واحدهای مسکونی منطقه یک تهران در اختیار 10 مالک سرشناس
اقتصادنیوز: بر اساس داده‌های اخیر بانک مرکزی میزان تورم مسکن صعودی شده و رکوردهای تازه‌ای را نیز در تابستان امسال به ثبت رسانده، به گونه‌ای که سمت تقاضا و میزان معاملات نیز در این مقطع زمانی تغییرات قابل توجهی داشته است.
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از روزنامه اعتماد، بر اساس این گزارش نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن در تهران پس از روند نزولی ماه‌های گذشته در تیر ماه مجددا صعودی شده و تعداد معاملات نیز در این مقطع رکورد جدیدی را به ثبت رسانده است. بر اساس این گزارش رشد قیمت مسکن در اردیبهشت و خرداد ماه امسال به پایین‌ترین میزان خود در طول 7 سال گذشته رسیده بود و این روند کاهشی که از اردیبهشت ماه 1402 آغاز شده بود، در تیرماه امسال مجددا افزایشی شده، این در حالی است که تعداد معاملات مسکن با یک رکود جدی مواجه شده است. در واقع همزمان با رکود شدیدی که در بازار مسکن وجود دارد؛ قیمت‌ها در حال رشد است. آن‌گونه که آمارها می‌گوید با وجود آنکه متوسط قیمت مسکن در تیر ماه و در شهر تهران 1.8 درصد نسبت به خرداد ماه رشد داشته، اما معاملات مسکن بیش از 8 درصد افت پیدا کرده است و متوسط قیمت مسکن در 14 منطقه تهران با رشد همراه شد و در 8 منطقه پایتخت قیمت‌ها کاهشی شدند.
بیشترین و کمترین رشد قیمتی مربوط به کدام مناطق است؟
بر اساس این گزارش بیشترین رشد قیمت مسکن در منطقه 6 تهران با 5.8 درصد افزایش و بیشترین افت قیمتی هم در منطقه 5 تهران با منفی 4.6 درصد رخ داده است و دربخش معاملات مسکن نیز منطقه 1 با 17درصد افزایش، بیشترین نرخ رشد و منطقه 18 با 30 درصد کاهش بیشترین افت در معاملات را تجربه کرده است. در بخش اجاره مسکن نیز در تیر ماه متوسط قیمت‌ها در مناطق شهری با افزایش 50 درصدی همراه بود و تقریبا با روندی نزولی به سطح معاملات در پاییز 1401 نزدیک شده و متوسط رشد اجاره ملک در تهران نیز پایین‌تر از مناطق شهری شده و به محدوده 46 درصد نزدیک شده، اتفاقی که نشان از شکست سیاست تعیین سقف اجاره‌بها در تهران داشته است. در مقایسه رشد ماهانه اجاره‌بهای تهران و مناطق شهری نیز در تابستان 1403 رشد ماهانه اجاره‌بها در شهر تهران و سایر مناطق شهری کمتر از قبل شده است، به گونه‌ای که در تیر ماه 1403 این رشد از 6 درصد به 5 درصد رسید و رشد ماهانه اجاره مسکن نیز کاهشی شده، اما همچنان این قیمت‌ها از سطح نرخ‌های سال 1401 بالاتر است.
خبر مرتبط روند نهضت ملی مسکن در پردیس / چند واحد آماده تحویل است؟اقتصادنیوز: مدیرعامل شرکت عمران پردیس گفت: از 2 هزار و 400 پروژه نهضت ملی مسکن در پردیس هزار واحد آماده تحویل به متقاضیان است.
نگاه به بازار مسکن سرمایه‌ای شده است
مسعود فراهانی، کارشناس بازار مسکن در خصوص چرایی افت معاملات و رشد قیمت مسکن در اولین ماه تابستان به «اعتماد» گفت: در گزارش‌های مرکز آمار ایران و مرکز بانک مرکزی همواره با یک عدم تقارن در اطلاعات مواجه هستیم البته این موضوع اصلا غیرطبیعی هم نیست، چراکه عوامل گوناگونی در آن اثرگذار است به عنوان مثال ظرفیت‌های ساخت و ساز در مناطق محدود هستند و اگر شهرداری از طریق کمیسیون ماده پنج یا بازبینی طرح تفصیلی حقوق مالکانه جدیدی را توزیع نکند معمولا ساخت و سازها در مناطق با تغییر خاصی روبه‌رو نمی‌شوند و پس از یک مدت ظرفیت‌ها ثابت می‌مانند. فراهانی در ادامه افزود: موضوع بعدی که حایز اهمیت است، این است که تعداد معاملات که معیاری برای رونق بازار مسکن قرار دارد نشان‌دهنده یک بحران در مورد ماهیت بازار است به این معنی که نگاه‌مان به موضوع مسکن کاملا سرمایه‌ای شده است.
چرا میان مسکن اولی‌ها و سوداگران هیچ تمایزی وجود ندارد؟
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اهمیت این مساله در این است که باید زمانی که معاملات را مورد بررسی قرار می‌دهیم، متوجه شویم که چه افرادی و از چه طبقه‌ای این خانه‌ها را خرید و فروش می‌کنند که البته ممکن است این معاملات کاملا به صورت سوداگرانه هم باشد.
او ادامه داد: ضمن آنکه میان مسکن اولی‌ها و سوداگران هیچ تمایزی وجود ندارد و برای همین اگر بخواهیم معاملات مسکن را معیاری برای رونق بازار در نظر بگیریم اصلا ملاک درستی نیست و این موضوع خود یک خطا در سیاستگذاری محسوب می‌شود. فراهانی با اشاره به افت معاملات مسکن در تهران نیز خاطرنشان کرد: مولفه‌های گوناگونی در این افت دخیل هستند و اینکه اغلب افرادی که دارایی و ملکی دارند میلی به جابه‌جایی آن ندارند که یکی از مهم‌ترین آنها بحث مربوط به دریافت مالیات است.
اغلب محدودیت‌ها در عرضه ملک مصنوعی هستند
او افزود: در بازاری که با تورم همراه است زمانی که مالیات بر عایدی سرمایه وجود نداشته باشد افرادی هم که مالکیت دارایی‌های‌شان را در اختیار داشته باشند، می‌توانند بدون خرید و فروش واحدشان هم صاحب سود شوند. این کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر بازار مسکن به این شکل شده که پس از خرید مسکن بدون اینکه دغدغه‌ای در خصوص سودآوری داشته باشید تنها با نگهداری ملک هم سود می‌کنید که آن هم به دلیل تورم است پس افراد لزومی به نقل و انتقال ملک‌شان نمی‌بینند.
خبر مرتبط آشفته بازار مسکن آنلاین / دوران فیک فروشی به سر رسید؟اقتصادنیوز: بازار آنلاین معاملات مسکن یا همان سکوهای اینترنتی عرضه فایل فروش و اجاره ملک در تهران با حدود 10 سال عمرکاری توانسته «سهم قابل توجهی» از کل بازار واسطه گری ملکی را تصاحب کند و حتی «دلالان سنتی بازار ملک» که روزی «مخالف شماره یک» این سامانه های فروش بودند را به «شریک و بازیگر شماره یک» خود تبدیل کند، اما این نفوذ مسکن آنلاین بیشتر از آنکه به خاطر «محبوبیت» این بازار باشد ناشی از «انتخاب معامله گران بین گزینه بد و گزینه بدتر» بوده است که در نهایت، خریدار و فروشنده و مالک و مستاجر میان «بازار سنتی» و «بازار آنلاین»، مجبور به انتخاب دومی شده اند. «دنیای‌اقتصاد» با شناسایی نسخه اصلی مسکن آنلاین در جهان، به «زیلو» در آمریکا رسیده است؛ این پلتفرم 20 ساله با 6 ویژگی «کاربرپسند» توانسته «مرجع محبوب» بازار مسکن غرب شود. دایره امکانات و خط قرمزهای بازار مسکن آنلاین «زیلو» در پلتفرم های داخلی رویت نمی‌شود و همین تفاوت، اختلاف عملکردها را توضیح می‌دهد.
فراهانی در ادامه با اشاره به کمیابی مصنوعی مسکن افزود: این امکان وجود دارد بین افرادی که دارایی‌هایی را در اختیار دارند تبانی صورت گیرد که همین مساله باعث اختلال در بازار مسکن می‌شود که به یک‌باره هیچ‌گونه معاملاتی نمی‌شود که البته بیشتر این موضوع به صاحبان دارایی‌ها و بزرگ مالکان برمی‌گردد.
تعداد زیادی از واحدهای مسکونی در اختیار 5 تا 10 مالک سرشناسند
او ادامه داد: معمولا افرادی که در حال ساخت و ساز ساختمانی هستند با یکدیگر ارتباطاتی هم می‌گیرند، برای مثال این افراد می‌توانند در منطقه 1 تهران یا در منطقه 8 واحدهای نوساز خودشان را نفروشند و با یکدیگر هم دست شوند. او تصریح کرد: این کمیابی مصنوعی باعث کم شدن معاملات و عرضه مسکن در بازار می‌شود و قیمت‌ها رشد می‌کنند و این کمیابی مصنوعی ایجاد می‌شود. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: به عنوان مثال اگر یک مدت روی فایل‌های فروش ملک در منطقه 1 کار کنید، متوجه می‌شوید که تعداد زیادی از واحدهای مسکونی در اختیار 5 تا 10 مالک سرشناس است.
دولت هنوز اقدام موثری در بازار ملک انجام نداده است
او ادامه داد: اگر فردی مالک 300 واحد مسکونی در منطقه 1 تهران است این فرد می‌تواند با این تعداد از واحدی که در اختیار دارد بازار ملک را هم دستکاری کند.
فراهانی در مورد وضعیت کنونی بازار مسکن پس از روی کار آمدن دولت جدید نیز گفت: با توجه به شرایط کنونی و اینکه دولت هنوز اقدام موثری در بازار مسکن انجام نداده است همچنان با احتکار در بازار ملک و عدم کنترل بازار اجاره و تعداد بالای پروانه‌های تخریب و نوسازی مواجه هستیم.
این کارشناس بازار مسکن افزود: در حال حاضر شاهد آنیم که بسیاری از واحدها پیش از موعد تخریب می‌شوند و ساکنان آنها به عنوان مستاجران جدید به بازار اضافه می‌شوند که این امر باعث شده تا سیگنال‌های مختلفی از افزایش قیمت ملک در بازار ملک به وجود بیاید و همچنان با تورم ماهانه و سالانه هم مواجه خواهیم بود که اغلب تورم سالانه بین 20 تا 35 درصد است و نمی‌توان امیدی به افت قیمت‌ها داشت.
همچنین بخوانید ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید
