پاداش لغو قانون ضدمستاجر

نیلوفر ادیب نیا:  رئیس جمهور جدید آرژانتین که طی ماه های گذشته از حضورش در دولت، توانسته تعدادی از «50‌هزار کالا و خدمات» محبوس در «قیمت‌های دستوری» را از «تله دولتی» خارج کند، اخیرا موفق شد «بازار اجاره نشینی» را از حبس «قانون ضدمستاجر» آزاد کند و بلافاصله باعث خروج مستاجرها از «عصر کمیابی خانه اجاره ای و بحران تورم اجاره بها» شود.

دولت قبل با تصور «کنترل رشد اجاره بها»، در سال 2020 قانون «تعیین دولتی بهای اجاره و زمان اجاره » را تصویب کرد اما 7 خسارت اقتصادی و اجتماعی به مستاجرها وارد کرد که مهم‌ترین آن، «رشد تاریخی هزینه اجاره نشینی» و «سقوط تاریخی عرضه آپارتمان اجاره ای» بود. دولت جدید در 2024 اما با «جسارت جراحی اقتصادی»، آن قانون را لغو کرد و امروز «آزادی بازار اجاره از قانونی که ساکنان پایتخت آرژانتین آن را قانون ضدمستاجر توصیف می‌کنند» منجر به آن شده که «تعداد واحدمسکونی اجاره ای نسبت به سال گذشته تا نزدیک دو برابر افزایش یافته است» و «روند رشد شدید اجاره بها متوقف شده است».

دولت کام مستاجرها را تلخ کرده بود

سال‌ها بود که آرژانتین با قانونی سختگیرانه اجاره خانه ها را تحت کنترل داشت. هدف این بود که خانه های تاریخی و باشکوه بوینوس‌آیرس برای همه قابل دسترس بمانند. اما برخلاف انتظار، این قانون نتوانست جلوی جهش بی رویه اجاره ها را بگیرد. اکنون، با روی کار آمدن خاویر میلی، رئیس‌جمهور جدید، این قانون و دیگر کنترل های دولتی بر قیمت‌ها کنار گذاشته شده اند. میلی بر این باور است که این اقدام، آزمایشی برای احیای اقتصاد قدرتمند آرژانتین است. نتیجه این تغییر سیاست، رونقی بی سابقه در بازار اجاره بوینوس‌آیرس بوده است. مالکان، با شتابی چشمگیر خانه های خود را به بازار عرضه می‌کنند و این امر باعث افزایش بیش از 170 درصدی عرضه مسکن اجاره ای در شهر شده است.

اگرچه از نظر عددی، اجاره ها همچنان رو به افزایش هستند، اما با در نظر گرفتن تورم، بسیاری از مستاجران اکنون می‌توانند با رشد کمتر سالانه اجاره بها نسبت به دوره «اجرای قانون سقف اجاره بها»، به خانه دلخواه خود دست پیدا کنند. به گفته فدریکو گونزالس روکو، اقتصاددان، قیمت واقعی اجاره بها در مقایسه با سال گذشته، حدود 40‌درصد کاهش یافته است. در طول سال گذشته، اجاره ها در پایتخت 163.7‌درصد افزایش یافته است، هرچند این افزایش نسبت به تورم (249.1 درصد) و تنظیم شاخص قراردادهای اجاره (ICL) عقب است. با این حال، چالش های اقتصادی بسیاری برای مستاجران در آرژانتین وجود دارد.

روایت «وال استریت ژورنال» از شیرین‌کامی مستاجرها

بر اساس گزارشی از وال استریت ژورنال، با لغو کنترل اجاره، میلی به یکی از مهم‌ترین اهداف خود یعنی «شوک‌درمانی اقتصادی» نزدیک تر شده است. او با سرعت در حال تغییر بنیادین اقتصاد کشور است. این تغییرات شامل حذف تدریجی کنترل قیمت‌ها، تعطیلی بسیاری از نهادهای دولتی و برداشتن موانع تجاری است که در طول 80 سال حکومت های سوسیالیستی و نظامی ایجاد شده بودند. البته این تغییرات سریع و گسترده زندگی روزمره بسیاری از آرژانتینی ها را با دشواری های زیادی همراه کرده است. در دل بوینوس‌آیرس، آن پاریس جنوبی با خیابان های کش آمده و عطر همیشه جاری قهوه، ساختمان های بسیاری به خوابی طولانی فرو رفته اند.

صاحبانشان در اقدامی عجیب این خانه ها را خالی می گذاشتند یا به مهمانان موقت می سپردند تا از بند قانون اجاره دولت رها شوند. در دل پایتخت آرژانتین، بوینوس‌آیرس، سایه ساختمان های خالی بر شهر افتاده است. بر اساس تحقیقات Cedesu، موسسه ای که بر توسعه شهری در این شهر نظارت دارد، در سال 2022 حدود 200‌هزار واحد مسکونی خالی در بوینوس‌آیرس وجود داشته است که با رشد 45 درصدی نسبت به سال 2018 همراه بوده است. این آمار نشان می‌دهد که بازار مسکن این شهر با چالش جدی روبه‌رو بوده است و یافتن یک خانه با اجاره مناسب، به‌ویژه تحت قوانین دستوری اجاره بها، به یک رویای دور تبدیل شده بود.

آلدانا الیور، دانشجوی دندان‌پزشکی، 18 ماه از عمر جوانی اش را صرف جست‌وجویی بی پایان کرد تا سرپناهی برای خود بیابد. در شهر لا پلاتا، جایی که به دنبال آینده ای روشن تر می گشت، بازار اجاره نشانی از مهربانی نداشت. خانه های کمی برای اجاره یافت می شد و آن اندک هم قیمتی گزاف داشتند. اما با لغو قانون کنترل اجاره، گویی دریچه ای نو به روی او گشوده شد. او توانست به سرعت آپارتمانی کوچک و دنج با اجاره مناسب 200 دلاری در ماه پیدا کند. او با خوشحالی می گوید: «انگار یک گنج پیدا کرده ام!» بسیاری از قراردادهای جدید اجاره حاوی یک بند هستند: افزایش اجاره هر سه ماه یک بار. این یعنی بسیاری از مستاجران، به ویژه کسانی که قبلا هم با مشکلات اقتصادی دست و پنجه نرم می کردند، حالا باید هزینه های زندگی خود را افزایش دهند. گرماسیو مونوز، نماینده مستاجران، این وضعیت را بحرانی می داند و می گوید: «این افزایش ها، زندگی را برای بسیاری از مردم سخت تر کرده است.»

رومینا میسنتا، معلم 40‌ساله‌ای که سال‌هاست در آپارتمان کوچکی زندگی می‌کند، این روزها با دغدغه ای بزرگ دست به گریبان است. اجاره بهای خانه اش به طرز وحشتناکی افزایش یافته و تقریبا سه برابر شده است. او با ناراحتی می گوید: «انگار یکباره دنیا روی سرم خراب شده است. اگر قانون قبلی اجاره ها همچنان پابرجا بود، حالا این‌قدر در مضیقه نبودم.»

روایت مشاوران املاک از بهبود اوضاع

اما خبرهای امیدوارکننده ای هم هست. به گفته زوناپروپ، بزرگ‌ترین وب‌سایت املاک آرژانتین، افزایش بی رویه اجاره ها در حال توقف است و به نظر می‌رسد بازار مسکن به آرامش نسبی رسیده باشد. با افزایش عرضه آپارتمان ها در بازار، انتظار می‌رود این روند کاهشی ادامه پیدا کند. دولت آرژانتین در راستای آزادسازی اقتصاد و کاهش دخالت دولت در بازار، اقدام به حذف کنترل قیمت کالاهای اساسی و انرژی کرده است. با لغو کنترل قیمت گاز پخت وپز، صادرات آزادانه گوشت گاو و تسهیل واردات فولاد، دولت میلی امیدوار است تا با کاهش هزینه های تولید، به رونق بخش ساخت وساز کمک کرده و شرایط را برای بهبود اقتصاد کشور مهیا کند. او با کنار گذاشتن موانع دست و پا‌گیر، که به گفته خودش اجاره یک آپارتمان را به «سفری طاقت فرسا و پرماجرا» تبدیل کرده بود، راه را برای کمک رسانی به دیگران هموارتر کرد. منتقدان او را متهم می‌کنند که با برجسته سازی مشکلات اقتصادی طبقه کارگر، به شکاف های اجتماعی دامن می زند. با وجود حفظ محبوبیت عمومی، برخی نظرسنجی ها زنگ خطر کاهش حمایت از وی را به صدا درآورده اند.

بر اساس نظرسنجی شرکت مشاوره ای، محبوبیت میلی در ماه اوت به طرز چشمگیری به 45‌درصد کاهش یافت. این رقم در مقایسه با اوایل سال که نزدیک به 60‌درصد بود، افت قابل‌توجهی را نشان می‌دهد. آمالیا روجرو، بانوی هنرمند آشپزخانه در لاپلاتا، با صدایی گرفته از سختی روزگار می گوید: «آزادسازی قیمت‌ها، سفره های مردم را کوچک‌تر و کوچک‌تر کرده است. امروزه، بسیاری از همشهریانم با دلهره به پایان ماه می‌اندیشند و این دلهره، بر ما نیز سایه انداخته است.»

میلی، اقتصاددانی که به آزادی اقتصاد اعتقاد راسخ دارد، سال‌ها پیش به آرژانتینی ها هشدار داد که اصلاحات بازار آزاد او، اگرچه در کوتاه مدت ممکن است اوضاع را وخیم تر کند، اما در بلندمدت به بهبود اقتصاد کمک خواهد کرد. او دلیل این سختی های اولیه را کاهش هزینه های دولت و مبارزه با تورم فزاینده عنوان می‌کند. میلی تاکید می‌کند که دولت قبل، با گرایش چپ و سیاست های پرونیستی، با اعمال کنترل های شدید اقتصادی و تثبیت قیمت حدود 50‌هزار محصول، از مواد غذایی تا پوشاک، اقتصاد کشور را فلج کرده بود.

میلی با اطمینان می گوید تلاش هایش نتیجه خواهد داد. او پیش‌بینی می‌کند تورم سرسام آور کنونی که به یکی از بالاترین نرخ‌ها در جهان رسیده است، از 237‌درصد فعلی به 18‌درصد در سال آینده کاهش یابد. این کاهش چشمگیر، حاصل تلاش های او برای مهار کسری های مالی عمیقی است که ریشه در دهه ها آشفتگی اقتصادی آرژانتین دارد.

میراث شوم

بر اساس این گزارش، دولت به‌رغم همه تلاش ها، همچنان در گرداب چالش های اقتصادی دست و پا می زند. اقتصاددانان هشدار می‌دهند کاهش تورم افسارگسیخته ای که ماه هاست در حدود 4‌درصد در ماه نوسان می‌کند، کار ساده ای نخواهد بود. چرا که در این شرایط حساس، تقاضا برای احیای پروژه های عمرانی و افزایش حقوق بازنشستگان و کارمندان، هرگونه فضای مانور برای کاهش بیشتر هزینه های دولتی را محدود می‌کند.

آلبرتو کاوالو، استاد برجسته دانشگاه هاروارد و کارشناس کنترل قیمت‌ها در آرژانتین، با نگرانی می گوید: «این دولت، میراثی تلخ از یک بحران اقتصادی عمیق را به دوش می کشد و رهایی از این باتلاق اقتصادی، زمان و تلاش فراوانی می طلبد.» با وجود رونق بازار مسکن، کارشناسان هشدار می‌دهند که کنترل قیمت‌ها مثل کاری که دولت های قبلی آرژانتین انجام دادند، ممکن است به جای حل مشکل، آن را بزرگ‌تر کند. دولت ها در آمریکا و اروپا باید از سرنوشت آرژانتین درس گرفته و با احتیاط عمل کنند تا با اعمال محدودیت بر اجاره ها، خود را در باتلاقی از مشکلات فرو نبرند. بایدن با طرح پیشنهادی مبنی بر افزایش تدریجی سقف اجاره بها به میزان 5‌درصد در هر سال، به دنبال ایجاد تعادلی بین منافع مالکان و مستاجران بود. در مقابل، کامالا هریس با رویکردی قاطع تر، بر لزوم مقابله با افزایش بی رویه اجاره بها، به‌ویژه از سوی مالکان بزرگ و شرکت‌های مالک، تاکید کرد. وی وعده داده است که در صورت انتخاب به عنوان رئیس‌جمهور، با اعمال تدابیر لازم، از «افزایش ناعادلانه» اجاره بها جلوگیری خواهد کرد.

گونزالس روکو، اقتصاددان، با لحنی هشدارآمیز نسبت به این طرح ها ابراز نگرانی می‌کند. او معتقد است که با وجود بهترین نیت ها و حتی قوانین دقیق، نمی‌توان جلوی حرکت طبیعی بازارها را گرفت. بازارها مانند موجوداتی زنده اند و قوانین خاص خود را دارند.

قانونی برای «دور زدن»

در آرژانتین، قانونی به نام قانون اجاره ملی در سال 2020 به تصویب رسید. این قانون، در دوران ریاست جمهوری چپ گرای آلبرتو فرناندز، حداقل مدت قرارداد اجاره را سه سال تعیین کرد. اجاره بها نیز باید به پزو، واحد پول ملی آرژانتین که ارزشی ناپایدار داشت، پرداخت می شد (اکنون قراردادها هم می‌تواند به پزو باشد و هم دلار آمریکا). پزو طی این دوره، یعنی از سال 2019 تا 2023، حدود 90‌درصد ارزش خود را در برابر دلار در بازار سیاه از دست داد. بر اساس این قانون، مالکان می‌توانستند هر سال اجاره بها را افزایش دهند، اما این افزایش باید مطابق با نرخی بود که بانک مرکزی تعیین می کرد. این نرخ با در نظر گرفتن نرخ تورم و افزایش حقوق کارگران مشخص می شد. با توجه به سابقه تورم بالای آرژانتین، مالکان املاک نگران بودند که ارزش واقعی اجاره بها به سرعت کاهش یابد. به همین دلیل، آنها به دنبال راه هایی برای محافظت از سرمایه خود در برابر این تورم شدید بودند؛ چرا که مجبور بودند حداقل یک سال منتظر بمانند تا بتوانند اجاره بها را افزایش دهند.

به جای اینکه مالکان به قانون جدید پایبند باشند، به طرز چشمگیری قیمت پایه برای قراردادهای اجاره جدید را افزایش دادند. این کار باعث شد که اجاره خانه، مخصوصا در شهری مثل بوینوس‌آیرس، آن‌قدر گران شود که خیلی از مردم دیگر توان پرداختش را نداشته باشند. طبق گزارش زوناپروپ، متوسط اجاره یک آپارتمان دو‌خوابه در این شهر، حدود 27 برابر سال 2019 شده است.

مالکان در مواجهه با قوانین جدید اجاره، واکنش های متفاوتی نشان دادند. برخی تصمیم به فروش املاک خود گرفتند، برخی دیگر راهی آسان تر را برگزیدند و ملک خود را در پلتفرم هایی مانند Airbnb برای اجاره کوتاه مدت به گردشگران دلارپرداز عرضه کردند. عده ای نیز ترجیح دادند با دور زدن قانون، ملک خود را به افراد مورد اعتمادشان اجاره دهند و به این ترتیب بازار سیاه اجاره را رونق بخشیدند. بسیاری از مالکان نیز به کلی از بازار اجاره خارج شدند و املاک خود را به حال خود رها کردند.

ماریانو گارسیا مالبران، رئیس اتاق شرکت‌های املاک، با اشاره به کمبود شدید مسکن در پی اعمال کنترل اجاره می گوید: «دیگر هیچ تابلویی با آگهی اجاره در پنجره ها مشاهده نمی شد. املاکی که به بازار عرضه می شدند، سریع اجاره می رفتند و در عرض یک یا دو روز، دیگر اثری از آنها نبود.»

• اتهامات سنگین «راب مالی»
• برجام شانسی برای احیا دارد؟/ پشت پرده ماموریت ناتمام رابرت مالی
• تکذیبیه از باغ ملی
• ابعاد تازه پرونده انفجار خطوط لوله نورد استریم افشا شد
• رقابت بورس تگزاس با نیویورک