های اولی که در خانه اجاره‌ای نشسته‌ای این حس را نداری، با خودت می‌گویی یک سال زیاد طول می‌کشد، اما زمان به سرعت عبور می‌کند و عقربه‌ها عین چرخ عصاری می‌گردند و وقتی وارد شش‌ماهه دوم می‌شوی، از سن جوانی یک قرارداد وارد میانسالی می‌شوی و همین طور روزها در کاهش خود به تو یادآوری می‌کنند که باید از این خانه بلند شد و رفت. یاد شعر حافظ می‌افتی:
مرا در منزلِ جانان چه امنِ عیش، چون هر دم | جرس فریاد می‌دارد که بربندید محمل‌ها
اسباب‌کشی تجربه یک مرگ کوچک است و البته روزهای پیش از مرگ دشوارتر از وقتی است که این مرگ کوچک را تجربه می‌کنی. وقت‌هایی که باید صرف کنی و اشیا را که نشانه‌های ریشه دواندن تو در خانه است جمع و جور کنی، دوباره باید محتویات کابینت‌ها را خالی کنی، دوباره باید وسایلی که زیر تخت جا داده‌ای از زیر تخت بیرون بکشی، دوباره باید بروی دنبال خرید کارتن و پلاستیک‌های حباب‌دار و اشیای شکستنی تا باز هم به تو یادآور شوند که مرز بودن و نبودن چقدر باریک است.
آزار مستأجران از نداشتن افق برای خانه‌دارشدن
آنچه این روزها در داستان تلخ اجاره‌نشینی گزنده است، خود اجاره‌نشینی نیست، بلکه نداشتن افقی واقع‌بینانه برای خانه‌دارشدن است. موضوع این است که در زندگی بسیاری از مستأجران، افقی برای خانه‌دارشدن دیده نمی‌شود و این مهم‌ترین چیزی است که آنها را اذیت می‌کند.
فرض کنید زوج جوانی در تهران ماهانه 50میلیون تومان درآمد دارند. آنها ودیعه‌ای دست و پا کرده‌اند و ماهی 10میلیون تومان بیشتر اجاره نمی‌دهند، از طرفی با کلی صرفه‌جویی، بیشتر از 20میلیون تومان در ماه هزینه نمی‌کنند، این یعنی آنها نیاز به خوراک، هزینه‌های درمان، آموزش، نگهداری خودرو، تعمیر وسایل، پوشاک، قبض‌ها، تفریح و سفر را به گونه‌ای برنامه‌ریزی می‌کنند که بیشتر از 20میلیون تومان یا 660هزار تومان در روز نباشد. این به آن معنا خواهد بود که آنها باید بسیار مقتصدانه رفتار کنند و از بخش زیادی از خواسته‌های خود بگذرند، تازه ما در این محاسبه اقساط وام تأمین ودیعه خانه را در نظر نگرفته‌ایم.
فرض می‌گیریم این زوج 20میلیون تومان در ماه پس‌انداز کنند. امروز برای خرید یک خانه 60 متری در تهران - بسته به نوع منطقه - دست‌کم به 5 تا 10 میلیارد تومان و بیشتر نیاز دارید. اگر فرض کنیم که قیمت‌ها و دستمزدها ثابت باشد - هیچ وقت این اتفاق نمی‌افتد و همواره میزان دستمزدها در دهک‌های پایین جامعه همتراز با تورم رشد نمی‌کند؛ اتفاقی که با وجود تورم بالای 40درصد و رکود حاکم بر فضای کسب‌وکار طبیعی و گریزناپذیر است - به فرض ثابت بودن رشد قیمت‌ها و دستمزدها در دهک‌های پایین جامعه بین 20 تا 50 سال طول می‌کشد که فرد بتواند خانه‌ای برای خود تدارک ببیند، اما وقتی جا ماندن دستمزد دهک‌های پایین از میزان تورم را به حساب آوریم، اعداد بالا از بازه عمر معمول بیشتر خواهد بود.
از طرفی وام مسکن فقط برای کسانی می‌تواند راهگشا باشد که توان بازپرداخت دست‌کم 30میلیون تومان و بیشتر در ماه را داشته باشند، البته این تمام ماجرا نیست، چون این وام‌ها در خوشبینانه‌ترین حالت یک‌چهارم و یک‌پنجم قیمت واحدهای مسکونی را پوشش می‌دهند و این به آن معناست که فرد باید آورده چندمیلیاردی داشته باشد.
فقر مسکن، 2 برابر میانگین جهانی
اگرچه دولت‌ها در سال‌های اخیر وعده سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن را داده‌اند، اما روزمرگی، آشفتگی و نداشتن برنامه جامع در سیاست‌های مسکن نتوانسته است شکاف بین میزان عرضه و تقاضای را کاهش دهد. مرکز پژوهش‌های مجلس اعلام کرده نرخ فقر مسکن در 16سال گذشته به صورت مداوم بیشتر شده است. گفته می‌شود نرخ فقر مسکن بیشتر از دو برابر میانگین جهانی است. از سویی تعیین قیمت‌های دستوری برای اجاره سیاستی شکست‌خورده است. مالکان حق خود می‌دانند ملک خود را متناسب با رشد تورم عرضه کنند.
همچنان که در گزارش برخی رسانه‌ها آمده است مالکان ترجیح می‌دهند خانه خود را خالی نگه دارند تا آن را با قیمت پایین‌تری عرضه کنند. دولت می‌تواند مثل یک جراح با دقت در بازار مسکن مداخله کند، اما نمی‌تواند با قیمت دستوری کار را پیش ببرد، همچنان که در سال‌های اخیر - به ویژه از سال 1396 به بعد - که قیمت اجاره‌ها به صورت انفجاری بالا رفت و در سال‌هایی زمزمه تعیین سقف برای اجاره‌بها مطرح شد، همان اتفاقی افتاد که پیش‌بینی می‌شد؛ بازار اجاره واحدهای مسکونی هیچ اعتنایی به تعیین سقف نشان نداد.
برای فهم میزان دخالت مؤثر دولت در عرضه واحدهای مسکونی کافی است به همین خبر کوتاه مراجعه کنیم. این خبر گویای بخشی از اتفاقی است که این روزها دارد در بازار عرضه مسکن روی می‌دهد. روزهای پایانی شهریورماه امسال بود که وزیر مسکن و شهرسازی از خبری «به اصطلاح خوش» با عنوان عرضه 10هزار واحد مسکونی استیجاری سخن به میان آورده بود، در حالی که به گفته کارشناسان 10هزار واحد کمتر از 2/0درصد تقاضا برای مسکن است.
با وجود آنکه پنج سال از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌گذرد، اما این قانون نتوانسته است تأثیری بر افزایش عرضه واحدهای مسکونی به بازار و جلوگیری از احتکار مسکن داشته باشد. این قانون الهام گرفته از برخی کشورهایی است که با استفاده از اهرم مالیات و گنجاندن ضرایب پله‌ای خواسته‌اند از احتکار مسکن جلوگیری کنند، اما موضوع این است که مسکن در ایران بیشتر کالای سرمایه‌ای است تا کالای مصرفی، بنابراین با وجود تصویب قانون تکانی در عرضه مسکن پدید نیامده است.
از طرفی مطابق آمارهایی که «دنیای اقتصاد» در این زمینه منتشر کرده دست‌کم 3میلیون‌و 500میلیون مستأجر، مشمول حمایت و کمک مالی در کشور هستند، اما طی سه سال گذشته تنها 700هزار فقره تسهیلات ودیعه مسکن به مستأجرها پرداخت شده است. این به آن معناست که از هر پنج مستأجر فقط یک مستأجر توانسته است این تسهیلات را دریافت کند.
پول یک خانه در 15 سال بخار شد
علی 42 سال دارد. کارمند اداره و 15 سال است در تهران اجاره‌نشینی می‌کند. او تا حالا پنج خانه را عوض کرده است. رکورد اجاره‌نشینی‌اش 9 سال در خیابان استاد حسن بنا بوده و در خانه‌های دیگر یک سال، دو سال و سه سال اجاره‌نشین بوده است، از برخی از خانه‌ها به انتخاب خودش بلند شده و از برخی به اجبار یا با مالک به توافق نرسیده یا مالک خواسته است فرد مورد نظرش در خانه بنشیند، مثلاً فرزندش عروسی کرده یا خانه را برای فروش گذاشته و مالک بعدی خواسته است به همان خانه بیاید.
علی می‌گوید: چند روز پیش با همسرم نشستیم و حساب کردیم دیدیم در این 15 سال اجاره‌نشینی با احتساب تورم روز پول خرید یک آپارتمان را به مالک‌ها داده‌ایم، دود از کله آدم بلند می‌شود، ما پول‌مان بخار شده است و حالا چیزی دست‌مان نیست.
علی ادامه می‌دهد: آنچه مردم را این روزها اذیت می‌کند، اجاره‌نشینی نیست. اجاره‌نشینی از سال‌ها قبل در ایران و بسیاری از کشورها بوده و هست و خواهد بود. تا همین 10 سال پیش اجاره‌نشینی واقعاً آزاردهنده نبود، حداقل برای من این طور بود. آدم‌ها متناسب با درآمد خود می‌توانستند خانه‌ای در یکی از محلات اجاره کنند و این اجاره‌بها در نهایت یک‌چهارم، یک‌سوم یا در بدترین حالت نصف درآمد خانواده را به خود اختصاص می‌داد.
حرفی که علی می‌زند در واقع حرف مستندی است. از یک دهه گذشته و با رشد قیمت املاک، رکود حاکم بر فضای اقتصاد و افزایش نیافتن دستمزدها به ویژه در بخش کارمندی متناسب با میزان تورم توازن سهم اجاره از هزینه‌های خانوار به هم خورده است، طوری که بسیاری از مستأجران ترجیح داده‌اند از تهران به شهرک‌های اقماری مهاجرت کنند، به این امید که بتوانند از پس هزینه‌های زندگی برآیند.
ودیعه یک واحد 270 متری، 16 میلیارد تومان!
گشتی در آگهی‌های سایت‌های اینترنتی خرید و فروش کالا و خدمات و املاک نشان می‌دهد مثلاً اجاره یک واحد 87متری دوخوابه تک واحدی در خیابان پاتریس لومومبا به 600میلیون تومان ودیعه و ماهانه 39میلیون تومان اجاره نیاز دارد. آپارتمان 75متری در خیابان فرشته با ودیعه 500میلیون تومان و 45میلیون تومان اجاره قیمت خورده است. قیمت‌ها در مناطق مرکزی، شرق و جنوب شهر متعادل‌تر است. مثلاً اجاره یک واحد 65متری یک خوابه در خیابان کرمان شمالی با ودیعه 500میلیون تومان، 13میلیون تومان است. اگر خانواده قدری پرجمعیت باشد یا فرزندان بزرگ شده باشند و شما بخواهید یک واحد 100متری را اجاره کنید، مثلاً در محدوده بلوار کشاورز آگهی‌ای که وعده قیمت بسیار مناسب را می‌دهد این است: یک‌میلیارد تومان ودیعه، 38میلیون تومان اجاره.
نکته جالب توجه بازار اجاره واحدهای مسکونی که در آگهی‌های اینترنتی خودنمایی می‌کند، تمایل بخش قابل توجهی از مالک‌ها به گرفتن ودیعه کامل به جای اجاره‌بهاست. به عنوان مثال از 33 آگهی اول که در جست‌وجوی سایت دیوار در دسترسی من قرار گرفت، صاحبان 14 آگهی خواستار ودیعه کامل شده بودند. به عنوان مثال ودیعه یک واحد 270متری در برج باغ زعفرانیه 16میلیارد تومان بود. ودیعه یک واحد 250متری در همین منطقه 6میلیاردو 200میلیون تومان، البته این رقم‌ها وقتی به مراکز پایین‌تر شهر می‌رسد تعدیل می‌شود، اما از یک‌میلیارد و چندصدمیلیون تومان پایین نمی‌آید.
با این همه سؤال این است که چرا مالکان ترجیح می‌دهند به جای اجاره از ودیعه‌های سنگین استفاده کنند. بنا به تحلیل‌هایی که در این باره منتشر شده و بر اساس مشاهدات میدانی موضوع به نرخ تورم بالا برمی‌گردد. مالکانی که می‌توانند با مبالغ ودیعه سرمایه‌گذاری کنند با سرمایه‌گذاری در بازارهای متنوع از ارز و طلا، مسکن و رمزارز به بازدهی اقتصادی بالایی می‌رسند و یک سال بعد مبلغ ودیعه را در حالی به مستأجر برمی‌گردانند که ارزش پول مستأجر 40 تا 50درصد افت داشته است.
کمپین‌های عاطفه در برابر غول تورم
«مالکان محترم! ارزش منازل و ملک‌های شما نسبت به سه سال گذشته 10 برابر شده است. نوش جون‌تون! ولی اون مستأجر بنده خدا حقوقش سه‌برابر که نشده هیچ، مخارج زندگیش 10 برابر شده. کمی انصاف و انسانیت داشته باشیم و مردم رو بیشتر از این شرمنده خانواده‌هاشون نکنیم. همه چیز رو به سیاست و اقتصاد ربط ندیم. مستأجر اجنبی نیست، خودمان باید به خودمان رحم کنیم» این نوشته روی کاغذ بر دیوار یک بنگاهی چسبانده شده است.
اگرچه در سال‌های گذشته کمپین‌های مختلفی در راستای کشاندن پای عاطفه و اخلاق به بازار اجاره املاک فعال بوده، اما بازار نشان داده است از منطق و قاعده خود تبعیت می‌کند. یکی از دوستان تعریف می‌کرد که سه ماه به اتمام موعد اجاره خانه‌اش مانده بود، اما او آنقدر درگیری ذهنی و استرس داشته که با مالک خود تماس می‌گیرد و به او اطلاع می‌دهد که دلشوره دارد و نمی‌داند با وجود تورم بالا مالک قرار است چقدر بر مبلغ ودیعه و اجاره اضافه کند.
آن فرد تعریف می‌کرد که انتظار قدری همدلی از طرف مالک را داشته، اما پاسخی که شنیده این بوده است: «من هم مثل شما گوشه دیگری از این شهر مستأجر هستم.» در واقع مالک، خانه کوچک خود را اجاره داده و در جای دیگری خانه بزرگ‌تری را اجاره کرده بود. منطق مستتر در جمله این مالک به یک معنا قابل تأمل است. تو چهره مرا به عنوان یک مالک به یاد می‌آوری، اما من در گوشه دیگر شهر به همین دردی مبتلا هستم که تو هستی و با من هم همان رفتاری را می‌کنند که تو دچارش شده‌ای و در واقع امر هم همین است، حتی اگر مالکان جای دیگری از شهر مستأجر نباشند، حق دارند از کالای سرمایه‌ای خود مطابق عرف بازار استفاده کنند.
در واقع عمل آنها خلاف قانون و به یک معنا حتی اخلاق نیست، اگر سرزنش و ملامتی هم در کار باشد، متعلق به اقتصاد کلان جامعه و برنامه‌ریزان آن است که در دهه‌های گذشته نه تنها در مهار تورم و افت ارزش پول ملی موفق نبوده‌اند بلکه سال به سال وضعیت را به گوشه رینگ برده‌اند و مسئله بغرنج‌تر و پیچیده‌تر شده است.
رشد 48درصدی فقر در میان مستأجران
اگر بخش کوچکی از پدیده مستأجری را یک انتخاب بدانیم، همچنان که مصادیق آن را در جامعه می‌بینیم - مثلاً فردی حاضر شده است 12میلیارد تومان برای رهن یک آپارتمان پرداخت کند - می‌توانیم بگوییم که مستأجری نمی‌تواند به صورت مطلق به معنای درآمد پایین و نداشتن قدرت خرید یک سرپناه باشد. وقتی کسی چنین مبلغی را برای رهن یک آپارتمان پرداخت می‌کند، به آن معناست که سرمایه قابل توجهی دارد و به اصطلاح نمی‌خواهد سرمایه خود را با خرید خانه فریز کند، حتی او می‌داند مبلغ قابل توجه ودیعه با توجه به نرخ تورم دچار ریزش خواهد شد، با این حال چنین مبلغی را به رهن خانه اختصاص می‌دهد، اما چه کسی است که نداند بخش قابل توجهی از پدیده اجاره‌نشینی در ایران متأثر از نداشتن قدرت خرید، درآمد پایین و به تبع آن تن دادن به یک اجبار است.
دی ماه سال گذشته بود که وزارت کار گزارش تکان‌دهنده‌ای از رشد 48درصدی فقر در میان مستأجران استان‌های مختلف کشور - حدفاصل سال‌های 1395 تا 1401- منتشر کرد. وضعیت در برخی استان‌ها از جمله البرز و قم فاجعه‌بار و نگران‌کننده است. در این گزارش آمده است: «در سال 1401، بیش از یک‌میلیون خانوار مستأجر درگیر فقر در مناطق شهری (82درصد) درآمدی کمتر از خط فقر داشته‌اند و 233هزار خانوار (18درصد) با اضافه شدن هزینه تأمین مسکن استیجاری به سبد هزینه‌شان درگیر فقر شده‌اند. در روستاها گروه اول معادل 75هزار خانوار (71درصد) و گروه دوم، معادل 31هزار خانوار (29درصد) بوده‌اند.
با توجه به اینکه تنها 8درصد از خانوارهای مستأجر درگیر فقر در روستاها سکونت دارند، فقر مستأجران را بیشتر می‌توان پدیده‌ای شهری دانست، در مقابل، محرومیت مسکونی که با ویژگی‌های کالبدی مسکن تعریف می‌شود، چهره‌ای روستایی دارد، به‌طوری‌که در سال 1401، 48درصد (2میلیون خانوار) از خانوارهای درگیر محرومیت مسکونی در مناطق شهری و 52درصد (2/2 میلیون خانوار) در مناطق روستایی سکونت داشته‌اند. وضعیت فقر و محرومیت مسکن در استان‌های مختلف نیز متفاوت است.
برای مثال، در استان‌هایی، چون البرز و قم، 100درصد مستأجران به دلیل درآمد نامکفی دچار فقر هستند و در استان‌های کردستان و آذربایجان‌غربی نرخ فقر ناشی از هزینه‌های تأمین مسکن استیجاری بالاست (46 و 38درصد)، همچنین با وجود اسکان بیشترین تعداد خانوار مستأجر درگیر فقر در استان تهران، نرخ محرومیت مسکونی در این استان پایین و تنها 5درصد است. درحالی‌که این نرخ در استان‌هایی مانند سیستان و بلوچستان نزدیک به 60درصد است.»
محتوای این گزارش نشان می‌دهد سیاست‌های تأمین مسکن در ایران عملاً با شکست مواجه شده است. این سیاست‌ها با وجود تعدد خود از طرح پرحاشیه مسکن مهر و احداث شهرهای جدید تا اعطای وام خرید خانه و در سال‌های اخیر وام ودیعه مسکن عملاً نتوانسته است تعادلی نسبی در این باره برقرار کند.
به عنوان مثال نرخ تورم به قدری بالاست که وام‌های مسکن اعطایی بانک‌ها را بلااثر می‌کند. اگر بانک‌ها بخواهند بخش قابل توجهی از مبلغ خرید خانه را به صورت وام به متقاضیان واگذار کنند - با وجود اینکه می‌دانیم بانک‌ها اگر هم چنین اعتباری داشته باشند، ورود چنین نقدینگی‌ای به بازار عملاً میزان تورم را افزایش می‌دهد - حتی اگر فرض بگیریم که چنین نقدینگی تأمین شود و به فرض تورم‌زا هم نباشد، با این حال رکود حاکم بر اقتصاد ایران و پایین بودن دستمزد دهک‌های کم‌درآمد جامعه اجازه نمی‌دهد آنها اقساط 40 تا 60میلیونی و حتی بالاتر از چنین وام‌هایی را پرداخت کنند.
منبع: جوان
