پیام دو قیمت مسکن
«قیمت پیشنهادی» مسکن در اردیبهشت امسال 2درصد افت کرد؛ اما «قیمت قطعی» براساس آماری که در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفت، 3.8 درصد افزایش یافت. جهت متفاوت رشد ماهانه این دو قیمت دو علت دارد؛ «نبود انتظارات تورمی» و «ریزش سنگین بازدهی در بازارهای رقیب».
هاجرشادمانی: رصد دو قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران برای ماه اردیبهشت، «نحوه اثرگذاری ریزش بازارهای رقیب بر نبض قیمت ملک» را مرئی کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، میانگین «قیمت آپارتمان‌های در نوبت فروش» در میانه بهار امسال 2درصد نسبت به ابتدای بهار کاهش پیدا کرد، اما آمار رسمی از معاملات مسکن نشان می‌دهد میانگین «قیمت آپارتمان‌های فروش‌رفته» در همین فاصله زمانی، 3.8درصد افزایش پیدا کرده است.
علت اختلاف جهت رشد «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی» مسکن در اردیبهشت به «ریزش‌های سنگین بازارهای موازی مسکن» در این ماه و همچنین «نبود انتظارات تورمی موثر روی رفتار بازیگران مسکن» برمی‌گردد.
ماه گذشته از ریسک‌های بیرونی موثر بر رفتارها در بازار مسکن خبری نبود، در نتیجه «تقاضای سرمایه‌ای برای خرید آپارتمان» از این محل - به واسطه انتظارات تورمی - به‌شدت فروکش کرد. اما در همین ماه، رخداد تقریبا کم‌سابقه‌ای در بازارهای موازی مسکن، رفتارهای ملکی را تحت‌تاثیر قرار داد.
ریزش سنگین در بازار سرمایه به صورت بازدهی منفی 4درصدی بورس در ماه اردیبهشت و همچنین افت 10درصدی قیمت سکه باعث شد بخشی از سرمایه‌ها به سمت بازار ملک حرکت کند. سال‌های گذشته نیز به دنبال رکود بازار سرمایه و افت بازدهی، بازار مسکن مقصد این دسته از سرمایه‌ها شده بود.
به این ترتیب، جنس دیگری از تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن اردیبهشت شکل گرفت که البته حجم آن بالا نبود. ریزش قیمت‌ها در بازارهای موازی مسکن، بیشتر از آنچه روی رفتار تقاضای خرید اثر گذاشته باشد، روی رفتار فروشنده‌های آپارتمان اثر گذاشت و «میل به فروش» را به‌شدت کاهش داد.
این، عاملی شد برای آنکه «قیمت پیشنهادی» کاهش یافته، تحت‌تاثیر «عرضه پایین‌تر فایل در برابر تقاضای پایین»، به افزایش «قیمت قطعی» منجر شود.
به بیان دیگر، تقاضای خرید مسکن در میانه بهار از فایل های عرضه‌شده در برخی مناطق شهر بیشتر شد و این، نه به خاطر «هیجان خرید سرمایه‌ای» بلکه به خاطر «توقف فروش» بوده است و همین باعث رشد قیمت مسکن در آمار رسمی شد. فروشنده‌ها تحت‌تاثیر کاهش قیمت‌ها، به دنبال توقف این جریان هستند در‌حالی‌که، شرایط بیرونی بازار به گونه‌ای است که «انتظار کاهش قیمت» بیش از «انتظارات تورمی» است.
نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت معاملات آپارتمان های مسکونی در محله های منتخب مناطق 22گانه شهر تهران نشان می‌دهد، طی یک‌ماه اخیر، تقاضای سرمایه ای خرید آپارتمان به میزان محسوسی کاهش یافته است. این کاهش هم مربوط به افت تقاضای سرمایه ای کوتاه مدت و هم شامل افت تقاضای سرمایه ای بلند مدت است. یافته های «دنیای‌اقتصاد» در جریان این تحقیق میدانی همچنین نشان‌دهنده حضور سرمایه‌گذاران ملکی در بازار در نقش فروشنده آپارتمان است. با این حال روایت واسطه های ملکی پایتخت حاکی از آن است که در اردیبهشت ماه همچنان بازار معاملات مسکن رکودی و حجم معاملات بسیار پایین بوده‌است.
افت 2 درصدی قیمت پیشنهادی
نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» درباره سطوح پیشنهادی قیمت مسکن در بیش از 100 مورد فایل عرضه شده به بازار مسکن، نشان‌دهنده افت نزدیک به 2درصدی بهای پیشنهادی فروش آپارتمان در بیش از 100 محله منتخب شهر تهران در 22 منطقه پایتخت است. «دنیای‌اقتصاد»، با هدف برآورد سطح قیمت پیشنهادی فروشنده ها برای فروش آپارتمان های مسکونی عرضه‌شده به بازار مسکن اردیبهشت ماه، از هر منطقه، 5 محله را انتخاب کرده و سطح قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان در آنها را با قیمت‌های پیشنهادی فایل های مشابهی که اواخر فروردین ماه به بازار عرضه شد، مقایسه کرده است.
نتایج این بررسی نشان می‌دهد، قیمت پیشنهادی فروش مسکن در مناطق 22گانه در اردیبهشت نسبت به فروردین ماه 2درصد کاهش داشته است. متوسط بهای پیشنهادی برای فروش در این فایل ها مترمربعی 85 میلیون و 200هزار تومان است؛ فروردین ماه این میزان 86 میلیون و900هزار تومان برآورد شده بود. این قیمت‌ها نشان‌دهنده کاهش 2 درصدی بهای پیشنهادی آپارتمان هایی است که در اردیبهشت ماه در نوبت یا در صف فروش قرار گرفته اند؛ این کاهش 2 درصدی می‌تواند نمایی از تغییرات قیمت مسکن در اردیبهشت ماه نسبت به فروردین 1403 بر اساس سطوح پیشنهادی قیمت آپارتمان هایی که در میانه بهار در صف فروش قرار گرفته اند، باشد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد پشت صحنه این کاهش 2 درصدی بهای پیشنهادی فروش آپارتمان ها در بیش از 100 محله منتخب 22 منطقه شهر تهران، به فرود نرم تقاضای سرمایه ای یا همان کاهش محسوس تقاضای سرمایه ای خرید آپارتمان در پایتخت طی اردیبهشت مربوط می‌شود. در همه 7 سال اخیر، همزمان با خروج اجباری بخش زیادی از تقاضای مصرفی از بازار مسکن به‌خصوص خانه اولی ها به دلیل جهش قیمت مسکن و ضعف قدرت خرید، تقاضای سرمایه ای بازیگر اصلی معاملات خرید مسکن بوده است. در برخی مقاطع زمانی بسته به شرایط بازار و متغیرهای بیرونی، سهم تقاضای سرمایه ای کوتاه‌مدت و در برخی دیگر از دوره ها، سهم تقاضای سرمایه ای بلندمدت تغییر کرده و افزایش یا کاهش داشته است اما طی همه این سال‌ها، بازیگر اصلی معاملات آپارتمان تقاضای سرمایه ای بوده است. هم اکنون حجم خریدهای سرمایه ای از بازار مسکن به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته است هر چند هنوز هم در همین شرایط رکود عمیق بازار مسکن، سهم تقاضای سرمایه ای نسبت به تقاضای مصرفی بیشتر است. واسطه های بازار معاملات مسکن شهر تهران با بیان اینکه در اردیبهشت ماه بازار مسکن در وضعیت رکود عمیق معاملاتی قرار داشت، می گویند: با این حال، در این ماه، همچنان دو حلقه از سه حلقه معاملاتی آپارتمان، «سرمایه‌گذارها» بودند. یک حلقه دیگر اما تقاضای مصرفی تبدیل به احسن بود که واحدهای خود را به قصد تبدیل به آپارتمان بهتر به خریدار سرمایه ای فروخته و از سرمایه‌گذاران بازار، آپارتمان خریده اند. بنابراین هنوز هم سهم سرمایه‌گذارها نسبت به مصرف‌کننده ها در بازار مسکن بیشتر است؛ هر چند تعداد تقاضای سرمایه ای برای خرید آپارتمان به شدت افت کرده است. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این کاهش شدید در حجم معاملات مسکن اردیبهشت ماه در بیش از 100 محله منتخب مناطق 22گانه پایتخت، به دو عامل مربوط می‌شود. اولین علت مربوط به ریزش دلاری در اردیبهشت ماه است. به گفته آنها ثبات نسبی در بازار ارز و کاهش قیمت‌ها در این بازار هر چند در سطح محدود، منجر به کاهش تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن می‌شود و هر زمان نشانه های افزایش قیمت در بازار ارز رصد می‌شود تقاضای سرمایه ای مسکن نیز به تدریج افزایش می یابد. دلار در فاصله ابتدا تا انتهای اردیبهشت ماه 13درصد کاهش قیمت داشت. از سوی دیگر، تنش تقریبا صفر غیراقتصادی در اردیبهشت ماه و فروکش کردن تنش های نظامی و سیاسی که در فروردین ماه متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد و منجر به صعود نرخ ارز شد، در افت تقاضای سرمایه ای و کاهش بهای پیشنهادی آپارتمان های در نوبت فروش در دومین ماه بهار، موثر بود. در جدول زیر مشخصات بیش از 100 واحد مسکونی عرضه شده به بازار فروش اردیبهشت ماه درج شده است. میانگین قیمت پیشنهادی هر متر مربع از این واحدها، 85 میلیون و200هزار تومان با متوسط عمربنای 8 سال ومتوسط مساحت 84مترمربع است. قیمت قطعی بر اساس آمار رسمی که روز گذشته رئیس کل بانک مرکزی اعلام کرد در ماه گذشته به متر مربعی 84میلیون و 700هزار تومان رسید.
--> اخبار مرتبط